주택개량자금 신청하세요.


 이달말까지…올해 예산 작년보다 1000억↑
 다문화가정·고령자·귀농자에 우선 지원

 

 농림수산식품부는 노후화된 주택을 수리하거나 신축할 때

   정부가 지원하는 ‘농어촌주택개량자금’ 신청을 1월31일까지 전국 시·군·구청에서 받는다고 23일 밝혔다.
 5년 거치 15년 분할상환 조건이며, 이자는 연 3%다.
   세대별 융자한도는 신축 5000만원, 부분개량은 2500만원이다.
   다문화가정, 고령자, 귀농·귀촌자에 우선 지원된다.
 올해 예산은 5000억원으로 지난해보다 1000억원 늘었다.
   특히 기존 ‘국고 80%, 지방비 20%’였던 재원이 올해는 전액 국고로 충당된다.
   이에 따라 재정상태가 열악한 지자체들도 주민들의 수요에 맞춰 사업을 적극 추진할 수 있을 것으로 기대된다.
 국회입법조사처에 따르면 농어촌주택개량사업 추진실적은 재정이 열악한 지자체들이 사업을 포기하면서 2010년 72%에 그쳤다.
   2011년에는 지방비 부담 비율을 30%에서 20%로 낮췄지만, 이마저도 힘겨운 지자체들이 많아 사업 추진실적이 82.5%에 머물렀다.
 농식품부 관계자는 “정부가 무료로 보급하는 87종의 농촌주택표준설계도를 활용하면 설계비를 절약할 수 있다”며
   “건축비 상승 등을 고려해 세대당 지원 상한액을 늘리는 방안을 검토하고 있다”고 말했다.
   표준설계도는 농어촌 종합정보 홈페이지인 웰촌(www.welchon.com)에서 열람· 출력할 수 있다.

   (출처:농민신문)

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진짜 땅을 제대로 보는 방법 입니다.

 

“어떤 땅이 좋은 땅입니까?
또는 땅을 보려 하는데 유의할 점을 이야기해 주세요. “
이런 일반적이고 막연한 질문에 대한  포괄적인 설명이 될 수 있을거라 생각합니다.
우리가 아는 땅이란 부동산의 일종으로서 그 종류가 대단히 많습니다.
지적법에는 대체로 주된 사용목적에 따라 대지. 논, 밭, 과수원. 임야 등 28가지로 구분해 놓고 있습니다.
그러고 국토계획법은 그 용도에 따라 도시지역, 농림지역. 관리지역, 자연환경보전지역 등 크게 4가지로 구분하기도 합니다.
따라서 우리가 땅이라고 하지만 그 위치와 모양과 형태가 가지각색이기 때문에 한마디로 말하기가 쉽지 않습니다.
그러나 일반적으로는 집이나 상가나 시설 건축물이 없어 장차 개발하고 이용할 수 있는
그런 맨땅(나대지를 포함한)이나 논, 밭, 산(임야)을 땅이라고 합니다.
 

이런 관점에서 꼭 알아두어야 할 사항을 크게 10가지로 정리해 봅니다. 

 

[1] 땅을 볼 때는 목적을 가져야 합니다.
땅을 볼 때는 보는 이에 따라 자기기 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식을 가져야 합니다.
목적 없이 보는 땅은 그저 관광 구경이요, 감상일 뿐입니다.
같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람, 또는 그냥 투자로 사두려는 사람에 따라 그 평가나 보는 관점이 다를 수 있습니다.
사려고 할 때에도 현 소유자로부터 직접 사는 경우와 경매로 입찰 보려는 경우가 다릅니다.
목적은 크게 사용수익의 목적과 투자의 목적으로 나눌 수 있습니다.
사용수익의 목적을 가진 경우는 실수요, 투자의 목적인 경우 보유목적 또는 개발목적이 대세일 것입니다.
따라서 땅을 볼 때에는 지금 내가 무슨 목적으로 저 땅을 보유할 것인가를 사전에 구상하면서 보아야 한다는 것입니다.

 

[2] 땅의 물리적인 현황을 살펴야 합니다.
땅의 물리적 현황으로는 땅의 모양, 형태, 경사도 앉아있는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요합니다.
땅의 모양, 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가, 제멋대로 되어 있는가가 활용에 있어서 매우 중요합니다.
일반적으로는 도로에 접하는 부분이 좀 더 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다고 합니다.
땅이 평평한가, 경사 졌는가?
경사각도는 얼마나 되는가 하는 것도 중요합니다.
농지에서 경사도 15도 이상은 한계농지라 하여 농지전용이 수월합니다.
임야에 있어서는 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 나지 않습니다.
다음 땅이 앉은 방향도 중요합니다.
햇빛과 전망을 가리는 것이 없으면 더욱 좋습니다.
우리나라는 북반구의 중간에 있고 4계절이 있기 때문에 시골에서는 집을 지을 때 집안의 밝음과 해 뜨는 시간 및 일조량. 특히 해지는 시간이 매우 중요합니다.
이것은 예전에는 일조량과 난방에 밀접한 관련이 있었다고 보고 있지만 대부분의 사람들이 남향을 선호하는 것은 지금도 여전합니다.
전원 주택지를 고를 때는 지형은 남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며 북서쪽은 산이나 숲이 있는 "남저북고(南低北高)"형이 좋습니다.
일조권이 높아지고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문입니다.
어떤 집성촌에 가보면 골짜기를 사이에 두고 남향은 양반(?)이나 종가집이 자리 잡고 북향은 머슴이나 소작인의 집들인 경우가 지금 까지 남아 있음을 볼 수 있습니다.
예전에 잘 살던 사람들이 그만큼 남향을 선호했다는 증거입니다.
또 땅의 지질이나 지반 또는 과거의 이력을 보아야 합니다.
과거 공동묘지나 쓰레기매립장, 또는 갯벌이나 논 또는 늪 지역을  매립한 지역은 아닌지는 추후 건축과 활용에 있어서 건축비에 영향이 많고
또 식물재배나 동물사육과 식수조달 등에 있어서 매우 중요한 조건이 될 수 있음을 유의하여야 합니다.
또 지질에 있어서 암반이나 돌이 많은지 여부도 알 수 있으면 좋습니다.
농가주택신축에 있어서는 지하수가 나오는지 그 물이 양질인지도 알아보는 것이 좋습니다.
풍수지리상 지하로 수맥이 지나가는 자리는 사는 집(양택)이나 묘지(음택)로는 좋지 않다고 합니다.
최근에는 산을 깎거나 수면이나 논을 매립, 조성해 공급되는 택지가 많이 있는데 수면을 매립한 경우 개발 시 부동침하에 대한 배려가 필수적이며 쓰레기를 매립해

조성된 곳이라면 지반이 약할 우려가 있으므로 주의해야 합니다.
연약한 지반에 알맞은 조치를 취하지 않은 채 집을 지으면 건물의 일부가 침하되어 집이 기울거나 벽이 갈라지는 일이 생길 수 있으므로 지반에 대한 사전 조사를

충분히 해야 합니다.
주택지의 토양은 극도의 산성인 경우 식물의 생육이 어렵고 점토가 많은 토양은 배수가 용이치 않은 문제점이 있습니다.

 

[3] 땅의 주변 환경은 매우 중요합니다.
땅 자체는 마음에 들고 조건이 좋지만 주위환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우가 허다합니다.
땅은 부동이고 사람 마음대로 들어서 옮길 수 없기 때문에 주어진 주위환경은 인위적으로  바꿀 수 없습니다.
말하자면 땅은 숙명적으로 주변 환경의 영향을 받는다고 할 수 있습니다.
주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳은 피하는 것이 좋습니다.
이것은 주변에 쓰레기매립장. 하수종말처리장, 화장장. 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 유류창고, 주유소, 사격장. 예비군훈련장등 위험시설,

대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나

고압선 전주나 전선이 뻗쳐있는 고압선 밑의 땅 등 기피시설이 있는 경우를 말합니다.
이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염 등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수밖에 없습니다.

따라서 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우가 많습니다.
반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나 바다. 강, 호수, 저수지등이 있을 때에는 그만큼의 어드밴티지를 받게 됩니다.
물론 이렇게 주위환경이 탁월한 지역은 통상 자연환경보존지구나 상수원보호구역, 공원구역, 보전임지 등으로 공법상 제약을 받는 경우가 많습니다.
또한 전원주택지 선정에 있어서 주변 환경은 가까이는 이웃집 등이 되고 멀리는 그 마을의 생활수준이나 분위기 등이 될 수 있습니다.
시골집을 고를 경우 가급적 집성촌에 들어가지 않는 것이 좋다고 합니다.
자칫 외지인으로 왕따를 당할 수도 있다는 이야기입니다.
 

[4] 땅에 있어서 아마도 가장 중요한 것은 위치, 접근성과 도로일 것입니다.
우리나라의 경우는 수도권에 전 인구의 45%가 집중되어 있고 또 대부분의 구매력이 이곳에서 나온다고 하여도 과언이 아닙니다.
따라서 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고 따라서 땅값도 비싼 것은 당연한 이치입니다.
아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 있는 경우에는 특별한 경우가 아니고는 땅값이 높지 않습니다.
땅에 있어서 위치와 교통, 접근성은 대단히 중요한 것으로 땅값의 기본을 이룹니다.
땅은 도로를 따라 접근할 수 있어야하고 4m정도의 도로에 2m이상 접하고 있어야 합니다.
아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 길이 없으면 허당입니다.
부동산의 격언에 “길이 아니면 가지 말라”는 말이 있습니다.
길이 없는 소위 눈먼 땅인 맹지는 길이 접한 이웃 토지와 합하여만 비로소 그 값을 다 하는 것입니다.
길이 없으면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 농사도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능한 땅이라고 할 수 있습니다.
따라서 모든 땅에 있어서 길은 우선적으로 챙겨 보아야할 필수적인 점검사항입니다.
 

[5] 땅의 소유권이나 이용권 등에 관한 권리관계는 구입 시 필수적인 점점 사항입니다.
땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 미련이 없어지는 경우도 많습니다.
소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어있는 경우, 종중의 명의로 되어있는 땅, 소송이나 경매가 걸려있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기 등이 덕지덕지 붙어있는 땅,

수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어있고 상속등기가 되어있지 않은 땅. 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어있는 땅,

저당권 또는 전세권 설정 등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입을 망설이게 하는 땅이라고 할 수 있습니다.
그러나 이러한 복잡한 권리관계도 경매를 통해 낙찰 받으려는 전문가에겐 오히려 좋은 호재(?)가 될 수도 있다는 것을 알아야 합니다.
왜냐하면 일반인이 기피하는 물건이 여러 번 유찰되어 오히려 적은 경쟁률에 싼 값으로 낙찰 받을 수 있는 기회를 얻을 수 있기 때문입니다.
 

[6] 땅에 관련된 공법적 제한과 규제의 내용을 파악하고 있어야 합니다.
우리나라 지도에 나와 있는 땅으로 공법적 규제를 받지 않는 땅은 있을 수 없습니다.
국토로 되어있는 모든 땅은 국공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받고 있습니다.

즉 모든 땅은 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있는 것입니다.
할 수 있는 것도 건축허가나 행위허가 등 관련법에 의한 허가와 신고 또는 관계부처의 협의를 받는 절차를 필히 거쳐야 합니다.
내 땅을 파는 것 이외에는 거의 모든 개발이용행위에 대해 관련 공법의 제한내용을 꿰차고 있어야 원활한 토지이용이 가능합니다.
이러한 복잡한 업무는 주로 부동산컨설팅 업체에서 수행하게 됩니다.
우리나라의 토지규제관련 공법은 목적과 필요에 따라 개별법으로 무수히 제정되어 있기 때문에 토지소유자라 할지라도 자기 땅에 가기가 무엇을 할 수 있고

무엇은 할 수 없는지를 잘 모를 정도로 복잡하다고 하는 비판의 목소리가 높습니다.
그러한 규제법의 대표적인 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법. 개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별조치법. 농지법. 산림법, 산지관리법,

수도법. 하천법. 공원법. 도로법. 환경기본법. 장사 등에 관한 법률, 건축법 등을 들 수 있습니다.
그러나 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등이 즐비해

가히 그 규제내용을 모두 파악하려면 규정의 미로에 들어서서 보물을 찾는 기분이라고 할 수 있습니다.
하여튼 토지의 가격은 1차적으로는 그 위치에 따르지만 다음으로는 규제내역 즉 어떠한 용도로 쓸 수 있는 땅인가 하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있습니다.
 

[7] 땅의 개발가능성과 전망을 살펴야 합니다.
지금까지 설명한 것은 땅의 현재에 관한 것이지만 땅의 개발가능성은 미래에 관한 것입니다.
재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있습니다.
개발가능성이라 함은 당해 토지뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수 가능성을 포함하는 것입니다.
통상 개발의 최대 호재는 고곡도로나 지방도로 또는 포장공사 등 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설.

터널 개통 및 철도 노선의 신설이라고 할 수 있습니다.
그러나 그 외에도 신도시개발, 재개발, 공장 대학 대기업 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등을 꼽을 수 있습니다.
이러한 대형 프로젝트는 그 추진에 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재가 됩니다.
내 땅이 이러한 개발구역에 직접 포함되거나 또는 직접적인 개발대상이 아니더라도 신설된 고속도로의 인터체인지 인근이나 연결 신설도로변이 되거나 또는 개발지역에 붙은 인접지역이 된다면 개발로 인한 수혜지역으로 되어 지가상승을 기대할 수 있습니다.
또 현재 계획이 있는 개발은 아니더라도 향후 장기간의 세월이 흐른 후에 맹지가 도로에 접한다든지 쓸모없던 임야가 도로개설로 수용된다든지 또는 개발제한구역(그린벨트)이나 군사보호구역, 공원지역, 상수원보호구역등이 해제됨으로서 토지의 이용가치와 가격이 상등하는 운 좋은 경우도 있을 수 있습니다.
그러므로 개발가능성이나 전망은 단기간의 관점이나 현황분석으로는 불가능하고 정부의 국토개발 기본계획과 개발정책을 예의 주시하면서 오랜 현장 경험에 의한 감과 운이 뒤따라 주어야 가능한 어려운 노하우에 속한다고 할 수 있습니다.
 

[8] 결점이 없는 땅은 없습니다.
지방 현장을 다니다 보면 위에 설명한 모든 조건을 완비한 땅은 매우 드물고 거의 모든 땅은 한두 가지 험이 있음을 알게 됩니다.
마치 결점 없는 완벽한 사람이 없듯이 땅도 완벽한 땅은 있을 수 없다는 것입니다.
또 설혹 그런 땅이 있다고 하여도 그런 땅은 이미 딴 사람의 장기간 소유로 매물로서는 나오지 않고 있으며 나온다고 해도 엄청나게 비싸서 과연 향후에도 그럴만한

가치가 있을까 하는 의혹에 구입을 망설이게 됩니다.
토지컨설턴트나 토지 개발업자는 목적과 용도에 대체로 적합하다고 판단하면 그러한 험 있는 땅이라도 비교적 저렴한 가격에 구입하여 다듬고

손을 보아 쓸 만한 물건을 만들어 제값 또는 몇 배의 수익을 창출하는 그런 전문가를 일컫습니다.
예컨대 쓸모없는 산비탈의 밭은 근사한 펜션을 짓거나 전원주택 단지를 만든다든지, 높은 산 중턱을 깎아 정신병원이나 기도원이나 납골당을 건설합니다.

또 강가의 하천부지를 덤으로 이용해 강변의 근사한 펜션이나 모텔 또는 야외가든 음식점을 짓기도 합니다.
때로는 경사가 가파르고 울창한 숲을 가진 보전임지조차 지분등기라는 방법을 이용해 많은 사람들에게 쪼개 분양하는 기술을 발휘하기도 합니다.
하여튼 유능한 개발업자 눈에는 지상에 이용 불가능한 땅은 없다고 해도 과언이 아닐 것입니다.
 

[9] 땅값은 따로 없습니다.
부동산업계에서는 땅값이 따로 없다는 말이 있습니다.
땅은 임자가 따로 있다는 말도 있습니다.
이 말을 땅은 부르는 게 값이라는 말로 오해해서는 안 됩니다.
땅은 원하는 사람에 따라 그 평가가 다르고 따라서 그 값도 객관적으로 평가하기가 어렵다는 말입니다.
확실히 땅값은 보는 사람에 따라 다른 것이 사실입니다.
특히 지방의 펜션이나 임야, 농지를 볼 때 팔려고 내놓은 소유자와 사려는 구입희망자와의 시각차는 매우 큽니다.
또 바로 이웃에 있는 토지나 임야인데도 그 가격에 차이가 있을 수 있습니다.
그러나 잘 분석해 보면 비싼 것은 설명을 들어보면 그 나름대로 비싼 이유가 있고 싼 것은 싼 대로 그럴만한 이유가 있을 수 있음을 알 수 있습니다.
그러나 경제학의 기본 이론인 수요공급의 원칙에 의해서만은 설명할 수 없는 것이 땅값의 이치입니다.
토지가격의 성립책정에 있어서 중요한 요소 중의 하나가 대체성이 있느냐 없느냐 인 것입니다.
어느 지역에 조건에 맞는 땅이 오로지 그 땅만 있다면 그 땅은 부르는 게 값이고 높은 값을 받을 수도 있습니다.
예컨대 국립공원 바로 밑의 개울가 남향 전원주택지인 경우 부르는 게 값이라는 이야기가 있을 정도로 높은 값에 팔리는 것을 보았습니다.
또 공원이나 개발제한구역내의 이축권을 이용한 주택신축도 높은 가격을 받는 경우가 많습니다.
맹지 앞의 도로변 땅도 그 예입니다.
이것은 다른 방법으로는 그런 위치에 다시 그런 땅을 구할 수 없기 때문만이 아니고 마침 운 좋게 그것을 강력히 선호하는 구매자가 있었기 때문이었습니다.
원매자가 없거나 망설일 경우 항상 제값을 받는다는 보장은 없습니다.

 

[10] 결론: 목적에 적합한 땅을 선택하여야 합니다.
땅을 고를 때 어떤 점을 고려해야 하는가?
그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 달라집니다.
땅이라는 같은 토지라도 대지, 암야, 논 밭, 농가주택등 대상물에 따라 다르다고 할 수밖에 없습니다.
농가주택이나 펜션, 전원주택부지에 있어서는 무엇보다도 주위환경이나 위치가 가장 중요한 선택의 기준이 될 수밖에 없습니다.
현재의 조건에서 좋은 물, 좋은 공기를 미시며 좋은 환경에서 생활하려는 것이 목적이기 때문입니다.
그러나 임야나 나대지등 순수한 투자목적인 경우에는 환경보전 보다도 우선하는 것이 개발가능성이라고 말 할 수 있습니다.
현재보다는 장래를 보기 때문입니다.
토지를 구입하려는 사람은 각자 나름대로의 사용수익이냐 투자냐 하는 목적이 다르고 그에 따라 특히 우선적으로 고려해야할 사항이 다를 수밖에 없을 것입니다.

또 투자라 할지라도 정도에 따라 상대적이기는 하지만 수익성과 환금성, 안정성을 동시에 고려해야 하기 때문에 모든 사람에게 동일한 선택의 기준이 있을 수 없습니다. 또 현실적인 투지실행에 있어서는 투자할 수 있는 돈의 범위에 따라 선택할 수 있는 시기, 지역, 위치나 면적 등에서 필연적인 제한을 받을 수밖에 없는 한계도 있습니다.
세금문제도 간과해서는 안 될 사항입니다.
따라서 ‘적절한 시점에 자기에게 맞는 땅을 선택하는 것이 땅을 가장 잘 사는 것이다‘라고 할 수 있습니다.

가져온 곳 : 
카페 >[Daum우수카페]귀농사모/한국귀농인협회
|
글쓴이 : 안전무


 

이제 농막에서 취사·샤워 가능


농막은 먼 거리에서 농사를 짓는 농업인이
농기구·농약·비료·종자를 보관하거나 잠깐의 휴식을 취하기 위해 농지에 설치하는 가건물을 말한다.
농지전용허가 절차를 거치지 않고 20㎡(6평)까지 지을 수 있다.
지금까지는 농막이 주거시설로 이용되는 것을 막기 위해 전기·수도·가스 시설 설치가 허용되지 않아 농업인들의 불만이 컸다.
앞으로 농막 생활이 한결 수월해질 전망이다.
농막에 전기·수도·가스 설치가 가능해졌기 때문이다.
2012년 9월26일 규제개혁장관회의에서 이런 내용이 확정돼 2012.11월1일부터 시행에 들어갔다.


1. 농지법 제2조 제1호 및 같은 법 시행령 제2조제3항제2호에 따르면 농지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 농막의 부지는 농지에 해당되며,

   농막을 농지에 설치하고자 할 경우에는 별도로 농지전용절차를 거치지 않아도 된다.
2. 농막의 설치 요건에 관하여는 농지업무편람(2010.3)에 명시하고 있으나, 일부 요건이 현실과 맞지 않아 민원이 자주 발생함에 따라 아래와 같이

   농막 설치 요건을 변경한다.
 

개 정 전 
1) 농업생산에 직접 필요한 시설로서 농업경영에 이용하는 토지에 설치하는 시설일 것.
2) 주거목적이 아닌 시설로서 농기구,농약,비료 등 농업용 기자재 또는 종자의 보관, 농작업주의 휴식 및 간이취사 등의 용도로 사용되는 시설일 것.
3) 연면적의 합계가 20㎡이내일 것.
4) 전기, 수도, 가스 등 새로운 간선공급설비의 설치를 요하지 아니할 것.(개정후에 이 항목이 빠짐)

* 다만, 농막의 범위에 해당되더라도 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령의 적용대상이 되는 시설일 경우에는

   그 법령에서 정한 절차규정을 이행하여야 함.

개 정 후
1) 농업생산에 직접 필요한 시설일 것
2) 주거목적이 아닌 시설로서 농기구‧농약‧비료 등 농업용 기자재 또는 종자의 보관, 농작업자의 휴식 및 간이취사 등의 용도로 사용되는 시설일 것
3) 연면적의 합계가 20㎡이내일 것

* 다만, 농막의 범위에 해당되더라도 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령의 적용대상이 되는 시설일 경우에는 그 법령에서 정한 절차규정을 이행하여야 함.
※ 근거 : 농림수산식품부 농지과-5104(2012.11.1.)호 - 시행일 2012. 11. 1.

'전원주택관리 > 전원주택관리' 카테고리의 다른 글

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<농막에 관한 사무처리요령>  (0) 2008.06.08

논 위로 지나가는 송전선… 철거·배상 청구는......


〈문〉논농사로 생계를 유지하고 있는 농업인이다.
9년 전 인근에 발전소(한국전력)가 생기면서 내가 소유하는
논 위로 송전선이 지나가고 있다.
‘지금까지 송전선이 지나가는 것’에 대한 어떤 협의나 보상 논의도 없었는데
9년이 지난 현재 철거나 보상 청구가 가능한가.
혹 내가 지나친 청구를 하는 건 아닌가?

〈답〉논에 대한 소유권의 범위는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하, 즉 공중과 지하로 미친다 할 것이다.
토지소유권이 침해되는 경우 토지 소유자는 정당한 권원이 없는 침해자를 상대로 방해의 제거를 청구할 수 있을 뿐만 아니라 손해배상도 함께 청구할 수 있다.
귀하의 위 토지에 대한 소유권의 범위는 송전선이 지나는 부분까지 미치고 있고,
한국전력은 정당한 권원이 없는 것으로 보인다.
따라서 귀하는 한전을 상대로 송전선의 철거 및 손해배상을 청구할 수 있다.
손해배상액은 송전선 설치 이후 철거때까지 점유 부분에 대한 임료 상당액이라 할 것이다.
철거 청구는 현재 침해 행위가 계속되는 한 언제든지 할 수 있으며,
손해배상 청구는 송전선 철거가 종료된 때로부터 시효가 진행하므로
귀하는 송전선이 설치된 지 9년이 지났다고 하더라도 철거 및 배상 청구를 할 수 있다.

다만, 철거 청구와 관련해 송전선은 공익을 위한 시설물이라는 점에서 이를 철거할 경우 이 사건 송전선의 철거 청구가 공익에 반한다는 의미로 귀하의 청구가 권리 남용이 될 수 있는지 문제가 제기될 것이다.
이러한 점에 대해 대법원(대법원 1996. 5.14. 선고 94다54283)은
“한전이 토지 상공에 당초에 위 송전선을 설치함에 있어서 적법하게 그 상공의 공간 사용권을 취득하거나 그에 따른 손실을 보상했다는 자료가 전혀 없어 피고의 이 사건 토지의 상공에 대한 위 송전선의 설치는 그 설치 당시부터 불법 점유라고 볼 수 있는데다가 그 설치 후에도 피고가 적법한 사용권을 취득하려고 노력했다거나, 그 사용에 대한 손실을 보상한 사실이 전혀 없으며, (중략) 지금이라도 전기사업법 등의 규정에 따른 적법한 수용이나 사용 절차에 의해 이 사건 토지 상공의 사용권을 취득할 수 있다고 보이는 점 등에 비추어, 원고의 이 사건 송전선의 철거 청구가 권리 남용에 해당한다고는 할 수 없다”라고 판시하고 있는 점에 따르면 귀하의 청구가 권리 남용이라 할 수 없을 것이다. (농민신문)
 

별도의 약정이 없는한, 과실수는 매매나 경매시 토지대금에 포함되어 처분됩니다.

 

전주지법 “토지 경매땐 심어진 나무도 포함”

 

새로 매입한 토지에 심어진 나무가 당초 경매대상 목적물에서 제외됐더라도
사전에 법적 조치가 없었다면 임의로 처분해도 정당하다는 판결이 나왔다.
전주지법 민사1단독 김상연 판사는 13일 A씨(49)가
“본인 소유의 복숭아나무까지 허락없이 받았다며”
B씨(38)를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서
“이유없다”며 원고의 청구를 기각하고 “패소판결” 됐다.
A씨는 무주에 복숭아나무 115그루를 심어놓은 받을 소유하고 있었지만
채무로 인해 밭이 법원 부동산 경매에 넘어가게 됐고 결국 B씨의 부인이
2005년 6월 경매절차를 통해 매수했다.
경매절차 당시 매각물건 명세서에는 복숭아나무가 경매대상 목적물에서 제외됐었다.
B씨는 이어 이듬해 초순 C씨에게 해당토지와 그곳에 심어진 복숭아나무 모두를 2,500만원에 매도했고,

매수자는 소유권이전등기를 마친 뒤 곧바로 복숭아나무를 베어냈다.
이같은 사실을 알게 된 A씨는
“당초 경매물건은 토지에 불과하므로 복숭아나무는 여전히 본인의 것 이라고 주장하며”
그런데도 B씨가 자신의 소유인 것처럼 손해를 가하고 부당이득을 취했으므로
“나무값 2,300만원을 달라”고 소송을 냈다.
재판부는 판결문에서
“경매대상 토지에 있던 채무자 소유의 수목은 입목에 관한 법률에 따라
등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목을 제외하고는 그 토지의 일부로 간주돼 함께 경매 되는것” 이라고 밝혔다.
재판부는 또 “복숭아나무가 비록 매각물건 명세서에서 제외됐더라도 수목의 소유권은 특별한 사정이 없는한 경매절차를 통해 토지 매수자에게 확정적으로 귀속됐다고 할 것” 이라며 “따라서 원고의 소유임을 전제로 한 사건 청구는 이유없다”고 덧붙였다.
김종춘 공보판사는 “토지가 경매로 넘어갔을 경우 지상에 있는 수목에 대한 소유권 등 권리를 인정받으려면 법원에 굳이(수거)청구를 해야 한다”고 설명했다.

국민일보 쿠키뉴스 제휴사 / 새전북신문 김동욱 기자

농지 민원 사례집

 

문 1】
상속으로 취득한 농지를 계속 소유 할 수 있는지?
답변
◦ 상속으로 취득한 농지를 상속 받은 자가 계속 농업경영을 하는 경우에는 소유제한이 없음
◦ 그러나, 상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 아니하는 자는 그 상속 농지 중에서 총 1ha 까지만 소유할 수 있음(법 제7조제1항)
-이를 초과하는 상속농지는 추가 2ha까지 농지은행에 위탁하여 임대시 본인의 농업경영에 활용하지 않더라도 소유 가능
- 상속으로 농지취득시에 농지취득자격증명을 발급받지 않고도 소유권이전 등기 가능(법 8조제1항의1호)
- ‘상속’은 사람의 사망을 원인으로 하여 행하여지는 포괄적인 재산상의 법률관계의 승계를 뜻하며, 상속의 범위는 민법에 따라 판단해야 할 것이므로 이에 해당하는지 여부는 상속을 입증하는 서류, 관련 재판결과 등을 통하여 판단하면 됨
☎문의전화:02-500-1719~20

문 2】
주말체험영농 목적 농지의 경작 여부를 어떻게 판단해야 하는지?
답변
○ 주말․체험영농 목적으로 취득한 농지를 당해목적에 이용하는 것으로 인정할 수 있는 경작면적, 영농일수 등에 대해서는 농지법에서 별도로 규정하고 있지 않음
○ 따라서, 자연재해․질병 등 정당한 사유없이 주말․체험영농에 이용하지 아니하게 되었는지 여부는 사실관계, 현지조사 등을 통하여 관할 시장․군수 또는 구청장이 판단해야 함
○ 참고로, 농업경영에 이용하지 않는 농지의 이용실태조사 및 처분의무 대상농지 결정, 처분의무 통지, 처분명령, 이행강제금 부과․징수 등에 관한 사항은
 -“농업경영에 이용하지 않는 농지 등의 처분관련 업무처리 요령”(농림수산식품부 예규)에 의거 관할 시장․군수․구청장이 실시하도록 하고 있음
☎문의전화:02-500-1719~20

문 3】
지목이 임야인 토지가 농지인지 여부를 어떻게 판단하는지?
답변
○ 농지법시행령 제2조에서 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 다음 토지는 농지에서 제외
 -그 형질을 변경하지 않고 과수, 유실수, 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것은 제외함) 등 다년생식물을 재배하는 토지
 -농작물 경작이나 다년생식물 재배에 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지
○ 형질변경되었다는 의미는 토지의 실제 현상이 산림에서 농작물 경작지로 완전히 변경된 것을 말하며,
- 이러한 실제의 토지현상이 형질변경되지 않고 수목만 과수, 유실수, 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목 등으로 갱신한 경우는 수종만 갱신한 것이므로 여전히 산림으로 본다는 의미로서 농지에 해당되지 아니함
○ 따라서, 법적지목이 임야인 경우 관할 시·군 등 해당관청에서는 다음 사항들을 종합적으로 검토하여 농지 여부를 판단해야 할 것임
 - 실제의 토지현상이 농지상태로 변경되어 있는지 여부
 - 농작물 또는 다년생식물 재배에 계속하여 이용하여 온 기간이 3년이상인지 여부 등
○ 아울러, 산지전용허가(신고)를 받지 않고 불법으로 개간한 농지를 산림으로 복구하는 경우에는 농지전용허가를 받지 않도록 하고 있음(농지법 제34조 제1항4호)
☎문의전화:02-500-1719~20

문 4】
농업인의 정의와 농지원부상 각 세대원의 농업인 여부를 어떻게 판단하는지?

답변
○ 농업인은 동법 시행령 제3조의 다음 각호의 1에 해당하는 자를 말한다고 규정되어 있음(농지법 제2조의1호)
- 1천제곱미터이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년중 90일이상 농업에 종사하는 자
- 농지에 330제곱미터이상의 고정식온실․버섯재배사․비닐하우스 기타 농림수산식품부령이 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자
- 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군이상을 사육하거나 1년중 120일이상 축산업에 종사하는 자
- 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원이상인
○ 따라서, 위의 항목 중 어느 하나에 해당하면 농지법에 의한 농업인이고, 그 해당 여부는 관할관청에서 현지조사, 사실관계 확인 등을 거쳐 판단해야 함
○ 농지원부상 등재된 농지를 세대주 이외의 세대원도 함께 경영한 경우 각 세대원의 농업인 여부 판단은
- 관할관청에서 위에서 말한 농지법상 농업인 정의에 부합한지 여부에 대한 조사를 거쳐 판단해야 할 것임
☎문의전화:02-500-1719~20

문 5】
묘지가 있는 농지의 취득에 대한 취득자격증명을 발급해야 하는지?

답변
○ 농지법 제8조에 의하여 농지를 취득하고자 하는 자는 농지소재지 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 농지취득자격증명을 발급 받아 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 이를 첨부하여야 함
- 농지취득자격증명은 농지법시행령 제7조 및 동법시행규칙 제7조에 의하여 취득대상 농지에서 농작물 경작 등 농업경영이 가능하여야 발급하도록 하고 있음
○ 아울러, 농지를 농업생산이나 농지개량 이외의 목적으로 사용하기 위해서는 농지법 제34조에 의하여 농지전용허가(협의, 신고 포함)를 받아야 하며,
- 불법으로 농지를 전용한 경우에는 농지로 원상회복하여야 함
○ 따라서, 취득대상 농지에 묘지가 불법으로 설치되어 있어 농작물 경작이 곤란한 경우에는 원칙적으로 원상회복하여야 농지취득이 가능하나,
- 묘지가 차지하는 부분이 농지의 극히 일부인 경우로서 농작물 경작에 큰 지장이 없다고 시구읍면장이 판단하는 경우에는 농지취득자격증명 발급이 가능하다고 판단됨
☎문의전화:02-500-1719~20

문 6】
종중의 농지소유 가능 여부

답변
○ 헌법의 경자유전 원칙에 따라 농지법 제6조에서는 농지를 자기의 농업경영에 이용하거나 이용하고자 하는 농업인과 농업법인만이 소유할 수 있도록 소유를 제한하고 있으므로,
- 농업인 또는 농업법인이 아닌 종중은 농지를 취득하여 소유할 수 없음
○ 농지개혁 당시에 농지개혁법 제6조제7호의 규정에 의하여 분묘를 수호하기 위하여 종전부터 소작료를 징수하지 않던 위토에 한하여 묘 1위당 600평 범위내에서 매수대상에서 제외하여 이를 계속 소유할 수 있도록 허용한 바 있으나,
- 종중에 대해 1950년 농지개혁 이후 지금까지 새로운 위톹용 농지의 소유를 허용한 적이 없음
☎문의전화:02-500-1719~20

문 7】
토지거래허가 지역 농지를 주말체험․영농 목적으로 취득할 수 있는지?

답변
○ 농지법 개정으로 2003.1.1부터 농업경영 목적이 아니더라도 비농업인이 주말체험영농 목적으로 농지를 소유할 수 있게 됨
- 주말체험영농 목적으로 농지취득자격증명(농업경영계획서는 제출할 필요 없음)을 발급 받아 세대당 1천제곱미터 미만(기존소유 농지 면적과 취득대상 농지면적의 합 기준)의 범위에서 소유 가능
○ 다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 토지거래허가구역안의 농지를 취득하는 경우에는 토지거래허가를 받도록 하고 있는데,
- 토지거래허가시 농지법상 농지취득자격도 같이 확인하여 토지거래허가기준 및 농지취득자격요건 모두 적합한 경우에 허가 가능하고,
  동 허가를 받으면 농지취득자격증명을 받은 것으로 보도록 하고 있음
○ 아울러, 토지거래허가 기준에는 거주지 제한 등이 있으며 농지법상 농지취득자격에 적합한 경우에도 토지거래허가기준에 적합하지 않으면 농지취득이 제한되는 경우가 있을 수 있으므로,
- 토지거래허가에 관한 사항은 관할기관인 국토해양부, 관할 시·군 토지거래허가 부서에 확인이 필요함
☎문의전화:02-500-1719~20

문 8】
농지취득자격증명을 타인이 대리로 발급받을 수 있는지?

답변
○ 농지취득자격증명은 신청인의 영농능력, 영농의사, 거주지․나이․직업 등 영농여건, 농업경영계획서의 내용이 실현가능한지 여부, 농지소유상한 초과여부 등을 확인하여 종합적으로 판단하여 발급하도록 하고 있음(농지법시행령 제7조 및 동법시행규칙 제7조제3항)
○ 농지법 제8조제2항에는 농지취득자격증명을 발급받고자 하는 자는 농업경영계획서를 작성하여 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장에게 그 발급을 신청하여야 한다고 규정되어 있음
- 또한, 농림수산식품부예규 「농지취득자격증명발급심사요령」에서 자격증명은 농지를 취득하고자 하는 자가 신청하여야 한다고 규정하고 있음
- 대리인이 신청하는 경우에는 신청자의 신체적 조건, 영농의지 등에 대한 판단이 어려울 것임
○ 따라서, 신청서는 신청자가 직접 작성하여 본인 명의로 신청하여야 하며, 농지를 취득하고자 하는 자가 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면사무소에 방문하여 신청 또는 발급받는 것이 바람직함
- 다만, 불가피한 경우에는 대리인 또는 우편접수가 가능하지만, 해당 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장의 면담요구시 직접 출석하여 응해야 할 것임
☎문의전화:02-500-1719~20

문 9】
불법 건축물이 있는 농지의 경매취득시 농지취득자격증명 발급이 가능한지 여부?

답변
○ 불법 전용된 농지는 원칙적으로 원상복구 후 취득자격증명을 신청해야 함
○ 다만, 시․구․읍․면장이 아래와 같이 당해 농업경영계획서의 내용이 실현가능하다고 인정하는 경우에는 미리 농지로 원상복구를 하지 아니하더라도 농업경영목적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 있음
- 신청인이 농업경영계획서의 특기사항란에 농지로의 복구계획을 기재하여 제출한 경우로서
 ·불법 전용된 농지를 경매 등으로 취득하기 전에 신청인이 사실상 원상회복이 곤란하고, 불법 전용된 농지가 취득대상 농지의 일부로서 원상회복하기 전이라도 농작물 경작 등 농업경영에 큰 지장이 없다고 판단하는 경우
- 당해 농지취득 후 농업경영계획서의 내용대로 복구를 하지 않는 경우에는 농지법 제10조에 따라 농지를 처분하여야 함
○ 대상 농지가 위의 경우에 해당하는지 여부 등은 관할 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 판단해야 할 것임
☎문의전화:02-500-1719~20

문 10】
농협이 농지를 취득할 수 있는 방법은 무엇인지?

답변
◦ 농지는 헌법의 경자유전 원칙 실현을 위해 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 농업인, 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인만 취득하여 소유할 수 있도록 하고 있음(농지법 제6조제1항)
◦ 예외적으로 다음의 공공단체 등은 목적사업 수행을 위하여 필요한 시험·연구·실습 및 종묘생산용지로 농지를 취득할 수 있음
- 각 개별근거법령에 따라 설립된 학교법인, 농업연구기관, 농업생산자단체(농·축협, 산림조합), 종묘생산자, 비료·농약 생산자, 원자력연구소, 가축검정·등록기관 등
◦ 따라서, 농협은 농업생산자단체이므로 시험, 연구, 실습지 또는 종묘생산 목적으로 농지를 취득할 수 있음
- 농식품부장관의 추천을 거쳐 농지소재지 관할 시·도지사로부터 농지취득인정서를 발급 받아 관할 시·구·읍·면에 이를 첨부하여 농지취득자격증명을 신청하면 됨
◦ 취득인정을 받아 취득한 농지는 농지법 제2조 및 동법시행령 제2조 등에 따른 농지이용행위 범위안에서 사용해야 하고, 이를 어길시에는 처분해야 함
· 관할 시·군·구에서는 이용실태조사 등을 거쳐 당초 취득목적 대로 이용하지 않는 농지에 대해서는 처분하도록 하는 등 필요한 조치를 취해야 함
☎문의전화:02-500-1719~20

문 11】
주거지역 농지를 취득하는 경우에 농지취득자격증명 필요 여부?

답변
○ 농지법 제34조제2항의 규정에 의하여 농지의 전용에 관한 협의를 완료한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지를 취득하는 경우에는 자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있음
-「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역안에 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 또는 도시계획시설예정지로 지정 또는 결정된 농지
-「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역안의 녹지지역 및 개발제한구역안의 농지에 대하여 동법 제56조의 규정에 의하여 개발행위의 허가를 받거나 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제11조제1항 각호외의 부분 단서의 규정에 의하여 토지형질변경허가를 받은 농지
○ 따라서, 도시지역의 주거지역에 해당하는 농지를 취득하고자 할 경우에는 농지취득자격증명을 발급 받지 않아도 됨
☎문의전화:02-500-1719~20

문 12】
현황이 임야(장기휴경지)인 농지의 취득자격증명을 받을 수 있는지?

답변
○ 농지를 자기의 농업경영에 이용하고자 취득하는 경우에 농지소재지 시구읍면에서 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권이전등기를 할 수 있도록 하고 있음
 - 동 증명은 시구읍면장이 신청인이 작성하여 제출한 농업경영계획서의 내용이 실현가능하다고 인정하는 때에 발급하도록 하고 있음
○ 농업경영계획서의 실현가능성은 다음 사항을 종합적으로 고려하여 판단하도록 하고 있음
 - 취득대상 농지의 면적
 - 취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계, 장비 등의 확보여부 또는 확보방안
 - 소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자에 한함)
 - 경작, 재배하고자 하는 농작물이나 다년생식물의 종류
 - 농작물 경작 등에 이용되지 않는 농지의 경우에는 농지로의 복구가능성 등 취득대상 토지의 상태
 - 신청자의 연령, 신체적인 조건, 직업 또는 거주지 등 영농여건
 - 신청자의 영농의지
○ 장기 휴경으로 인해 임야화 된 농지를 취득하려면 원칙적으로 복구 후에 자격증명을 신청해야 함
○ 단,농지가 휴경상태일지라도 복구하여 농작물 경작이 가능한 상태라고 관할관청에서 판단한다면,
 -원상복구계획을 포함한 경영계획서를 제출하여 그 실현가능성이 있다고 시·구·읍·면장이 판단하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급받아 소유할 수 있을 것임
☎문의전화:02-500-1719~20

문 13】
전용허가 받은 농지를 경락 받은 경우 취득자격증명을 발급받는 방법은?

답변
○ 농지는 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 농업인(농업인이 되고자 하는 자 포함)나 농업법인만 소유 가능
 - 농지를 취득하고자 하는 자는 농지소재지 시구읍면에서 농지취득자격증명을 발급받아 등기를 신청할 때에 이를 첨부하도록 하고 있음
○ 다만, 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 당해 농지를 농업경영이 아닌 전용목적으로 취득하는 경우에는 농업인이나 농업법인이 아니라도 농지취득이 가능하며,
 - 농지전용허가(신고 포함)의 신청은 당해농지를 소유하고 있지 않더라도 그 사용권 등으로도 가능함
○ 따라서, 경매에 의해 농지전용허가 받은 토지에 대한 농지취득자격증명을 받고자 하는 경우에는
 - 본인명의로 농지법에 의한 농지전용변경허가를 받아 농지전용목적으로 농지취득자격증명을 발급받거나
 - 농업경영 목적으로 취득하려면 농지전용 취소 후 농지취득자격증명을 신청하면 될 것임(이 경우 농지가 농업경영이 가능한 상태이거나 복구후 영농이 가능하여야 할 것임)
☎문의전화:02-500-1719~20

문 14】
6세인 손자에게 농지를 상속(유증)할 수 있는지?

답변
○ 농지법은 헌법의 경자유전 원칙 실현을 위하여 자기의 "농업경영"에 이용하고자 하는 농업인(농업인이 되고자 하는 자 포함)이나 농업법인이 아니면 원칙적으로 이를 소유할 수 없도록 소유를 제한하고 있으며,
 - 농지를 취득하고자 하는 자는 농지소재지 시구읍면에서 농지취득자격증명을 발급받아 등기를 신청할 때에 이를 첨부하도록 하고 있음
○ 다만, 상속(상속인에게 한 유증을 포함)인 경우에는 농지소유를 허용하도록 규정하고 있으며,
 - 이 경우 농지취득자격증명을 발급 받지 않고 소유 가능
 - 상속으로 농지취득시 1ha까지는 농업경영을 하지 않더라도 소유가 가능하고, 2ha까지는 한국농촌공사에 임대 위탁 하여야 함
○ 따라서, 농지를 상속받을 자가 민법상 법정 상속인의 범위에 포함되는 경우에는 상속(유증 : 유언에 의한 증여)을 통해 농지를 소유하는 것도 가능함
 - 다만, 유증의 방법 등에 대해서는 법률담당기관에 문의하여 확인해야 함
☎문의전화:02-500-1719~20

문 15】
미성년자의 증여에 의한 농지 공동 지분 취득 가능 여부?

답변
○ 농지는 헌법의 경자유전 원칙 실현을 위해 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 자만 소유할 수 있음
 - 농지취득후 질병, 자연재해 등 정당한 사유없이 당해 농지를 휴경, 임대, 위탁경영하는 경우에는 당해 농지를 처분하여야 함
○ 또한, 농지를 자기의 농업경영에 이용하고자 취득하는 경우에 농지소재지 시구읍면에 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권이전등기를 할 수 있음
 - 이는 농업경영계획서의 실현가능성, 신청인의 영농능력 및 영농의사, 거주지․나이․직업 등 영농여건, 농지소유상한 초과여부 등을 확인하여 종합적으로 판단하여 발급 여부를 결정해야 함
○ 따라서, 미성년자인 손자는 연령 등을 고려할 때 농업경영의 실현가능성이 있다고 볼 수 없으므로 농지취득자격이 없음
 - 농지법 시행규칙 제7조 제3항에 따르면 「초·중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교에 재학중인 학생은 농지취득자격이 없는 것으로 본다고 규정하고 있음
☎문의전화:02-500-1719~20

문 16】
축사가 설치되어 있는 농지 취득 가능 여부?
답변
○ 2007.7.4부터 개정농지법에 따라 축사부지가 농지에 포함되게 되어, 7.4이후 농지위에 축사를 설치하는 경우에는 농지의 전용허가(신고)를 거치치 아니하고 가능하게 됨
 - 7.4 이전에는 농지내 축사설치를 위해서는 농지의 전용허가(신고)를 받아야 했음
○ 따라서, ‘07.7.4이전에 전용허가(신고)를 받아 축사가 설치 완료된 농지는 농지전용이 완료된 토지로서, 이는 농지법상 농지가 아니므로 농지취득자격증명을 발급 받지 않고 취득이 가능함
 - 다만, ‘07.7.4 이전에 불법으로 축사가 농지에 설치되었다면 원상복구 후에 농지취득자격증명을 신청해야 함
○ ‘07.7.4 이후에 축사가 설치된 경우에는 그 축사의 설치 부지도 농지에 포함되므로, 신청대상 농지에 대한 농업경영계획서를 검토하여 취득자격 여부를 판단해야 할 것임
 - 축사설치 농지를 다년생식물 재배 및 농작물 경작에 활용코자 취득시에는 축사를 원상복구하는 등의 조치를 거쳐 취득이 가능할 것임
☎문의전화:02-500-1719~20

문 17】
법원판결에 의하여 농지취득자격증명 발급 없이 농지 소유가 가능한지?

답변
○ 법원의 판결결과가 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급 없이 취득이 가능한 경우에 해당하지 아니하면 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권이전등기가 가능함
○ 농지소유권이전 등기시 농지취득자격증명 첨부가 필요 없는 경우는 다음과 같음
 - 농지법 제6조제2항제1호(국가·지자체의 농지소유), 제4호(상속농지), 제6호(담보농지), 제8호(도시지역내 주·상·공 및 도시계획시설예정지), 제10호(농어촌정비법, 토지수용 등) 따라 농지를 취득하는 경우
 - 농업법인의 합병에 의한 농지 취득
 - 공유농지의 분할에 따른 농지 취득
 - 시효의 완성(법원판결 등에 따름)에 의한 농지취득
○ 따라서, 제출된 법원판결문상의 판결내용이 위에서 언급한 농지취득자격증명 없이 취득 가능한 경우에 해당하지 않으면 관할 시·구·읍·면에서 취득자격증명을 발급 받아야 등기가 가능함
 - 취득자격이 필요한 경우에는 농지 소재지 관할 발급권자가 농업경영계획서상의 내용들을 종합적으로 고려하고 농지의 현지조사 등을 거쳐 농지취득자격증명 발급여부를 판단해야 함
☎문의전화:02-500-1719~20

문 18】
자경의 의미 및 고령자의 농지 임대차 가능 여부?

답변
○ 농지법 제2조5호에 따라 자경이란 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 절반 이상을 자기의 노동력에 의하여 재배하는 것을 의미
 - 여기에서 농작물의 경작 등에 상시 종사한다는 것은 타직업이 없이 농업에 자기의 계산과 책임으로 직접 영농에 종사하는 것을 말하고,
 - 농작업의 절반이상을 자기의 노동력으로 하여야 한다는 의미는 상시종사를 하지 못할 경우로서 자기노동력을 절반이상 투입하여야 자경으로 인정한다는 의미임
○ 또한, 60세 이상 고령으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자로서 5년이상 자경한 농지에 대해서 임대차를 허용(농지법 제23조 제4호)하고 있음
 - 이 경우 5년 이상 자경 여부는 자경증명 발급 기관인 농지소재지 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 사실관계 확인, 현지조사 등의 방법을 통하여 확인해야 할 것임
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문 19】
농지에 벚나무 묘목 재배시 농지이용행위에 해당되는지?

답변
○ 농지법 제2조제1호의 가목에서 “농지”란 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말한다고 규정
 - 다만, 다음의 토지는 농지의 범위에서 제외함
① 지적법에 의한 지목이 전·답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물 경작지나 다년생식물 재배에 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지
② 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 과수 등 다년생식물의 재배에 이용되는 토지
③ 초지법에 따라 조성된 초지
○ 농지법 시행령 제2조1항에서는 목초, 종묘, 인삼, 약초, 잔디 및 조림용묘목, 과수, 뽕나무, 유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 식물, 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것 제외)을 다년생식물로 정의하고 있음
○ 따라서, 벚나무와 같은 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목에 해당하는 나무의 경우 조경목적으로 식재된 것인지 여부에 따라 농지 이용행위에 해당되는지를 결정하면 됨
 - 조경목적으로 식재한 것이면 농지이용행위에 해당되지 않음
- 농지이용행위에 해당되는지 여부는 농지소재지 관할청에서 현지조사, 사실관계 확인 등을 거쳐 조경목적의 식재인지 아니면 농업경영 등을 위한 식재인지 여부 등을 판단하여 결정하도록 함
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문 20】
’96 이전에 취득한 농지를 자경하지 않아도 처분대상이 되는지 여부?

답변
○ 농지법 제6조의 규정에 의하면 “농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지를 소유하지 못한다”라고 농지의 소유를 제한하고 있으나,
 - 농지법 시행일인 ‘96.1.1 당시 농지를 소유하고 있는 자에 대해서는 농지법 제6조제1항·제10조·제11조·제23조 및 제62조를 당해 농지 소유에 관하여 적용하지 않도록 하고 있음
○ 따라서, ‘96.1.1 이전에 취득한 농지는 자기의 농업경영에 활용하지 않더라도 처분 대상이 아님
○ 참고로, 농업경영을 목적으로 1996년 이후에 농지를 취득한 후 부상, 징집, 취학, 국외여행 등 농지법 시행령 제11조의2에서 정하고 있는 정당한 사유 없이 당해 농지를 휴경하거나 임대․사용대 또는 위탁 경영을 하는 경우,
 - 농지법 제10조의 규정에 의하여 처분대상농지로 결정하게 되며 1년 이내에 농지를 처분해야 함.
 - 만약 기간 내에 처분하지 않을 경우 처분명령 및 처분시까지 이행강제금(공시지가 20%)을 부과함
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문 21】

타시도 거주자로서 농지에 가끔 방문하여 농작업을 실시하는 경우 자경인지 여부?

답변
○ 농지법 제6조에 따라 “농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지를 소유하지 못한다”고 규정하여 농지의 소유를 제한하고 있음.
○ 농업경영을 목적으로 농지를 취득한 후 부상, 징집, 취학 등 대통령령이 정하는 정당한 사유 없이 당해 농지를 휴경하거나 임대․ 사용대 또는 위탁 경영을 하는 경우에는
 - 농지법 제10조의 규정에 의하여 처분대상농지로 결정하게 되며 1년 이내에 농지를 처분해야 함
 - 만약 기간 내에 처분하지 않을 경우 처분명령 및 처분시까지 이행강제금(공시지가 20%)을 부과함.
○ 한편 자경이란
 - 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나
 - 농작업의 1/2이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것으로 규정하고 있음
○ 구체적으로 자경에 해당하는지 여부는 관할관청에서 직접 확인하여 판단할 것
 - 타시도 거주자가 해당 농지에서 1/2 이상 자기의 노동력에 의해 경작·재배하지 않으면 자경에 해당되지 않음
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문 22】
해외출국시 처분대상농지의 예외를 인정하는지 여부?

답변
○ 농지법 제6조의 규정에 의하면 “농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지를 소유하지 못한다”라고 농지의 소유를 제한하고 있음
○ 농업경영을 목적으로 농지를 취득한 후 부상, 징집, 취학, 3개월 이상 국외여행 등 정당한 사유 없이 당해 농지를 휴경하거나 임대․사용대 또는 위탁 경영을 하는 경우에는
 - 농지법 제10조의 규정에 의하여 처분대상농지로 결정하게 되며, 1년 이내에 농지를 처분해야함
 - 1년 내에 처분하지 않을 경우 6개월 내에 처분하라는 처분명령이 다시 내려지고
 - 6개월내에 처분치 않을 경우 처분시까지 이행강제금(공시지가 20%)을 부과
○ 따라서, 국외여행시에는 그 기간이 3개월 이상인 경우에 농지처분의무를 면제하고 있으므로 해외출국 사실만으로 처분대상에서 제외되는지 여부를 판단할 수 없으며,
 - 그 처분의무 부과 여부는 국외에 머무는 기간이 3개월이상인지 여부를 확인하여 관할 시·군·구에서 판단해야 할 것임
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문 23】
휴경으로 처분의무통지를 받은 농지에 대하여 세대원인 가족이 전용 허가를 받아 전용할 수 있는지 여부 ?

답변
○ 농지법 제10조 및 제11조의 규정에 의하여 농지처분의무가 부과된 상태에서 농지의 소유자(세대원 포함)가 농지전용허가(신고·협의) 신청시에는 다음사항을 고려할 때 불허가 사유에 해당
 - 농지처분의무제도의 도입 취지에 비추어 농지전용을 허가하게 되면 당해 토지는 농작물의 재배에 활용할 수 없게 되어, 농지 상태로의 처분이 불가능함
 - 또한, 처분의무가 부과된 농지의 소유자(세대원 포함)가 농지전용신청을 하는 경우에는 처분통지를 받은 농지소유자는 해당 농지를 반드시 처분하거나 이행강제금을 납부하여야 하므로 전용목적사업에 적합하게 이용될 수 없어 농지전용심사기준에 맞지 않아 불허가 사유에 해당됨
 * 농업경영에 이용하지 않는 농지 등의 처분관련 업무처리요령(농림수산식품부예규) 참조
○ 따라서, 처분의무자와 동일한 세대를 구성하는 가족이 농지전용허가를 신청하는 경우에는 불허가 사유에 해당함
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문 24】
처분의무통지 받은 농지에 대하여 제3자가 농지전용 신청시 허가 가능 여부 ?

답변
○ 농지법 제10조 및 제11조의 규정에 의하여 농지처분의무가 부과된 상태에서 농지의 소유자(세대원 포함)가 농지전용허가(신고·협의) 신청시에는 불허가 사유에 해당함
 * 「농업경영에 이용하지 않는 농지 등의 처분관련 업무처리요령」(농림수산식품부예규) 참조
○ 다만, 농지처분의무 기간 중에 처분의무자 또는 세대원을 제외한 제3자인 매수예정자가 당해 토지사용승낙을 받아 농지전용허가를 신청하는 경우,
 - 농지처분의무 부과 기간중에 처분을 위한 구체적인 행위가 있고 매수예정자의 전용허가 신청이 현 농지소유자가 전용제한을 회피하기 위한 수단이 아니라고 인정된다면 처분대상 농지임을 이유로 매수예정자 명의의 농지전용허가를 제한 할 수는 없을 것으로 판단됨
 - 다만, 구체적인 사실확인 등을 통하여 농지처분의무 부과기간 중에 당해농지를 처분코자 하는 구체적인 노력이 없었고 현 농지소유자가 전용제한을 회피하기 위한 수단인 것으로 관할 시ㆍ군에서 판단한다면 전용허가는 곤란함
☎문의전화:02-500-1719~20

문 25】
처분명령부과 농지의 부부간 증여ㆍ교환ㆍ매매 등 가능 여부?

답변
○ 농지법 제6조의 규정에 의하면 “농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지를 소유하지 못한다”라고 농지의 소유를 제한하고 있음
○ 동일 세대에 속하는 배우자를 포함한 세대원에게 소유권을 이전하는 것은 처분으로 볼 수 없음
○ 세대가 분리된 배우자에게 소유권을 이전하는 것은 처분당사자가 처분의무를 회피하기 위한 수단이 아니라고 판단한다면 농지처분으로 인정될 수도 있음
 - 소유권을 이전 받은 세대를 달리하는 배우자는 농지법 제6조에 의하여 해당농지를 자기의 농업경영에 이용해야 하고 미이행시 처분대상이 됨
○ 다만, 세대가 분리된 시점 등 여러 가지 정황을 종합적으로 판단하여 처분명령 부과 시·군·구에서 처분으로 인정하지 아니할 수도 있을 것으로 판단하므로, 보다 상세한 사항은 관할 시ㆍ군ㆍ구의 확인이 필요함
☎문의전화:02-500-1719~20

문 26】
질병(가족 간병)에 의한 농지처분 및 면제사유 해당 여부?

답변
○ 현행 농지법상 농지소유자는 반드시 농사를 지어야 하며, 일단 취득한 농지를 농지법에서 정하는 정당한 사유(질병,취학 등)없이 직접 농업경영에 이용하지 않을 경우, 즉 휴경을 하거나 타인에게 임대를 줄 경우에는 처분 대상이 됨
 - 처분대상 농지는 일선 읍면에서 매년 농지이용실태 조사를 실시하여 청문회를 거쳐 결정함
 - 처분대상 농지는 1년 동안의 처분기간을 주고, 처분하지 않을 경우 처분명령을 부과하여 6개월이 경과하여도 처분하지 않을 경우에는 처분할 때까지 매년 이행강제금을 부과함
 - 처분의무기간(1년)내에 처분대상농지를 처분하지 아니한 농지소유자가 당해 농지를 처분의무기간 내에 자기의 농업경영에 이용하는 경우에는
 · 처분의무기간이 경과한 때부터 3년간 처분명령 유예
 · 처분명령 유예기간중 농업경영에 이용하지 않을 경우 즉시 처분명령이 내려짐
 - 처분의무 농지소유자가 한국농촌공사와 당해 농지의 매도위탁계약을 체결할 경우에는 계약기간동안 처분명령을 유예할 수 있음
○ 다만, 같은 법 시행령 제9조제1항3호에 의하여 부상, 징집, 질병, 3월 이상의 국외여행 등의 정당한 사유로 휴경하는 경우 등에는 농지처분의무가 면제됨
○ 본인의 질병이 아닌 가족의 간병을 위하여 휴경하는 경우는 정당한 사유에 의한 휴경으로 인정하기는 어려우나,
 - 당해농지의 처분과 관련하여 보다 자세한 사항은 농지처분권자인 시장·군수·구청장이 현지확인을 거쳐 판단해야 할 것임
☎문의전화:02-500-1719~20

문 27】
농지원부는 왜 작성하며 어디에 활용되는지?

답변
○ 농지원부는 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 농지를 효율적으로 이용․관리하기 위하여 시․구․읍․면에 작성․비치하는 행정자료임
○ 농지원부는 1,000㎡(비닐하우스, 고정식온실, 버섯재배사 등은 330㎡) 이상의 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 농업인․농업법인 및 준농업법인별로 작성․관리하게 되며 1세대에 농업인이 2인 이상인 경우에는 그 세대를 기준으로 작성하여야 함
○ 농지원부는 농지정책 수립의 기초자료로 활용하고 있으며 농지의 소유상황 파악, 농지소유자격 확인, 농지전용신고의 심사, 영농규모확대 지원 및 농지의 교환․분합 등 일선 농지관리행정에도 활용하고 있음
○ 최근에는 각종 직불제 대상농가 선정을 위한 기초자료와 기타 농업인, 자경 여부 확인용 등 자료로 농지원부를 활용하고 있음
※ 농지원부는 농지행정, 농정시책의 효율적 추진에 필요한 기초자료로 활용하기 위함이며 농지원부의 세금감면 증빙자료 인정 여부는 세무기관에서 판단할 사항임
☎문의전화:02-500-1726

문 28】
농지원부는 언제 작성하게 되나?

답변
○ 농지원부는 작성대상이 되는 농업인․농업법인의 주소지(소재지)를 기준으로 관할 시․구․읍․면장이 작성하여 비치하되, 거주지(소재지) 시․구․읍․면의 관할구역밖에 소재하는 농지를 포함하여 작성․비치하고 있음
○ 작성․비치하고 있는 농지원부의 내용에 변동사항이 발생한 때에는 그 변동사항을 지체 없이 정리하여야 하며,
 - 농지원부가 작성된 농업인․농업법인 등이 더 이상 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하지 아니하게 된 경우에는 그 농지원부를 따로 편철하여 10년간 보존하도록 하고 있음
○ 따라서 농지를 취득하거나 임차했다고 해서 바로 농지원부를 작성하는 하는 것이 아니라 취득․임차한 농지에서 경작하는 것이 확인된 시점에 농지원부를 작성하는 것이 타당함
☎문의전화:02-500-1726

문 29】

상속이 완료되지 아니한 농지의 농지원부 작성은?

답변
○ 상속이 개시되었으나 상속의 포기 등 상속이 완료되지 아니한 경우 토지대장 등 지적공부에 의하여 상속농지의 소유관계를 파악하는 데는 상당한 기간이 소요되므로 농지원부 작성에 주의가 필요함
○ 피상속인(사망한 농업인)과 같은 세대에서 농업경영을 하고 있는 상속인이 당해 세대에서 계속하여 농업경영을 하는 경우에는 농지원부의 농가주명을 변경함으로써 피상속인의 농지원부를 승계할 수 있음
○ 그러나 상속이 완료되지 않고 농지원부가 승계되지도 않은 경우에는 실질적으로 당해 상속농지를 경작하는 농업인을 대상으로 농지원부를 작성하거나 기재사항을 정리하되, 각각의 법적 상속지분에 따라 자경 또는 임대차(사용대차) 농지로 구분하여 작성하여야 함
 - 단, 임대차(사용대차) 농지로 작성할 경우에는 상속권자로부터 당해 농지 사용을 허가받은 임대차계약서에 준하는 증빙자료 등에 의하여 농지의 임대차관계를 확인할 수 있어야 함
○ 물론 그 후에 상속이 완료되면 그에 따라 농지원부를 정리하여야 함
☎문의전화:02-500-1726

문 30】
임차하여 농업경영에 종사하는 경우 농지원부 작성은?

답변
○ 농지법상 농지의 임대차라 함은 농지의 소유자가 당해 농지를 이용하여 농업경영을 하고자 하는 상대방에게 그 농지를 사용․수익하게 하고, 이에 대하여 임차료를 지급할 것을 약정함으로서 성립하는 계약을 말함
○ 또한, '96. 1. 1 이후로 취득한 농지의 임대나 사용대는 대통령령이 정하는 부득이한 사유를 제외하고는 원칙적으로 금지되어 있으며 이를 위반한 경우 농지소유자는 당해 농지를 처분하여야 하며, 농지의 임대차계약 방법은 서면에 의한 방법을 원칙으로 한다고 규정하고 있음(농지법 제24조)
○ 따라서, 농지를 임차하여 경작하고 있는 경우에는 농지원부 작성 대상이 되며, 이 경우 임대차계약서 등에 의하여 농지의 임대차관계를 확인할 수 있어야 함
 ※ 1996.1.1 농지법 시행일 이후에 취득한 농지는 농지법 제22조에서 허용되는 경우가 아니면 원칙적으로 임대를 금지하고 있으며, 이를 위반하여 임대할 경우에 당해 농지를 처분하도록 하고 있으며, 임대인에게는 1천만원이하의 벌금형에 처할 수 있음
☎문의전화:02-500-1726

문 31】
공부상 지목이 임야인 토지에 과수를 재배하는 경우 농지원부 작성이 가능한지?

답변
○ 농지법상 농지는 전․답․과수원 기타 그 법적지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되는 토지를 말함(농지법 제2조제1호)
○ 또한, 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배지로 이용되는 토지라도
 - 지적법에 의한 지목이 전․답․과수원이 아닌 토지로서 농작물 경작이나 다년생식물 재배에 계속하여 이용되는 기간이 3년미만인 토지
 - 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 과수 등 다년생식물의 재배에 이용되는 토지
 - 초지법에 의하여 조성된 초지 등은 농지의 범위에서 제외하고 있음(농지법시행령 제2조제2항)
○ 따라서, 공부상 지목이 임야인 토지라도 그 형질을 변경하여 계속하여 3년이상 과수 등을 재배하고 있는 토지인 경우에는 농지법상 농지에 해당되므로 농지원부 작성대상이 됨
 ※ 형질변경 : 토지를 절토, 성토, 토양의 이동 등으로 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배에 적합한 여건과 형태를 갖추는 행위
☎문의전화:02-500-1726

문 32】
대지, 구거 등 공부상 지목에 관계없이 농작물을 경작하고 있으면 농지원부 작성이 가능한지?

답변
○ 농지법은 농지를 전·답·과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되는 토지로 규정하고 있음
○ 따라서, 공부상 지목이 구거 또는 대지 등의 토지를 농작물 경작이나 다년생식물의 재배에 계속하여 3년이상 이용한 경우에는 농지법에 의한 농지에 해당하여 농지원부 작성대상이 됨
 - 다만, 주거용건물의 부속토지에서 행해진 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배행위는 텃밭 경작행위로 볼 수 있어 지적법상 토지분할(필지분할)이 안 된 상태에서 경작면적 일부만 떼 내어 농지원부에 등재하는 것은 불가능함
☎문의전화:02-500-1726

문 33】
농지원부 등본을 제3자에게 발급할 수 있는지?

답변
○ 공공기관의개인정보보호에관한법률 제10조 제1항 및 제2항의 규정에 의거 정보보유기관은 정보주체의 이익에 반하는 경우 개인정보를 제공할 수 없음
○ 농지원부의 경우도 그 내용이 개인의 인적사항 및 재산과 관련된 내용이 포함되어 있으므로 정당한 이해관계자 외에는 농지원부를 열람하게 하거나 그 등본을 교부할 수 없음
 - 다만, 행정기관내부에서 사용하거나 법원의 요구가 있는 경우 등 공공기관의개인정보보호에관한법률에서 정보의 제공을 허용하고 있는 경우에는 농지원부의 열람 또는 등본교부가 가능함
 ※ 정당한 이해관계자의 범위
 · 농지원부가 작성되어 있는 농업인(동거가족 포함)이나 농업법인 또는 준농업법인의 대표자(농업법인 또는 준농업법인의 경우는 사원증 등을 통하여 소속사원임이 입증되어야 함)
 · 당사자의 위임 또는 동의를 받은 자 (위임장 또는 동의서를 제출하는 경우에 한함)
☎문의전화:02-500-1726

문 34】
폐쇄된 농지원부 사본발급시 자료 정정이 가능한지?

답변
○ 농지원부에 작성된 농가주가 더 이상 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하지 아니하게 된 경우(사망․이농․탈농 등)와 농지원부를 신거주지로 이송한 경우 등은 농지원부를 사본편철하여 10년간 보존하여야 함
○ 폐쇄된 농지원부 사본은 본인이나 정당한 이해관계인이 사본 열람이나 복사를 요구할 경우 “공공기관의 정보공개에 관한 법률”에 의한 행정정보공개 청구 절차에 따라 폐쇄된 농지원부 사본은 열람 및 복사가 가능함
○ 그러나 그 폐쇄된 농지원부(사본)의 기재사항을 정정하거나 경작기간을 추가하여 기재할 수 없음
☎문의전화:02-500-1726

문 35】
2인 이상 농지를 공유하고 있는 경우 농지원부 작성은?

답변
○ 한 필지 농지를 2인 이상 공동 소유하는 경우 토지대장의 지분에 따라 실제 경작면적을 농지원부에 등재하여야 함
○ 공동소유하고 있으나 소유자중 한사람이 타인소유 농지를 포함하여 전체 농지를 실제 경작하는 경우, 본인소유는 소유농지에 타인소유는 임차농지에 등재 가능함
 - 농지 임대차는 임차인과 임대인의 계약에 의하여 성립하는 것이므로 행정기관은 원칙적으로 계약당사자인 임차농과 농지 소유자에게 임대차계약(기간연장 포함) 설정 여부를 확인하여야 함
 - ‘96.1.1이후로 취득한 농지는 개인간 임대나 사용대를 금지하고 있으므로 취득시기를 반드시 확인하여야 함(상속으로 소유한 경우는 제외)
○ 한필지에 2인 이상이 경작한 경우 필지내 경계 표시로 특정부분에서 각각 경작하는 것이 명확하게 확인된 경우 농지원부에 등재 가능함
☎문의전화:02-500-1726

문 36】
자경증명은 어떻게 발급받을 수 있는지?

답변
○ 자경증명은 농지법제2조에 의한 자경하고 있는 농업인 또는 농업법인이면 발급신청이 가능함
 - 경작면적에 관계없이 농지법 제2조에 의한 농업인 또는 농업법인이 직접 신청(동의․위임을 받은 자도 가능)
○ 자경증명을 발급 받고자 하는 자는 자경증명발급신청서(농지법시행규칙 제60호 서식)를 당해 농지소재지를 관할하는 발급기관에 제출하여야 함
○ 신청인의 농업경영상황을 조사한 후 자경하는 사실이 명백한 경우 신청일로부터 4일 이내에 발급하고 자경증명발급대장은 농촌행정시스템에 의하여 전산 관리하여야 함
 ※ 자경의 정의(농지법 제2조제5목)
 · 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것
 · 농업법인이 그 소유농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것
☎문의전화:02-500-1726

문 37】
농업진흥구역에서 할 수 있는 토지이용행위는?

답변
○ 농업진흥지역은 국민식량의 안정적인 공급기반을 유지하고 농지를 효율적으로 이용․보전하기 위하여 지정하고 있음
 - 농업진흥구역은 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역을 지정하고 있음
○ 농업진흥구역은 원칙적으로 농작물의 경작에 이용되도록 하고 예외적으로 농가주택, 축사, 농업용 창고 등 농업생산관련 시설과 일부 공용․공공용시설 등의 설치를 허용하고 있음
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문 38】
농업보호구역에서 할 수 있는 토지이용행위는?

답변
○ 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보와 수질보전을 위하여 필요한 지역에 대해 지정하고 있음
○ 농업보호구역내 설치가 허용되는 행위는 다음의 경우에 한함
 ① 농업진흥구역에서 허용되는 토지이용행위
 ② 농업인의 소득증대를 위하여 필요한 시설

 · 「농어촌정비법」 제2조제9호나목의 규정에 의한 관광농원사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 2만제곱미터 미만인 것
 · 「농어촌정비법」 제2조제9호다목의 규정에 의한 주말농원사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 3천제곱미터 미만인 것
 ③ 농업인의 생활여건개선을 위하여 필요한 시설
 · 다음 각 목에 해당하는 시설로서 그 부지가 1천제곱미터 미만인 것
  가. 「건축법 시행령」 별표 1제1호가목에 해당하는 시설
  나. 「건축법 시행령」 별표 1제3호가목․라목부터 사목까지 및 자목에 해당하는 시설
  다. 「건축법 시행령」 별표 1제4호가목(일반음식점을 제외한다)․다목․라목(골프연습장을 제외한다) 부터 바목까지, 아목 및 자목에 해당하는 시설
 · 「건축법 시행령」 별표 1제3호아목에 해당하는 시설로서 그 부지가 3천제곱미터 미만인 것
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문 39】
한 필지의 토지가 농업진흥지역과 관리지역으로 걸쳐있는 경우의 토지이용행위 적용은?

답변
○ 농지법 제53조제2항 및 농지법시행령 제73조에 따르면 1필지의 토지 일부가 농업진흥지역에 걸치는 경우로서 농업진흥지역에 속하는 토지부분의 면적이 330제곱미터이하인 때에는 당해 토지부분에 대하여 동법 제32조제1항 및 제2항을 적용하지 아니한다고 규정되어 있음
○ 따라서, 1필지의 토지중 일부가 농업진흥지역에 걸치는 경우로서 농업진흥지역에 속하는 토지의 면적이
 - 330제곱미터를 초과하는 경우는 농업진흥지역에서의 행위제한이 적용되며
 - 330제곱미터이하인 경우는 농업진흥지역에서의 행위제한은 적용받지 않게 되며, 농지법 제37조(농지전용허가 등의 제한)에서 정하는 행위제한만 적용받게 됨
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문 40】
농업진흥지역 지정 요건에 맞지 않은 00도 00시 00읍 00리 일대 농지를 농업진흥지역에서 해제 가능여부?

답변
○ 농업진흥지역은 국민식량의 안정적인 공급기반을 유지하고 농지를 효율적으로 이용․보전하기 위하여 지정하고 있으며
 - 과거 상대․절대농지를 필지별로 지정할 때와는 달리 집단화된 농지를 기준으로 권역별(지역별)로 지정하므로 농지외에 임야․잡종지․묘지 등 비농지 일부도 포함되어 있을 수 있음
○ 농지법 제31조 및 동법시행령 제28조에 따라 농업진흥지역을 해제할 수 있는 경우는 다음과 같음
 - 국토의계획및이용에관한법률 제6조에 따른 용도지역을 변경하는 경우(농지의 전용을 수반하는 경우에 한함)
 - 농지법 제34조제2항제1호에 해당하는 경우로서 미리 농지의 전용에 관한 협의를 하는 경우
 - 당해 지역의 여건변화로 농업진흥지역의 지정요건에 적합하지 아니하게 된 경우. 이 경우 그 토지의 면적이 2만제곱미터 이하인 때에 한함
 ※ 이때, 여건변화라 함은 관련법에 의해 도로, 철도 등이 설치되거나 택지, 산업단지 지정 등으로 인하여 집단화된 농지와 분리된 자투리 토지로서 영농여건상 농업진흥지역으로 계속 관리하는 것이 부적합하게 된 경우를 말하며, 개별 필지별이 아닌 해당지역 주변 전체를 대상으로 검토하게 됨
○ 아울러, 현재에도 시장․군수가 도시관리계획을 입안하여 협의하여 오는 경우 개발의 필요성, 농지보전가치 등을 종합적으로 판단하여 협의여부를 결정하게 됨
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문 41】
농산물가공처리시설 등 일정기준 이하의 폐수를 배출하는 시설에 대해서는 농업진흥구역내 설치 허용토록 조치

답변
○ 농지법시행령 개정전에는 농수산물가공처리시설과 농수산업관련 시험․연구 시설의 설치시 수질환경보전법 제2조제5호의 규정에 의한 폐수배출시설 및 폐기물관리법 제2조제4호의 규정에 의한 지정폐기물을 처리하기 위한 폐기물처리시설(지정폐기물배출시설을 포함한다)에 해당되는 경우에는 농업진흥지역에 설치할 수 없도록 되어 있었음
○ 그러나, ‘08.6월 농지법시행령을 개정하여 폐수배출시설 및 폐기물처리시설에 해당하는 농산물가공처리시설도 아래의 경우에 해당되지 않을 경우에는 농업진흥구역내 설치 할 수 있음
 - 농지를 전용하고자 할 경우 다음의 경우에는 농지법 제37조 및 농지법시행령 제44조제2항에 따라 제한됨
 · 수질환경보전법시행령 별표 8에 따른 제1종 사업장 내지 제4종 사업장에 해당하는 시설과 5종사업장에 해당하는 시설중 농림수산식품부령이 정하는 시설은 설치할 수 없음.
 · 이때 농림수산식품부령이 정하는 시설이라 함은 수질환경보전법시행규칙 제4조의 규정에 의한 특정수질유해물질 배출시설, 수질환경보전법시행규칙 제6조의 규정에 의한 폐수배출시설중 별표3에 해당하는 폐수배출시설을 말함
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문 42】
귀농을 하고자 하는 자가 농업인주택을 설치할 수 있는지?

답변
○ 농업인주택은 농지법시행령 제29조 제4항중에 제1호에서 규정하고 있는 요건은 아래와 같음
 - 농업인 1인이상으로 구성되는 농업․임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 다음 각목의 1에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것.
  가. 당해 세대의 농업․임업 또는 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대
  나. 당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농업․임업 또는 축산업을 영위하는 세대
○ 다만, 귀농인의 경우에는 농지(가축 등)구입 및 재배작물 식부형태(가축사육규모 등) 등을 감안하여 현재 농지법시행령 제3조의 규정에 의한 농업인의 정의에 부합하고 향후 1년이내 농업 등에 의한 소득 또는 농업 등에 투입하는 노동력이 농지법시행령 제29조제4항제1호의 규정에 명백히 적합하다고 판단될 경우에는 농업인주택을 신청할 수 있음
 - (예) 귀농하여 다른 직업 없이 대규모 축사를 짓고 실제로 가축을 사육하는 경우, 시설채소를 일정규모이상 전문적으로 재배하는 경우 등은 가능
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문 43】
농업진흥지역에 골프장 조성이 가능한지 여부?

답변
○ 농업진흥지역은 국민식량의 안정적인 공급기반을 유지하고 농지를 효율적으로 이용·보전하기 위하여 지정하고 있으며,
 - 원칙적으로 농작물의 경작에 이용되도록 하고 예외적으로 농지법 제32조에 따라 농가주택, 축사, 농업용 창고, 농수산물가공처리시설 등 농업생산관련 시설과 농업인 편의시설, 일부 공공시설에 한해 설치를 허용하고 있음
○ 따라서, 골프장은 농업진흥지역에 설치가 제한되는 시설임
 - 다만, 농업진흥지역안에 골프장 조성이 불가피한 경우에는 용도지역 변경 등에 따른 농업진흥지역 해제 후 가능하며 농지법에서 농지전용면적을 별도 제한하고 있지 않음
 ※ 농지법 제31조 및 동법시행령 제28조에 따라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 따른 용도지역을 변경하는 경우 농업진흥지역 해제가 가능토록 규정되어 있음
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문 44】
농업진흥지역을 해제할 경우에 대체지정하여야 하는지?

답변
○ 농업진흥지역을 해제하는 경우에는 그 해제하는 면적에 상응하는 새로운 지역을 농업진흥지역으로 지정하게 할 수 있도록 하고 있었으나 관련조항을 폐지(농지법시행령 개정, ‘08.6)
 - 그 동안 지자체 및 사업시행자의 농업진흥지역 대체지정제도 폐지 요구와 대체지정농지 확보가 어려운 현실적인 여건을 감안하여 2008년 3월 5일부터 농업진흥지역 대체지정제도를 폐지하였음
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문 45】
농업진흥지역 지정 이전에 조성된 주택, 공장용지에 대해서는 농업진흥지역 행위제한 적용 여부

답변
○ 농업진흥지역 지정 당시 관계법령의 규정에 의하여 인가․허가 또는 승인 등을 얻거나 신고하고 설치한 기존의 건축물, 공작물,기타 시설에 대하여는 농지법제32조제3항에 따라 동조 제1항 및 제2항의 행위제한에 관한 규정을 적용하지 아니함
 - 이 경우 농업진흥지역 지정 이전에 합법적으로 건축되어 있는 기존시설을 존치시키거나 종전과 동일한 범위내에서 수선 또는 개량하여 농지법시행령 제59조제3항에서 정하는 다른 목적으로 사용할 수는 있으나, 동 부지내에 농업진흥지역안에 설치할 수 없는 시설을 신축 또는 증축할 수 없음
○ 또한, 당초 농업진흥지역 지정시 지목이 대지․공장용지인 토지는 시․도지사가 검토하여 직권으로 농업진흥지역밖으로 정정할 수 있도록 하고 있음
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문 46】
농업보호구역내에 설치되어 있는 양어장을 낚시터로 용도변경 가능여부?

답변
○ 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역으로 낚시터는 설치를 제한하고 있음
 - 만약 농업보호구역안에 낚시터를 설치코자 하는 경우 농업진흥지역 해제가 선행되어야 함
○ 또한, 낚시터는 농업진흥지역(농업보호구역)에 설치가 제한되는 시설로 불법으로 용도를 변경하여 사용하는 자는 농지법 제58조(벌칙)의 규정에 따라 5년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있음
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문 47】
집단화된 농지와 분리되어 있는 농업보호구역 해제 가능여부?

답변
○ 농업진흥지역은 국민식량의 안정적인 공급기반을 유지하고 농지를 효율적으로 이용․보전하기 위하여 지정하고 있으며, 다음과 같이 세분하여 운영하고 있음
 - 농업진흥구역 : 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역
 - 농업보호구역 : 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
○ 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 지정된 농업보호구역을 일괄하여 해제하기는 곤란
 - 다만, 농업보호구역중 여건변화등에 의하여 당초의 지정목적에 적합하지 않은 지역에 대하여 농업진흥지역에서 해제하였음(‘08.12, 8만ha)
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문 48】
도시지역(녹지지역)과 농업진흥지역의 병행존립은 불합리하므로 도시지역에 지정된 농업진흥지역 해제

답변
○ 농업진흥지역은 국민식량의 안정적인 공급기반을 유지하고 농지를 효율적으로 이용․보전하기 위하여 지정하고 있으며,
 - 농지법 제29조에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 녹지지역․관리지역․농림지역 및 자연환경보전지역을 지정 대상지역으로 하고 있음
○ 또한, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역의 중복 지정은 되지 않으나, 용도지구․용도구역은 중복 지정할 수 있으며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역에 각 개별법에서 정하는 바에 따라 용도지역(지구, 구역)을 중복하여 지정할 수가 있음
○ 따라서, 도시지역과 농업진흥지역이 같이 지정되어 있다 하여 일괄하여 농업진흥지역에서 해제하는 것은 곤란
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문 49】
농업진흥지역 해제 요건 및 절차는?

답변
○ 농업진흥지역은 국민식량의 안정적인 공급기반을 유지하고 농지를 효율적으로 이용․보전하기 위하여 지정하고 있으며, 농지법 제31조 및 동법시행령 제28조에 따라 농업진흥지역을 해제할 수 있는 경우는 다음과 같음
 ① 국토의계획및이용에관한법률 제6조의 규정에 의한 용도지역을 변경하는 경우(농지의 전용을 수반하는 경우에 한함)
 ② 농지법 제34조제2항제1호에 해당하는 경우로서 미리 농지의 전용에 관한 협의를 하는 경우
 ③ 당해 지역의 여건변화로 농업진흥지역의 지정요건에 적합하지 아니하게 된 경우. 이 경우 그 토지의 면적이 2만제곱미터 이하인 때에 한한다.
 - 이때, 여건변화라 함은 관련법에 의해 도로, 철도 등이 설치되거나 택지, 산업단지 지정 등으로 인하여 집단화된 농지와 분리된 짜투리 토지로서 영농여건상 농업진흥지역으로 계속 관리하는 것이 부적합하게 된 경우를 말하며, 개별 필지별이 아닌 해당지역 주변 전체를 대상으로 검토하게 됨
○ 농업진흥지역 해제 절차는
 - 시장․군수가 신청하여 시․도지사가 위와 같은 사유로 농업진흥지역 해제 승인을 요청
 - 농림수산식품부장관은 인근농지의 분포상태, 당해 농지의 보전가치, 당해 지역외의 활용 가능한 토지의 유무 등 제반사항을 종합적으로 검토하여 진흥지역 해제 여부를 결정
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문 50】
농업보호구역내 단독주택을 설치할 수 있는지?

답변
○ 농지법 제32조제2항 및 동법시행령 제30조제2항제1호에 따르면 농업인의 생활여건개선을 위하여 필요한 시설로서 그 부지가 1천제곱미터 미만인 「건축법시행령」 별표 1의 제1호가목에 해당하는 단독주택의 경우에는 농업보호구역내 설치가 가능토록 되어 있으며, 이 경우 농업인이 아닌 경우에도 가능함
○ 다만, 농업보호구역안의 농지에 단독주택을 설치하기 위하여는 농지전용허가 신청시 농지법시행령 제33조에 따른 심사기준에 따라 심사후 적합한 경우에 한해 설치 가능
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문 51】
녹지지역이며 농업진흥지역일 경우 농지법 제37조에 따라 농지전용허가의 제한대상시설 적용을 받지 않는지?

답변
○ 농지법 제37조제1항에 따르면 동법 제34조제1항에 따라 농지전용허가를 함에 있어서 「국토의계획및이용에관한법률」에 의한 도시지역․계획관리지역 및 개발진흥지구안의 농지는 동법시행령 제44조(농지전용허가의 제한대상시설)의 규정을 적용 받지 않음
○ 따라서, 도시지역내 농업진흥지역(진흥구역, 보호구역)일 경우 동법 제32조에서 정하고 있는 농업진흥지역안에서의 행위제한은 적용되며 농업진흥구역에서 허용하는 행위에 대해서만 전용허가를 받을 수 있음
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문52】
농업진흥지역내에서 공장증설이 가능한지 여부?

답변
○ 「기업활동규제완화에관한특별조치법」 제16조제2항에 따르면 시장·군수 또는 구청장은 중소기업자가 소유한 공장으로서 「농지법」 제28조의 규정에 의한 농업진흥지역의 지정당시 동 지역안에 있던 공장에 대하여는 동법제32조의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 공장증설을 승인할 수 있음
 - 다만, 「수질및수생태계보전에관한법률」 제2조제8호의 규정에 의한 특정수질유해물질 또는 「대기환경보전법」 제2조제9호의 규정에 의한 특정대기유해물질을 배출하는 공장은 그러하지 아니함
○ 또한, 동법시행령 제10조 제2항에 따르면 시장·군수 또는 구청장은 법 제16조제2항의 규정에 의하여 「농지법」 제28조의 규정에 의한 농업진흥지역안에서 공장을 보유한 중소기업자가 기존공장의 시설자동화 또는 공정개선을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 3천제곱미터 이내에서 공장증설을 승인할 수 있음.
 - 다만, 시설자동화 또는 공정개선을 위하여 필요한 경우로서 국제법규, 수출상대국 또는 국내의 법령에서 규정된 규격·인증·안전·위생기준 등을 충족하기 위하여 불가피하다고 인정되는 경우에는 1만2천제곱미터 이내에서 공장증설을 승인할 수 있음
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문 53】
2006년 1월 22일 이전에 농지전용허가 받은 농업보호구역내 부지에 현재 설치가 제한되는 시설을 증축할 경우

답변
○ 농지법 부칙 제11조(농업보호구역 안에서의 행위제한에 관한 경과조치)에 따라 법률제7604호 농지법중개정법률 시행일인 2006년 1월 22일 당시 농업보호구역 안에서 제32조제2항의 개정 규정에 따라 설치가 제한되는 건축물․공작물 그 밖의 시설의 설치에 관하여 관계 법령의 규정에 따라 인가․허가 또는 승인 등을 받거나 신고한 자와 그 인가․허가 또는 승인 등의 신청을 한 자의 행위제한에 대하여서는 종전의 규정에 따른다고 규정하고 있음
○ 따라서, 종전의 규정에 따라 설치된 시설(부지)에 대해서는 기존 시설(부지)의 범위내에서 종전의 규정에 따라 설치가 허용되는 시설(부지)로의 용도변경 및 신․증축은 가능함
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문 54】
경지정리지역에 00시설을 설치코자 하는데 가능 여부?

답변
○ 농지전용허가를 신청하는 경우 허가권자는 농지법시행령 제33조에 따라 설치하고자 하는 시설의 규모․용도 및 지역여건 등을 참작할 때 전용하고자 하는 농지에 대해 다음의 심사기준에 준하여 심사하고, 그 결과 적합한 경우에 한하여 허가를 하도록 하고 있음
 1. 법 제32조(농업진흥지역안의 농지인 경우에 한한다) 및 법 제37조의 규정에 위배되지 아니할 것
 2. 다음 각 목의 사항 등을 참작할 때 전용하고자 하는 농지가 전용목적사업에 적합하게 이용될 수 있을 것으로 인정될 것
  가. 시설의 규모 및 용도의 적정성
  나. 건축물의 건축에 해당하는 경우에는 도로․수도 및 하수도의 설치 등 당해 지역의 여건
 3. 다음 각 목의 사항 등을 참작할 때 전용하고자 하는 농지의 면적이 전용목적사업의 실현을 위하여 적정한 면적일 것
  가. 「건축법」의 적용을 받는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치에 해당하는 경우에는 건폐율 등 「건축법」의 규정
  나. 건축물 또는 공작물의 기능․용도 및 배치계획
 4. 다음 각 목의 사항 등을 참작할 때 전용하고자 하는 농지를 계속하여 보전할 필요성이 크지 아니할 것
  가. 경지정리 및 수리시설 등 농업생산기반정비사업 시행 여부
  나. 당해 농지가 포함된 지역농지의 집단화 정도
  다. 당해 농지의 전용으로 인하여 인근 농지의 연쇄적인 전용 등 농지잠식 우려가 있는지 여부
  라. 당해 농지의 전용으로 인근농지의 농업경영 환경을 저해할 우려가 있는지 여부
  마. 당해 농지의 전용으로 인하여 농지축이 절단되거나 배수가 변경되어 물의 흐름에 지장을 주는지 여부
 5. 제33조제2항제2호 또는 제3호에 해당하는 피해가 예상되는 경우에는 다음 각 목의 사항 등을 참작할 때 그 피해방지계획이 타당하게 수립되어 있을 것
  가. 당해 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지․변경을 수반하는 경우 예상되는 피해 및 피해방지계획의 적정성
  나. 당해 농지의 전용이 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취․소음의 발생을 수반하는 경우 예상되는 피해 및 피해방지계획의 적정성
  다. 당해 농지의 전용이 인근농지의 일조․통풍․통작에 현저한 지장을 초래하는 경우 그 피해방지계획의 적정성
  라. 당해 농지의 전용이 용수의 취수를 수반하는 경우 농수산업 또는 농어촌생활환경 유지에 예상되는 피해 및 피해방지계획의 적정성
 6. 사업계획 및 자금조달계획이 전용목적사업의 실현에 적합하도록 수립되어 있을 것
○ 따라서, 경지정리 및 수리시설 등 농업생산기반정비사업 시행 여부 등은 농지전용허가를 위한 심사시 판단기준이 됨
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문 55】
농업인주택을 신축코자 하는데 신청자격 및 조건은?

답변
○ 농업인주택은 농지법시행령 제29조제4항에서 규정하고 있는 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 건축물 및 시설을 말함
  1. 1천㎡이상의 농지에서 농작물을 경작하는 자 등 농지법시행령 제3조의 규정에 의한 농업인 1인이상으로 구성되는 농업․임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 다음 각목의 1에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것.
  가. 당해 세대의 농업․임업 또는 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대
  나. 당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농업․임업 또는 축산업을 영위하는 세대
 2. 당해 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물(지방세법시행령 제84조의3의 규정에 의한 별장 또는 고급주택을 제외) 및 당해 건축물에 부속한 창고․축사 등 농업․임업 또는 축산업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이 1세대당 660㎡(당해 세대주가 그 전용허가신청일 또는 협의신청일 이전 5년간 농업인주택의 설치를 위하여 부지로 전용한 농지 면적을 합산한 면적)이하일 것
 3. 당해 세대의 농업․임업 또는 축산업 경영의 근거가 되는 농지․산림․축사 등이 소재하는 시․구․읍․면 또는 이에 연접한 시․구․읍․면지역에 설치하는 것일 것
○ 농지법시행령 제36조 관련 별표1 제1호에서는 상기요건에 해당하는 무주택세대의 세대주가 농업진흥지역밖에서 최초로 설치하는 경우에 한하여 농지전용신고를 하고 지을 수 있으나,
 - 상기 요건에 해당하면서 주택이 있는 농업인세대의 세대주인 경우 또는 무주택세대의 세대주이나 농업인주택을 짓고자 하는 농지가 농업진흥지역인 경우에는 농지전용허가를 받도록 규정하고 있음
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문 56】
관리지역안의 농지에서 음식점이나 제조업소 설치가 가능한지 여부?

답변
○ 농지법 제37조 및 농지법시행령 제44조에서는 농지전용허가의 제한대상시설을 규정하고 있음
 - 다만, 농지법 제37조제1항의 규정에 의하여 「국토의계획및이용에관한법률」에 의한 도시지역․계획관리지역 및 개발진흥지구안의 농지는 동법시행령 제44조(농지전용허가의 제한대상시설)의 규정을 적용 받지 않음
○ 따라서, 관리지역이 세분화되지 않은 지역에서는 농지법시행령 제44조제3항제1호의 규정에 따라 음식점이나 제조업소는 농지전용허가 제한대상 시설에 해당되므로 설치할 수 없음
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문 57】
절토, 성토 등 농지개량행위의 구체적인 기준은?

답변
○ 농지법 제2조제7호에 의하면 농지의 전용이라 하면 농지를 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량외의 목적에 사용하는 것을 말한다고 규정되어 있음
○ 또한, 농지개량행위라 하면
 - 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 구획을 정리하거나 개량시설을 설치하는 행위나
 - 당해 농지의 토양개량이나 관개․배수․농업기계이용의 개선을 위하여 객토․성토․절토하거나 암석을 채굴하는 행위로서
 -  인근농지의 관개ㆍ배수ㆍ통풍 및 농작업에 영향을 미치지 아니하는 것
○ 객토․성토․절토의 기준
 - 공통사항
  · 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 적합한 흙을 사용할 것
  · 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배를 위하여 필요한 범위이내 일 것

 · 농지개량시설의 폐지․변경, 토사의 유출 등 인근 농지의 농업경영에 피해를 주지 않을 것
 - 객토
  · 객토원의 흙의 성분과 그 양이 객토대상 농지의 토양개량 목적에 적합할 것
  · 당해 농지에 경작․재배중인 농작물 또는 다년성식물을 수확한 후에 시행할 것
 - 성토
  · 연접토지 보다 높거나 당해 농지의 관개에 이용하는 용수로 보다 높게 성토하지 아니할 것
  · 농작물의 경작 등에 부적합한 토석 또는 재활용골재 등을 사용하여 성토하지 아니할 것
○ 이때 사용하는 흙은 최소한 현재보다는 작물생육에 더 적합해야 할 것이며,
 - 작물생육에 적합한 흙이라 함은 토양의 물리, 화학, 생물학적인 상태가 모두 양호한 자연상태의 흙을 말하는 것으로서 단순히 토양오염물질 또는 유해물질이 없다고 농지개량에 적합한 흙으로 판단할 수는 없으며,
 - 특히 건설폐기물 중간처리업 공장에서 건설폐기물 재처리공정을 거쳐 생산한 토사 등은 농지개량행위에 적합한 흙으로 볼 수 없음
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문 58】
농지의 타용도일시용허가 대상은?

답변
○ 농지의 타용도일시사용허가 대상은
 - 건축법에 의한 건축허가 또는 건축신고대상시설이 아닌 간이농수축산업용시설
 - 농수산물의 간이처리시설을 설치하고자 하는 경우
 - 주목적사업(당해 농지에서 허용되는 사업에 한함)을 위하여 현장사무소 또는 부대시설 기타 이에 준하는 시설을 설치하거나 물건을 적치․ 매설하는 경우
 - 농지법시행령 제38조에서 규정한 토석 및 광물을 채굴하는 경우
○ 타용도일시사용허가는 3년이내 기간동안 사용 후 농지로 복구하는 조건으로 허가할 수 있음
○ 허가권자(관할 시장·군수)는 타용도 일시사용허가 신청이 있을 경우 농지법시행령 제37조제2항의 규정에 의한 심사기준과 농지법 제37조제2항의 규정을 종합적으로 검토하여 허가 여부를 결정하고 허가시 복구비용을 예치하도록 하고 있음
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문 59】
농지의 타용도일시사용허가 기간은 3년을 초과하여 연장이 가능한지 여부?

답변
○ 농지의 타용도일시사용기간은 3년 이내로 한다(다만, 법 제36조제1항제2호에 해당하면 그 주목적 사업의 시행에 필요한 기간 이내로 한다)고 규정하고 있으며, 농지의 타용도 일시사용기간을 통산하여 3년을 초과하지 아니하는 범위내에서 연장할 수 있음
 - 이때, 통산하여 3년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 연장할 수 있다는 의미는 허가받은 기간 외에 추가로 연장되는 기간이 3년을 초과하지 않아야 함을 의미함
○ 따라서, 주목적사업(해당 농지에서 허용되는 사업에 한함)을 위하여 현장사무소나 부대시설, 그 밖에 이에 준하는 시설을 설치하거나 물건을 적치․매설하는 경우는 주목적 사업의 시행에 필요한 기간까지 연장이 가능하며,
 - 이 외의 경우는 당초 허가받은 기간 외에 추가로 3년의 범위내에서 연장이 가능함
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문 60】
농지전용신고를 하고자 할 경우에는 어떤 절차를 거쳐야 하는지?

답변
○ 농지전용신고를 하고자 하는 자는 농지전용신고서에 농지법시행규칙 제31조에 규정한 첨부서류를 첨부하여 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회에 제출
○ 농지관리위원회는 아래의 확인기준에 따라 확인
 - 당해 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반하여 인근 농지의 농업경영과 농어촌생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 그 피해방지계획이 수립되어 있는지 여부
 - 전용목적사업이 용수의 취수를 수반하는 경우 그 시기·방법·수량 등이 농수산업 또는 농어촌생활환경유지에 피해가 예상되는지 여부
○ 농지관리위원장은 확인 결과를 기재한 농지관리위원회확인서를 첨부하여 신고한 날부터 5일 이내에 관할 시장․군수 또는 자치구구청장에게 송부
○ 신고수리권자는 신고내용이 법 제35조 및 이 영 제35조의 규정에 적합한지의 여부를 검토하여 적합하다고 인정한 경우에는 농지전용신고증을 신고인에게 교부하고, 적합하지 아니하다고 인정하는 경우에는 그 사유를 명시하여 제출받은 서류를 반려하여야 함
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문 61】
농지전용허가를 받아 설치된 시설을 용도변경시 용도변경허가를 받아야 하는지?

답변
○ 농지법 제40조에 따르면 농지법 제34조에 의한 농지전용허가(협의)를 받거나 동법 제35조 또는 제43조의 규정에 의한 농지전용신고를 하여 농지전용목적사업에 사용되고 있거나 사용된 토지를 5년이내에 농지법시행령 제59조의 규정에서 정하는 “다른 목적으로 사용하고자 하는 경우”에는 용도변경승인을 받아야 함
 - 이때, 다른 목적으로 사용하고자 하는 경우라 함은 당해 시설의 용도를 변경하거나 농지전용목적사업의 업종을 변경하는 경우로서 다음과 같음
  · 대기환경보전법시행령 별표1 또는 수질환경보전법시행령 별표13에 의한 사업장의 규모별 구분을 달리하는 정도로 시설을 변경하고자 하는 경우
  · 농지법시행령 제44조 제3항 각호의 구분을 달리하는 종류의 시설로 변경하고자 하는 경우
  · 농지보전부담금 또는 전용부담금이 감면되는 시설에서 농지보전부담금 또는 전용부담금이 감면되지 아니하거나 감면비율이 낮은 시설로 변경하고자 하는 경우
○ 이때, 목적사업 완료 후 5년이내에 농지에 설치가 제한되는 시설로의 용도변경은 허용되지 않으며, 농업진흥지역에서의 행위제한은 상기의 5년이 경과한 경우에도 계속 적용됨
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문62】
농지전용변경허가를 받아야 하는 지 여부 및 이때 농지보전부담금의 부과 및 환급은?

답변
○ 농지전용허가를 받아 사업을 추진중에 아래와 같은 변경이 있을 경우에는 농지전용변경허가를 받아야 함
 - 전용허가 받은 농지의 면적 또는 경계
 - 전용허가 받은 자의 명의
 - 전용허가를 받은 농지의 위치(동일 필지안에서 위치를 변경하는 경우)
 - 설치 하고자 하는 시설의 용도 또는 전용목적사업을 변경하고자 하는 경우
○ 이때, 농지에 허용되지 않은 시설로의 변경허가나 기존 허가받은 시설이라 하더라도 농지에 허용되지 않은 시설을 증설할 경우의 부지확장은 허용하지 않고 있음
○ 또한, 농지전용변경허가에 따른 농지보전부담금의 납부는 명의나 건축물 용도의 변경 등 면적의 증감이 없는 변경허가는 당초 부과된 농지보전부담금을 납부하면 되고, 환급은 당초 납부시 기준으로 환급
 - 농지보전전용부담금이 감면되는 시설에서 감면되지 아니하거나 감면비율이 낮은 시설로 변경하고자 하는 경우에도 당초 부과된 농지보전전용부담금을 기준으로 납부하여야 함
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문 63】
농지불법전용시 받게 되는 벌칙은?

답변
○ 농지를 전용하고자 할 경우 농지법 제34조에 의한 농지전용허가를 득하거나 제35조에 의한 농지전용신고 등 농지전용절차를 거쳐야 하는 바, 이러한 절차를 거치지 않고 농지를 전용한 경우 그 행위자는 불법전용에 해당되어
  ① 농지법 제42조에 따라 원상회복 명령을 받게 되며
  ② 이와 함께 같은 법 제57조, 제58조 또는 제59조에 따라 징역 또는 벌금과 같은 처벌을 받게 됨
< 벌칙규정 >
  - 농업진흥지역안의 농지를 전용허가를 득하지 아니하고 전용하거나 부정한 방법으로 전용허가를 받은 자는 5년이하의 징역 또는 당해토지의 개별공시지가에 의한 토지가액에 상당하는 금액이하의 벌금(법 제57조제1항)
  - 농업진흥지역밖의 농지를 전용허가를 득하지 아니하고 전용하거나 부정한 방법으로 전용허가를 받은 자는 3년이하의 징역 또는 당해토지의 개별공시지가에 의한 토지가액의 100분의 50에 상당하는 금액이하의 벌금(법 제57조제2항)
  - 농업진흥지역안에서의 행위제한사항을 위반한자, 농지의 타용도일시사용허가를 받지 아니하고 농지를 타용도로 전용한 자 등은 5년이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금(법 제58조)
  - 농지전용신고를 하지 않고 농지를 타용도로 전용한 자는 3년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금(법 제59조제2호)
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 64】
농지전용허가 등이 취소되는 경우는?

답변
 ○ 농지법 제34조제1항에 따른 농지전용허가 또는 제36조에 따른 농지의 타용도일시사용허가를 받았거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 아래와 같은 경우에는 농지전용허가를 취소할 수 있음
  ① 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받거나 신고를 한 것이 판명된 경우
  ② 허가 목적이나 허가 조건을 위반하는 경우
  ③ 허가를 받지 아니하거나 신고하지 아니하고 사업계획 또는 사업규모를 변경하는 경우
  ④ 허가를 받거나 신고를 한 후 농지전용목적사업과 관련된 사업계획의 변경 등 정당한 사유없이 2년이상 대지의 조성, 시설물의 설치 등 농지전용 목적사업에 착수하지 않거나 농지전용 목적사업에 착수한 후 1년이상 공사를 중단한 경우
  ⑤ 농지보전부담금을 내지 아니한 경우
     허가를 받은 자나 신고를 한 자가 허가의 취소를 신청하거나 신고를 철회하는 경우
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문 65】
농지전용허가시 연접규정 적용은 어떻게 하는지?

답변
○ 전용제한면적을 적용함에 있어서 농지법시행령 제44조 제5항에 따르면 해당 시설을 설치하는 자가 동시 또는 수차에 걸쳐 그 시설이나 그 시설과 같은 종류의 시설의 부지로 사용하기 위하여 연접하여 농지를 전용하고자 하는 경우에는 그 전용하고자 하는 농지의 면적과 그 농지전용허가신청일 이전 5년간 연접하여 전용한 농지면적을 합산한 면적을 해당시설의 부지면적으로 보고 있음
○ 다만, 아래의 경우처럼 허가제한 면적을 회피할 목적으로 보기 어려운 경우에는 각각의 시설별 허가제한 면적을 적용하여야 함
 - 실질적인 전용목적 사업별로 사업주체가 명확하게 다르고
 - 그 부지로 전용하기 전 또는 전용한 후 필지를 분할하는 등 그 부지의 경계가 명확하며
 - 시기를 달리하여 각각의 명의로 전용허가를 신청하는 경우
○ 그러나 허가제한 면적을 회피할 목적으로 아래와 같은 행위를 하였을 경우에는 농지법 제39조에 의한 취소 및 제57조의 규정에 의거 처벌받을 수 있음
 - 가족 또는 타인의 명의를 빌어 설치하는 등 사위(詐僞) 그 밖에 부정한 방법으로 농지전용허가를 받은 경우
 - 농지소유자로부터 사용 승락서를 받아 여러 사람의 명의로 농지전용허가를 받아 시설을 건축한 후 명의변경 등을 통해 실수요자에게 분양하는 경우 등
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 66】
불법전용한 농지에 대한 원상회복명령은?

답변
○ 농지법 제34조에 의한 농지전용허가를 득하거나 제35조에 의한 농지전용신고 등 농지전용절차를 거치지 않고 농지를 전용한 경우에는
 - 그 행위자는 불법전용에 해당되어 농지법 제42조에 따라 원상회복 명령을 받게 되며
 - 이와 함께 같은 법 제57조, 제58조 또는 제59조에 따라 징역 또는 벌금과 같은 처벌을 받을 수 있음
○ 또한, 아래의 경우에 해당되면 농지법 제42조에 따라 농지로 원상회복을 명할 수 있도록 규정되어 있음
 - 농지전용허가 또는 농지의 타용도일시사용허가를 받지 아니하고 농지를 전용하거나 다른 용도로 사용한 경우
 - 전용신고를 하지 아니하고 농지를 전용한 경우
 - 허가가 취소된 경우
 - 농지전용신고를 한 자가 제39조에 따른 조치명령을 위반한 경우
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 67】
축사설치시 농지전용 절차가 필요한지?

답변
○ 농지법 개정 시행(2007. 7. 4)으로 2007년 7월 4일부터는 축사부지가 농지에 해당되어 농지전용절차를 거치지 않아도 됨.
 - 다만, 이 경우에는 국토의계획및이용에관한법률, 건축법, 환경법 등의 적용대상에서 배제되는 것이 아니므로 각 법률에서 정하는 기준 및 절차는 준수하여야 함
○ 따라서, 2007년 7월 4일 이전에 농지전용허가(신고수리)된 축사시설부지 외에는 농지에 해당되어 면적제한을 받지 않고 설치가 가능하며, 농지전용 및 지목변경 대상이 아님
○ 또한, 축사의 부속시설로서 축사와 연접하여 설치된 시설로서 가축의 사육․관리․출하 등 일련의 생산과정에 직접 이용되는 급여시설, 착유시설, 위생시설, 가축분뇨처리시설, 농기계보관시설, 진입로 및 가축운동장과 자가 소비용 사료의 간이처리 및 보관시설, 가축의 관리를 위해 설치하는 관리사(주거목적이 아닌 경우에 한정한다)는 축사와 마찬가지로 농지전용대상이 아님
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 68】
농지를 불법전용한 경우 양성화조치를 받을 수 있는 경우는?

답변
○ ‘88년 10월말 이전에 농지를 불법 전용한 경우 중 아래의 경우에 해당될 때에는 원상복구 없이도 농지전용허가(신고)를 신청할 수 있음
 - 생계유지 차원에서 고의성이 없으며
 - 해당 시설을 농지로 원상 복구하는 것이 비용이 많이 들고
 - 사회통념상 맞지 않다고 판단될 때
○ 이 경우 건축법 등 다른 법령의 규정에도 위반되지 않고 농지법시행령 제33조의 규정에 의한 심사기준에 적합한 경우에 한해 양성화 추인이 가능함
 - 이때 양성화 추인 여부 등은 관할 허가권자가 위 사항을 종합적으로 검토하여 판단하도록 하고 있음
 - 또한, 위 사항에 한하여 농지전용 양성화 추인을 받았을 경우에는 양성화 추인을 받는 날이 농지보전부담금 부과기준일(농지전용 허가 받은 날)에 해당
○ 이때, 시기와 관련하여서는 ‘88년 10월말 이전에 농지를 전용하여 건축물을 설치한 사실이 건축물 관리대장, 건축물 과세대장, 건축물 재산세 영수증 등 관련 공부상 증명이 가능한 경우에만 해당됨
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 69】
농지에 컨테이너 박스를 설치하여 거주 시 농막으로 인정여부?

답변
○농지에 농막을 설치하고자 할 때 다음의 조건에 적합할 경우에는 농지전용허가(신고) 절차를 거치지 않아도 되나 이의 범위를 초과하게 되는 시설은 농지전용신고나 허가의 절차를 거쳐야 함
 - 농업생산에 직접 필요한 시설로서 농업인이 자기의 농업경영에 이용하는 토지에 설치하는 시설일 것
 - 주거목적이 아닌 시설로서 농기구․농약․비료 등 농업용 기자재 또는 종자의 보관, 농작업주의 휴식 및 간이취사 등의 용도로 사용되는 시설일 것
 - 연면적의 합계가 20㎡이내일 것
 - 전기, 수도, 가스 등 새로운 간선공급설비의 설치를 요하지 아니할 것
 ※ 다만, 농막의 범위에 해당된다고 하더라도 건축법, 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법령의 적용대상이 되는 시설일 경우에는 그 법령에서 정한 절차규정은 이행하여야 함
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문 70】
농지에 양어장을 설치할 경우 농지전용 대상인지 여부?

답변
○ 농지법 제2조에 따르면 농지란
 - 전․답․과수원 기타 그 법적지목여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년성 식물재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년이상인 토지
 - 그 토지의 개량시설(유지, 양․배수시설, 수로, 농로, 제방 등)
 - 그 토지에 설치하는 농축산물생산시설로서 고정식 온실, 버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설
 - 축사와 농림수산식품부령으로 정하는 그 부속시설
 - 농막․간이퇴비장 또는 간이액비저장조 등 농업생산에 필요한 시설의 부지임
○ 따라서, 양어장을 농지에 설치코자 하는 경우에는 농지이용행위에 해당되지 않으므로 농지전용절차를 거쳐야 함
○ 다만, 농지를 양어장으로 일시 사용하고자 할 경우 농지농지법 제36조제1항에 따라 타용도일시사용허가를 받아 설치가 가능함
 - 건축법에 의한 건축허가 또는 건축신고 대상시설이 아닌 간이농수축산업용시설(제2조제1호나목에 따른 개량시설과 농축산물 생산시설은 제외한다)
 - 농수산물의 간이처리시설을 설치하는 경우
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 71】
일반회사 법인이 농업용창고를 설치할 수 있는지 여부?

답변
○ 농지법 제32조 및 동법시행령 제29조제5항제1호의 규정에 의하면 농업인 또는 농업법인이 자기가 생산한 농산물을 건조․보관하기 위하여 설치하는 시설은 농업진흥지역안에 농지전용허가를 받아 설치할 수 있음
 - 단, 이 경우에는 자기의 농업 또는 축산업의 경영의 근거가 되는 농지․축사등이 소재하는 시․구․읍․면 또는 이에 연접한 시․구․읍․면지역에 설치하는 경우에 한함
○ 따라서, 농업인 또는 농업법인이 아닌 일반회사법인은 농업용창고를 설치할 수 있는 자격이 없음
○ 또한, 농지법시행령 제36조관련 별표1에 의하면 농지법시행령 제29조제4항제1호의 각목의 어느 하나에 해당되는 세대의 세대원인 농업인이 세대당 1,500㎡이하의 농업용창고를 설치하고자 할 경우에는 신고로 처리할 수 있음
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 72】
도시지역내 주거․상업․공업지역 농지를 전용하고자 할 경우 제한이 있는지 및 이때, 농지보전부담금 부과는?

답변
○ 농지법 제34조제2항제1호에 따르면 국토의계획및이용에관한법률에 따른 도시지역에 주거지역․상업지역 또는 공업지역을 지정하거나 도시계획시설을 결정할 때에 해당지역 또는 시설예정지에 농지가 포함되어 있는 경우
 - 주무부장관 또는 지방자치단체의 장은 대통령령이 정하는 바에 의하여 농림식품부장관과 미리 농지의 전용에 관한 협의를 하여야 함
○ 따라서, 농지법 제34조제1항제2호에 따라 국토계획및이용에관한법률에 의한 도시지역에 있는 농지로서
 - 제2항에 따른 협의를 거친 농지는 별도 농지전용허가 절차 없이 농지를 전용할 수 있지만,농지보전부담금은 반드시 납부하여야 함
○ 다만, 농지법부칙 제7조제4항에 따르면 농지법 시행이후 농지의보전및이용에관법률 제4조제2항에 따라 1981년 7월 29일 이전에 협의를 거쳐 주거지역․상업지역․공업지역으로 지정된 지역안의 농지를 전용하는 경우에는 농지보전부담금 부과대상이 되지 않음
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 73】
농지의 불법전용에 대한 공소시효가 있는지?
답변
○ 농지법 제2조7호에 따르면 ‘농지의 전용’은 농지를 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량외의 목적에 사용하는 것을 말한다고 규정되어 있음
○ 농지를 전용하고자 할 경우 농지법 제34조에 의한 농지전용허가를 득하거나 제35조에 의한 농지전용신고 등 농지전용절차를 거쳐야 하는바 이러한 절차를 거치지 않고 농지를 전용한 경우
 - 그 행위자는 불법전용에 해당되어 농지법 제42조에 따라 원상회복 명령을 받게 되며, 이와 함께 같은 법 제57조, 제58조 또는 제59조에 따라 징역 또는 벌금과 같은 처벌을 받을 수 있음
○ 또한, 불법전용에 대한 공소시효는 농지법에서 별도 정하고 있지 않으며 양성화 대상도 아님
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 74】
농지전용허가시 반드시 진입로를 확보하여야 하는지?

답변
○ 농지전용을 신청하는 경우 허가권자는 농지법시행령 제33조에 따라 설치하고자 하는 시설의 규모․용도 및 지역여건 등을 참작하여 심사하고, 그 결과 적합한 경우에 한하여 허가를 하도록 하고 있으며,
 - 이에 따라, 진입로 확보 여부는 전용하고자 하는 시설이 전용목적사업에 적합하게 이용될 수 있는지의 여부를 판단하는데 중요한 기준이 됨
○ 따라서, 진입로로 사용하고자 하는 부지가 타인이 농지전용허가를 받은 부지일 경우 이를 사용하고자 하는 자는
 - 사용승낙서 또는 사용승낙의 뜻이 기재된 매매계약서등 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류 등을 제출하여야 하며,
 - 전용허가를 받지 않은 부지일 경우 동 법 시행규칙 제26조에서 정하고 있는 서류를 구비하여 농지전용허가를 받아야 됨
○ 또한, 시설부지면적에는 주된 시설부지면적뿐만 아니라 진입로, 화장실, 주차장, 사무실 등의 부대시설 부지면적을 포함하는 것이 일반적인 개념으로
 - 진입로를 도로법에 의한 도로나 사도법에 의한 사도 등으로 별도 전용허가를 받아 개설할 경우에는 도로면적만을 별도의 전용대상으로 보아 농지법상 행위제한을 받지 않으나,
 - 진입로를 주된 시설(주택 등) 부대시설에 포함할 경우 주된 시설의 부지면적에 포함되어 면적 및 행위제한을 적용 받게 됨
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문 75】
농지전용허가를 받아 사업을 시행중인 토지를 경매로 취득하였을 경우 농지전용변경허가를 받으려면?

답변
○ 농지법시행령 제32조제5항제3호에 따르면 농지전용허가 등을 받은 후 전용목적사업대로 사용하기 전에 전용허가를 받은 자의 명의를 변경하고자 하는 경우에는 농지전용변경허가를 받아야 함
○ 또한, 농지법시행규칙 제26조에 따르면 농지전용(변경)허가를 신청할 때에는 농지전용(변경)허가 신청서(별지 제14호 서식)와 함께 전용하고자 하는 농지의 사용권을 입증하는 서류 등을 첨부하여야 하고, 변경허가를 받고자 할 때에는 변경내용을 증명할 수 있는 서류를 포함한 변경사유서, 허가증 등을 제출하여야 함
 - 이때 변경허가신청서상의 신청인은 농지전용허가를 받은 자(기 허가자)가 신청인이 되어야 함
○ 따라서, 전용목적사업이 완료되지 않은 농지를 경매로 취득하였다 하더라도 농지전용허가 받은 사항 및 농지전용허가 취소시 농지보전부담금을 환급받을 수 있는 권리까지 있다고 판단하기 어려운 바,
 - 농지전용허가 등의 권리까지 경매취득자에게 있다는 법원의 판결이나 농지전용허가나 농지보전부담금에 대한 양도 양수의 확인이 가능한 서류 제출시 명의변경 또한 가능함
○ 전용목적사업이 완료되기 전 농지전용허가가 취소될 경우 기 납부한 농지보전부담금의 환급은 농지보전부담금을 납부한 허가취소대상자에게 이루어지게 되며
 - 허가권자는 이에 대한 권리가 있는지의 여부를 판단하여 명의변경허가를 하게 됨
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문 76】
주말체험영농주택 설치 세부 요건은?

답변
○ 농지법 제7조제3항에 따르면 주말․체험영농을 하려는 자는 총 1천제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있으며, 이 경우 면적 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 한다고 규정하고 있음.
○ 농지법 제28조의 규정에 의한 농업진흥지역밖의 읍․면의 관할구역안에 농지로서 “국토의계획및이용에관한법률”에 의한 도시지역․계획관리지역안의 농지 및 법령에 의하여 지정되거나 지정할 예정인 개발목적의 지역․지구․단지안의 농지에 해당되지 아니하는 농지로서
○ 주말․체험영농 주택부지로 전용하고 신청인이 주말․체험영농 농지(농작물의 경작이나 다년생식물의 재배가 가능하여야 함)로 이용하고 있거나 이용하고자 하는 잔여면적이 150제곱미터 이상인 농지와
○  신청인이 주말․체험영농 농지(농작물의 경작이나 다년생식물의 재배가 가능하여야 함)로 이용하거나 이용하고자 하는 150제곱미터 이상의 농지에 연접한 농지에서 건축면적 33제곱미터 이하의 주말․체험영농 주택을 설치시 농지법시행령 제52조 관련 별표2 제58호에 따라 농지보전부담금을 농업진흥지역밖에서 50% 감면받을 수 있음
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문 77】
유치원을 설치할 경우 농지전용신고로 가능한지?

답변
○ 농지법시행령 제36조관련 별표1 제6호에 따르면 농업진흥지역밖에 설치하는 법 제32조제1항제2호에 해당하는 시설(농업인의 공동생활의 편익을 위한 시설 및 이용시설로서 경로당․보육시설․유치원 등 노유자시설, 정자 및 보건진료소)은 농지전용신고로서 설치가 가능하도록 규정하고 있음
○ 이때, 농업인의 공동생활의 편익을 위한 시설 및 이용시설이라 함은 “설치시설 이용자의 대다수가 농업인이나 농업인 자녀, 부모 등을 대상으로 편익을 제공하거나 이용토록 하기 위해 설치하는 시설”을 말함
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문 78】
간이액비저장조가 농지전용대상인지 여부?

답변
○ 농지법시행령제2조의 규정에 의하면 ‘농지’라 함은
 - 전․답 또는 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물의 경작 또는 다년성식물재배지(목초․종묘․인삼․약초․잔디 및 조림용 묘목, 과수․뽕나무․유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 식물
 - 조경목적으로 식재한 것을 제외한 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목을 말함)로 이용되는 기간이 3년 이상인 토지와
 - 그 토지의 개량시설(유지, 양․배수시설, 수로, 농로, 제방 등), 객토․성토․절토․암석제거를 통하여 농지의 생산성 향상이나 농지의 보전 또는 이용에 필요한 시설
 - 고정식온실․버섯재배사․비닐하우스와 그 부속시설, 축사와 그 부속시설, 농막․간이퇴비장 또는 간이액비저장조 등 농업생산에 필요한 시설의 부지
○ 따라서, 간이액비저장조에 해당되는 시설은 별도의 농지전용허가나 신고 절차 없이 설치가 가능하며
 - 이때, 간이액비저장조라 함은 당해 또는 인근의 농지에 시용(施用)하기 위한 축산분뇨의 액비 등을 저장하는 시설로 개발행위허가 및 건축허가의 대상이 아닌 시설을 말하며
 - 개발행위허가 및 건축허가의 대상이 되는 액비저장조를 설치코자 할 경우에는 농지전용대상임
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문 79】
농업진흥구역안이나 관리지역의 농지에 공공청사 설치가 가능한지?

답변
○ 농지법시행령 제29조․제30조에서는 농업진흥구역과 농업보호구역에 할 수 있는 행위 및 설치 가능한 면적을 규정하고 있으며, 제1종 근린생활시설에 해당되는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 공공기관청사는 농업진흥구역내 설치가 제한됨
○ 또한, 관리지역안의 농지에 국가․지방자치단체에서 설치하는 공공청사의 경우 제1종 근린생활에 해당되는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만으로 설치하는 경우에 한해 농지전용허가가 가능하며
 - 이를 초과하는 공공청사 등의 시설은 계획관리지역으로 용도지역을 변경하는 등 도시관리계획을 변경하여야 함
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문 80】
농지에 일반창고 설치시 설치 가능한 면적은?

답변
○ 농지법시행령 제44조제3항제4호에 따르면 창고시설로 전용할 경우 그 부지로 전용하고자 하는 농지의 면적이 3만제곱미터 범위내에서 건축할 수 있다고 규정되어 있음
○ 이때, 창고의 경우 부가가치세법 등에 의해 창고업으로 사업자등록을 하는 경우 외에는 모두 주된 건축물(영업시설)의 용도에 따라 제한면적을 적용함
 - 이때, 최초사업자의 경우 사업자등록을 발부받아 제출하는 것을 조건으로 하는 조건부 허가 가능
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문 81】
소매점과 기숙사를 동시에 설치하기 위하여 농지전용하가시 전용면적은?

답변
○ 농지법시행령 제44조제3항제2호 및 5호에 따르면 건축법시행령 별표1의 제2호의 기숙사는 1만제곱미터 범위내에서 건축할 수 있으며, 소매점은 1천제곱미터 범위내에서 건축할 수 있다고 규정되어 있음
○ 또한, 농지법시행령 제44조제4항에 의하면 같은 부지 안에 제3항제2호부터 제5호까지의 규정에 해당하는 시설을 함께 설치하는 경우 그 면적은 가장 넓은 면적을 적용함
○ 따라서, 소매점과 기숙사를 동시에 건축할 경우 최대 1만제곱미터 범위내에서 설치가 가능하되 개별 시설별 면적제한은 계속 적용되므로 소매점이 차지하는 면적이 1천제곱미터를 초과하여서는 안 됨
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문 82】
폐수배출시설 5종사업장중에서 표준산업분류상 중분류 28~35까지의 제조시설이 해당되는지?

답변
○ 농지법 제37조 및 농지법시행령 제44조제2항에 따라 농지를 전용하고자 할 경우 수질환경보전법시행령 별표 13에 따른 제1종 사업장 내지 제4종사업장에 해당하는 시설과 5종사업장에 해당하는 시설중 농림수산식품부령이 정하는 시설은 설치할 수 없음.
 - 이때 농림수산식품부령이 정하는 시설이라 함은 수질환경보전법시행규칙 제4조의 규정에 의한 특정수질유해물질 배출시설, 수질환경보전법시행규칙 제6조의 규정에 의한 폐수배출시설중 농지법시행규칙 별표3에 해당하는 폐수배출시설을 말함.
 - 다만, 인쇄․출판시설, 사진처리시설, 의료․보건시설 및 교육․연구시설로서 당해 시설에서 배출되는 수질환경보전법시행규칙 제3조의 규정에 의한 특정수질유해물질을 모두 위탁처리하는 경우는 제외
○ 농지법시행규칙 제37조 관련 별표3 폐수배출시설 제44호 조립금속제품 제조시설(달리 분류되지 아니하는 중분류 28~35까지의 제조시설)에서 중분류 28~35까지의 제조시설이라 함은 표준산업분류상 앞 2자리를 의미하는 숫자로 앞 2자리 중분류 숫자가 28~35까지 해당되는 제조시설은 농림수산식품부령이 정하는 5종사업장에 해당됨
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문 83】
소매점을 농지와 임야에 걸쳐 건축할 경우 가능한 면적은?

답변
○ 농지법시행령 제44조제3항에서는 농지전용허가의 제한대상 및 건축법시행령 별표 1에 의한 시설별로 농지전용 제한면적의 범위를 규정하고 있으며
○ 농지전용 제한면적을 적용함에 있어서 그 부지로 사용하려는 농지의 면적을 기준으로 하게 되어 전용하고자 하는 농지의 면적이 1천제곱미터를 초과하지 않는 범위내에서 설치 가능함
○ 다만, 농업진흥지역(농업보호구역)일 경우에는 농업보호구역에서의 행위제한을 적용받아 임야에 설치되는 부분까지 합산하여 부지의 면적이 1천제곱미터 미만의 범위내에서 설치 가능함
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 84】
농업진흥지역내에서 지하수개발 사업이 농지전용대상인지?

답변
○ 농지법시행령 제29조제1항에 따르면 농지개량사업 또는 농업용수개발사업은 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되는 토지이용행위라고 규정되어 있음
 - 따라서, 농업진흥지역이나 농업진흥지역밖에서 농업용수개발사업은 농지전용절차 없이도 가능한 행위임
○ 다만, 농지개량사업 또는 농업용수개발사업에 해당되지 않는 생활용수 개발 등의 행위는 농지전용대상에 해당되며,
 - 농업진흥구역내 설치가 가능한 시설의 부대시설로서 지하수 개발은 가능하나 별도의 지하수 개발이나 농업진흥구역내 허용되지 않는 시설의 부대시설로의 지하수 개발행위는 제한됨
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 85】
농지를 개구리양식장으로 타용도일시사용허가가 가능한지?

답변
○ 타용도일시사용허가 대상은?(농지법 제36조제1항)
 - 건축법에 의한 건축허가 또는 건축신고 대상시설이 아닌 간이농수축산업용시설(제2조제1호나목에 따른 개량시설과 농축산물 생산시설은 제외한다)과 농수산물의 간이처리시설을 설치하는 경우
 - 주목적사업(해당 농지에서 허용되는 사업만 해당한다)을 위하여 현장사무소나 부대시설
 - 그 밖에 이에 준하는 시설을 설치하거나 물건을 적치하거나 매설하는 경우
 - 토석과 광물을 채굴하는 경우
○ 단, 타용도일시사용허가시 3년 이내(다만, 법 제36조제1항제2호에 해당하는 경우는 그 주목적 사업의 시행에 필요한 기간 내로 함) 기간동안 사용 후 농지로 복구하는 조건
○ 따라서, 개구리 양식장도 건축법에 의한 건축허가 또는 건축신고 대상시설이 아닌 간이시설일 경우 농지의 타용도 일시사용이 가능하며
 - 이때 허가권자는 농지법시행령 제37조제2항에 따른 심사기준과 농지법 제37조제2항의 규정을 종합적으로 검토하여 허가여부를 결정하게 됨
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문 86】
농지불법전용 사항의 신고절차와 포상금 수령이 가능한지?

답변
○ 농지불법전용 등을 행정기관에 의하여 발각되기 전에 주무관청이나 수사기관에 신고 또는 고발한 자에 대하여 검사가 공소제기․기소중지 및 기소유예의 결정을 한 경우에 한하여 예산의 범위내에서 10만원에서 50만원까지 포상금을 지급하고 있음
○ 또한, 포상금을 지급받고자 하는 자는 신고 또는 고발사건에 대하여 검사가 공소제기․기소중지 및 기소유예의 결정을 한 후에 포상금지급신청서를 해당농지 또는 토지의 소재지를 관할하는 시․도지사를 거쳐 농림수산식품부장관에게 제출하도록 하고 있음.
 - 이 경우 농림수산식품부에서는 그 사건에 관한 검사의 처분내용을 조회한 후 포상금지급을 결정하고, 포상금 지급결정 사항을 한국농촌공사사장(지급처) 및 고발자에게 통지하게 되며, 한국농촌공사사장은 고발자에게 결정일로부터 2월이내에 포상금지급신청시 제출한 입금의뢰 계좌로 송금하게 됨
○ 아울러, 농지불법전용에 대하여는 시․군 관할 부서나 수사기관에 불법전용 확인사항을 첨부하여 신고 또는 고발할 수 있으며, 신고방법은 직접방문이나 우편 등을 통하여 가능하고, 신고포상금은 예산의 범위내에서 지급하게 되어 있음
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 87】
농가주택 설치시 발급받은 용도증명서로 농지전용의 절차를 거친 것으로 볼 수 있는지?

답변
○ 73.1.1 이후 농지를 전용하고자 할 경우 당시 “농지의보전및이용에관한법률”(’96년부터는 농지법)에 의한 농지전용절차를 거쳐야 하는 바 이러한 절차를 거치지 않고 농지를 전용한 경우에는 불법전용에 해당됨
○ 다만, 1974년 당시 “농지의보전및이용에관한법률”에 따르면 농지를 타용도로 전용하고자 할 경우에는 농지전용허가를 득하여야 하였으나
 - 법률 제3조제1항에 따라 농업기반시설용지, 국토보존시설용지, 농가주택 및 그 부속시설용지, 농막․퇴비사 기타 대통령령으로 정하는 영농시설용지로 사용할 경우는 농지전용허가를 받지 않아도 가능했으며
 - 지적법에 따른 지목변환의 신고를 할 때에는 지목변경신고서에 농지의보전및이용에관한법률 제9조 및 시행령 제12조에 따라 구청장․시장 또는 읍․면장이 발급하는 용도증명서를 첨부토록 하였음
○ 따라서, 1974년 당시 농가주택을 신축한 사실이 객관적으로 증명이 가능한 경우에는 농지불법전용은 아니라고 판단되며, 지목변경은 지적법에 따라 이루어지는 사항으로 이에 대한 사항은 관할 시․군(지적담당부서)에 문의할 사안임
☎문의전화:02-500-1724~1725
문 88】
농업진흥구역에 신고로 콩나물재배사 설치가 가능한지?

답변
○ 농지법시행령 제36조 관련 별표1 제2호에 따르면 농지법시행령 제29조제4항제1호 각목의 하나에 해당하는 세대의 세대원인 농업인과 농업법인이 설치하는 농지법시행령 제29조제5항제1호에 해당되는 시설 및 동항 제4호에 해당하는 시설중 농업용시설은 농업인 세대당 1천500제곱미터 또는 농업법인 법인당 7천제곱미터(농업진흥지역안의 경우에는 3천300제곱미터) 이하까지 농지전용신고로 설치할 수 있음
 - 이때, 농지법시행령 제29조제5항제4호는 농업인 또는 농업법인이 농업 또는 축산업을 영위하거나 자기가 생산한 농산물을 처리하는데 필요한 농업용 또는 축산업용시설로서 농림수산식품부령으로 정하고 있는 시설을 말함
○ 따라서, 해당 세대의 농업․임업 또는 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대이거나 해당 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농업․임업 또는 축산업을 영위하는 세대 등의 요건에 해당되는 자나 농업법인이 콩나물재배사를 설치하는 경우에는 농지전용신고로 설치할 수 있음
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 89】
산지에 버섯재배사 설치에 따른 진입로가 농지전용허가 대상인지?

답변
○ 농지법 제2조에 따르면 농지란
 - 전․답, 과수원, 그 밖에 그 법적지목을 불문하고 실제로 농작물의 경작지 또는 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년이상인 토지
 - 그 토지의 개량시설(유지, 양․배수시설, 수로, 농로, 제방 등)과 그 토지에 설치하는 농축산물생산시설로서 고정식 온실, 버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설, 축사와 농림수산식품부령으로 정하는 그 부속시설
 - 농막․간이퇴비장 또는 간이액비저장조 등 농업생산에 필요한 시설의 부지
○ 또한, 시설부지면적에는 주된 시설부지면적뿐만 아니라 진입도로, 적치장, 화장실, 주차장, 사무실 등의 부대시설 부지면적을 포함하는 것이 일반적인 개념으로 설치하고자 하는 시설이 주된 시설의 부대시설에 해당하는 경우는 주된 시설의 용도에 따른 면적 및 행위제한을 적용받아야 할 것임
○ 따라서, 산지에 버섯재배사 설치에 따른 건축허가 등의 신청시 사업계획서에 진입로를 포함하여 전용신청을 하는 경우 농지위에 설치하는 진입로는 버섯재배사 부지에 포함되어 농지전용절차를 거치지 않아도 되나
 - 진입로를 도로법에 의한 도로나 도시계획시설로 결정, 사도법에 의한 사도로 별도의 전용허가를 받아 개설할 경우에는 도로의 면적만을 별도의 전용대상으로 보게 됨
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 90】
버섯재배사내 숙식시설을 버섯재배사의 부속시설로 볼 수 있는지?

답변
○ 농지법 제2조제1호에 따르면 ‘농지’란
 - 전․답 또는 과수원, 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되는 기간이 3년이상인 토지와 그 토지의 개량시설 부지
 - 고정식온실․버섯재배사․비닐하우스와 그 부속시설, 농막․간이퇴비장 또는 간이액비저장조 등 농업생산에 필요한 시설의 부지를 말함
○ 농지법제2조7호에 따르면 ‘농지의 전용’은 농지를 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량외의 목적에 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있음
○ 따라서, 농작물 재배 등을 위해 농지에 설치하는 버섯재배사 및 그 부속시설은 농지전용대상이 아니나, 별도의 포장실․저장실․숙박시설․급식처․휴식처 등은 농지전용대상임
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 91】
도시지역 주거․상업․공업지역의 농지보전부담금 부과여부?

답변
○ 농지법 제34조제1항제2호에 의거「국토계획및이용에관한법률」에 의한 도시지역안에 있는 농지로서 제2항의 규정에 의한 협의를 거친 농지는 별도 농지전용허가 절차 없이 농지를 전용할 수 있지만 농지보전부담금은 반드시 납부하여야 함
 - 다만, 농지법부칙 제7조의 규정에 따르면 농지법 시행이후 「농지의보전및이용에관한법률」 제4조제2항의 규정에 의하여 1981년 7월 29일 이전에 협의를 거쳐 주거지역․상업지역․공업지역으로 지정된 지역안의 농지를 전용하는 경우에는 농지보전부담금 및 전용부담금이 부과되지 않음
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 92】
농지보전부담금의 부과시점이 농지전용신청 시점인지 허가시점인지 여부?

답변
○ 농지법시행규칙 제39조(농지보전부담금 부과기준일)에 따르면 영 제47조제2항에서 ‘농림수산식품부령이 정하는 농지보전부담금의 부과기준일’이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 날을 말한다고 규정하고 있음
 1. 농지법 제34조제1항의 규정에 의한 농지전용허가를 받은 경우에는 그 허가를 받은 날
 2 .농지법 제35조 또는 동법 제43조의 규정에 의한 농지전용신고를 한 경우에는 그 신고를 수리한 날
 3. 동법 제34조제2항제1호의 규정에 의한 농지전용협의를 거친 지역 또는 시설예정지안의 농지(법 제34조제2항제1호 단서의 규정에 의하여 협의대상에서 제외되는 농지를 포함한다)를 전용하는 경우에는 다음 각목의 1에 해당하는 날
  가. 「국토의계획및이용에관한법률」 제56조제1항의 규정에 의한 개발행위의 허가(이하 이 조에서 “개발행위허가”라 한다)나 동법 제88조제2항의 규정에 의한 도시계획시설사업 실시계획의 인가(이하 이 조에서 “실시계획인가”라 한다) 또는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 제11조제1항 각호외의 부분 단서의 규정에 의하여 허가를 받은 날
  나. 건축법에 의한 건축허가를 받은 날, 건축신고를 수리한 날, 기타 다른 법률에 의하여 당해 농지의 형질변경을 수반하는 인가․허가․사업승인․실시계획승인등을 받은 날
  다. 개발행위허가나 실시계획인가를 받지 아니하고 토지의 형질변경이 허용되는 경우에는 초지의 형질이 변경된 날
 4. 법 제34조제2항제2호의 규정에 의하여 농지전용협의를 거친 농지를 전용하고자 하는 경우에는 개발행위허가나 실시계획인가 또는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 제11조제1항 각호외의 부분 단서의 규정에 의하여 허가를 받은 날
 5. 다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 협의를 거친 농지를 전용하는 경우에는 다음 각목의 1에 해당하는 날
  가. 다른 법률에 의한 인가․허가․실시계획승인․조성계획승인등을 받은 날 또는 신고를 수리한 날
  나. 가목에 해당되지 아니하는 경우에는 다른 법률에 의한 사업시행자․사업시행기간 또는 사업대상토지등이 포함된 사업시행계획이 확정된 날
○ 또한, 법제34조제2항제1호의 규정에 의하여 농지전용협의를 거친 농지를 전용하고자 하는 경우에는 개발행위허가나 실시계획인가 때 농지보전부담금을 부과함
☎문의전화:02-500-1724~1725
문 93】
농지보전부담금 환급조건 및 목적사업 완료후 농지로 복구시 환급대상인지 여부?

답변
○ 농지법 제38조제4항 및 동법시행령제51조제1항의 규정에 의하여 농림수산식품부장관은 납입의무자가 농지보전부담금으로 납입한 금액 중 아래의 경우에는 농지보전부담금을 환급할 수 있도록 규정되어 있음
 - 과오납입한 금액이 있거나, 목적사업이 완료되기 전에 허가가 취소되거나 사업계획의 변경 기타 이에 준하는 사유로 인하여 전용하고자 하는 면적이 당초보다 감소한 때에는
○ 또한, 그 과오납입액 또는 환급금액을 농지보전부담금 환급금으로 결정하고 이를 농지보전부담금납입자와 한국농촌공사에 각각 통지하여야 함
○ 단, 목적사업이 완료된 사업은 농지보전부담금 환급대상이 아님
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 94】
농지보전부담금의 부과대상 및 금액은?

답변
○ 농지법 제38조에 따르면 동법 제34조제1항의 규정에 의하여 농지전용허가를 받는 자, 제34조제2항제1호의 규정에 의하여 농지전용협의를 거친 지역 또는 시설예정지안의 농지를 전용하고자 하는 자 등은 농지보전부담금을 납부하도록 규정하고 있음
○ 농지보전부담금의 제곱미터당 금액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 해당농지의 개별공시지가의 100분의 30(상한선은 ㎡당 5만원)으로 하도록 하고 있음
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문 95】
소기업이 공장설치를 위한 농지전용시 농지보전부담금의 감면이 가능한지?

답변
○ 「소기업및소상공인지원을위한특별조치법」 제4조에 따르면 아래의 경우에 해당될 경우에는 농지보전부담금을 면제하고 있음
 - 소기업중「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」제2조제1호에 따른 공장의 건축면적 또는 이에 준하는 사업장의 면적이 1천제곱미터 미만인 기업이 수도권정비계획법 제2조의 규정에 의한 수도권외의 지역에서 공장을 신축, 증축 또는 이전하고자 하는 경우
 - 소기업을 100분의 50 이상 유치하는 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지 또는 농공단지를 조성하는 경우
○ 따라서, 상기의 조건을 갖춘 소기업에 해당하는자는 이에 대한 증빙서류를 갖추어 농지전용을 신청할 경우 농지보전부담금 감면이 가능함
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문 96】
용도변경시 농지보전부담금 감면 비율이 다른 경우 농지보전부담금 부과기준일은?

답변
○ 농지법시행령 제59조제4항에 따르면 동법 제40조2항에 따라 농지보전부담금이 감면되는 시설의 부지로 전용된 토지를 농지보전부담금의 감면비율이 다른 시설의 부지로 사용하려는 자가 내야 하는 농지보전부담금은
 - 감면비율이 다른 시설의 부지로 사용하려는 면적에 대하여 전용된 해당 토지에 대한 동법시행령 제47조제2항에 따른 농지보전부담금 부과기준일 당시의 농지보전부담금 단위당 금액과 용도변경 승인 당시의 해당 감면비율을 적용하여 산출한 금액에서 이미 납입한 해당 농지보전부담금을 뺀 금액으로 한다고 규정하고 있음
○ 따라서, 용도변경에 따른 농지보전부담금은 당초 부과한 단위당 금액은 그대로 적용하여야 하며, 용도변경승인 당시의 해당 감면비율만 적용하여 산출하게 됨
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 97】
2006.1.20일 농지전용허가를 신청하여 2006.1.23일 농지전용허가를 받았을 경우 부과기준일은?

답변
○ 농지법(법7604호) 부칙 제3조(농지보전부담금에 관한 적용례)의 규정에 의하면 제40조의 개정규정은 이법 시행 후 최초로 농지전용허가(변경허가나 다른 법률의 규정에 의하여 농지전용허가가 의제되는 인가 또는 허가 등을 포함한다)를 신청하거나 농지전용신고(변경신고를 포함한다)를 하는 것부터 적용한다고 규정하고 있음.
○ 따라서 개정 농지법이 시행된 2006.1.22일부터 농지전용허가(협의, 변경허가 포함)를 신청한 경우는 편입지역의 공시지가기준으로 부과되게 되며, 농지전용허가 신청을 2006.1.22 이전에 했다면 구법(령)의 적용을 받게 되어 농지조성비 부과기준에 따라 부과하게 됨
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 98】
공장설립에 따른 총부지면적 중 준보전임지의 면적이 50%미만으로 농지보전부담을 납입한 후, 공장설립변경허가를 통하여 총부지면적 중 준보전임지의 면적이 50%이상이 되는 경우 기 납부한 농지보전부담금을 환급받을 수 있는지?

답변
○ 농지법시행령 제52조 관련 별표2 제24호 및 농지법시행규칙 제47조에 따르면「산업집적활성화및공장설립에관한법률」에 의한 공장의 설립을 위한 공장용지조성사업 등은 그 부지의 총면적 중 산지관리법 제16조제1항제2호에 따른 준보전임지의 면적이 100분의 50을 초과하는 경우 농지보전부담금을 전액 감면받을 수 있음
○ 따라서, 농지전용변경허가(협의)에 따라 그 부지의 총면적 중 산지관리법 제16조제1항제2호에 따른 준보전임지의 면적이 100분의 50을 초과하게 되는 경우는 농지보전부담금 전액 감면대상으로 기 납입한 농지보전부담금의 환급은 가능
☎문의전화:02-500-1724~1725

문 99】
감면비율이 서로 다른 시설을 함께 설치할 경우 농지보전부담금 부과는?

답변
○ 농지법시행령 제52조 관련 별표2 비고2에 따르면 동일 부지안에 감면비율이 서로 다른 시설을 함께 설치하는 경우로서 그 시설별 농지전용면적이 구분되지 아니하는 경우에는 다음 산식에 따라 산정된 면적을 각 시설의 농지전용면적으로 봄
○ 시설의 농지전용면적 = 전체 농지전용면적
   해당 시설의 바닥면적×모든 시설의 바닥면적을 합산한 면적
☎문의전화:02-500-1724~1725
문 100】
지방자치단체가 설치하는 공용시설중 농지보전부담금의 감면대상은?

답변
○ 농지법시행령 제52조 관련 별표2 제55호에 따르면 기타 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 공용․공공용시설(주된 사업의 부지안에 설치되는 공용․공공용시설을 포함한다. 다만, 주된 사업이 농지보전부담금이 감면되는 시설을 제외한다)일 경우에는 농지보전부담금 50% 감면대상으로 규정하고 있음
○ 공용․공공용시설의 구체적인 범위에 대해서는 ‘94년에 그 적용기준을 마련하여 운용하고 있으며, 공용․공공용시설에는
  ① 국방․군사시설
  ② 교통운수시설 : 공항․철도․도로․궤도․주차장․삭도․교량․운하․선거(船渠)․자동차검사소․중기검사소․항만과 항공 및 항로의 표시
  ③ 방재시설 : 제방 및 댐과 사방․방풍․방조․방수 및 측후용시설
  ④ 공급시설:상수도․전기공급설비․전기통신시설․가스시설․송유시설․석유류저장시설․열공급시설․시장
  ⑤ 교육 및 문화시설 : 연구소․시험소․공원․광장․체육시설(비영리시설에한한다)․학교․도서관․공공직업훈련시설․방송시설․전시관․공연장․박물관․기념관과 청소년수련시설
  ⑥ 보건․환경시설 : 하수도․공중변소․공설묘지․화장장․도살장․보건소․진료소․요양소․공공산업재해 예방시설․산업재해근로자를 위한 공공재활시설 및 공공복지시설․분뇨처리시설․축산폐수공동처리시설․폐기물처리시설 및 자원재활용시설
  ⑦ 국가 및 지방자치단체의 청사 및 부대시설
  ⑧ 기타의 시설 : 어항․하천․관개 및 발전용수로와 저수지가 해당됨
☎문의전화:02-500-1724~1725

출처:농수산식품부 농 지 과

토지거래허가구역 어디가 풀리나

 

이번에 해제되는 토지거래허가구역 대상은 국토해양부가 지정한 구역으로 제한돼 있다.
전국 토지거래허가구역은 총 1만9149㎢이며 이는 국토부가 지정한 1만7334㎢와 지자체가 자체 지정한 1815㎢으로 구성돼 있다. 이번에 해제되는 지역은 국토부가 지정한 1만7334㎢ 중 1만225㎢이며 지자체 검토 대상은 이번에 제외됐다.
해제기준이 '지방은 개발제한구역을 제외한 모든 지역, 수도권은 대규모 개발사업이 없는 지역과 보상이 완료된 지역'이기 때문에 해제대상 토지는 지방에 집중돼 있다. 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시, 경제자유구역 등이 대거 해제된다.
행복도시 지역인 대전광역시, 충북 청주.청원, 충남 공주.연기.아산.천안.청양.홍성.예산.당진.논산.계룡.금산.부여.태안.서산 등 6994㎢가 이번에 토지거래허가구역에서 해제되는 지역 중 가장 큰 비중을 차지했다.
수도권에선 대규모 개발사업이 없는 인천 강화, 경기 안성.안산.포천.동두천 등 5개 시.군.구와 개발사업지구 중 김포.파주신도시 등 보상이 완료된 지구가 풀린다.
서울에선 △서초구 전원마을 외 15개 마을 △송파구 마천동 199-1호 외 272필지 △강동구 강일동 667번지 외 180필지, 399-8호 외 403필지 △종로구 평창동 일대 △도봉구 도봉동 427번지 외 167필지, 280, 350번지 일대 △노원구 중계본동 30-3호 외 639 필지 △은평구 은평 뉴타운지구 일대 △강서구 개화동 477-1호 외 851 필지 등 6.3㎢이 해제대상이다.
수도권에선 판교.광교 신도시 일부지역과 김포.파주 신도시 등 보상완료 지구도 해제된다.
구체적으로 보면 판교.광교 신도시의 경우, △경기 성남시 수정구(시흥동.사송동), 분당구(판교.삼평.백현.운중.하산운.대장.석운.궁내.금곡.동원) △용인시 수지구(동천.고기.성복.풍덕천.동천동), 기흥구(영덕동 제외) △수원시(이의.하동.우만.연무.원천.매탄동 일부) 등이다.
김포.파주 신도시에선 △인천시 서구(검단동) △경기 김포시, 파주시(탄현면.교하읍.조리읍.맥금동.검산동.야동동.금촌동.금릉동), 고양시(구산동.가좌동.법곳동.대화동.탄현동.일산동.성석동.설문동.덕이동.중산동.정발산동) 등이 해제대상이다.
이에비해 수도권에서 토지보상이 완료되지 않거나 대규모 개발사업이 진행 중인 강북뉴타운, 광교신도시, 인천경제자유구역 등은 그대로 허가구역으로 존치된다.
이번 토지거래허가구역 해제는 관보 공고 등의 절차를 거쳐 1월 30일부터 발효될 예정이다.
국토부 관계자는 "전자관보(gwanbo.korea.go.kr)를 통해 구체적인 해제지역을 확인할 수 있고, 시.군.구 토지관리과 또는 지적과에서 관련 문의를 받고 있다"고 설명했다. 장용승기자

 

달사진을 찍으면서

평균,부분,다분할.....

이렇게 놓으시고 찍으시면

거의 모두 실패합니다.

달 하나만 찍으실려면

무조건 측광모드는 스팟이라야 합니다.

스팟측광모드로만 설정하시면

달사진은 끝납니다.

 

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▒부가가치가 높은 임야를 고르는 방법▒
 
임야의 활용도가 높다고 하지만, 그래도 대지와 비교하면 개발 및 활용에 제약이 많기 때문에 임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부, 토목 공사시 추가적으로 설치해야 하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인해야 한다.
또 추가시설이나 개발시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성 판단도 필수적이다.

기본적으로 개발 제한이 많아 피해야 할 임야는 대표적으로 6가지가 있다.
첫째, 보전목적이 강한 보전임지
둘째, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야
셋째, 개발허가가 어려운 급경사인 임야
넷째, 보존가치가 있는 나무 등이 있는 임야
다섯째, 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지
여섯째, 암반 등이 많고 공사시 재해발생이 우려되는 임야 등이다.

하지만, 이 중에서도 헐값에 사서 단점을 보완할 경우 투자 비용보다 땅값 상승분이 더 큰 경우도 있다.
도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.

그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와 큰 차이가 없다면 개발이 가능하더라도 포기하는 것이 낫다.
취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태, 향후 개발 전망을 점검해 봐야 한다.

특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치, 임야의 주변 환경이나 입지적 조건이 개발 목적에 부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.
경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.
전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다.
뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.
특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아진다.
그러나 산 좋고 물 좋은 곳이 그리 많지 않다. 또 무조건 강이나 호수가 가깝다고 좋은 것만도 아니다.
강이나 호수, 계곡 가까이에 건물이 있으면 장마나 홍수 때 물이 넘칠 위험이 있다.
더욱이 강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거리로서 적합하지 않다.
그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진 위치면 적합하다.
산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서 넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도 점검해야 한다.

요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는 오히려 지대가 높고, 경사진 땅을 선호하기도 한다.
최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고, 주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다.

그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.
반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.
산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면 오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다.
자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다. 임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.
돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.
대체로 자갈이 많고 토질이 먼저처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많다.
반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 데 애를 먹는다. 또 당 밑으로 물이 흐르는 경우도 있다.
산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는 도랑이 패이기도 한다.
이런 땅은 배수에 문제가 있을 수 있으므로 주의해야 한다.

동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다.
강설량이 많고 평균일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서 다양한 용도로 활용하는 데 있어 제약이 많다.
이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저, 위락시설이 가까운 곳을 선택한다.
또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남동향 건물을 지울 수 있다.
겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에 눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많다.
늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향이라면 겨울이 길고 추운 입지적 단점을 조금이라도 극복할 수 있다.
도로 진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.
대지든 농지든 임야든, 개발 가능한 토지는 교통망과 진입도로 조건이 투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다.
전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.
주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통 체증시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.
고속도로 IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상 부지까지 진입하는 데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다.
전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라 대중 교통망과의 연계성도 중요하다.
자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고, 가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면 그만큼 부지의 매력은 커진다.
임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해가 되는 공장, 위험물질을 제조하는 공장, 소음과 악취를 발산하는 공장, 대규모 공원묘지가 근접한 땅 등은 요주의 대상이다.
특히 주변에 축산농가가 있거나 화학약품의 공장 등이 있다면 계절에 따라 바람을 타고 냄새가 실려 올 우려는 없는 지도 세심하게 살펴야 한다.
저지대에 위치한 전원주택은 위쪽에 축사나 농장등이 있을 경우 냄새뿐만 아니라 오염물질이 땅속에 스며들기 때문에 우물을 파더라도 깊이 파지 않으면 오염된 물을 마실 수 있다.


장기체류형 시설이나 전원주택 단지는 읍내에서 생필품을 조달하기 쉽고, 자동차로 20분이내 거리에 대형 쇼핑시설 등을 이용할 수 있다면 금상첨화다.
의료시설은 가까울수록 좋다. 갑작스런 돌발사태가 생기거나 위험한 일이 생겼을 때 의료시설을 바로 이용할 수 있는 위치여야 한다.

부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도 높다. 토지 활용도가 가장 높고, 집짓기 좋은 땅의 모양은 정사각형이다. 그러나 근린생활시설 등을 고려할 때는 꼭 정사각형이 아니라 대지에 접한 면이 넓은 직사각형 부지도 좋다.

가장 중요한 것은 토지의 폭이다. 직사각형 부지의 경우 건물폭이 보토 8~10M정도는 확보되어야 하므로 부지가 길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는 지 확인해야 한다.
부정형이라도 단점이 아니다. 보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다.
특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다. 도로 폭도 필수 점검사항이다. 건축법상 부지가 최소한 5M이상의 도로와 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 2M이상이어야 한다.
또한 연면적이 600평이상인 경우에는 6M이상의 도로에 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 6M이상이거나 4M이상 2곳에 접해 건축허가를 받을 수 있다.
임야는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로 조건이 건축하기에 적합하지 않은 곳이 많기 때문에 도로 여건을 꼭 살펴야 한다. 만약 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한 토지의 손실과 공사비용 등을 감안해서 매입금액의 경제성을 따져봐야 한다.
숲이 울창하고 보존가치가 높은 임야는 피하는 것이 좋다.
용도상 이용 개발이 어렵거나 규제가 있는 지를 사전에 검토한다. 이를 위해 토지이용계획확인원이나 임야도 등의 공부를 떼서 용도지역과 지목, 면적, 토지 모양등을 확인한다.
현장답사도 필수다.
임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다.
반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태 등을 조사해야 한다.
산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상으로 숲이 울창하거나 경사가 심한 경우에는 산림전용 허가를 얻기가 매우 어렵다.

특히 팔당상수원수질보전 특별대책 제1권역과 제2권역에 포함되는 양평, 광주용인, 남양주, 여주, 가평, 이천지역 등은 사전에 관할 행정기관을 방문해서 취득제한이나 개발 규제 내용을 알아보고, 허가 여부를 확실히 해둘 필요가 있다.
인근주민들과 행정기관이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다. 개발은 땅만 사는 게 아니라, 그 지역에 뿌리를 내리고 살거나 지역을 기반으로 사업을 한다는 것을 의미한다.

그 지역에 거주하는 사람들과의 융화는 사업성공의 중요한 조건이다.
특히 전원주택지의 경우에는 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소이다.
보수적이고 폐쇠적인 씨족 중심의 마을이나 외지인에게 배타적인 성향을 가진 주민들이 사는 곳은 개발에 항상 민원이 따른다.
사전에 충분히 주민들과의 접촉을 통해 친분을 쌓아두고 협조를 받을 수 있는 분위기를 조성하는 것이 무엇보다도 중요하다.
행정기관의 태도도 중요하다. 똑깥은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고, 어려워지기도 한다.
사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한 설명을 충분히 해두는 것이 필요하다.

교통여건이 좋아지고, 관광자원이 풍부한 지역을 선택한다. 개발은 홀로서기가 안된다. 대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다.
이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와 배우수요층이 늘어나게 되므로 어떤 사업을 하던지 투자가치가 있다.
또 요즘은 지방자치 단체별로 마을의 역사와 문화를 관광상품으로 적극 개발하고 있고, 마을을 하나의 문화적 개념으로 테마파크로서 부각시키려는 경향이 있다. 이렇게 인근에 연계되는 관광, 휴양시설이나 외지인을 끌어 들일 수 있는 그 지방 고유의 관광상품이나 이벤트가 있는 곳이라면 개발의 효과도 더욱 커진다.

자료출처: 한강변 재개발 투자연구소

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