농가주택 개조 .

 

농가주택 개조

기존 건물을 헐지 않고 새롭게 단장하는 리노베이션이 최근 인기를 끌고 있다. 리노베이션이란 단독주택이나 아파트 등의 공동주택에 이르기까지 간단하게 헌집을 새롭게 고치는 것을 의미한다. 즉 리노베이션은 단순한 주택의 수리 차원이 아니라 좀더 포괄적인 개념을 내포하고 있다. 그건 다름 아닌 간단한 설비공사에서 주택의 전체적인 개조까지를 포함하는 것이다.

이에 따라 건축물의 리노베이션은 크게 3가지로 나눌 수 있다 즉, 내력벽을 손대지 않고 건물의 인지도를 높이기 위한 외관공사가 있고, 내력벽까지 손을 대 외관과 내부구조를 완전히 바꾸는 대수선 공사 그리고 건물의 내외부에 대한 개보수는 물론 중개축까지 곁들이는 공사가 바로 그것이다.
이 중 내력벽에 손을 대는 공사(기둥 3개 이상 개조시)는 사전에 해당 관할 군청의 허가를 받아야 한다. (이 부분에 대한 실효성은 떨어진다.)
대부분의 농가주택 리노베이션은 이중 두번째와 세번째의 공사를 함께 병행하고 있다. 예전에는 상가주택이나 단독주택의 난방시설과 관련된 개조공사가 주류를 이루었으나 최근 들어서는 시골의 농가주택을 리노베이션하는 경우가 점차 늘어가는 추세에 있다. 이는 저렴한 비용으로 농가주택을 구입한 후 간단한 수리를 통해 별장과도 같은 전원주택의 꿈을 어렵지 않게 이룰 수 있기 때문인 것으로 풀이되고 있다.

농가주택은 그 특성상 비교적 넓은 대지 위에 건물이 차지하고 있고 또 공터가 넓어 리노베이션을 통하여 새롭게 재탄생할 수 있는 여건이 비교적 유리하다. 또한 주변 경관과도 어울릴수 있는 자연 친화적인 소재를 이용하면 좋은 별장을 하나 구입하는 것과도 같은 효과를 얻을 수 있어 일석이조의 효과를 누릴 수도 있다.
사실 얼마전까지만 해도 농가주택을 개조한다고 하면 대부분 텃밭이 딸린 집 정도로 생각하기 쉬웠다. 그러나 최근에는 텃밭의 개념을 벗어나 자연 속의 집, 그야말로 전원주택에 가깝도록 개조하는 것이 추세로 자리잡아 나가고 있다. 이는 자연과 호흡하고 생활할 수 있도록 개조의 소재를 다양하게 선택하기 때문이다.

먼저 농가주택 리노베이션에 앞서 집 주인이 꼭 점검해야 할 사항이 있다. 바로 제대로 된 농가주택을 구입해야 한다는 것이다. 시골에 있는 농가집들은 그 양상이 천차만별이어서 만약부실한 농가주택을 구입했을 경우는 차라리 신축을 하는 편이나을 정도로 개보수 비용이 많이 나오는 경우도 왕왕 있기 때문이다.

우선 첫째로 지적도상에 진입도로가 정확하게 나타나 있는지를 살펴봐야 한다. 오래된 농가집의 경우 타인의 땅을 진입로로 사용하고 또 동네 인정상 이를 묵과해주는 경우가 많기 때문이다. 하지만 땅의 소유자가 바뀌면 상황이 180도 달라져 소유권 문제로 인해 어려움을 겪는 경우가 종종 있다. 때문에 사전에 진입로의 유무를 정확히 파악해야만 한다. 또 농촌의 집들은 진입로가 좁은 경우가 많으므로 개조공사시 작업 차량 및 자재 운반 차량이 다닐 수 있을 정도의 진입로를 갖춘 집을 구입하는 것이 여러모로 좋다.

둘째는 농가주택을 구입하기 전에 전문가에게 주택의 상태를  점검토록 하여 '과연 비용을 들여 개보수를 할만한 가치가 있는지'를 면밀히 파악해야 한다. 주택의 상태가 너무 낡아서 개보수 비용이 신축 공사만큼 소요돼 비용만 낭비하고 결국 다시 신축을 해야 하는 경우가 발생할 수도 있기 때문이다.
농가주택은 당초 그 특성상 통풍과 자연 채광이 잘 되도록 지어졌는데 우리나라 농가주택 역시 대부분 비교적 양지바른 곳에 위치하고 있는 것이 특징이다. 이와 같은 위치상의 장점은 건축적으로 대단히 좋은 곳에 그 터를 잡은 것이라고 볼 수 있는데 이러한 자연적인 이점을 최대한 활용한다면 경우에 따라 최소한의 비용으로 최고의 전원주택을 마련할 수도 있다.

그러나 모든 농가주택들이 리노베이션을 통하여 별장과도 같은 전원주택으로 모두 탈바꿈되는 것은 물론 아니다.
먼저 농가주택은 그 구조상 보와 기둥들이 단층에 알맞는 형태를 띠고 있는 경우가 대부분인데 그 소재 또한 대부분 목재로 이루어져 있기 때문에 이는 대단위 리노베이션을 하는데는 취약한 구조라고 아니할 수 없다.
또 농가주택은 집의 상태가 흙벽으로 된 경우가 대부분이고 구조물 자체가 노후되어 한 부분을 보수하기 위해서 철거하거나 손을 대면 그 충격으로 다른 부분까지 문제가 생겨 한곳을 보수하려 했다가 엉뚱하게 다른 부분까지 보수해야 하는 문제성 때문에 최초 계획했던 면적과 비용을 초과하는 경우가 허다한 것이 사실이다.

특히 농가주택은 단열과 난방시설에 유의해야 한다. 천장이 깨끗해 보여도 막상 뜯어보면 얇은 합판 1장과 지붕재인 낮은 슬레이트 1장이 전부인 경우가 대부분이다. 오래된 슬레이트지붕은 보기에는 멀쩡해 보이지만 돌맹이 등 작은 충격에도 파손되어 힘들게 수리해서 도배 장판까지 새것으로 했는데 장마철에 비가 새는 경우도 있기 때문이다.
또한 정화조와 오폐수가 어디로 나가는지를 잘 살펴 이웃 주민과의 마찰이 생기지 않도록 신경써야 한다.
그 중에서도 제일 중요한 것은 전기배선이다. 낡았을 경우 화재 우려성을 고려해 전기배선만큼은 새롭게 하는 것이 안전하다.

농가주택의 구조는 단층을 전제로 지어졌고 또 과거 수백년을 그렇게 사용해 왔기 때문에 무리하게 증축을 하거나 단층을 2층으로 하는 것은 그리 바람직한 개조가 못된다. 이것은 비용도 비용이지만 건물의 수명과 안전성에도 문제가 되고 또 전원주택 특유의 멋을 해치기 때문에 가급적 삼가는 것이 좋다.

 

 

-농가주택 개조 방향

농가주택을 전원주택으로 개조하려 할 때 먼저 고려해야 할 사항은 무엇보다 건축물의 용도를 살피는 일이다. 구입하고자하는 건축물이 정식으로 건축물 관리대장에 등재된 주택이나 건물인지를 확인해야 한다. 농가주택의 경우 간혹 창고 용도이거나 무허가 건물인 경우가 종종 있기 때문이다. 구입하고자 하는 농가주택이 건축물 관리대장에 등재된 건물이라면 아무런 이상이 없는 물건이라고 봐도 일단은 무방하다. 그리고 농가 주변의 대지에 대하여 전용 및 산림훼손 가능 여부를 확인하는 것 역시 매우 중요한 일이다. 이는 증개축시 꼭 필요한 사항이며 대지의 경계를 명확히 하는 절차이기도 하다.

건축물 관리대장에 이상이 없다면 자신이 구입한 농가주택에 대해 어떠한 용도로 활용할 것인지를 정확히 따져 리노베이션의 방향을 설정해야 한다. 농가주택 개보수는 구입하는 사람의 계획에 따라서 손질의 범위도 달라져야 하기 때문이다.이는 대체적으로 2가지 방향으로 압축되는데 첫째가 주거용이고 두번째가 별장용이다.

주거용 리노베이션의 방향 기준은 가족의 수, 연령 그리고 각자 취미생활의 다양성 등을 고려해야 하며 특히 주거용의 경우 화장실, 주방, 거실의 위치 그리고 마감재의 선택 등 가족 구성원의 연령에 따른 세심한 가족 설계가 필요하다. 이 경우 완전정착하여 장기적으로 살  집이기 때문에 비용이 다소 더 들더라도 동절기나 장마철을 염두에 두고 완벽하게 수리하는 것이 좋다.
또한 농가주택의 리노베이션은 도시의 건축물과는 달리 마감 소재가 흙이나 시멘트 블록인 경우가 많은 편인데 이를 잘만 활용하면 도시에서는 전혀 맛볼 수 없는 토속적인 소재를 이용하여 집을 개조하는 효과를 얻을 수도 있다.

반면 농가주택을 주말용 및 별장용으로 사용할 경우에는 집터의 위치를 고려하여 마감 소재에 각별한 신경을 써야 한다. 특별히 관리인이 상주하는 것이 아니라면 외장재나 내부 마감재 등이 관리하기 쉽고 견고한 것을 선택하는 것이 여러모로 좋다. 너무 고급스러운 것은 보기에는 좋을지 모르나 오히려 집을 청소하고 유지하느라 경우에 따라 별장으로서의 휴식 기능을 상실할 수도 있기 때문이다.

이렇듯 단기간에 완전 이주 계획이 없는 경우에는 구입 후 일단 최소의 비용으로 아주 불편한 부분만 손질해서 살아보는 것도 현명한 방법이 될 수 있다. 그리고 향후 건물을 신축할 경우를 대비해서 조경 등 집터의 주변 정리를 미리 하는 것도 괜찮은 방법이라고 할 수 있다.
농가주택의 리노베이션 방향이 서면 증개측이 아닌 경우 바로 원하는 리노베이션 사업을 시행하면 된다. 다만 증개축이 따를 경우 관할 구청에 신고 및 허가를 받아야 한다.


- 통상 개조 비용

농가주택 리노베이션의 장점은 다름 아닌 개조를 통하여 전원주택의 꿈을 이룰 수 있다는 것이다. 또 신축 비용의 50%~70%밖에 안되는 저렴한 건축 비용도 장점으로 꼽히고 있다.
농가주택 리노베이션의 비용 문제에 있어 평당가 산출 방식은 무의미하다. 왜냐하면 농가주택의 특성상 집의 보존 상태에 따라 공사 비용이 천차만별일 수밖에 없기 때문이다.
건물의 상태를 진단하고 나서야 평당 개조 비용이 산출되는데 대략 평당 100만~200만원 정도면 웬만한 농가주택의 개보수가 가능하다.
농가주택 개보수는 처음부터 새로 짓는 신축공사와 달리 다소 까다롭고 또 복잡한 면이 있기 때문에 업자와 발주자 사이에 분쟁이 생길 소지가 다분하다.
이 때문에 주택구입자가 아예 동네사람을 고용해서 수리를 하거나 자재를 구입해서 부분적으로 발주를 주는 경우도 있으나 건축에 대한 전문적인 지식이 없으면 효과적인 개보수를 기대할 수 없으며 경비만 낭비하고 끊임없이 개보수 공사가 이어지는 악순환을 초래할수 도 있다. 때문에 전문가와 현장 방문 후 충분한 상담과 협의를 거쳐 시행해야만 비용을 절약할 수 있을 뿐만 아니라 좀더 효과적이고도 실용적인 리노베이션을 기대할 수 있다.

 

 

농가주택을 리노베이션 할 경우 건축주는 시공전, 시공중, 시공후 그리고 인수시 등 각 단계별로 집중적으로 점검해야 할 사항들이 있다.

- 시공 전 점검 사항

경제적인 리노베이션을 하기 위해서는 공사에 착수하기 전에 최소한 아래의 몇 가지 사항을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
① 사업의 목적 예산 및 공사 일정과 시기 등을 미리 점검한다.
② 건축물의 구조 진단을 미리 받고 인허가관련 사항을 관할 군청 건축과 등과 협의해 무리없도록 사전 조정해야 한다.
③ 시공업체의 시공 능력과 애프터 서비스 그리고 견적 조건 등을 꼼꼼히 살펴야 한다.
④ 시공업체의 공사 범위 및 견적 내용 계약 조건 등에 대해 충분히 협의 후 결정해야 한다. 견적서에 사용 자재의 품명, 수량, 크기 그리고 회사 이름까지 기입돼있는지를 반드시 확인한다.
⑤ 특히 내부 자재와 구조에 대해서는 세밀한 부분까지 토의, 합의해 두는 것이 좋다. 또 자재백화점 등을 직접 방문, 실제 시공된 자재를 확인한 후 결정하는 것이 바람직하다.
⑥ 시공자재들은 시공 전에 반드시 품질 검사를 받도록 한다.
⑦ 외장재의 경우 주변 건물의 모양새나 주위 환경 등을 종합적으로 고려, 눈에 잘 띄고 관리하기 쉬운 자재를 사용하는 것이 좋다.
⑧ 공사 내용을 추가로 변경할 필요가 있을 때는 업체의 견적서를 시공 전에 받아 확인한다.

- 시공 중 점검 사항

① 시공 중 언제 어느 때고 의문나는 사항이 있을 경우 협의할 수 있는 현장책임자가 상주하도륵 요청한다.
② 현장책임자에게 작업에 따른 공정표를 작성토록 하고 공정표를 받아둔다.
③ 사용되는 자재는 'KS', '품' 그리고 'Q'자 등의 표시가 있는지 수시로 확인한다.
④ 견적서에 따른 자재의 품명, 크기, 회사명이 맞는지도 수시 확인한다.
⑤ 견적 금액보다 공사비가 추가될 경우 즉시 어떻게 추가되었는지를 살펴본다.
⑥ 물탱크는 방수가 제대로 되는지 확인할 수 있도록 물을 24시간 이상 담아놓고 확인한다.

- 시공후 점검 사항

① 사용검사증과 도면을 받아둬야 나중에 하자가 생길 경우 처리가 된다.
② 하자보수기간, 내용, 방법 등을 설정하고 보험 등 믿을 수 있는 방법을 선택한다.
③ 도면과 시공이 일치했는지를 확인한다. 특히 다음과 같은 사항은 집중적으로 점검해야 한다.
  △ 설비 : 냉온수가 나오는지 누수가 있는지를 확인한다. 난방은 입주 2,3일 전에 가동해 본다. 화장실 배수구 변기가 막힘이 없이 잘 내려가는지 확인한다.
  △ 전기 : 콘센트 스위치 등 통신기기 단자함이 설치되고 잘 연결돼 있는지 점검한다.
  △ 마감재 : 벽재 장판 등에 사이가 떨어진 곳이 있는지 확인한다. 이질재의 재료가 맞닿는 부분에서는 재료 분리대가 잘 설치되어 있는지를 확인한다.