행정청의 개별공시지가결정에 대한 불복절차...

Q
저는 농민으로서 농지(논)를 소유하고 있는데, 저의 농지를 포함한 주변농지가 올 하반기에 도로부지로 편입될 예정입니다. 그러나 올해 해당농지에 대한 개별토지가격이 전년도에 비해 다소 낮은 가격으로 결정됨에 따라 도로부지로 편입되는 저의 토지부분에 대한 손실보상금의 산정에 많은 영향이 있을 것으로 생각됩니다. 제 생각에는 행정관서에서 도로부지로 편입되는 예정지에 대한 손실보상금을 최대한 적게 지급하려는 의도로 해당토지에 대한 개별토지가격을 낮게 결정한 것 같은데, 이에 불복하여 개별토지가격을 전년도 수준으로 바로잡을 수 있는 방법은 없는지요?


A
부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률상의 ‘표준지공시지가’라 함은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률의 규정에 의한 절차에 따라 건설교통부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말합니다(부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제5호).
그리고 개별공시지가의 결정·공시 등에 관하여 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조 제1항에 의하면 “시장·군수 또는 구청장은 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금의 부과, 그밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(개별공시지가)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다.”라고 규정하고 있습니다.
그런데 표준지공시지가에 대한 이의에 관하여는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제8조에 의하면 “①표준지공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 표준지공시지가의 공시일부터 30일 이내에 서면으로 건설교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다. ②건설교통부장관은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 건설교통부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제3조 및 제5조의 규정에 따라 당해 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다. ③제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의의 신청 및 처리절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있습니다.
또한, 개별공시지가에 대한 이의에 관하여는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제12조에서 “①개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ②시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다. ③제1항 및 제2항에 규정된 것 외에 이의의 신청 및 처리절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있습니다.
따라서 귀하의 경우 해당 토지에 대한 개별토지가격의 결정이 심히 부당하게 결정된 것이라면 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제12조의 규정에 의하여 귀하의 토지에 대한 개별공시지가의 결정·공시일로부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청해 볼 수 있을 것입니다.
그러나 행정심판법 제3조 제1항에 의하면 “행정청의 처분 또는 부작위에 대하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법에 의하여 행정심판을 제기할 수 있다.”라고 규정되어 있는데, 위와 같은 이의신청제도는 ‘다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당된다고 할 것이므로 위 사안의 경우에는 별도의 행정심판의 대상은 아니라고 보아야 할 것입니다.
다만, 행정소송법 제18조 제1항에 의하면 “취소소송은 법령의 규정에 의하여 당해 처분에 대한 행정심판을 제기할 수 있는 경우에도 이를 거치지 아니하고 제기할 수 있다. 다만, 다른 법률에 당해 처분에 대한 행정심판의 재결을 거치지 아니하면 취소소송을 제기할 수 없다는 규정이 있는 때에는 그러하지 아니하다.”라고 규정(임의적 전치주의)하고 있으므로 위와 같은 이의신청을 하지 않고도 직접 행정소송을 제기해 볼 수 있을 것입니다.
참고로 개별토지가격산정시 비교표준지의 선택기준에 관하여 판례는 “개별토지가격은 기본적으로 대상토지와 같은 가격권 안에 있는 표준지 중에서 지가형성요인이 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선택하여야 보다 합리적이고 객관적으로 산정할 수 있는 것이므로, 그 비교표준지는 대상토지와 용도지역, 토지이용상황 기타 자연적·사회적 조건 등 토지특성이 같거나 가장 유사한 표준지 중에서 선택하여야 한다.”라고 하였으며(대법원 2000. 6. 9. 선고 99두5542 판결), 표준지의 조사·평가기준에 관하여 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률시행령 제6조에 의하면 “①건설교통부장관이 법 제5조 제1항의 규정에 의하여 표준지의 적정가격을 평가하는 경우에 참작하여야 할 기준은 다음 각 호와 같다.
1. 인근 유사토지의 거래가격 또는 임료는 당해 거래 또는 임대차가 당사자의 특수한 사정에 의하여 이루어지거나 토지거래 또는 임대차에 대한 지식의 부족으로 인하여 이루어진 때에는 그러한 사정이 없었을 경우에 이루어졌을 거래가격 또는 임료를 기준으로 할 것
2. 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액은 공시기준일 현재 당해 토지를 조성하기 위한 표준적인 조성비와 일반적인 부대비용으로 할 것
②제1항의 경우에 표준지에 건물 기타의 정착물이 있거나 지상권 기타 토지의 사용·수익을 제한하는 권리가 설정되어 있는 경우에는 당해 정착물 또는 권리가 존재하지 아니하는 것으로 보고 적정가격을 평가하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.

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