[스크랩] 전원주택의 세금

주말·전원주택 다양한 조세 혜택

 

8·31 부동산 대책으로 잔뜩 움츠러들었던 토지시장에 한 가닥 숨통이 트일 전망이다. 정부가 토지시장에 대한 강도 높은 규제에도 불구하고 주말·전원주택 실수요자들에 대해서는 일정 규모 이하 농지·임야·농어촌 주택 구입의 문호를 계속 터놓기로 했기 때문이다. 재경부는 올해 말로 종료될 예정이던 ‘대지 200평, 연건평 45평, 기준시가 7000만원 이하 농어촌 주택 구입자에 대한 양도세 비과세 혜택’을 2008년 말까지 3년간 연장하는 조세특례제한법 개정안을 올 정기국회에 상정하기로 했다. 농림부도 농지보전부담금(옛 대체농지조성비) 산정 방식을 바꿔 주말·전원주택을 지으려는 도시민의 부담금 부담을 크게 줄여주는 내용의 농지법 시행령 개정안을 마련, 내년 1월부터 시행에 들어가기로 했다. 그러나 공시지가가 높은 수도권 지역은 공시지가를 부과 기준으로 하는 새로운 농지보전부담금 제도가 시행되면 지금보다 부담이 훨씬 더 늘게 된다. 진명기 JMK플래닝 사장은 “수도권에서 벗어난 강원·충청지역이나 상대적으로 공시지가가 낮은 수도권 외곽 지역 등이 전원주택지로 각광을 받게 될 것”이라고 말했다.

◆수도권은 농지보전부담금 크게 늘어

주말·전원주택을 꿈꾸는 도시민들은 한동안 수도권 지역을 피해야 할 것 같다. 농림부는 지난달 24일 입법예고한 농지법 시행령 개정안에서 농지를 대지로 전환하는 데 따르는 농지보전부담금 산정 방식을 바꾸기로 했다. 현재는 지역에 관계없이 평당 3만4050원이던 것을 지역별 공시지가의 30%로 변경하기로 한 것이다.

이에 따라 공시지가가 평당 1만원 전후인 강원도 횡성·영월 등은 농지보전부담금이 평당 3000원으로 10배 가까이 줄어드는 반면, 평당 30만~100만원에 이르는 경기 용인·양평 지역 등은 평당 9만~30만원으로 지금의 3~10배 수준이 된다. 공시지가가 평당 50만원인 용인 지역 농지 150평을 대지로 바꿔 전원주택을 지으려면 농지보전부담금만 2250만원을 내야 한다.

반면, 비수도권인 강원·충청 지역에 소규모 주말 주택을 지을 경우에는 혜택이 대폭 늘어난다. 공시지가가 낮은 지역인 만큼 농지보전부담금 자체가 크게 줄어든다. 또 대지 150㎡(45평), 건평 33㎡(10평) 이하의 소형 주택을 지을 경우에는 농지보전부담금의 50%를 감면해주는 혜택도 주어진다. 이를테면 공시지가가 평당 1만원인 강원도 홍천 지역에 대지 40평, 건평 10평짜리 주말주택을 짓는다면 농지보전부담금은 6만원에 불과하게 된다.

그러나 수도권이나 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역 등에서는 이 같은 혜택이 주어지지 않는다. 또 투기지역은 나중에 땅을 팔 때 양도세가 실거래가로 과세된다.

◆기준시가 7000만원 이하면 1가구 2주택 제외

도시민이 대지 660㎡(200평), 연건평 45평 이하, 기준시가 7000만원 이하의 농어촌 주택을 구입하거나 전원주택을 지을 때 주어지는 양도세 비과세 혜택도 2008년 말까지 3년간 유지된다. 이 경우 1가구2주택에 해당되지 않기 때문에 도시에 이미 보유하고 있는 주택을 팔더라도 ‘3년 보유, 2년 거주’(서울, 과천, 5개 신도시 지역 거주자) 요건만 채우면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

다만, 지나치게 호화로운 전원주택을 짓게 되면 기준시가 7000만원 이하 요건을 벗어날 수 있다는 점을 유념할 필요가 있다. 김경래 OK시골 사장은 “기준시가는 해당지역 지자체가 산정하는 만큼 미리 문의를 한 뒤 짓는 것이 좋다”고 말했다.

◆토지거래허가구역은 구입요건 까다로워져

당장 집을 짓지 않더라도 노후의 전원생활을 위해 농지·임야를 구입해두려는 이들에게도 길은 있다. 300평 미만의 주말농장용 농지는 부재지주에 대해 부과되는 양도세 중과세(60%) 대상에서 제외되기 때문이다. 또 지난 10월부터는 농업기반공사 위탁(5년)을 전제로 도시민이 300평 이상의 농지를 보유할 수 있는 제도도 시행되고 있다.

다만 토지거래허가구역 내 농지는 세대원 전원이 구입 1년 전부터 현지에 거주해야 하는 등 구입 요건이 까다로워지는 만큼 땅을 사기 전에 토지거래허가구역인지부터 확인해야 한다. 임야도 투기지역이나 토지거래허가구역이 아니라면 구입 면적에 제한은 없다.

 

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