농지구입 정보

혼자서 할 수 있는 농지취득 및 전용허가

농지는 임야에 비해 취득 및 개발 제한이 많지만, 농지취득에 따른 자격요건이나 절차를 알면, 그다지 어렵지 않다. 또 농지 취득절차와 전용허가 요건 등을 알면 농지로서 개발가치가 있는 토지를 발굴 할 수 있는 안목도 키울 수 있다. 농지는 경지정리, 농수로 정리 등의 필요에 따라 주로 영농 목적으로 사용되는 농업진흥지역과 농업보호지역이 있고, 다른 용도로 전용허가가 비교적 자유로운 농업진흥지역 외 농지로 분류된다. 일반적으로 대지로 전용허가를 받아 개발이 상대적으로 자유로운 농지는 농업진흥지역 외 농지로 준농림지역에 포함되어 있다. 농지의 종류는 토지이용계획확인원을 보면 알 수 있고 토지이용계획서상 아무 표시도 되어 있지 않는 경우에는 농업진흥지역 외 구역으로 불 수 있다.

농지를 취득하는 두가지 방법

농지는 경자유전의 원칙에 따라 농어민만이 취득할 수 있고, 농민이 아닌 경우는 까다로운 농지취득절차를 밟아야 한다. 첫 번째 방법은 매수자가 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 방법이다. 이 경우에는 농지를 취득한 후 영농 목적에 부합하게 사용하지 않거나 농사를 짓지 않고 방치하면 농지를 강제 매각해야 한다. 두 번째 방법은 농지전용허가를 받아서 농지를 취득하는 방법이다. 이 경우에는 전용허가를 받아 건물을 준공하고, 농지를 대지로 지목변경한 후에야 소유권 이전등기가 가능하다. 그러나 전용허가를 받지 못할 수도 있고, 건물 신축 후 준공검사를 받아야 대지로 지목을 바꿀 수 있으므로 절차가 번거롭고 다소 위험이 따른다.

농지취득자격증명을 받는 방법

농어민이 아닌 사람이 농지를 취득하려면 농지 취득자격을 얻어야 소유권 이전등기를 할 수 있다. 이는 법원 경매로 농지로 취득해도 마찬가지다. 농지취득자격 증명서를 발급받으려면 과거에는 농지관리위원 2명의 도장을 받아야 했으나, 요즘에는 농지취득자격 증명발급 읍면의 단체장 확인만 받으면 된다. 이와 함께 농지취득 농업경영계획서, 주민등록등본(농지의 소재지와 거주지가 다른 경우),법인등기부등본(법인의 경우),농지원부 등본(농지의 소재지와 거주지가 다른 경우),농지취득인정서(해당자에 한함),일반 소유상환 초과 능지 소유 인정시(해당하는 경우에 한함) 등과 함께 면사무소에 제출하면 된다.

농지 취득자격 심사 기준과 농지 취득요건

최근에는 통작거리가 폐지되고 농지 취득이 외지인에게 일부 개방되면서 외지인의 농지 취득자격 심사기준도 많이 완화되었다. 심사기준은 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자인지 여부, 농업진흥진흥구역 밖의 농지는 3만제곱미터를 초과하여 소유하는 지 여부, 농업경영계획서 상 부합여부와 실현가능성, 소유농지 전부를 타인에게 임대 또는 사용대차하거나 농작업의 전부를 위탁하여 경영하고 있지는 않은 지 여부, 농지 소재지와 거주자가 다른 농민인 경우 농지원부 등본 확인 등이다. 외지인의 농지를 취득할 수 있는 경우는 농지 소재지에 거주하지 않더라도 본인이나 가구원이 1년 이내에 30일이상 직접 농사를 지을 수 있어야 하며 일부 위탁영농도 가능하다. 위탁영농일 경우에는 본인 및 그 세대원 중 일부가 1년에 30일 이상 직접 농사를 지을 것을 조건으로 하고 있고, 자경일 경우에는 90일이상 경작해야 한다.

농지취득이 가능한 농지 규모

농업진흥지역에는 농지 소유규모에 대한 제한이 없지만, 농업진흥구역외 지역에서는 농지소유규모가 3만제곱미터로 제한되어 있다. 또한 농지는 최소 1,000㎡ 이상이어야 한다. 그러나 원래 1,000㎡ 이하였던 부지는 그대로 매매거래를 할 수 있어, 오히려 자투리 농지의 이용가치가 더 커졌다.

농지 취득후 사후관리

농지를 구입한 뒤 그래도 방치한다든지, 농지를 전부 타인에게 위탁 경영할 경우에는 1년 이내에 강제 매각을 하여야 한다. 1년 이내에 팔지 못하면 6개월 간의 유예기간을 두며, 이기간에 팔지 못할 때는 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금이 부과된다. 농업진흥지역과 농업진흥외 지역은 농지를 전용하는 데 많은 차이가 있으므로, 농지를 매입할 경우에는 반드시 농지의 종류를 확인한 후 매입한다.

농지란

농지법에서 정한 “농지”의 의미 - 전답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배지    로 이용되는 토지 - 토지의 개량시설(유지, 양·배수시설, 수로, 농로, 제방 기타 농지의 보전이나 이용에 필요한 시설로서 농림부령이    정하는 시설을 말한다)의 부지와 고정식온실, 버섯재배사 등 농업 생산에 필요한 시설 중 다년성식물의 재배지로    이용되고 있는 고정식온실·버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설 - 농막 또는 간이퇴비장 등이 설치된 토지로 정의하고 있음 농지에 해당되지 않는 토지 - 지적법에 의한 지목이 전답, 과수원이 아닌 토지로 농작물의 경작이나 다년성식물의 재배지로 계속하여 이용되는    기간이 3년 미만인 토지 - 지목이 임야인 토지로 그 형질을 변경하지 아니하고 다년성식물의 재배에 이용되는 토지 - 초지법에 의하여 조성된 초지 등은 농지에 해당되지 않습니다.

농지구분

구분기준 - 농지는 농업진흥지역과 농업진흥지역밖(농업진흥지역 외)으로 구분하는데 농업진흥지역은 다시 농업진흥구역    과 농업보호구역 등 두 개의 용도구역으로 구분 농업진흥구역 - 지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할    토지가 집단화되어 있는 지역 농업보호구역 - 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역 등 농업목적으로 이용하는 것이 필요한 지역

한계농지

한계농지란? - 한계농지란 “농업진흥지역밖의 농지 중 영농조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지”를 말하며 평균 경사율이 15%    이상의 구릉지거나 집단화된 농지규모가 2ha미만인 농지, 광업권이 기간만료 또는 취소로 소멸된 광구의    인근지역 농지로 토양오염 등으로 인해 농업목적으로 사용하기에 부적당한 농지 설치가능시설 - 전시장, 박물관, 호텔, 콘도미니엄 등 관광시설과 병원, 실버타운 등 노인복지시설, 기타 농어촌지역개발에 필요    한 시설을 설치가 가능 - 한계농지 정비지구를 지정할 때도 이제까지는 지자체의 농정심의회 심의와 농림부 장관의 승인을 얻어야 했지만    앞으로는 지자체장의 승인만 얻으면 가능 - 민간사업자의 사업비 부담을 덜어주기 위해 농지조성비 및 대체 조림비를 감면해주고 농지전용허가(농지법),    건축허가(건축법) 등 24개 법률에 의한 인허가도 일괄처리 되도록 하여 민간투자자의 활발한 투자를 유도

농지구입 가능면적과 구입시 고려사항

농지 구입 가능 면적 - 취득면적이 1,000㎡ 미만일 경우에는 임차면적을 포함하여 농업경영에 이용하는 농지, 면적이 1,000㎡ 이상이면    취득 가능 - 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스 등과 같이 시설이 설치되어 있거나 설치하고자 할 경우에는 농지 면적이    330㎡ 이상이면 가능 - 기존에 농지원부가 있는 농가는 최소면적의 제한 없으며 농업인이 아닌 개인이 주말·체험영농 목적으로 이용하고    자 농지를 취득하고자 하는 경우에는 신청 당시 소유하고 있는 농지의 면적에 취득하고자 하는    농지의 면적을 합한 면적이 1,000㎡ 미만 농지 구입할 때 염두에 둘 내용 - 농업 목적으로 농지를 구입한 경우에는 농지를 취득할 때 제출한 농업경영계획서 대로 반드시 본인이 직접    농사를 지어야 함 ※ 만약 정당한 사유 없이 본인이 직접 농사를 짓지 않고 농지를 놀리거나, 남에게 빌려주거나 또는 농작업의 전부    를 남에게 위탁한 경우에는 해당 농지를 처분토록 통지 - 농지를 농업 이외의 목적으로 사용하고자 할 경우에는 먼저 농지전용허가를 받거나 전용신고를 한 후 취득    ※ 주택을 지을 목적일 경우 농지전용허가를 받아 취득 - 직접 농사를 짓지 않아 처분 통지를 받은 후에 농지를 처분하지 않으면 이행강제금부과    ※ 한번 처분통지를 받은 농지는 다시 농사를 짓더라도 반드시 처분을 해야 합니다. - 농지를 적법한 절차를 거치지 않고 허위나 부정한 방법으로 취득한 것이 적발되면, 고발되어 3년 이하의 징역    또는 벌금    ※ 전용허가를 받았거나 신고를 한 농지는 농지로 보지 않기 때문에 농사를 짓지 않아도 처분명령의 대상이 되지         않습니다. 농지처분명령 - 처분사유 발생 후 1년 이내 처분할 것을 통지(처분 통지) - 그 기간 내 처분하지 않을 경우 6개월 이내 처분 할 것을 명령(처분명령) - 처분명령기간 내에도 처분하지 않으면 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금을 처분할 때까지 매년 부과

농지은행을 활용한 농지구입

농지은행이란 - 이탈농·고령농·도시민으로부터 농지를 수탁·매입하여 이를 전업농 등에게 임대·매도하는 제도 농지은행 사업종류 - 농지임대수탁 : 소유자로부터 농지를 위탁받아 농지은행이 임차자를 물색하여 농가 등에 이를 임대하고 임대료    수납등의 관리를 해 드리는 사업입니다. - 농지매도수탁 : 소유자로부터 농지를 위탁받아 농지은행이 매수자를 물색하여 농가 등에 이를 매도하고 대금 수    납등의 관리를 해 드리는 사업 - 경영회생지원농장매입 : 부채 등 경영위기로 인해 어려움을 겪는 농업인이 소유한 농지 등을 농지은행에서    매입하여 당해 농업인에게 다시 임대하는 사업으로서 임대기간 중에 환매가 가능 - 농지매입비축사업 : 가격 하락이 예상되는 농지를 농지은행에서 매입하여 타 전업농 등에 매도 · 임대하되 여의치    않을 때에는 비축 또는 타 용도로 활용하는 사업    ※ ㈀ 농지임대수탁은 2005년 10월,         ㈁농지매도수탁은 2006년 1월,         ㈂경영회생지원농장매입은 2006년 상반기 중에 시행할 예정이며,         ㈃농지매입비축사업은 아직 시행시기가 결정되지 않았고, 향후 농업여건 등을 보아 시행할 예정 도시민이 농지은행을 이용하려면 - 도시민이 농지를 소유하려면 영농계획서를 작성해 농지취득자격증명을 얻고, 스스로 농사를 짓거나, 구입한    농지를 농지은행을 통해 농민에게 임대 농지은행사업 신청시 서류 - 농지임대수탁 : 소정의 농지임대위탁신청서에 해당 사항의 기재 및 자필 서명하시고, 주민등록등본, 농지의 등기부등본 및 기타 지적공부 등을 첨부 - 농지매도수탁 : 소정의 농지매도위탁신청서에 해당 사항의 기재 및 자필 서명하시고, 주민등록등본, 농지의    등기부등본 및 기타 지적공부 등을 첨부 - 경영회생지원농장매입 : 소정의 농지등매도신청서 및 경영정상화계획서에 해당 사항의 기재 및 자필 서명    하시고, 주민등록등본, 농지원부, 재산세과세증명내역, 농지ㆍ건축물의 등기부등본 및 기타 지적공부 등을 첨부