토지구입시 용도지역 관련 숙지해야

용도지역은 1994년까지 10개 지역으로 나뉘어 있다가 5개 지역으로 변경 단순화되어 이때부터 준농림 지역이라는 용도지역이 토지이용계획상 분류되었다. 그러나 국토이용관리체계가 2001년 하반기부터 도시계획법, 국토이용관리법, 국토건설종합계획법 등 토지이용관리법 3가지를 국토계획·이용 및 관리에 관한 기본법으로 통합되어 일관성 있는 토지개발 행정체계를 구축 올해부터는 현행 5개 지역 용도리역이 3개 지역 용도로 전면 개편된다.

국토이용관리법상의 용도지역

국토이용관리법상의 용도지역은 도시지역, 준도시지역, 농림지역, 준농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉜다.

·도시지역:도시계획법상의 도시계획에 의하여 당해지역의 건설, 정비, 개량 등을 시행하였거나 시행할 지역과 택지개발예정지구, 국가공업단지, 지방공업단지, 전원개발사업구역 및 예정구역으로 지정하여 개발하였거나 개발할 지역.

·준도시지역 : 도시지역에 준하여 토지의 이용과 개발이 필요한 주민의 집단적 생활근거지, 국민여가선용과 관광휴양을 위한 체육 및 관광휴양시설용지, 농공단지, 집단묘지, 기타 각종 시설용지 등으로 이용되고 있거나 이용될 지역

·농림지역 : 농업진흥지역 및 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위한 지역

·준농림지역 : 농업진흥지역 외의 지역의 농지 및 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림보전을 위하여 이용하되 , 개발 용도로도 이용할 수 있는 지역

·자연환경보전지역 : 자연경관, 수자원, 해안, 생태계 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호 · 육성을 위하여 필요한 지역

국토이용관리법은 이러한 용도지역을 정함과 동시에 각 용도지역 안에서의 여러 가지 행위제한사항을 규정하고 있다. 따라서 우리가 만약 도시계획구역 외의 토지를 구입한다면 이러한 국토이용관리법상의 용도지역에 대한 지식을 사전에 숙지하여 토지취득의 목적을 달성할 수 있는지 그리고 각 용도지역의 차이가 가격에 적절히 반영되어 있는지 확인 후 거래해야 할 것이다.

용도지구는 취락지구, 운동휴양지구, 집단묘지지구, 시설용지지구, 산업촉진 등 계획지구, 온천지구로 구분된다.



도시계획

도시지역 내에 있어서 용도지역·지구제는 도시와 그 주변의 자연조건 및 토지이용경향을 감안하여 '주거, 상업, 공업, 녹지 등' 4개 용도지역으로 구분하는데 주거기능과 환경보호, 상공업 편익의 증진, 미관풍치의 유지, 공해방지와 도시안전성 확보, 스프롤(Sprawl) 방지 등이 목적이다.

지역이란 도시계획 기타 관련된 법률에 의해 일정한 공간적 범위 내에서 사회적 경제적 측면으로 토지에 미치는 영향을 기초로 이용의 효율을 높이거나 규제를 하여 무질서한 토지이용을 예방하기 위해 시행하는 제도이다. 이것은 서로의 효용이 증가될 수 있는 건물은 가능한 한 같은 지역에 입지시키고 입지조건이 상반되어 효용이 감소되는 용도건물은 가능한 한 다른 지역에 입지시킨다.

이 지역·지구·구역의 지정은 도시계획법, 국토이용관리법 등에 의해 지정을 받고 지역·지구·구역 내 건축제한은 건축법에 의한다. 자연녹지지역이나 일부 보전녹지는 도시계획법상의 용도지역 중 녹지지역의 세분된 지역의 하나로서, 녹지공간의 보전을 해하지 않는 범위 안에서 제한적 개발이 불가피한 때 지정하는 지역을 말한다.

도시생활과 가장 근접한 전원으로 건축허가를 지자체 건축조례에 의하기 때문에 서울 근교녹지는 거의 불가능하고 지방도시에서는 건축을 허용한다 그 동안 도시계획법은 용도·지구의 지정 근거만 있었을 뿐 실제 용도지역 지구 내에서의 행정제한은 건축법에 의해 규정되어 도시계획법 자체권은 토지이용규제 수단을 못 갖췄으나 2000년 7월부터 도시계획법과 건축법 개정으로 지역·지구내 행위제한 내용이 건축법에서 도시계획법으로 이관됐다.



도시계획법시행령 · 시행규칙 개정안의 주요내용

①용도지역·지구제도 개선

②개발행위허가의 대상 · 기준 절차 구체화

③도시계획에 주민참여 확대

④지방중심의 도시계획 운영

⑤광역도시계획 수립규정의. 구체화

⑥도시계획정보체계의 구축

⑦시범도시의 지정 및 육성제도의 구체화