행복한 집 짓기 3 - [선정된 시공자와 계약하기]

행복한 집 짓기 3 - [선정된 시공자와 계약하기]

 

 

견적내용과 시공능력 등을 평가하여 최종적으로 시공자를 선정하였다면 공사계약을 체결합니다. 계약이란 어떤 계약이든 쌍방이 있게 마련이고, 서로 의지를 반영 하려는 속성이 있게 마련입니다.

 

건축공사에서의 계약서는 '일반(민간) 건설공사 표준 계약서'라는 양식이 있습니다.
'갑'은 발주자인 건축주가 되며, '을'은 시공자인 건축업자 또는 건설업체가 되겠지요.

 

 

 

 

계약하기에 앞서 건축주는 몇 가지 부가서류를 요구할 수 있습니다. 이것들은 건축주가 건축과정 및 기술적인 검토 등을 미리 예측할 수 있게 하는 것과 자금지출 계획을 세우는데 도움을 줄 수 있는 아주 요긴한 것들입니다. 개인공사의 경우 생략되는 게 대부분이지만 챙겨 둠으로써 많은 도움이 됩니다.

 

1. 공정표 - 각각의 단위공사(공종별)의 공정일수 및 공사기간을 표시한 일정표(타임 테이블)입니다.

2. 시방서 - 일반적인 시방서와 특별히 특이하거나 중요한 부분의 사용자재와 시공방법 등을 구체적으로 기술한 도서.

3. 최종견적서 - 변경되거나 수정된 최종 견적서(시공 중에 협의하여 변경한 자재의 물량이나 등급의 변경 등으로 인한 정산 시에도 필요하므로 반드시 챙겨둬야 합니다.)

4. 허가, 시공도면 - 가능한 한 구조뿐 아니라 마감자재의 표기가 잘되어있는 도면 등의 서류를 첨부할 수 있게 하여 계약에 임합니다.

통상 설계사무소에서도 마감재료표를 만들어 주지만 대게는 통상적이고 형식적인 경우가 대부분입니다.
설계사무소에 자주 방문하여 외장이나 내장의 자재를 어떤 것(제품이름이나 고유넘버)으로 하겠다는 언질을 주어 설계에 반영해야 정확한 견적이 나올 수 있습니다. 또 견적서에도 분명히 자재의 이름뿐 아니라 고유넘버를 명시하여야 나중의 혼란과 분쟁의 소지를 없앨 수 있습니다.

 

계약서엔 공사기간과 공사금액, 기성금 지급방법, 지체보상조항, 하자보수 책임기간 등의 중요한 내용을 '갑'과 '을'이 협의하고 합의하여 기재해야 합니다.

 

[공사기간] 은 공정표의 내용에 기상이나 기타사항을 고려하여 여유를 두고 서로 협의하여 정합니다.

[공사금액] 은 최종(수정이나 합의된)견적의 내용을 적용하면 되겠지요.

[기성금 지급방법]은 공정표를 참고하여 몇 회에 걸쳐 지급할 지와 언제 지급할지를 협의하여 결정 합니다.

통상은 계약금은 계약 시 10%, 착수금은 공사착수 시 20%, 1차 중도금은 골조 완료 시 20%, 2차 중도금은 외장 완료 시 20%, 3차 중도금은 내장 완료 시 20%, 잔금은 모든 공사가 완료되고 사용(준공)검사 완료 시에 10%를 지급합니다.
 
대개 3~5,6회로 나누고 총공사금액을 등분하거나 차등을 두어 지급하기도 하며, 시기도 공사기간을 등분으로 나눠서 실시하기도 하지만 공정표를 참고하여 어떤 공정이 마무리 될 때를 지급시기로 정하기도 합니다만 정해진 원칙은 없으며 '갑'과 '을'의 협의에 의해 정해집니다.

 

때로는 단기간의 공사이거나 번거로움을 피하고자, 계약금과 착수금을 1회, 1차와 2차 중도금을 1회, 3차 중도금과 잔금을 1회로 하여 총 3회로 지급 하기도 합니다.

  

[지체 보상조항] 은 정서상 생략되기도 하지만 어떤 경우엔 아주 머리아픈 결과를 가져올 수도 있으므로 반드시 표기하고 따질 수 있게 정리해 두어야 나중에 편합니다. 간혹 이사나 입주 날을 여러 번 잡는 웃지 못할 경우를 보는 것도 다 이런 조처가 명확하지 않은 결과입니다. 대개 지체보상금은 1일 초과당 총공사비의 1,000분의 3이 적용됩니다.

 

[하자보수 책임기간] 은 대개 준공 후 1~2년을 원칙으로 하지만 서로 합의하여 정할 수 있습니다. 건축물의 하자가 시공자의 잘못으로 생겼다는 것을 증명하기란 그리 간단치 않습니다. 건축주로서는 억울한 일도 있겠지만, 시공자의 선정 때와 시공자재와 시공과정을 잘 살펴서 확인하고 기록하여 둔다면 만약 발생 할 수 있는 나중의 분쟁에 도움됩니다.

 

또, 하자보수책임기간이 몇 년(건축주에게 유리할 거라 판단하고)이나 되는 경우가 있다면 이는 문구상의 책임으로 그치기 쉽습니다.

 

통상, 건축 자재의 내구연한이나 사용자의 부주의 부분을 간과하고 몇 년 안에 발생하는 건축물의 문제가 시공자의 잘못이라 판단한다면 여기서부터 분쟁의 소지가 있기 때문입니다. 만약 꼭 장기간(예를 들어 3~5년)의 하자보수책임기간을 의무화할 경우라면 몇 가지의 안전장치를 할 수 있습니다.

 

첫째, '하자보수 보증보험'에 가입하고 그 증권을 교부받아 둘 것이고,

둘째, 계약서를 공증받아 놓아야 합니다. 이때 반드시 보증인(동업종의 보증회사)을 두어야 합니다.

 

이런 절차에는 '갑'인 건축주가 비용을 지급해야 하지만 '을'인 시공자가 이런 조건에 잘 응하려 하지 않을 것입니다.  설사 응한다 하더라도 하자보수 기간의 증가에 따른 건축비(하자보수비용)의 증액을 요구하겠지요.

  

간혹, 어떤 이유로 계약을 구두로 하거나 간편히 하여 위의 내용이 생략되어 낭패를 겪는 경우를 종종 봅니다. 계약은 '갑'과 '을'중 누구를 일방적으로 유리하게 하거나 불리하게 할 목적으로 작성하는게 아니고 그런 계약은 효력이 없습니다. 인정상 박절하게 하지 못하여 확실하고 명확하게 작성하지 않은 계약서는 아무 의미가 없습니다.

 

분명하고 명확한 계약만이 서로의 관계가 좋게 마무리될 수 있게 도와줄 수 있음을 인정하고 이해해야 합니다.

계약서엔 여러 조항이 많고 불필요하다 할 정도의 문맥도 있습니다만, 중요한 것은 '갑'과 '을'의 책임과 의무조항이 전부라 할 것입니다. 쌍방이 만약 계약을 위반하거나 어겼다면 그 보상은 금전으로 연결됩니다. 쉽게 이야기하면 계약은 돈의 문제입니다.

 

형제간에도 돈 문제로 다투는 경우가 잦은 게 요즘의 현실입니다. 쌍방이 계약을 어기더라도, 그래서 자신이 금전적인 손해를 입더라도 개의치 않을 수 있으면 계약을 하지 않던가 소홀히 해도 무방하겠지요?/세칸

                                                                                                   

 

행복한 집 짓기 4에서 계속

출처 :[세칸의 사는 이야기] 원문보기 글쓴이 : 세칸