등기없이 매입한 땅 명의이전 가능한가

〈문〉임야 150평을 실제로 그 땅을 관리하고 있는 땅주인의 사위로부터 1980년대에 등기 등 별다른 법적 절차 없이 매매계약서만 작성하고 구입한 뒤 지금까지 지내고 있습니다. 그런데 그 땅은 1950년대에 처음 거래될 때도 등기 과정 없이 매매가 이뤄진 터라 현재도 등기부상으로는 30여년 전에 사망한 원래 주인 명의로 돼 있습니다. 최근에 이 땅을 제 명의로 등기하려고 보니 등기부상 주인의 손자녀들이 거래 사실 자체를 모른다며 이전을 반대하고 있는데 구제방법이 있을까요?

〈답〉질문하신 내용에 근거해 살펴보면, 귀하께서는 위 토지를 소유자가 아닌 관리인인 토지주인의 사위로부터 매수하였는 바, 우선 당시 관리인이 이를 처분할 수 있는 권한이 있었는지가 문제됩니다.
만약 관리인에게 처분 권한이 있었다면, 귀하의 명의로 등기가 돼 있지 않더라도 귀하는 미등기 매수인의 지위에서 위 토지를 계속 점유·사용하는 한 토지에 대한 소유권이전 등기를 청구할 수 있습니다. 그러나 관리인에게 처분 권한이 없었다면, 귀하께서 매매계약 체결 당시 관리인이 위 토지를 처분할 수 있는 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 소유권이전 등기를 청구할 수 없습니다.
다만 우리 민법은 20년간 ‘소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다’고 규정해 부동산을 일정기간 점유·사용한 자를 소유자로 보는 것이 실체관계에 부합하는 것으로 보는 점유취득시효제도를 두고 있습니다.
따라서 귀하께서 질문하신 대로 1980년대부터 위 토지를 구입해 현재까지 점유·사용하고 있는 것이 사실이라면, 특별한 사정이 없는 한 위 토지를 상속했다고 판단되는 손자녀들에게 점유취득시효 완성을 원인으로 소유권이전 등기를 청구할 수 있습니다.