전원주택 처음과 끝 -퍼온글

전원생활을 준비하고 있는 도시민들에게 농촌에 정착하기 전 자연친화적인 환경 조성에 대한 경관, 조망권, 주변여건, 교육환경 등과 농촌주택 선정시 유의할 사항 등에 대하여 체크할 중요한 정보 등을 안내합니다.

	좋은 집터란 어떤 곳일까. 예로부터 우리 선조들은 능선이 길고 경사도가 완만 하며 밝은 곳을 좋은 집터로 쳤다. 인간이 자연에 동화되어 조화로운 삶을 영위할 수 있는 곳을 좋은 집터로 생각해 온 것이다. 하지만 이런 조건을 다 갖춘 좋은 집터를 구하기는 쉽지 않다. 집짓기 좋은 곳에는 이미 분묘나 건축물이 자리잡고 있거나, 그나마 쓸만한 터는 대부분 외지인이 사놓았기 때문이다. 그렇다 해도 다리품을 팔다 보면 의외로 좋은 집터를 구할 수 도 있다. 자기에게 꼭 맞는 좋은 집터 고르는 법에 대해 알아보자. 지세가 남쪽으로 향한 땅이 좋다. 부지의 방향이 남향이나 남동향이어야 겨울에는 북서풍이, 여름에는 동남풍이 불어 따뜻하기 때문이다. 북향이나 서향인 부지는 북향이나 서향집을 지어야 하므로 집에 그늘이 지거나 어두울 수 있는데다 겨 울에는 춥고 여름에는 덥다. 이런 집은 선호하는 사람들이 적어 팔려고 내놓아도 잘 팔리지 않는다. 남향이나 남동향으로 탁 트여 있고, 위에서 아래쪽을 조망하는 듯한 부지가 좋다. 한편 같은 햇볕이라도 생기를 잃게 하는 저녁 햇볕보다는 기가 일어나는 아침 햇볕을 받아야 좋다고 한다. 부지를 딛고 섰을 때 산만한 느낌이 없이 온화한 기분이 드는 부지가 좋다. 즉 안정감이 있어야 하는데, 이는 대지의 형태만이 아니라 건물에도 적용된다. 경사가 심해 불안하게 느껴지는 부지, 한쪽이 툭 불거지거나 움푹 들어간 곳보다는 모 양이 원만하고 반듯한 곳이 좋다. 즉, 부지 주변이 아늑하고 편안하게 느껴지는 부지가 좋은 부지라고 할 수 있다. 토질은 자갈이 너무 많지 않아야 하며, 굳고 단단 하면서 물 빠짐이 좋은 모래흙(마사토)이 좋다. 북서쪽이 높고 남동쪽이 경사진 부지, 즉 산을 등 진 채 낮은 곳을 향하는 터가 좋다. 부지가 산을 등지 고 하천에 면해 있는 배산임수 지형은 산이 차가운 북서풍을 막아주고 연료 공급지 구실을 할 뿐 아니라, 하천으로 빗물과 생활용수가 흘러나가기 때문에 택지로서는 최고의 조건을 갖춘 곳이라고 할 만하다. 또한 배산임수의 부지는 식량생산지인 하천 유역 주변 경지의 관개에 유리해 기후적·지형적 환경과 사회경제적 여건을 두루 갖춘 최고의 취락 부지이기도 하다. 한편 배산임수 지형이라도 산의 형세가 비틀어졌거나 부서진 모양을 이룬 곳은 좋지 않은데, 무엇보다 산맥이 끊어지지 않아야 한다. 조망이 좋은 부지는 인간에게 정신적인 안정과 정서적인 풍요로움을 주어 건전 하고 발전적인 사고를 하게 만들며, 인간이 정신적 질환 없이 건강하고 오래 살게 한다. 조망이 좋은 부지란 평지보다는 경사도가 약간 있으면서 전망이 탁 트인 부지, 주위보다 지대가 약간 높아 시야가 탁 트인 부지, 뒤로 야산이 접해 있으면서 완경 사지로 된 부지, 앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 부지, 자연스럽게 들어오는 물을 볼 수 있는 부지를 말한다. 그러나 이런 명당의 조건을 모두 갖춘 터를 잡기는 쉽지 않다. 어느 정도 조건이 맞으면 결단을 내려야 한다. 쾌적하고 목가적 인 분위기를 갖춘 곳을 발견하면 욕심 없이 전원행을 감행하는 용기가 필요하다. 명당터 보다는 실생활의 불편함을 덜어주는 곳이 더 좋은 터이기 때문이다. 아무리 좋은 부지라도 도로가 있어 차가 들어올 수 있어야 한다. 실제로 진입로가 없는 맹지(盲地)는 건축 법상 건축이 불가능할뿐더러 그 옆의 땅과의 가격차도 매우 크다. 주택을 지으려면 대지의 사면 중에서 최소한 한 부 분이 도로에 접해 있어야 한다. 즉, 최소 4m 이상의 도 로와 접해 있어야 건축허가가 가능하다. 또, 만약 진입 로가 없다면 부지에 접한 토지를 진입로로 확보 가능 한지 확인해야 한다. 한편 부지를 보러 갔을 때는 분명히 도로가 있었는데, 지적도(地籍圖)에는 도로가 없는 것으로 나오는 경우가 있다. 현황도로는 있 는데 지적도상 도로가 없는 경우이다. 현행 건축법상 현황도로만으로는 건축허가 를 얻기 어렵다. 지적도상 도로가 있어야 집을 짓고 이용하는 데 문제가 없다. 그리고 도로가 지적도상의 공로(公路)냐 사도(私道)냐도 매우 중요한데, 이는 후에 건축허가의 필요조건이 되기 때문이다. 실제로 부지를 매입한 후 도로가 없 어 거의 부지가격과 맞먹는 비용으로 도로를 만드는 경우가 있다. 만일 도로가 사 도일 경우에는 토지 소유자의 토지 사용 승낙서를 첨부하여 건축허가를 신청해야 하므로, 토지 매매계약시 도로 사용 승낙서를 받아주는 조건의 특약사항을 달고 매매계약을 체결해야 한다. 이러한 사항은 각 시·군에 따라 약간의 차이가 있을 수 있으므로 건축을 하기 전에 관공서를 찾아 확인해 보는 것이 좋다. 한편 전원주택 부지는 고속도로에서 2km 이상, 4차선 도로에서 1km 이상, 2차선 도로에서 300m 이상 떨어져야 차량소음에도 문제 가 없고, 타이어와 매연의 미세분진에도 피해가 없다. 도로에 인접해 있으면 소음뿐 아니라 타이어의 마모에 서 나오는 미세분진과 차량 배기가스로 인해 텃밭의 작물이나 주택이 중금속으로 오염될 가능성이 많다. 부지는 정사각형보다는 직사각형으로 도로에 접한 부분이 긴 땅이 좋다 지적도상 도로와 조금도 접하지 않은 토지. 다른 지번으로 사방이 둘러싸여 있어 자루형 대지라고도 한다. 지적도상으로는 도로에서 직접 진입할 수 없으나 실제로는 사람은 다닐 수 있고 차량은 들어갈 수 없는 토지인 경우가 많다. 건축법에 따르면 도로에 2m 이상 접하지 않을 때 에는 건축이 원칙적으로 불가능하다. 그러나 인근 토지소유자로부터 타 토지사용에 대한 승낙을 받은 뒤 시장이나 군수로부터 사도 개설 허가를 받으면 건축물을 지을 수 있다. 만약 도로 2m 이내 에 접하였더라도 자동차가 필요한 건축물이라면 주차장법에 의거, 도로가 4m 이상이 되어야 지을 수 있다. 건축법상의 도로라 함은 건축법 제2조 제11호의 규정에 의하여 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로서 도시계획법ㆍ도로법ㆍ사 도법 및 기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로와 건축허가 또는 신고시 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그 위치를 지정한 도로를 말한다. 이는 건축물의 건축 이후 건축물에 거주하는 자가 해당 건축물의 이용에 불편함이 없어야 함은 물론 화재ㆍ재난 등의 발생시 긴급차량의 진입 등에 지장이 없도록 하여 건축물의 안전ㆍ기능의 향상과 공공복리의 증진에 이바지하고자 하는건 축법의 목적에 부합하기 위한 것이다. 식수문제도 꼼꼼히 챙겨야 한다. 물이 없으면 사람이 살 수 없기 때문이다. 더욱이 전원주택의 경우 마을과 어느 정도 거리(100~200m)를 두고 짓는 일이 많아 마을 공동우물을 사용하지 않고 대부분 지하수를 식수로 사용하므로, 이를 소홀히 하면 막상 집을 지을 때 식수가 부족해 이웃과 분쟁을 벌이게 될 수도 있고, 주택을 다 지어놓고 낭패를 당하는 경우도 있다. 심지어 전원생활을 포기하는 경우도 있을 수 있으므로 꼼꼼하게 살펴야 한다 지하수맥 여부와 지하수의 양은 지역주민들에게 문의하면 알 수 있다. 지하수를 개발하는데 드는 비용은 건당 대략 600~800만원 가량 이다. 한편 가정에서 사용할 용도로 지하수를 개발하는 경우 동력장치가 없을 때는 신고와 허가 과정을 거치지 않아도 되지만, 동력장치가 있을 경우 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜이하면 신고만으로 가능하고 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜를 넘으면 허가를 받아야 지하수를 개발할 수 있다. 전원생활은 오지생활을 즐기려는 것이 아니다. 게다가 도시생활에 익숙한 사람들은 전원생활을 하면서 많은 불편함을 느끼게 마련이다. 따라서 읍ㆍ면 소재지 등 행정 소재지와 가까운 곳에 터를 잡아야 한다. 생필품 조달이나 의료ㆍ문화ㆍ 교육 시설을 편하게 이용하기 위해서도 그렇다. 또 최근 주5일 근무제가 확대되면서 많은 도시민이 출퇴근이 가능한 지역으로 거주지를 옮겨 전원생활을 즐기고 싶어하는데, 이 경우 직장이 있는 도시까지 자동차로 1시간에서 1시간 30분 정도 걸리는 곳이 좋다. 거리가 너무 멀면 피로감탓 에 쉽게 싫증을 느껴 전원생활에 적응하는 데 걸림돌이 되기 때문이다. 나아가 요즘같이 유류비가 만만치 않은 상황에서는 이동거리도 꼭 챙겨야 한다. 교통체증으로 실제거리와 시간이 일치하지 않는 경우가 있으므로 사전에 출퇴근 시간을 택하여 직접 운전해 보는 것이 좋다. 또 농촌은 도시처럼 걸어서 병원이나 시장에 갈 수 없고 차량으로 이동해야만 한다. 따라서 버스가 운행하는 2차선 포장도로에서 200m 이내의 입지를 택하는 것이 좋다. 항상 승용차만 이용할 수는 없기 때문이다. 경관만 생각하다가 오지에 부지를 마련하면 불편한 유배생활이 되기 쉽다. 자녀가 있는 사람이라면 교통 못지않게 교육환경도 중요하다. 자녀들이 모두 성장했거나 대학생이면 별 문제 없지만 초등학생이 있다면 학교와 집의 거리, 중고등학생이 있을 경우 교육의 질과 주변환경을 고려해야 한다. 자녀의 교육문제는 전원생활에서 가장 중요한 관심사이자, 때로는 전원생활을 실행하지 못하게 하는 원인이 되기도 한다. 따라서 초, 중, 고교의 입지상황이나 교육환경이 중요한 조건이 된다. 자녀가 입시 위주의 제도교육에서 벗어나 자연을 호흡하며 자유롭게 배우고 익히기를 바란다면 ‘간디학교’와 같은 대안학교도 생각해 볼 수 있다. 교육인적자원부가 2006년 3월부터 ‘대안학교 설립·운영에 관한 시행령’에 따라 중·고교뿐 아니라 초등 대안학교도 시도 교육청의 인가를 받으면 제도권 학교와 같은 재정 지원을 하기로 했다. 마을주민과의 융화는 전원생활에서 매우 중요하다. 따라서 마을의 성향을 파악 하여 주민과 원만한 관계를 유지하려는 노력이 반드시 필요하다. 집을 짓기 위해 공사를 시작하고 나면 예기치 않은 인근 주민들의 항의 등 민원이 발생할 수 있다. 이럴 경우 사전에 주민들과 교분을 쌓아두면 큰 도움이 된다. 도시문화가 개방적이고 동적이라면, 농촌문화는 정적이다. 또 아직까지 씨족사회의 향토색 짙은 배타적 지역성을 간직한 곳이 많다. 이러한 지역성은 역사적 배경을 통해 형성되는 것이 대부분이므로 이를 사전에 파악할 수 있다면 지역주민과의 융화에 큰 도움을 받을 수 있다. 예를 들어 진입로가 있더라도 공사차량이 왕래하지 못하도록 지역주민이 방해를 한다면 부지를 매입하고도 집을 짓기 어렵다. 지역주민과의 관계를 잘 고려하여 주민들의 정서를 무시해서는 안 되는 이유다. 주민들의 텃세를 감당하기 어려워 중도에 전원생활을 포기하는 경우도 있는데, 이렇게 되면 경제적으로도 타격을 받게 된다는 사실을 꼭 명심해야 한다. 지역주민의 세대수는 너무 적어도 안 되지만, 30호가 넘으면 텃세가 생기는 경향이 있다. 일반적으로 보았을 때 15호 정도 가 적당하다. 계약 전에 인허가 문제에 대비하여 토지대장과 건물 등기부등본을 반드시 확인 해야 한다. 예를 들어 팔당수계지역 내 수질보전특별대책 1구역에 있는 전원주택지는 주의해야 한다. 1필지당 건축면적이 242평(800㎡) 이하로 규제를 받기 때문이다. 근저당, 가압류, 가처분 등의 채권 설정은 인허가상의 사용승낙서 첨부 및 준공 후 등기 이전의 제한사항이므로 사전에 법적 규명을 명확히 해야 한다. 또 개발제 한구역, 군사시설보호구역 등 토지이용계획확인원을 통해 확인할 수 있는 사항 외에 주변에 댐이 있을 경우 수위의 변화를 고려하여 설정한 ‘연안고시지역’, 강이 있을 경우 설정하는 ‘침수지역’, ‘문화재보호구역’등 토지이용계획확인원에는 나타나지 않는 규제사항도 있으므로 의심이 될 경우 별도로 확인해야 한다. 지역에 따라 적용되는 특별규제도 반드시 확인해야 한다. 토지거래허가구역, 수질보전대책특별지역, 상수원보호구역이나 군사시설보호구역, 문화재보전구역, 수변지역, 공원보호구역 등 다양한 규제가 있으므로 구입 목적대로 이용이 가능한지 미리 검토해야 한다. 준농림지역의 전답이나 임야는 구거(溝渠)나 개울, 하천 등과 접해 있는 것이 좋다. 만약 개울이 남의 토지를 지나 있다면, 전용허가를 받을 때 인접 토지 소유주 가 하수도관을 묻는 데 동의해 줄 것인지 미리 확인해 두어야 한다. 한편 시골 땅의 경우 지목이 대지인데도 밭으로 사용하는 일이 많은데, 이 경우는 하수도가 구거와 멀리 떨어져 있어도 별 문제가 되지 않는다. 하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울을 뜻한다. 용수나 배수를 목적으로 만든 인공적인 수로 및 그 부속시설물의 부지, 자연의 유수가 있거나 예상되는 소규모 수로부지이다. 지적법에 의한 지목의 한 종류로 부호는 구이며, 하천법의 적용을 받지 않고 공유수면관리법의 적용을 받는다. 전기와 전화의 인입 거리, 초고속 인터넷 이용 가능 여부도 확인해야 한다. 전기의 경우 마을에서 멀리 떨어질수록 인입 비용이 만만치 않다. 전기가 가설되어 있는 곳에서 200m까지의 전기 인입은 기본요금으로 해결되지만, 그 이후는 1m 초과될 때마다 44,000원과 부가세 4,400원을 포함해 48,400원의 비용을 건축주가 부담해야 한다. 전화도 400m까지는 기본요금으로 설치가 되지만, 거리가 멀면 건축주가 부담 해야 한다. 인터넷선로도 부지 매입 전에 반드시 확인해야 한다. 이렇듯 마을에서 너무 멀면 전기 및 전화 가설비가 많이 들기 때문에 기존 마을에서 너무 떨어진 곳 에 집을 지으면 결과적으로 경비가 많이 들 수 있으므로 주의해야 한다. 땅을 구입하기 전에는 토지이용계획확인원과 지적도, 토지대장, 등기부등본 등을 반드시 확인해 소유권 이전이나 이용에 문제가 없는지 확인해야 한다. 즉 농림 지역인지 관리지역인지, 임야의 경우 보전임지인지 아닌지를 공부(公簿)를 통해 확인하는 것은 물론 전용에 문제가 없는지를 검토해 봐야 한다. 토지이용계획이나 소유주관계, 담보관계 등 권리관계는 답사 가기 전에 미리 관계서류(토지대장, 토지이용계획확인원과 필요시 등기부등본)를 보아 사전에 파악하고, 현장답사시에는 중점적으로 물리적인 현황을 점검하고 파악해야 한다. 현장에서 꼭 필요한 것은 지적도인데, 지적도를 지참하여 현장에서 목적토지의 위치, 도로 유무, 토지의 모양과 경계선 등을 확인한다. 가끔 기껏 보고 와서 이야기를 들어 보면 남의 땅을 보고 오는 웃지 못할 일도 있는데, 특히 임야는 산등성이나 필지간 경계가 모호해서 정확히 경계를 그어 파악하기가 어렵기 때문에 특히 주의해야 한다. 현장 방문시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트이다. 그러나 대부분의 답사자는 이 부분을 오히려 소홀히 하고 그저 주변의 경치에 취해서 자칫 건성으로 넘어가기 쉽다. 진입도로는 물론 땅의 위치와 경계, 모양, 땅이 앉은 향은 대단히 중요하다. 후일 집을 지을 때에 어떤 방향 으로 집을 앉힐지 머릿속으로 구상하는 데 바탕이 되기 때문이다. 집을 지을 곳 앞의 전망이 산에 가리거나 어두워도, 경계 옆에 비닐하우스가 있어도 별로 좋지 않을 것이다. 또 옆의 밭이나 산이 홍수피해나 토사, 붕괴, 함몰 등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있어도 좋지 않다. 기반시설에 관한 사항 상수도, 하수도, 학교, 도시가스 등은 개발에 많은 영향을 미치므로 담당 공무원과 충분히 상의해야 한다. 특히 수도권 준농림지역의 경우 상수도와 하수도는 개발에 막대한 영향을 미친다. 분담금에 관한 사항 지역별로 차이는 있으나 부동산 개발시 수익자 부담의 원칙에 따라 상수도 분담금, 하수도 분담금, 학교시설 분담금, 기부체납, 도시가스 인입비, 지역개발공채 등의 분담금이 있을 수 있으므로 담당 공무원과 상의해야 한다. 각종 영향평가에 관한 사항 지역과 위치에 따라 다르게 적용되나 부동산 개발 시 확인하여야 할 평가사항으로는 교통 영향 평가, 환경 영향 평가, 재해 영향 평가, 지하수 개발 시 지하수 영향 평가, 경관 영향 평가 등이 있다. 단, 개발 용도와 규모에 따라 달리 적용될 수 있다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서는 땅을 9개의 용도지역으로 구분해 놓고, 그 용도지역에 따라 건축물의 용도와 종류 및 규모(층수ㆍ건폐율ㆍ용적률 등) 등을 제한(건축제한)하므로, 내 땅이라 해도 마음대로 건축을 할 수는 없다. 따라서 전원주택을 짓기 위해 땅을 매입할 경우에는 용도지역과 건축제한 및 공법상의 행위제한 사항을 지적공부를 통해 면밀히 검토하여 확인해야 한다. 지적공부는 관할 시·군·구청 지적과에 신청(지적공부 등 신청서)하면 발급받을 수 있는데, 지적공부로 확인해야 할 사항은 다음과 같다. ① 토지대장ㆍ임야대장 : 면적ㆍ지목 등의 사실관계에 관한 사항 ② 등기부등본 : 소유권 등의 권리관계에 관한 사항 ③ 지적도ㆍ임야도 : 땅의 형태, 경계, 도로 여부 확인 ④ 토지이용계획확인서 : 공법상의 이용제한이나 거래규제에 관한 사항 물 무서운 줄 알아야 진짜 농사꾼이라는 말이 있다. 농촌에서 살다 보면 항상 홍수와 가뭄 등 물과 관련한 재해를 염두에 두어야 한다. 저지대는 국지성 호우로 인한 침수, 고지대는 호우에 의한 산사태, 수변지역은 폭우로 인한 토지 유실 등의 수해를 입기 쉬운 탓이다. 조상들은 이런 곳에 집을 짓지 않았다. 또한 부지는 도로의 지면보다 높아야 배수에 유리하다. 도로보다 낮은 저지대는 장마나 홍수 피해를 입기 쉬울 뿐 아니라, 경사가 심한 경우 토사 유출이나 산사태의 위험도 있고 폭우에 따른 유수에 부지가 유실될 수 있기 때문이다. 부지는 언제나 배수가 잘되어 습하지 않고 식물이 잘 자랄 수 있는 곳이 좋다. 물이 있는 곳은 자연스럽게 유원지가 형성되어 지역 적으로 토지가격이 높은 편이다. 상대적으로 수요가 많기 때문에 투자라는 측면에서 본다면 유리한 점이 있지만, 습도가 높고 안개가 많이 끼어 일조량이 떨어지는 취약점이 있으므로 주거용 전원주택, 그것도 메인 주택으로 사용할 생각이라면 선택에 신중을 기해야 한다. 건강에 문제가 발생할 수 있기 때문이다.호수, 저수지, 강, 계곡에서 사시사철 피어오르는 물안개는 보기에는 좋아도 항상 음습하기 때문에 기관지ㆍ관절ㆍ혈압 계통 질환을 앓고 있는 환자에게는 치명적일 수 있다. 게다가 항상 강물을 바라보고 있다 보면 세월의 덧없음을 느껴 우울해지기 쉬워 노년층과 전업주부의 우울증을 부채질할 수 있으므로 주의해야 한다. 대지에 건물이 어느 정도의 면적을 차지하고 앉았는지를 나타낸다. 즉 건축물이 들어선 대지면적에 대한 건물의 건축면적의 비율을 의미한다. 예를 들어 100평짜리 대지에 바닥면적이 60평인 단독 주택이 들어섰다면 건폐율은 60%가 된다. 땅의 크기에 비해 얼마나 많은 면적들이 이용되는 지를 나타낸다. 즉 대지면적에 대한 건축물의 연 면적의 비율을 의미한다. 단, 지하실 면적은 용적률에서 제외한다. 예를 들어 100평 대지에 용적률이 300%의 3층 건물을 짓는다면 각층 바닥면적 을 100평씩 하여 연면적 300평까지 지을 수 있다. 매립지의 경우 건축 후 지반 침하로 건물균열을 초래할 수 있으므로 좋지 않고 본토(생땅)가 좋다. 그리고 서로 다른 토질이 만나는 곳도 좋지 않다. 지반이 약하거나 경사지를 깎아 조성한 부지는 토사유출로 인한 재난의 우려가 있으므로 주 의할 필요가 있다. 따라서 임야를 구입할 때는 토목공사비를, 전답을 구입할 때는 매립상태를 확인해야 지반공사를 할 때 비용을 절감할 수 있다. 또 답인 경우 매립을 하고 2∼3년 내에 건축을 하게 되면 지반이 침하될 우려가 있다. 매립지일 경우 매립한 연도 를 확인해 두는 것도 좋다. 전원생활의 목적은 좋은 공기와 물이다. 그런데 주변에 공동묘지나 화장터, 하수종말처리장이나 쓰레기 매립장, 광산 등이 있으면 좋은 물을 얻을 수 없다. 또, 비행기 이동통로가 되어 소음이 심한 것도 좋지 않으며 염색가공, 가죽, 목재가구 공장 등 공해시설이나 레미콘공장 등은 기피시설에 속한다. 축사나 분묘 등의 시 설이 없어야 후일 건축 후 부가가치를 저해하지 않는다. 사격장 인근, 고속도로 인근, 군부대 인근, 고압선 인근 부지나 농약을 많이 살포하는 과수원 인근도 피하는 것이 좋다. 즉 부지를 매입하기 전에 주변 2km 이내 에 혐오시설이 있는지 잘 알아보아야 한다. 게다가 이런 것들은 산 뒤편이나 마을 구석 등 육안으로 잘 보이지 않는 곳에 있으므로 50,000분의 1 전국지도 등을 보고 주변의 공장이나 혐오시설을 미리 또는 다녀온 후에 도상 점검하면 좋다. 농촌도 상대적이긴 하지만 도시화되어 있다. 전원주택 부지 구입시(건축시) 주변 풍광과 배경만 고려하여 외진 곳에 부지를 마련하면 치안상 문제가 있을 수 다. 따라서 기존 마을 근처의 부지를 선택하는 것이 좋은데, 마을 한쪽에 위치하면 서 마을과의 거리가 200m 이내인 부지가 좋다. 주민과 우호적인 관계는 전원생활의 필수조건이다. 지나치게 이웃 농가와 떨어져 있을 경우, 일상생활에 어려움이 따를 수도 있다. 가급적 인근에 자연부락이 있는 곳을 선택하여 방범문제를 미연에 방지하는 것이 좋다. 집 남쪽에 저수지나 강이 있고 집이 남향일 경우 물결의 파랑에 따른 빛의 반사가 심해 종일 커튼 등으로 햇빛을 가려야 하는 단점이 있으므로 풍광에 취해 성급하게 부지를 매입하지 않도록 주의할 필요가 있다. 또 광물질이 많은 곳과 지하 수맥이 있는 곳, 특히 지 하에 수맥이 흐르는 곳은 피해야 한다. 수맥 위에 건물 이 있을 경우 건물 벽에 금이 가는 피해를 보기 쉽고, 나아가 인체나 짐승에게도 피해가 미칠 수 있기 때문이다. 학생을 둔 가정이라면 학교 가는 길목에 카페촌이 형성되어 있는 곳은 피하는 것이 좋다. ㆍ농림지역의 농지 ㆍ 관리지역이라도 농림지역으로 둘러싸인 농지 ㆍ 농업진흥구역 내 농지와 농업보호구역 내 농지 ㆍ 303평 미만의 농지 ㆍ 도로가 없는 농지 또는 3m 미만의 도로에 인접한 농지 ㆍ 경지정리가 잘 되어 있는 농지 ㆍ 공사시 재해 발생이 우려되는 농지 ㆍ 군사보호구역 내 농지(군과 협의시 신축 가능) ㆍ 건축 허가시 상ㆍ하수도 및 지하수 처리가 어려운 농지 당연한 얘기지만 전원주택은 전원, 즉 시골에 짓는 집이다. 따라서 도시에서와는 집을 짓기 위한 사전 준비 내용이 다를 수밖에 없다. 앞에서 좋은 집터 고르는 요령과 부지 선정시 반드시 확인해야 할 사항을 언급했는데, 매입한 부지가 지목 상 대지가 아닌 임야나 전, 답인 경우에는 대지로 사용하기 위한 전용절차를 거쳐야 한다. 전원주택을 지을 수 있는 부지는 지목상 대지여야 하기 때문이다. 그런데 이 전용절차가 그렇게 쉽지만은 않다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있기 때문이다. 게다가 소유권을 이전한 해에는 전용허가가 나지 않는다. 따라서 그 해에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지 사용 승낙서를 받아서 전용허가를 받은 뒤 이전해야 한다. 물론 대지를 구입하면 전용절차 없이 바로 주택을 지을 수 있지만 일단 가격이 비싸기 때문에, 전원생활을 위해 농촌으로 내려와 전원주택을 지으려는 사람들은 대부분 준농림지를 사서 전용하여 주택을 짓는다. 따라서 농지전용 절차를 확실 하게 알아둘 필요가 있다. 그래야 절차를 몰라 우왕좌왕하거나, 관청 문턱이 닳도록 쫓아다니지 않을 수 있다. 농지전용을 신청하기 위해서는 농지전용허가신청서, 등기부등본, 지적도, 토지 대장, 토지이용계획확인원, 피해방지계획서 등의 서류를 농지 소재지 관할 읍· 면 농지관리위원회에 제출한다. 이때 사업계획서, 지적도, 지형도, 피해방지계획 서를 제출한다. 먼저 사업계획서에는 전용 목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물배치도, 자금 소요액 및 조달방법(농지조성비 등 납입계획 포함), 시설물 관리·운영 계획, 대기환경보전법시행령 별표1 및 수질환경보전법시행령 별표1에 의한 사업장 규모 등을 명시한다. 지적도에는 5,000분의 1 이상의 도면으로 전용 예정 구역을 정확히 표시해야 하고, 지형도에는 2만 5,000분의 1 이상의 도면으로 전용 예정 구역과 폐지되는 농로·수로 등의 대체시설 설치위치를 정확히 표시한다. 피해방지계획서도 작성해야 하는데, 농지개량시설이나 도로가 폐지·변경되거나 손괴가 우려되는 경우 대체시설 설치계획 또는 손괴방지시설 설치계획을, 토사의 유출이 우려되는 경우에는 토사유출 방지계획을, 폐수의 배출 및 악취의 발생이 수반될 경우에는 정화시설 설치계획을, 기타 농업경영과 농어촌 생활환경에 피해가 예상되는 경우에는 피해의 종류별로 필요한 피해방지책을 작성한다. 한편 농지전용을 신청하기 전에 전용 가능 면적이 어느 정도인지를 확인할 필요가 있다. 시·군에서는 최대 전용면적을 일반주택 300평, 농가주택 200평으로 정하고 있다. 따라서 전용 가능 면적에 대해서는 해당 지자체에 확실히 알아보고 부 지를 매입하는 것이 좋다.

 

 

<%@ page contentType="text/html;charset=euc-kr" pageEncoding="euc-kr"%>  [설계도면 보기 ] 전원주택은 설계, 시공, 유지 및 관리에 이르기까지 거주자의 편의를 최우선적으로 하여 유기적으로 운영되도록 설계되어야 합니다. 이를 위한 필수요건으로 주택설계가 왜 필요한지, 주택설계 시 유의 할 사항이 무엇인지 등 주택내부설계 시의 중요 점검사항 등에 대하여 안내합니다.

전원주택은 전체 건축과정에서 발생할 수 있는 불필요한 작업을 줄이고, 자원 및 에너지의 3R(Reduce, Reuse, Recycle), 건축물의 내구성과 기능성, 친환경성 등 을 고려하여 설계해야 한다. 따라서 전원주택은 설계, 시공, 유지 및 관리에 이르 기까지 거주자의 편의를 최우선으로 하는 유기적인 관리시스템에 따라 합리적으 로 운영할 수 있어야 한다. 즉 산, 논, 밭, 도로변, 강, 호수, 해안, 야생 동식물 서식 처, 경관 조망 등을 고려하여 거주자의 일터 겸 쉼터가 될 수 있도록 조화롭게 설계해야 한다. 전원주택은 크게 농사를 짓는 사람이 기거하는 농가주택과 도시민의 전원생활을 위한 전원주택으로 나뉘는데, 이 두가지 모두 아래 사항을 고려하여 설계한다. 농가주택은 말 그대로 실제로 농사를 짓는 사람이 기거하는 곳이므로 주택의 내외부 공간이‘농사’를 중심으로 배치되며, 수납공간이 많이 필요해 부지공간의 활용이 매우 중요하다. 한동안 농작업을 위해 앞마당을 크게 두고 옥상을 활용하기 위해 평지붕을 하기도 했는데, 지금은 미관상 지양하는 추세이다. 가축이 있다면 축사의 위치와 농작물을 건조하거나 보관하는 창고 등 영농 관련 시설도 고려 해야 한다. 즉 서쪽은 창이나 문이 거의 없고 바람이 잘 통하는 방향이므로 축사를 서쪽에 짓도록 설계에 반영할 필요가 있는 것이다. 또 농작업 후 집 안에 들어가기 전에 손발과 야채를 씻을 수 있도록 문 입구에 화장실과 탈의실을 배치하는 것도 검토할 만하다. 도시민과의 교류가 많은 전원주택은 거실 위주의 구성이 바람직하다. 거실과 주방을 분리하여 음식냄새와 취사도구의 연소가스가 거실로 유입되지 않는 구조를 고려하고, 외부에서 주방으로 바로 드나들 수 있는 보조문을 설치하여 주부의 동선을 짧게 함으로써 가사노동의 부담을 줄이는 것도 필요하다.

화려하고 복잡한 설계도면이라고 해서 모두 좋은 것은 아니다. 예산에 맞게, 기능과 조형미를 갖춘 설계도면을 만드는 것이 중요하다. 설계도면은 집의 골격을 튼튼하게 만드는 데 기본을 둔다. 구조만 튼튼하다면 장식용 마감재는 언제든 교 체가 가능하므로 구조 변경이 쉬운 공법과 자재의 특성을 파악해 설계에 반영하도록 한다. 좋은 설계도면은 건축시 시행착오를 예방하고 건축비를 줄이며, 정확한 시공으로 하자 없는 건축물을 만드는 바탕이 되는 것은 물론, 유지 보수 및 관리에도 중 요한 자료로 사용되기 때문에 반드시 설계의 과정을 거치는 것이 좋다. 한편 설계도면을 그리기에 앞서 건축물의 용도와 취향을 고려하여 가족 대비 필 요한 방의 수, 예산상 시공 가능한 전체 규모(면적), 마음에 드는 주택의 전경과 실내의 모습, 주택의 배치, 조경 등과 관련한 자신의 구상을 간략히 정리해 두는 것이 좋다.

큰돈 들여 짓는다고 모두 다 좋은 집이 되는 것은 아니다. ‘기능’, ‘구조’, ‘아름 다움’이라는 건축의 3대 요소와 합리적인 예산 집행이 조화를 이루어야 좋은 집이 만들어진다. 예산은 부족한데 너무 화려한 구조나 복잡한 설계를 고집해서는 안 된다. 그렇다고 너무 위축되어 볼품없는 설계도면을 만들어도 곤란하다. 기능성과 조형미가 좋은, 다시 말해 골격 좋은 설계도면을 만들어야 한다. 사실 건축주들은 설계에 큰 비중을 두지 않는 경향이 있다. 그러다 보니 설계를 전문가에게 맡기지 않고 시공업체에 맡기곤 한다. 설계는 공짜라고 생각하지만, 사실 설계비는 어떤 방법으로든 공사비에 포함되게 마련이다. 짓고자 하는 주택에 대한 기본적인 구상이 끝났으면 지적도, 토지(임야)대장, 국 토(도시)이용계획확인원 등 필요한 서류를 준비하여 구조에 맞는 주택을 설계한 경험이 많은 설계사무소를 찾아간다. 그런데 최근 전원주택(단독주택) 설계는 수익이 적다며 맡으려 하지 않는 곳이 있다. 또 경험이 부족한 초급 설계자에게 실무를 맡겨 설계의 질이 떨어지는 경우도 있으므로 주의해야 한다. 다른 방법으로는 전원주택 건축 경험이 많은 시공사에 의뢰하는 것을 들 수 있다. 자체 설계팀을 둔 시공사도 있지만, 대개 오랫동안 거래를 한 설계사무소에 외주를 준다. 이러한 설계는 시공사가 전문으로 하는 구조 및 특정 공법을 염두에 두고 진행되므로 건축구조를 정한 후에 전문 시공사를 찾아가야 한다. 그러나 시공사는 설계사무소가 아니기 때문에 허가 및 준공에 따른 행정절차를 법적으로 수행할 수 없다. 따라서 시공사는 편의상, 영업 목적상 디자인만을 제공 하는 것일 뿐, 결국 설계사무소에 업무 용역을 의뢰해야 한다. 설계비를 절약하는 방편으로 이런 방법을 쓰고 있는데, 설계는 시간을 두고 전문가인 건축사사무소 에 의뢰하는 것이 합리적이다.

설계시 주부와 노인, 아이들을 배려하는 것이 중요하다. 자녀의 결혼, 부모님의 별세, 정년퇴직, 생업의 변화, 취미생활 등을 고려하여 이를 설계에 반영할 필요가 있다. 거실, 주방, 식당, 침실, 서재, 화장실, 다용도실 등을 편리하게 유기적으로 배치 해야 한다. 요즘은 인터넷과 교통, 문화의 발달로 주거기능 외에 재택근무, 작업, 취미생활 공간에 대한 요구도 늘고 있다. 자개장 세트, 골동품 가구와 같은 고가의 수납가구 또는 장식장, 일반 가구류와 피아노, 분재, 장식물 같은 애장품의 배치도 설계 조건에 포함시켜야 한다. 배치는 물론 사용 동선이 편리하도록 고려해야 하며, 구들과 아궁이, 세탁기와 보일러, 기 름탱크 같은 설비 시설물의 배치도 마찬가지 관점에서 설계 조건에 포함시켜야 한다.

집은 평생 살 곳이 아닐 수도 있다. 언젠가 자손에게 물려주거나 팔 수도 있으므로 향후 팔때를 고려하여 설계해야 한다. 즉 매물로 팔릴 수 있도록, 자산가치를 인정받을 수 있도록 설계해야 한다. 막집짓기로는 땅값밖에 보장받지 못한다. 내 진구조를 갖춰 구조가 튼튼하고 변경이 쉬울 뿐 아니라 질리지 않고 편안해야 하며, 주변 자연경관이나 이웃 주택들과 조화를 이루면서도 절제된 변화와 균형미가 반영되어야 한다. 주택의 평면계획은 입면계획에 우선하지만, 연동하여 진행하는 것이 바람직하다. 평면계획은 잘 됐는데 외형이 좋지 않거나, 지붕의 형상이 정리되지 못하는 경우도 있으므로 최종적으로 평면과 입면이 일치하는 설계를 해야 한다.

주택의 공간은 진입조건과 향, 조망 등 대지 분석 내용을 감안하여 특성별로 크게 구분해서 검토, 구획한 다음 거시적인 과정을 통해 미시적으로 접근한다. 주택 공간은 크게 공용 생활공간과 개인 생활공간, 가사 및 위생 설비공간으로 나눌 수 있다. 공용 생활공간은 동적인 공간이다. 가족의 휴식, 대화, 식사, 접객, 취미활동, 행사 등의 행위가 이뤄지며 공간은 거실, 식당, 패밀리룸, 영화나 음악 감상실, 운동 공간 등이 여기에 속한다. 개인 생활공간은 정적인 공간이다. 프라이버시 보호에 초점을 맞춰야 하는 공간 으로 휴식과 학습, 일, 놀이 등이 이루어지는 공간이다. 이런 공간에는 안방, 침실, 서재, 독립된 발코니와 화장실, 드레스룸과 파우더룸이 있다. 가사 및 위생, 설비공간은 동적인 공간과 정적인 공간의 중간 성격을 띄는데 가사활동과 위생, 실내환경 유지 등의 행위가 이뤄진다. 여기에 속하는 공간에는 식당과 주방, 보조주방, 다용도실, 창고, 기계실 등이 있다. 이 공간들 사이의 연결 및 이동은 동선이 서로 간섭하지 않고 짧은 것이 좋다.

거실은 전원생활의 중심이 되는 곳이 자 실내 마감을 통해 집안의 전체 분위기를 표현하는 곳으로, 평면계획에서 큰 비중을 차지하므로 좋은 조망을 확보할 필요가 있다. 따라서 정원과 연결되는 큰 창을 통해 개방감을 충분히 확보하면서 장식과 TV 시청에 필요한 벽면도 확보해야 한다. 식당과의 연계성도 중요하다. 소형주택에서는 식당과 주방을 직접 연결하기도 하지만, 주방설비는 은폐하는 설계가 좋다. 요즘은 안방 면적을 줄여 거실을 크게 내는 편이다. 천장과 벽면 일부에 아트 월(Art Wall)이나 간접조명을 설치하기도 하는데, 기본적인 가구나 가전류는 소파, 응접세트, 장식장, 장식 소품, AV 제품, 컴퓨터, 에어컨 등이 있다. 장식성과 기능성을 겸하는 벽난로를 설치할 때는 큰 공간이 필요하다. 특히 벽난로는 AV제품의 배치와 중첩되는 경우가 많으므로 설계 초기에 신경을 써야 하며 평면의 가구 배치뿐만 아니라 굴뚝 때문에 건물 모양에도 영향을 준다.

주부 입장에서 매우 활용도가 높은 공간이다. 대화, 독서, 손님 접대, 휴식 등 거실의 일부 기능은 물론, 가정 관리를 위한 업무공간의 기능도 담당하므로 독립적으로 배치하는 걸 고려할 필요가 있다. 공용 생활공간으로 거실 다음으로 비중이 큰 만큼 쾌적한 분위기와 함께 주변을 한눈에 둘러볼 수 있도록 설계해야 한다. 식당에 배치되는 가구는 테이블, 의자, 장식장이 있으며, 식사를 하면서 편안하게 주변을 둘러볼 수 있도록 하는 것 외에도 통행에 방해를 받지 않도록 신경 써야 한다. 다용도실은 주부를 배려하여 주방 또는 보조주방과 통하도록 배치한다. 주기능은 조리 준비, 세탁, 건조, 수납 등이며, 별도의 난방을 위한 기계실이 없다면 기계실 기능도 담당한다. 따라서 좁은 공간에 각종 기구 및 기기류가 짜임새 있게 배치되어야 하므로 해당 제원을 파악하고 설치 및 운영에 필요한 공간을 확보해야 한다.

주방은 주부만의 공간으로 인식되어 왔으나, 요즘은 가족과 함께 요리를 즐기는 공간으로 인식이 바뀌어가고 있다. 따라서 기본 조리 동선에 따른 배치보다는 가족이 모여 단란한 한때를 보낼 수 있는 공간을 충분히 확보하고, 햇살이 비치는 전면에 배치하여 큰 창 을 내는 것이 바람직하다. 또한 식생활 및 주거 생활의 변화에 따른 주방용 가전제품의 확대와 보급으로 주방가구의 배치 길이도 늘어났다. 이에 따라 보조주방의 기능이 다용도실의 기능과 맞물려 그 필요성이 높아졌다. 주방기기에는 빌트인 제품으로 식기세척기, 식기건조기, 가스(전기)오븐레인지, 냉동·냉장고, 세탁기 등이 있다. 소형 평형에서는 필수 주방기구만으로 간결 하게 정리하면서도 주부의 입장에서 식재료, 식기, 요리기구 등의 수납과 주방 이 용이 편리하도록 배려해야 한다.

그 동안 안방은 침실 기능만을 강화해 프라이버시에 중점을 두는 추세였다. 거실과 식당이 예전의 안방 기능을 담당하면서 면적도 줄었다. 그러던 것이 최근에는 별도의 침실과 전용 화장실, 드레스·파우더 룸을 부속으로 두기 시작하면서 더 많은 면적을 필요로 하고 있다. 안방에 배치되는 가구는 이불장, 옷장 또는 붙박이장, 문갑, 화장대, 서랍장, 장식장 등이며, 장롱은 규격을 확인하고 들여야 한다 침실은 수면과 휴식을 취하는 곳이므로 조용하면서 프라이버시가 보장되어야 한다. 따라서 사용 빈도가 높은 동선을 피하여 배치하고, 어쩔 수 없는 경우에는 문의 위치를 조정하여 보완한다. 창은 아침햇살을 받되, 조망과 채광보다는 편안하고 아늑한 실내 분위기를 위하여 적당한 크기로 단순하게 마감한다. 동쪽에 창 을 낼 수 없을 때는 편안한 성질의 빛을 받아들이는 북쪽으로 내는 것도 무방하다. 배치되는 가구는 침대, 사이드 테이블, 서랍장 정도다. 침대는 머리 쪽이 동쪽이나 남쪽이 되도록 벽에 붙이고, 사이드 테이블은 보행을 고려 하여 배치해야 한다.

자녀방은 침실을 포함한 휴식, 학습, 놀이 등의 공간으로 밝고 쾌적해야 한다. 지금의 초등학교 자녀를 보고 계획할 것이 아니라 장래 대학생, 사회 초년생 정도의 모습을 연상하여 방의 크기나 개수 등을 계획하는 것이 바람직하다. 자녀방의 가구는 책상, 의자, 책장, 침대, 사이드 테이블, 옷장 · 이불장, 서랍장 등으로 종류가 많아 이용 및 동선에 문제가 없도록 세심하게 배치해야 한다.

일반주택에서는 통상 욕실과 화장실의 두 기능을 하나로 묶어 사용한다. 요즘의 욕실은 여기에 건강과 휴식 기능을 넣어 계획하는 추세다. 생활습관의 변화에 따라 욕실의 모습도 변하고 있다. 편리한 샤워 중심의 목욕법으로 욕조를 들이지 않 다가, 요즈음 웰빙 트렌드와 반신욕이 유행하면서 다시 욕조를 들이는 추세다. 욕실과 화장실에 배치되는 위생 기구는 욕조, 샤워부스, 가정용 사우나 도크, 세면대, 양변기, 비데, 욕실장, 방습거울과 각종 액세서리들이다.

현관의 주기능은 통행, 수납, 실내외 공간의 분리 및 완충이다. 현관은 주택의 얼굴이라고 할 수 있는 공간이므로 이미지 형성에 유의해야 한다. 현관과 연결되는 복도 또는 홀로 이어지는 맞은편 벽과 신발 장을 이용하여 이미지를 표현한다. 현관에 배치되는 가구는 기본적으로 신발장이다. 소형 평형이 아니면서 별도의 수납공간이 없다면 골프백, 스키, 낚시용품, 인라인스케이트 등의 레저 스포츠용품 등도 수납할 수 있도록 고려한다.

	원래 수전금구는 욕조, 좌변기, 소변기, 세면기, 수 건걸이, 비누대, 화장지걸이, 수건함, 수도꼭지, 샤워기 등 욕실이나 화장실에서 사용하는 기구를 통틀어 이르는 말이었으나, 지금은 세면기, 샤워기, 싱크대, 발코니 등에 사용되는 수도배관에 연결해서 물의 양을 조절할 수 있는 모든 계통의 수도꼭지를 뜻하는 말로 쓰인다.

공간의 크기는 건축예산, 가족구성원의 수와 직업, 성격, 연령에 따라 대략적인 규모와 층수를 결정하게 된다. 침실, 욕실, 주방, 가족실 등 방의 개수와 규모는 물론 배치 및 동선, 각 방별 요구 조건과 품질 수준 등을 고려해야 한다. 찜질방, 노래방, 서재, 홈바, 벽난로같은 부대시설 및 데크, 정자, 연못 등의 야외 시설 설치 여부, 주차장 및 정원, 연못 등의 규모, 창고, 차고, 작업실 등 별도의 부속건물 필요 유무, 장래의 증·개축 일정 등도 주택 및 부지의 규모를 결정할 때 반드시 고려해야 할 요소다.

주택의 외형은 모던 스타일, 클래식 스타일, 내추럴 스타일, 개성 있는 퓨전 스타일 등을 창의적으로 생각할 수 있는데, 건축주 및 가족구성원의 기호와 예산에 따라 결정한다. 건축구조 방식도 마찬가지다. 건축주 및 가족구성원의 기호와 예산에 따라 조적식, 철근콘크리트조, 와이어패널 같은 습식공법, 목조와 스틸같은 건식공법, 기둥과 보의 목구조에 황토벽돌조적 방식 등의 습건식공법 중 선택하면 된다. 마감재로는 외벽·지붕재 등의 주요 외장재, 바닥재와 벽·천장 마감재 등의 주요 내장재, 창호자재, 수전금구류, 조명, 가구 등을 들 수 있으며, 이것 역시 마찬가지 기준에 따라 결정하면 된다.

ㅣ기타 유의해야 할 설비 관련 사항ㅣ

ㆍ난방방식 : 주택 규모, 열효율에 따라 기름보일러, 전기보일러, 가스난방 ㆍ냉방방식 : 개별 패키지 방식과 벽걸이형 등 ㆍ급수설비방식 : 상수도, 자가 지하수, 마을 공동우물, 고가수조 형식, 가압펌프 형식 등 ㆍ전기설비 : TV, 전화, 인터넷통신, 소요 인입 전력수 등 ㆍ정화조설비 : 종말 처리장 관로, 일반 부패정화조, 합병정화조 방식 중 선택 ㆍ부대설비 : 보안시스템, 홈오토메이션, CCTV, 위성방송 ㆍ기타 조경시설 : 대문, 담장, 조경수 식재 등 조경 설치 계획 ㆍ기타 : 수신시스템 등 첨단설비 기능 설치 여부와 대체에너지의 활용 고려. 대체에너지로는 태양광, 태양열, 풍력,                 지열 등을 사용하나 도입 초기 단계로 아직은 설치비용 부담이 큰 편.

한국농촌공사에서는 1995년도부터 저렴한 비용으로 주택을 짓고자 하는 사람들을 위해 ‘농촌경관주택 표준설계도’를 무료로 제공하고 있다. 조적조, 목조, 스틸하우스 등 건축방식별로, 또 다양한 평형별로 주택 구성원들과 주거방식에 따라 가장 적합한 공간 배치를 제안함으로써 저렴한 비용으로 만족스러운 효과를 얻을 수 있다. 설계도는 총 50종이 보급되어 있으며, 누구나 이용할 수 있는 것이 큰 장점이다. 표준설계도를 이용할 경우, 내부 인테리어가 평형별로 규격화되어 대량생산이 가능해지기 때문에 건축비가 절감되는 효과를 얻을 수 있을 뿐 아니라, 건설교통부 장관의 승인을 받은 표준도이므로 농촌지역에 지을 경우 신고만으로 신축이 가능하다. 농촌경관주택 표준설계도는 한국농촌공사 각 도본부와 지사에서 무료로 열람 하거나 복사할 수 있고, 농어촌정보포털 (www.nongchon.or.kr)에서도 열람 및 출력이 가능하다.

	실내 마감재료, 외부 페인트, 조명기구, 방수재료, 지붕 마감재료 증의 경미한 사항이나 건축법상 대수선에 해당하는 설계변경(바닥면적 50m2 이내 : 건축법 제9조 제1항)은 농촌경관주택 표준 설계도를 이용하여 건축중에도 신고없이 설계 변경이 가능하다.

ㅣ농촌경관주택 표준설계도를 이용한 행정처리 방법ㅣ
1. 표준설계도 열람 후 선호형 선택	▶	행정기관, 한국농촌공사 도본부 및 지사
2. 건축허가(신고)신청(구비서류:평면도, 배치도, 지적도, 국토이용계획확인원, 토지대장)	▶	읍·면사무소 등 행정기관
3. 건축허가증 수령	▶	읍·면사무소 등 행정기관
4. 주택건축 착공 및 완공	▶	본인
5. 건축물대장 등재	▶	읍·면사무소 등 행정기관

ㅣ전원주택 신축 전에 챙겨야 할 것들ㅣ

부지 매입 부지의 접근성과 주택의 이용목적에 따른 적합한 터의 매입. 측량 및 설계 가족과 협의하여 마음속에 그린 전원주택을 스케치 하여 가도면으로 설계한 후 건축설계 전문가에게 의뢰 후 부지 측량 실시. 인허가 해당 신축 건물이 소재하는 시·군청 인근의 측량 사무소와 설계사무소에 신축과 관련한 인허가 의뢰 개발행위 허가와 농지전용(임야 형질변경)허가, 도로(하천)점용, 사도개설 허가 등. 토목공사 부지 인근의 배수로를 정비하여 우천에 대비하고 매립지나 절개면의 옹벽쌓기 등 공사장비가 출입 가능한 진입도로를 정리한다. 지하수 및 전기의 확보 신축시 전기와 물은 필수 준비사항으로서 착공 전에 전기와 물을 쓸 수 있게 준비한다. 임시 거소의 마련 신축지나 잠시 쉬거나 공구를 보관할 수 있는 임시거소를 마련한다.

바닥 콘크리트 밑부분에 폴리에틸렌 필름으로 방습 층을 두고 그 위에 단열재를 삽입한 후 철근과 콘크리트를 레미콘으로 타설하여 기초를 한다. 이때 기초가 약하면 콘크리트줄기초가 바람직하며, 부동침하에 의한 벽체의 균열이 예상될 때는 말뚝기둥 등으로 기초를 보강해야 한다. 또 기초의 깊이는 건축할 지역의 동결심도 이하가 되도록 시공하여야 하고, 거실바닥 높이는 지반으로부터 50cm 이상으로 하여야 한다. 기초를 다질 때 주추 대신 땅속에 박는 통나무나 콘크리트 기둥인 지정(地釘)은 잡석지정이 원칙이지만, 지반의 상태에 따라 모래지정으로 바꿀 수도 있다. 한편 상하수도와 전기시설 등의 내부 인입 배관과 배선도 기초 및 바닥공사와 동시에 실시한다.

	부동침하(不同沈下) 구조물의 기초지반이 가라앉아 내려가는 현상. 문제는 지반의 침하가 건물전체에 균일하게 일어 나지 않고 경사지게 일어나거나 변형되면 건물에 균열이 생긴다는 점이다. 따라서 연약지반 위에 건축을 하는 경우에는 부동침하를 충분히 고려해야 한다. 동결심도(凍結深度) 땅이 얼어들어가는 정도. 건축이나 토목공사 및 조경공사를 할 때 동결심도가 지하 몇 cm인가를 측정하여 적용한다. 보통 점토질의 동결심도는 30∼45cm, 양토는 20∼30cm, 사질토는 15∼ 20cm이며, 식물의 경우 침엽수는 15cm이고, 활엽수는 30∼45cm정도다.

최근 전원생활 붐이 일면서 목조주택이니 스틸하우스니 하는 말이 자주 등장하는데, 이는 집의 뼈대가 무엇인지를 지칭하는 용어이다. 따라서 여러 건축양식의 장단점을 잘 알아보고 한 가지를 선택하여 건축물의 구조공사를 실시하며, 구조재료의 품질 및 시공방법 등은 각 건축구조별 특기시방에 따른다.

전원주택의 지붕은 누수 및 결로를 최소화할 수 있는 방식을 선정하고, 실내온도가 가장 많이 손실되는 지붕단열에 유의하여 시공한다. 지붕의 방수는 아스팔트, 루핑펠트, 시트방수 등이 주로 쓰인다. 지붕마감재는 지붕 수명과 관리에 용이한 재료를 선택해야 한다. 물받이 및 홈통 설비도 이때 동시에 시공한다.

벽체는 보통 철근콘크리트 패널, 목제 패널, 단열보강 패널, 경량철골보 강 단열패널, 적벽돌 및시멘트벽돌을 많이 사용하는데, 최근에는 건강을 위해 황토벽돌을 사용하는 곳이 크게 늘고 있다. 전원주택은 아파트와 달리 단열에 주의해야 한다. 단열재 시공은 반자틀 사이에 빈틈없이 끼울 수 있도록 절단하여 접착제로 부착하면 된다. 이때 미리 창호를 발주하여 벽체공사와 동시에 창호공사를 실시하는 것이 좋다. 외부 창호는 복층유리를 적용하는 것을 원칙으로 하되, 이중창문도 사용할 수 있다. 거실에 설치되는 창문의 높이는 실내 바닥에서 60cm 이하로 한다.

전원주택은 도시의 주택에 비해 넓은 공간을 확보할 수 있기 때문에 채소를 키울 수 있는 텃밭을 배치하여 개인적 취향에 따라 채소류 등을 자급자족할 수 있도록 배려하는 것이 좋다. 따라서 토양은 비옥하고 평탄한 구배를 유지하여야 하며, 충분한 일조량이 유지되어야 한다. 작업장과 주차장은 관리상의 편의와 실용적인 측면을 고려하여 포장을 하는데, 정원 조경은 전원주택의특성상 자연재료(조약돌, 자갈, 나무껍질, 벽돌, 판석등)를 적극 활용하는 것이 좋다. 또 사람이 많이 다니는 통로는 내구성과 경제성을 고려하여 인공재료로 포장하고, 사람의 통행이 적은 곳에는 잔디나 야생화 등을 이용하여 조경한다. 놀이와 휴식을 제공하는 장소에는 잔디를 심고, 서비스공간에는 디딤목, 디딤돌 같은 장검돌을 보폭에 맞게 배치하여 자연스러우면서도 그윽한 분위기를 연출하는 것도 좋다. 동쪽에는 복숭아나무, 버드나무, 오얏나무를, 서쪽에는 매화나무와 대추나무, 남쪽에는 치자나무와 느릅나무, 북쪽에는 사과나무와 살구나무를 심는 것이 좋고, 살구나무는 동쪽에 심으면 안 좋다고 하는 선배들의 조언도 정원수를 심을 때 참고할 만하다.

	경량 목구조 150년의 역사를 지닌 건축 구조로, 미국에서는 전체 건축물의 약 90%가 목조주택으로 지어져 있다. 장점은 만족도에 비해 건축비가 적게 든다는 것. 공사 기간도 짧은 편이며 에너지 효율이 높고 다양한 설계상의 변형을 시도할 수 있다. 건축 법을 충실하게 지킨다면 화재도 크게 걱정할 필요 없다. 철근콘크리트 구조 가장 흔히 사용하는 주택구조로 철근과 콘크리트의 장점을 결합시켜 만든 구조. 두 소재의 열에 대한 팽창수축률이 거의 일치하기 때문에 온도 변화에 대해서도 안정적이며, 설계가 자유롭고 재료에 때라 강도와 내구성을 조절할 수 있다. 그러나 공사비가 많이 들고 전문적인 시공관리가 필수적인 방식이다. 조적조 벽돌을 쌓아 올려 집을 짓는 구조로 견고하고도 조형미가 뛰어나다는 평가를 받는다. 시공도 비교적 어렵지 않으며 아치형, 돔형 등 다양한 설계가 가능하다. 다만 공사기간이 길고, 흙집이나 목조에 비해 습도조절이 잘 안된다는 것이 단점. 내부 평수가 상대적으로 줄어든다는 것도 감안해야 한다. 스틸하우스 조적조나 목구조를 대체할 만한 장점을 지닌 새로운 형태의 주택구조다. 서유럽의 목구조를 본 바탕으로 목재 대신에 6mm 이하의 얇은 강재인 경량형강 사용해 집을 짓는다. 시공성이 좋은 목구조의 장점과 강재의 장점을 동시에 갖고 있지만, 벽체가 얇아 결로현상이 잘 생기며 진동이나 방음에 신경을 써야한다.

전원주택에서는 주말 방문객과의 정원 저녁식사가 많으므로 야간에 취사가 이루어질 수 있도록 보안등, 잔디등, 장식등 같은 외부조명등을 설치하는 것이 좋다. 테라스, 파고라 주위에는 실용적, 심리적 측면을 고려하여 조명을 설치해야 하며 특히 출입구는 잘 식별할 수 있도록 조명도를 높인다.

	마당이나 평평한 지붕 위에 나무를 가로, 세로로 얽어 세운 뒤 등나무나 담쟁이, 포도나무 등을 올려 그늘을 만든 정자, 테라스 등의 구조물을 말한다.

상기의 모든 공사가 정리되면 건축물의 사용승인을 신청한다. 건축물 사용승인(이하 준공)은 수개월에 걸쳐 지어진 건물에 대한 검사를 구 또는 군청에 의뢰하여 합격판정을 받아내는 과정이다. 건축주는 설계사무소, 시공자와 협조하여 각종 준공에 필요한 서류를 준비하여 구 또는 군청에 준공을 신청한다. 일반적인 준공서류는 건축물 사용승인서류(건축설계사무소 준비)와 정화조 준공서류(시공정화조 업체서류) 구내 통신 선로설비 준공서류, 정화조 사진(조적 전, 조적 후) 등을 준비하면 된다. 건축물 사용승인이 처리되면 입주가 가능해지며 구 또는 군청 재무과에 취득세 및 등록세를 납부하고, 취득세 및 등록세 영수증과 기타서류를 가지고 등기소에 보존등기물 신청(법무사 대행)해야 법적 권리를 가진 완전한 건물이 된다.

 

귀농귀촌에 성공한 부부의 황토 집짓기 체험담을 소개하여 귀농귀촌 시 직접 집을 짓고자 하는 사람들을 위한 정보를 안내합니다.

	결혼하면서부터 10년 후에는 시골로 가자고 입버릇처럼 이야기하던 서교철·김형예씨 부부는 건강문제 때문에 1년만에 서둘러 전원생활을 시작했다. 박경리의 소설『토지』의 무대이자‘지리산의 청학동’으로 불리는 경남 하동면 악양골에 손수 황토집을 짓고 정착한 서교철·김형예씨 부부가 전원에 집을 지으면서 얻은 소중한 경험을 공개했다. 10년 후에는 시골에 가자고 늘입버릇처럼 얘기하던 우리 부부가 1년 만에 이곳 악양으로 내려오게 된 이유는 건강 때문이었다.새집증후군으로 밤새 온몸을 긁어 피멍이 든 내 몸을 안쓰럽게 바라보는 남편과, 날마다 일에 쫓겨 녹초가 되어 집에 들어온 남편의 혈압을 체크하던 나는 더 지체할수 없다는 결론을 얻었다. 어차피 시골에 내려갈 거라면 하루라도 빨리 내려가자는 생각이 머리를 떠나지 않았기 때문이기도 했다. 우리나라 지도를 펼쳐들고 땅을 구하러 다녔다. 남편은 강원도를 원했지만, 추위에 약한 나는 반대했다. 어디로 갈지 정하는 것도 중요한 일이지만, 귀농하여 살일이 걱정스러워서였다. 그러다 자연과 가깝고 농약과 화학비료와는 거리가 먼 따뜻한 곳을 찾았다. 바로 어머니 치마폭 같은 섬진강이 내려다보이는 아버지 품 같은 지리산 악양골. 내친구가 하동에 살고 있어 몇 번 다니러 오던 길에 보고 단번에 반해버린 남편이 늘 얘기하곤 하던 곳이었다. 우리는 이곳에 둥지를 틀기로 했다. 그리고 주말마다 빠짐없이 내려왔다. 금요일 남편이 퇴근하고 서둘러 출발해 악양에 도착하면 아침이 되곤 했다. 조금 일찍 도착하면 찜질방에서 자고, 아니면 차에서 자고……. 그렇게 몇 달을 헤맸다. 하지 만 주민들은 외지인에게 쉽사리 땅을 보여주려 하지도 않았고, 또 간혹 마음에 드는 터를 만나도 주인이 팔지 않겠다고 손사래를 쳤다. 터덜터덜 돌아가는 일요일엔 피곤함만 더했다. 경매에도 손을 대보았지만 신통치 않았다. 이러는 사이에 우리 부부는 많이 지쳐갔다. 하지만 쉬지 않았다. 터를 구하지 않고 그냥 내려올까도 생각해 보았지만, 농지는 몰라도 집 지을 터는 구해 야 할 처지였다. 임대하는 집이 없는데다 빈집은 그야말로 귀신 나올 정도여서 고치는 비용이 더 들 것 같았기 때문이다. 게다가 땅값은 날마다 달라져 마냥 기다릴수만도 없었다. 그러던 차에 이곳에서 나고 자라신 현지인을 만나 도움을 받게 되었다. 주말마다 고생하는 우리 부부를 예쁘게 봐주신 덕이었다. 그분의 도움으로 우리는 드디어 마음에 드는 터를 구입할 수 있었다. 계약서를 쓰자고 하여 돈을 준비해가면 아 들이 팔지 말라느니, 다른 땅이랑 같이 묶어서 사라느니, 값을 올려달라느니 하며 어깃장을 놓는 통에 꽤나 마음고생을 했지만, ‘고생 끝에 보람’이라고 우리는 흡족한 마음으로 터를 장만했다. 남편은 풍수지리책을 뒤적이며 패철까지 동원하여 이리저리 살피더니 드디어 꼭 맞는 땅을 샀다고 아주 좋아했다. 물론 남편의 풍수지리 실력은 별로 안 믿지만, 나도 맘에 드는 땅을 만나 행복했다. 어떤 집을 지을지 쉽게 결정을 내릴 수가 없었다. 목조주택, 황토집, 스틸하우스, 통나무집 등이 모두 각각의 특장점을 가지고 있기 때문이었다. 목조주택의 경우 외관이 아름다고 깨끗한 느낌을 준다는 점, 관리하기도 편하고 공간을 효율적으로 쓸 수 있다는 점 때문에 인기를 끌고 있지만, 새집증후군을 일으키는 유리면과 석면이 들어 있는 석고보드와 OSB합판의 본드 냄새 등 단점도 너무 많았다. 결국 우리 부부는 천연소재를 주로 사용하여 건강에 좋은 통나무집이나 황토집 같은 기능성 주택을 짓기로 결정했다. 설계도 우리 살림에 필요한 면적만큼만 했다. 쓸모 없는 공간을 최소화하여 난방면적도 줄였다. 시공은 업체에 맡기려 했지만 공신력 있는 업체는 건축비가 너무 비쌌다. 그래 서 지인들의 도움으로 직접 짓기로 했는데, 자재의 종류와 등급, 공사 범위 등을 정하고 벽난로와 데크, 붙박이가구의 설치 여부까지 결정하느라 몸이 두 개라도 모자랄 지경이었다. 기초는 매립지였기 때문에 튼튼한 줄기초로 하기로 했다. 철근과 레미콘을 예약하고 중장비를 불러 기초선을 팠다. 그 후 철근을 깔고 거푸집을 설치한 뒤 콘크리트 타설 준비를 했다. 그런데 진입도로가 좁고 경사가 급해 레미콘 트럭이 많은 양을 싣고 들어오지 못해 펌프카를 대동하고 콘크리트 타설을 해야 했다. 타설전 반드시 내 터에 포클레인과 레미콘트럭, 펌프카 같은 대형 중장비가 들어올 수 있는지 사전에 점검해야 한다는 걸 새삼 알았다. 타설 후 7일쯤 양생하고 폼을 제거하고 나자 집터가 그럴듯해 보이기 시작했다. 우리 힘으로만 하기에는 벅찬 일이었지만, 몇몇 분이 휴일에도 달려와주셔서 쉽게 폼을 제거하고 정리까지 끝낼 수 있었다. 다음 작업은 흙 되메우기. 전기 인입 설비를 하고 지신(地神)에게 인사를 드리는 객토제(客土際)를 올렸다. 기둥과 보의 목구조 방식으로 황토집을 지으려니 나무가 많이 필요했다. 낙엽송과 소나무를 자른 지 석 달째 되어가는 시점에 잔가지를 치고 적당한 길이로 잘라 집터로 옮겨왔다. 박피작업에 들어가서 하루에 10개 정도씩 깎았다. 지인을 통해 목수를 섭외하여 치목(治木)에 들어갔다. 치목에 필요한 체인톱과 샌드그라인더, 대패, 끌, 망치, 먹줄, 컴프레서 등을 구입하고 만반의 준비를 한 후, 약 한 달간 치목을 했는데 뙤약볕 아래에서 나무를 다듬고 무거운 기둥을 들어올리며 한 고생이 이만저만이 아니었다. 그래도 최소한의 인건비만 받고 일해준 사람들 덕분에 통황토집을 지을 수 있었다. 부재로 사용한 나무는 대부분 국내산 육송이지만, 둘레가 한 아름은 되는 굵은 대들보는 미국산 소나무를 사용했다. 국내산 소나무는 가격이 너무 높아 선택한 대안이었다. 모든 기둥은 원목 그대로 들여온 나무를 마당에 쌓고, 하나하나 직접 껍질을 벗겨 다듬었다. 엄청난 나무더미에 넓은 마당이 발 디딜 틈 없이 꽉 찼을 정도였다. 드디어 상량을 하고 서까래를 얹었다. 개판(蓋板)을 깔고 지붕에 흙을 올리고 난 다음 숯과 소금을 뿌리고 합판을 다시 쳤는데, 혹시 생길지 모르는 벌레와 습기를 제거하기 위해서였다. 크레인으로 올린 황토를 고르게 펴서 깔았다.위험한 일이지만, 장비의 힘에 기대 무사히 끝낼 수 있었다. 서까래 위에 흙이 떨어지는 것을 방지하기 위한 얇은 나무판을 깔고 그 위에 다시 흙을 덮었다. 서까래 위에 흙을 깔 때는 약간 질척한 황토로 12cm 정도 되게 발라주고, 천장 쪽에서 다시 곱게 도배하듯이 발라 마무리한다. 이렇게 지붕 위에 흙을 올리는 일은 단열과 관계가 깊으므로 신경 써야 한다. 대부분 흙을 올린 위에 다시 기와를 올리든가 이엉을 올린다. 한편 지붕을 얹을 때는 수평 맞추는 것에 신경 써야 한다. 초가지붕의 경우 이엉을 엮을 때부터 크기를 맞추어야 지붕 끝선이 수평을 이루고 물매가 좋다. 지붕을 덮을 때는 지붕 끝 추녀에 맞추어 한 바퀴 돌려 덮고 새끼줄로 촘촘히 묶어놓은 뒤 계속하여 층이 지게 덮어나가야 한다. 마지막으로 용새를 올려놓은 후 새끼줄로 지붕 전체를 엮어주면 초가지붕이 마무리된다. 최근에는 아스팔트 싱글로 지붕을 하는 경우도 많다. 우리는 흙을 지붕에 올리고 난 후 지붕마감재로 치목 때 쓰고 남은 죽데기를 절단하여 너와로 지붕을 마감했다. 자갈과 돌을 채우고 황토를 넣은 다음 방습·방충·건강을 위해 숯과 소금을 넣었다. 참고로 숯은 산청에서 1가마니에 1만원, 소금은 30kg에 1만원 주고 샀는데, 숯 15가마니와 소금 10포대가 들었다. 바닥에 황토를 발라 방바닥을 만들 때는 가운 데에 숯이나 쑥을 넣은 후 황토를 바르면 건강에 좋다. 또 수맥파를 차단하기 위한 동판을 깐 후 그 위에 황토를 덮어도 좋다. 한편 방바닥을 바를 때는 보리풀이나 볏짚, 솜등을 섞은 황토를 반드시 발효 숙성시킨 후 발라주어야 한다. 그래야 단단하고 갈라지지 않는다. 또 찰수수풀에 쑥 이나 소나무 등의 가루를 함께 섞어 삭힌 후 사용해야 곰팡이가 없고 향도 좋고 오래간다. 벽체작업을 위해 가져온 황토에 돌, 나무뿌리 등이 많아 체에 쳐서 사용하기로 했다. 그런데 생각보다 잘 안 쳐질 뿐 아니라 여간 힘든 게 아니었다. 흙벽을 쌓기 전에 문틀, 창틀, 천장마감재, 서 까래 등을 준비한 후에 벽을 쌓기 시작했다. 이 때 황토를 반죽한 흙을 사용해서 쌓아올라가야 하는데, 문틀과 창틀 위치를 설계도나 건축주의 임의로 선정해놓은 다음 벽체를 쌓으면 된다. 벽을 쌓아올리면서 외부 인테리어도 함께 쌓아올려 마감시 잔손이 가지 않게 하는 것이 포인트. 벽은 통나무 자른 것과 황토를 이용하여 만들었다. 벽 단면을 가로질러 통나무 토막을 놓고 황토벽을 만든 것이다. 황토벽에 나무토막을 박아넣는 식이다. 이때 통나무는 전나무나 소나무, 잣나무를 사용한다. 사용하는 통나무는 껍질을 벗겨야 하는데, 그러지 않을 경우 건조되었을 때 껍질이 몸통에서 분리되어 따로 놀기 때문이다. 또 제대로 건조되지 않은 통나무를 사용하면 벽을 만들고 난 후 건조되면서 통나무의 부피가 작아져 벽에 틈이 생길 수 있다. 작업은 힘들었지만, 통나무와 황토를 같이 사용하여 아름다운 벽면의 질감을 살릴 수 있어 힘들다는 생각이 전혀 들지 않을 정도였다. 이 방법으로 10평 정도 의 주택을 지을 경우 황토가 15톤 트럭으로 한 대 분량, 통나무 800~900개가 들어 간다. 황토벽은 내부마감재가 전혀 들어가지 않기 때문에 자체 두께로 방음, 방습, 방 온, 방랭 등을 조절해야 하므로 외벽의 두께를 30cm 이상으로 시공했다. 그리고 벽체가 완성되면 천장이나 지붕에 반드시 황토를 올려야 한다. 그래야 위풍도 없고 냉난방 조절도 잘 되기 때문이다. 그런데 벽체를 완성하고 나서 흐뭇한 마음으로 여기저기 둘러보는데 조립한 기둥과 보가 마르지 않은(벌목한 지 약 5개월) 탓에 청태(靑苔)가 낀 게 아닌가. 할 수 없이 서까래에 매달린 채 사포질로 벗겨내는 작업을 9일간이나 해야 했다. 너무 힘들고 지치는 작업이었다. 경험 부족을 뼈저리게 느껴야 했다. 천장에 매달려 그라인더로 갈아내면 눈, 코, 입에 나뭇가루가 날렸다. 남편은 저녁이면 손이 떨리고 저리는 고통에 힘들어하곤 했다. 200mm 주름관 하나로는 짧아 쓰다 남은 100mm를 이어 붙였는데, 힘든 작업이 라고는 해도 역시나 이어 붙인 자리에서 미세하나마 연기가 세는 등 솜씨 없는 장인의 핑곗거리로 남아버렸다. 나중에 굴뚝 주위를 돌이나 흙으로 감쌀 때 다시 손보기로 하고 굴뚝작업은 여기서 일단 끝냈다. ‘나 홀로 집짓기’에는 남의 이야기를 들은 때처럼 아름다움과 낭만만 있는 것이 아니다. 부지를 마련하고 전용절차를 마무리하고 설계를 하고 시공을 하기까지 많은 시련과 고통, 우여곡절이 따를 수밖에 없다. 하지만 그 시련과 고통, 우여곡절들이 모여 이렇게 황무지가 집이 되고, 꽃밭이 되고, 장독대가 되고, 예쁜 옷과 이불이 된다면 충분히 해볼 만한 가치는 있다고 생각한다. 나는 서울 살 때부터 지금처럼 살기를 꿈꿔왔다. 그러나 되돌아보면 그래서 더 많이 배우고, 더 많이 마음공부를 해온 듯하다. 황토집 하면 짓기 쉬운 집, 또는 값싸게 지을 수 있는 집이라고 생각하는 사람이 많다. 사실 그리 틀린 생각도 아니다. 황토집은 짓기 쉽고, 또 저렴한 비용으로 지을 수 있다. 그러나 달리 보면 황토집은 저렴하게 지을 수 있는 집도, 짓기 쉬운 집도 아니다. 황토집을 제대로 지으려면 전문적인 기술자가 있어야 한다. 단순히 쉽고 값싸게 지을 수 있다는 측면에서 접근하면 실패하기 쉽다. 황토집은 토속적인 외관과 건강주택으로서의 장점을 중심으로 접근해야 실수가 없다. 자재인 황토의 가격이 저렴한데도 불구하고 집 짓는 비용이 만만찮은 것은 인건비 때문이다. 황토집은 인건비만 해결할 수 있다면 가장 저렴한 가격에 지을 수 있다. 게다가 황토도 쉽게 얻을 수 있다면 집 짓는 비용은 더욱 줄어든다. 예를 들어 황토를 자기 땅에서 구하고 가족들끼리 어울려 집을 짓는다면 저렴한 비용으로 황토집을 지을 수 있다. 그러나 흙의 속성과 흙 다루는 기술을 습득하지 못하면 지을 수 없다. 황토집을 개인적으로 짓겠다고 달려들었던 사람이나 지어본 사람들은 하나같이 황토를 다루는 기술이 없어서, 제대로 된 황토기술자를 만나지 못해 애를 먹었다고 토로 한다. 또한 우리나라는 지진 안전지대가 아니다. 그런 면에서 전통 한옥과 같이 내진구조를 가진 목구조에 황토벽을 쌓아올리는 방식이 가장 좋지 않을까 생각해 본다.   폐가 및 오래된 농가주택을 구입하여 주택을 리모델링하면 주택신축 시 보다 건축비 및 전용비용 각종 인허가 절차 등에 따른 비용을 절감할 수 있으므로 간편한 절차로 주택을 마련할 수 방법 등에 대한 정보를 안내합니다. 농가주택을 구입하여 수리 없이 그대로 살거나 리모델링을 하게 되면 준농림지를 구입해 전용절차를 거쳐 주택을 신축하는 것에 비해 간단하게 전원주택을 마련할 수 있다. 농가주택의 경우 지목이 대지인 경우가 대부분이므로 농지전용 절차나 건축허가 절차 없이 매매계약만 하면 되기 때문이다. 부지 매입부터 시공, 각종 인허가 문제에 이르기까지 일일이 신경 써야 하는 부담에서 벗어날 수 있는 것이다. 또 매매계약 후 간단하게 개조한 후 바로 입주해 살 수 있어 시간과 돈을 절약할 수 있다는 것도 큰 장점이다. 준농림지를 구입하여 전용하게 되면 건축비 외에도 농지보전부담금 등을 내야한다. 반면에 농가주택을 구입해 개조하면 건축비 자체도 절감되는데다 전용비가 들지 않아 비용을 줄일 수 있다. 또 소형 평수가 많아 초기 투자금액이 적다는 점도 장점 중 하나다. 주택을 신축하지 않고 준농림지에 컨테이너 박스를 설치하여 임시 거처를 마련한다고 해도 전기를 가설하고 지하수를 파려면 그 비용도 상당하기 때문이다. 신축한 주택에서는 새집증후군 등으로 인해 적응기간이 필요하지만, 농가주택은 친환경 건축자재를 이용하여 리모델링할 경우에는 이런 걱정이 없다. 기둥과 서까래 등 기존 구조체가 튼튼하다면 헐고 새로 짓는 것보다 개조하는 것이 품위 와 고즈넉한 분위기를 살리는 방법이다. 흙과 나무로 독특한 느낌을 주는 기존 농가주택의 분위기를 살리면서 입식 부엌과 욕실을 실내에 두면 전통과 실용성이 조화된 운치 있는 전원주택을 마련할 수 있다. 농가주택에는 보통 축사와 창고 같은 부속건물이 있는데, 이것들은 대부분 흙이나 돌, 나무 등 천연자재로 되어 있어 조금만 손을 보고 증축하면 다용도 공간으로 이용할 수 있다. 천연염색이나 도자기 등을 부업 삼아 하고자 하는 사람들이나 예술을 위해 전원생활을 택한 예술가들의 경우 공방으로 활용할 수 있어 특히 유용하다. 빈집이 있는 곳은 이미 마을이 형성되어 있는 곳이라 전기나 전화선을 인입하느라 쓸데없는 돈을 들이지 않아도 될 뿐 아니라 대중교통망이 확보되어 있어 당장 생활하기에 불편함이 없다. 또 주택 신축시 일어날 수 있는 마을사람과의 마찰도 줄일 수 있다. 1년 정도 현지에 살아보고 마을 주민들과 어느 정도 동화된 후에 주택을 신축하라는 충고는 때에 따라서는 필요한 부분이다. 그리고 대부분 마당이 넓어 이를 텃밭으로 이용할 수 있는 것도 장점이다.   ㅣ농가주택 구입에 따른 혜택ㅣ 도시민이 농촌주택을 구입했을 때의 혜택 농촌주택 구입으로 1가구 2주택이 되었어도 기존 주택을 매도할 때 양도세 비과세 농촌주택 신·개축시 융자 혜택 행정자치부에서 5년 거치 15년 상환, 연리 3.4%의 조건으로 4,000만 원까지 대출 리노베이션(Renovation)은 그 건물의 본질을 나타내는 성격과 기능을 더 높이기 위하여 한 단계 더 높은 디자인을 적용하여 수선하는 것을 의미한 다. 이때 건물 내부 칸막이 등의 재배치나 마감재료의 변경, 가구의 재배치, 외부 디자인 형태의 변화 등이 수선의 대상이 된다. 리모델링(Remodeling)은 리노베이션과는 구분되는 의미이다. 변경 전 건물의 내재가치보다 높은 경제적 가치의 건물로 수선하되, 기존 건물의 용도에 국한하지 않고 새로운 부가가치를 창출할 수 있는 건물로 탈바꿈시키는 건축수선 작업을 리모델링이라 한다. 예를 들어 농촌의 폐교를 수 선하여 벤처기업의 연구실로 바꾸거나 은행 건물을 호텔 성격을 가미한 오피스텔로 변경하는 경우 등이 있다. 농가주택은 지은 지 수십 년 된 것들이 많다. 그러다 보니 건평이 10~15평 정도인 것이 많고, 크다고 해보아야 20평 남짓인 것이 대부분이다. 이처럼 농가주택의 단점으로는 우선 대부분 건축 규모가 작다는 점을 꼽을 수 있다. 게다가 벽체도 주로 심벽구조로 두께가 얇아 아파트 생활에 익숙한 도시사람들은 겨울에 적응 하기가 어렵고, 구조도 입식 생활과는 거리가 멀어 불편한 점이 많다. 그리고 건축법상 문제가 많은 농가주택이 생각보다 많아 일반적인 주택매매와는 달리 꼼꼼하게 체크하고 신경 써야 한다. 그 이유 중 하나는 현재 농촌에는 지적도상 도로가 없는 농가가 많아서인데, 자동차가 없던 시절에는 도로가 그리 중요하지 않았기 때문에 집을 지을 때 건축법상 몇 미터 이상의 도로와 접해야 한다는 규정도 생긴 지 얼마 되지 않는다. 따라서 농가주택을 구입할 때 마음에 든다고 계약을 서두르면 곤란한 경우를 당하기 쉽다. 건축측량사무소나 부동산업자 또는 관할 군청 담당 등 전문가와 상의 한 뒤 매입절차를 밟아야 후회하지 않는다. 그리고 스스로도 먼저 토지대장과 건물 등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반 건축물대 장) 등을 확인해 보아야 한다. 농어촌 빈집 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고, 또 무허가 건물일 수도 있기 때문이다. 일단 구입하려는 집의 가옥대장이나 건축물 대장, 건물과 토지 소유주가 모두 동일인이라면 계약해도 좋다. 만일 가옥대장과 건축물 대장에도 나와 있지 않은 집이라면 무허가 주택이다. 지상권 문제도 꼭 확인해야 한다. 지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말한다. 다 낡아 허물어진 집이라고 부수고 새로 지으면 문제 없을 거라고 생각하는 건 착각이다. 전 주인이 알려주지도 않은 다른 사람에게 지상권이 있는 경우 건물에 대해 권리를 주장할 수 없게 된다. 매매를 해서 샀지만 서류상으로는 땅만 산 것이기 때문이다. 가옥대장이나 건축물대장이 없는 무허가 건축물일 때 이런 경우가 생길 수도 있다. 따라서 만에 하나 발생할 수 있는 건물에 대한 소유권 문제는 매도자가 책임진다는 문구를 계약서에 꼭 넣어 처리해야 한다. 반대로 집주인인데 토지소유주는 따로 있는 경우도 있다. 지상권만 가지고 있는 것이다. 쓸 만한 집이 주변 시세보다 터무니없이 싸게 나왔다면 십중팔구는 이런 집이다. 빈집의 경우 주변사람들이나 소개를 해준 부동산에 그 집의 내력을 들어 보는 것도 중요하다. 농촌, 어촌, 산촌에 있는 허름한 주택을 일컫는 뜻으로 시골에 지어진 소규모 주택을 말하며, 건축법에는 적용되지 않는 용어이다. 개조해 살 목적이면 내부 골조를 잘 살펴봐야 한다. 개조가 가능한 집이라면 개조해서 사는 것이 더 이익이고, 보통의 집과는 다른 개성 있는 집을 지을 수도 있다. 따라서 가능하면 사정에 의해 빈집이 된 지 얼마 안 된 집이나 사람이 살고 있어서 조금만 손보면 되는 집, 빈집이지만 서까래와 기둥과 보가 쓸 만해서 보수하고 살 수 있는 집을 구입해야 한다. 만약, 지목 변경이 안 되어 있으면 대지로 지목 변경하는 것을 누가 할 것인지 계약서에 꼭 명시해야 한다. 다음은 농가주택 구입시 반드시 확인해야 할 체크리스트다. 하나, 개조가 가능한 집인지 꼭 확인하라. 보통 농가에서 개조가 필요한 부분은 지붕, 창과 문, 벽면과 바닥의 단열공사 등인데, 이는 난방비나 생활의 편의를 위해서도 반드시 필요한 작업이기 때문이다. 화장실과 욕실, 주방은 필요에 따라 개조 여부를 결정해도 무방하다. 둘, 전기, 상하수도, 정화조, 전화선, 지붕의 상태를 체크하라. 오래된 빈집은 대부분 천장을 들어내고 단열과 방수 공사를 새로 해야 한다. 또 지붕에서 물이 새는 것은 대부분 내부 목재의 부식 때문이므로 이 경우 단열을 위해서라도 지붕을 고쳐야 한다. 즉 주택의 골격이 되는 목재상태를 확인하기 위해서도 지붕상태의 확인은 꼭 필요하다. 셋, 농가의 창문과 출입문의 수를 확인하라. 기존 농가는 대부분 단열과는 거리가 먼 홑창, 홑문으로 되어 있는데, 이것을 그대로 둘 경우 난방비가 감당하기 힘들 만큼 많이 나올 수 있으므로 아예 이중창, 이중문으로 바꾸는 것이 좋다. 넷, 벽면의 상태도 반드시 확인한다. 개조가 필요할 경우 단열과 공간 구조를 변경 할 수도 있다. 한옥의 벽 구조는 대부분 외엮기로 만들어져 있기 때문에 이 벽을 트거나 합칠 때 기초 부분의 목재가 상했는지 확인한 후 공사에 들어가야 한다. 이때 힘을 받고 있는 내력기둥은 절대로 해체하거나 옮겨서는 안 된다. 외엮기를 다시 할 경우 쫄대나 신우대, 싸리대 등을 엮어서 벽체 부분을 만드는데, 내부에서 외엮기를 하고 가운데 부분에 단열재를 넣은 후 또다시 외엮기를 한 후 흙을 바르면 단열에 별다른 문제가 없다. 일반적으로 흙을 바를 때 주의해야 할 점은 반드시 밭흙이 아닌 생흙에 석비래(마사토) 40%, 모래 10%, 강회 10%의 비율로 배합해야 한다는 것이다. 다섯, 바닥은 대부분 구들장이므로 난방방식을 결정한 후 그에 적합한 보일러를 시공해야 한다. 구들을 보일러 난방으로 교체할 경우 바닥의 높이를 수평으로 맞추고 방고래 부분은 전부 메워준다. 구들을 그대로 둔 상태에서 보일러 난방을 할 수 도 있는데, 이 경우에는 구들 위의 방바닥이 문지방과 최소 10㎝정도는 되어야 배관을 할 수가 있으므로 유의해야 한다. 일반적으로 난방을 위해 보통 전기나 기름 보일러를 설치하는데, 자주 사용하지 않는 방 하나 정도는 직접 아궁이에 불을 때서 난방을 해결하도록 설치하면 좋다. 여섯, 도로의 유무, 증개축이 가능한지 여부도 반드시 확인한다. 자신이 원하는 면적에 턱없이 부족할 경우에는 증축을 해야 하는데, 때로는 내부구조 변경이 불가능한 집도 있으므로 되도록 공간 변경을 덜 할 수 있는 집을 선택하는 것이 좋다. 개조하기 힘든 집이라면 아예 멸실 신고하고 철거 후 신축하는 것이 좋다. 또한 개조의 대상으로 농가만이 아니라, 창고나 축사 쪽으로도 눈을 돌려보라. 창고나 축사는 공간의 구분이 없어 필요에 따라 원하는 위치에 벽을 세워주면 농가보다 훨씬 쉽게 개조가 가능하다. 게다가 천장이 높아 더욱 확 트인 내부공간을 만들 수 있으므로 오히려 현대적인 주거공간 구조에 적합할 수도 있다. 단, 건축법상 주택으로 용도 변경이 가능한지 해당 부서에 확인해야 한다. 기둥 밑부분을 칼이나 못으로 5~10mm 정도 긁어본다. 노란 나무 본래의 색이 드러나면 구조재가 양호한 것이다. 외엮기 흙집에서 벽을 만드는 과정을 흙벽치기라고 하는데, 흙벽치기에 앞서 벽을 견고하게 만들기 위해 우리 선조들이 써온 방식이 바로 외엮기다. 외엮 기는 벽을 이룰 기둥 사이에 잔 나뭇가지나 신우대(조릿대)나 싸리대, 쫄대 같은 짚풀을 가로 세로로 촘촘하게 엮는 작업을 말한다. 외엮기를 한 후에 안쪽에서 한번 바깥쪽에서 한번씩 흙을 발라서 말림으로서 흙벽을 완성한다. 농가 리모델링은 신축에 비해 비용이 30% 내외 밖에 들지 않으며, 건물을 헐지 않고도 미관상 좋지 않은 부분이나 오래된 부분을 자신의 개성에 맞게 재단장할 수 있어 최근 빠르게 보급되고 있다. 한편 리모델링이 부분적인 손질을 뜻하는 협의의 개념이라면, 리노베이션은 건축법규에 따른 증축, 개축, 재축, 대수선, 이전, 용도 변경 등은 물론 부분적인 신축까지 포함하는 광범위한 개념이다. 리모델링이 필요한 부분만 단장하는 것이라면, 리노베이션은 전면적으로 새롭게 단장하는 것이다. 새로 단장한 건물은 편리성과 미적 가치가 높아져 부동산 가치를 높일 수 있으 며, 구건물 신축 당시의 건축법이 적용되므로 건물 규모에 전혀 손을 댈 필요가 없다. 또한 공사기간이 짧고, 소음 등 이웃에게 주는 피해가 적어 각종 민원을 예방할 수 있다.   ㅣ농가주택 리모델링의 핵심 포인트ㅣ 농가주택을 고치는 데는 구조 조사와 업체 선정이 중요 농가 구조물에 대해 구조 전문가의 충분한 조사가 이루어져 내력벽(기둥)과 비내력벽(기둥)의 선별과 구조물의 역학적 관계를 신중히 검토해야 한다. 보수작업 중에 무너지는 경우도 있기 때문이다.기존 건물에 매립된 설비, 배관의 파손이나 노후 여부를 충분히 검토하여 마감 뒤 이중으로 들어가는 경제적 손실이 생기지않도록 한다. 이와 함께 외벽과 내벽의 통기성과 방수, 방풍,방음 부분을 충분하게 검토해야 한다. 따라서 믿을 수 있는 업체의 선택이 무엇보다 중요하다. 집은 옷과 달라서 다시 뜯어내고 고치려면 그 시간과 비용이 엄청나기 때문이다. 그러므로 고칠 때 예산은 어느 정도 잡을 것이며 어느 정도 수준으로 고칠 것인지 등을 꼼꼼하게 따져보는 것이 효과적이다. 계약서 작성은 꼼꼼하게 기본 설계와 견적서를 검토하여 반드시 철저한 공사 이행과 사후관리를 보장받을 수 있는 업체를 선택하는 것이 유리하다. 특히 공사 지연, 자재 선택 등 공사 진행과정에서 발생할 수 있는 계약 당사자 간의 책임 소재를 명확히 해둔다. 집을 고치는 데도 가장 중요한 일이 계약서 작성이다. 그러나 많은 사람들이 소홀히 지나치곤 하는데 계약서를 작성할 때는 어떤 벽지, 어떤 페인트를 사용하는지 가능한 한 자세한 계약조건을 조목조목 적어 놓아야 한다. 틈틈이 공사 현장을 확인해야 대개 공사 중에 집을 비워주고 일방적으로 공사를 맡기는데,공사를 진행하다보면 문제가 발생할 수도 있으므로 틈틈이 관 찰하며 상의할 필요가 있다. 내부 인테리어는 자신이 원하는 스타일대로 하되 전체적으로는 전문가와 상의하여 통일감이 느껴지도록 해야 한다. 기존 건물의 불편함을 해소하는 데 초점을 맞춰야 리모델링은 기존 건물의 불편함을 해소하고 이용하기 편리한 주택을 만드는 데 초첨을 맞춰 설계와 시공에 임해야 한다. 또 원하는 공간 구성을 위해서는 용도에 알맞게 적절한 마감재를 선택하는 것이 중요하다. 이를 위해 기존 시설물 재활용 여부를 검토하여야 한다. 설계도면은 반드시 작성하고 보관해야 리모델링 과정의 설계도면을 작성해 꼭 보관하는 것이 바람직하다. 기존 건물은 일반적으로 도면이 없고, 설사 있더라도 실제와 다를 수 있다. 구조적으로 불안전한 곳은 보강해 주고 낡은 설비는 모두 교체한다. 적은 돈을 아끼려다 나중에 더 큰 비용을 들일 가능성을 미연에 방지하기 위해서다.소형 건물은 대부분 주인이 바뀌면서 신축 도면이 분실되는 경우가 종종 발생한다. 따라서 신축 도면과 리모델링 도면을 보관해 기존 건물의 설비, 배관, 전기 등의 배치를 알아두면 사후 관리가 편리하고 경제적 손실을 막을 수 있다. 주택의 사용목적을 확실히 해야 리모델링하려는 건축물의 사용목적을 확실하게 정하고 건물의 노후 정도 점검과 주위 경관 등 주변 여건을 파악해 계획단계에서 조사, 검토한 자료와 건축물에 관련된 서류 일체(토지이용계획확인서, 건축물대장, 신축 당시 도면, 실내외 사진 등)를 통하여 이용가치를 극대화하는 방안을 강구한다. 리모델링의 핵심은 생활의 편의성 농가주택을 개조할 때 가장 중요한 점은 생활 편의성이다. 거실, 주방 등 공용 공간이 넓고 동선이 편리해야 나중에 팔 때도 제 값을 받는다. 내력벽이나 기둥을 손상하지 않는 범위에서 실내구조를 변경해야 하며 방바닥, 벽지 등 마감재 교체만으로도 새 집 같은 분위기를 연출할 수 있다. 기존 건물을 지을 당시의 건축법규 적용 노후한 건물을 증개축할 경우 기존 건물을 지을 당시의 건축법규가 적용되므로 주차장 확보에 들어가는 면적, 도로에서의 건축 제한, 건폐율 등에서 유리하다. 노인 거주를 위한 농가주택 리모델링은 이렇게 농촌인구의 평균 연령이 60세를 넘은 지 오래다. 농촌주택은 배리어 프리(Barrier Free) 주택 개념의 리모델링이 요구된다. 배리어 프리 주택이란 노인이 안전하고 살기 편하도록 물리적인 장애요소를 없앤 주택으로서 문턱 제거, 현관·복도·계단·욕실 등에 신체를 지지할 수 있는 손잡이 설치, 휠체어가 다닐 수 있는 출입구와 복도 공간 확보, 대형 손잡이나 발높이에 조명 설치 등을 설치한 주택이다. 전국적으로 빈집으로 분류되는 농가주택은 약 6만 여 채에 달한다고 한다. 또 언론보도 등을 보더라도 농촌에 가면 여기저기 빈집이 널려 있어 마음만 먹으면 당장이라도 빈집을 살 수 있을 거라고 생각하기 쉽다. 하지만 실제로 농어촌 빈집을 사기 위해 찾아다니다 보면 일이 만만치 않음을 느끼게 된다. 주인과 연락이 안 되는 집이 많은데다 그 집을 고향과 자신을 잇는 마지막 끈이라고 생각하고 팔지 않으려는 경우도 있고, 이미 외지인에게 팔린 경우도 많기 때문이다. 가히 풍요속의 빈곤이라고 할 만하다. 따라서 무작정 농어촌 빈집을 찾아 헤매기보다는 농어촌 빈집에 대한 정확하고 실속 있는 정보를 확보하는 것이 중요하다. 농어촌 빈집에 대한 정보는 각 지자체 빈집정보센터나 건축과 등으로 연락 하면 상세한 정보를 제공받을 수 있다. 또 한국농촌공사에서 구축하고있는 농어촌종합포털사이트에서도 전국부동산중개업협회와 연계하여 농촌 빈집에 대한 정보를 제공하고 있고, 일반 부동산 정보포털사이트에서도 농촌의 일반 주택매물에 대한 정보를 제공하고 있다. 전국 시·군청 주택 관련 부서에서 ‘농어촌빈집정보센터’를 운영하고 있으며, 문의는 행정자치부 지역진흥과(02-3703-4980)로 문의하거나 행정자치부 홈페이지에 접속하여 상단의 ‘주요정책’을 클릭한 뒤 ‘균형발전’→‘지역개발’로 들어가 27번 글을 다운받으면 전국 157개 시·군의 농어촌빈집정보센터 연락처를 알 수 있다. 건축법 개정(2006. 05. 09 시행)으로 모든 지역(도시계획외 지역 등)에서 건축행위시 사전에 건축허가나 신고를 득한후 건축하여야 한다.