다락골사랑

제가 처음 농지에 관한 업무를 시작할때 농지원부가 무엇인지를 몰라서 당황한적이 여러번 있었읍니다.

특히 양도소득세 감면시 기준이 되는 자경이 바로 농지원부이기때문에 그때 처음 농지원부를 접해 보았지요 농지원부를 이렇게 만든다는 것은 한번쯤 알아두시는게 도움이 될것같아서...

 

농지원부

 

1.작성목적

1)행정관서에서 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 이를 효율적으로 이용,관리하기 위하여 작성 배치

2)농지원부는 농지행정, 농정시책의 효율적인 추진에 필요한 기초자료로 활용하기 위한 것으로 농지의 소유권확인,

세금감면 증명, 농협대출 등을 위해 작성하는 것이 아니다.

 

2.활용분야

1)농지 소유 및 임대차 현황파악 등 농지관리 업무의 기초자료

2)농업관련 자금지원 대상농가 선정 등 농정시책 추진을 위한 기초자료

3)기타 농업인, 자경 여부 등 확인

 

3.작성대상

1)농지에서 농작물을 재배하는 농업인 또는 농업법인

1000제곱미터이상(비닐하우스 등 시설인 경우 330제곱미터)의 농지에서 농작물을 경작하거나 다년성식물을 경작 또는 재배하는 경우이다.

2)준농업법인

직접 농지에 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 국가기관, 지방자치단체, 농지법 시행규칙 별표1에 의한 학교, 공공단체, 농업생산자단체, 농업연구기관, 또는 농업기자재를 생산하는 자이다.

예)1세대에 2인이상의 농업인이 있을 경우 농업경영을 주로 하는 자를 대상으로 농가주로 등재

예)1000제곱미터(비닐하우스 등 330제곱미터)이상의 농지를 소유하고 있으면서 자경을 하지 않으면 농지 소유주는 작성할 수 없고 임차인이 작성할 수 있음

예)농업경영이라 함은 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것으로 단순히 농작업을 도와주는 경우에는 농업경영에 해당되지 않으므로 농지원부는 책임을 맞고 있는 사람 명의로 작성

예)경작하는 농지가 여러 시, 구, 읍, 면에 소재하더라도 그 면적이 1천제곱미터 이상이면 농지원부 작성이 가능

 

4.농지원부 작성 관리기관

1)농업인

주소지 시, 구, 읍, 면, 동사무소

2)농업법인 또는 준농업법인

주사무소의 소재지 시, 구, 읍, 면, 동사무소

 

5.작성방법

1)농지원부의 신규작성은 시, 구, 읍, 면의 공무원이 농지의 소유 및 이용상황을 파악하며 작성하는 것이 원칙이나 그 작성 및 변동사항의 정리가 누락된 경우에는 대상 농업인 등의 신청에 의하여 작성하거나 변동사항을 정리한다.

2)대상 농업인 등의 농지원부의 작성이나 변경사항의 정리를 신청할 때에는 특별한 절차나 서식이 없이 방문하거나 전화를 이용하여 구두로 할 수 있으며 서신으로도 가능하다.

3)이 경우 특별한 서류가 필요하지는 않지만 임대차계약에 의하여 농지를 경작하는 경우에는 임차권이 있음을 증명하는 서류(임대차계약서 사본 등)등 권리관계를 입증하는 서류를 제출한다.

4)토지 소재지가 관내일 경우에는 직접 확인 후 작성하나 토지 소재지가 타 시, 군, 구일경우 경작현황을 토지 소재재 시,구,읍,면, 동사무소 조회 후 세대별로 작성한다

5)등재사항 : 농업인 인적사항 및 가족사항, 소유농지현황, 임차농지현황, 농지일반현황 등이다.

6)자경증명서(토지 소재지에서 발급)를 제출하면 경작 조회 없이 바로 작성 가능하다.

7)농가주 승계: 한 세대에서 "동거(비동거)가족"이 농가주와 함께 농업경영을 영위하던 중 농가주의 사망, 이농, 탈농 등의 이유로 더 이상 농업경영을 영위하지 않을 경우에는 가족 중 1인이 승계하여 농업경영을 계속하는 사실이 확인되고 농업승계인이 원할 경우에는 농가주 승계 처리가 가능하고 최초 작성일자는 그대로 적용한다.

예)농가주와 함께 농업경영을 하지 아니한 비동거가족은 농지원부를 승계할 수 없음.

 

6.작성시점

농지를 취득 또는 임차한후 농업경영을 하고 있는 것이 확인되는 시점이다.

예)임대차기간 연장신고를 하였다하여도 시기상 영농철이 아닌 경우 경작 현황을 확인할 수 없으므로 지금까지의 영농 사실이 입증되지 않으면 영농에 착수하여 야만 농지원부를 작성할 수 있음

예)신규로 농지를 취득한 후 영농의사는 있으나 아직 영농시기가 도래하지 않아 영농에 착수하지 않았다면 농업인으로 볼 수 없으므로 농지원부를 작성할 수 없음

예)농지소재지에 경작현황 파악이 곤란하다는 취지로 회신이 온 경우에는 당해 농지에 대한 경작현황은 농지원부에 등재할 수 없음

예)겨울철 등 농한기에 일시 휴경하는 경우에는 농업경영관행상 경작하는 것으로 볼 수 있으므로 쌀소득 등 보전직접지불금 관련자료, 농협에서 발행하는 객관적인 증빙서류 등 영농사실을 확인할 수 있는 자료나 농지소재지 농지관리위원, 이장에 의하여 경작사실을 확인 받아 농지원부를 등재할 수 있음

예)수리조합비 등 과거의 증빙자료를 제출한다 하더라도 과거 경작사실을 확인하는 것은 현실적으로 확인이 곤란하여 농지원부를 소급 작성할 수 없음

 

7.발급처리기간

1)관내 농지

즉시

2)관외 농지

10일

예)농지원부 등본 발급시 그 경작 사실을 확인하여 발급하도록 하고 있으므로 또다시 농지원부 등본을 발급 신청하는 경우에도 경작사실을 확인하여야 함

예)농번기나 동일 건으로 단기간 내에 여러번 발급신청시 담당자가 경작사실 확인이 필요 없다고 판단할 경우에는 경작사실조회를 생략할 수 있음

 

8.근거법령

농지법 제51조, 동법 시행령 제71조

 

9.자경증명

자경하고 있는 농업인 또는 농업법인의 신청에 의하여 자경하는 것이 확인되는 경우 발급한다.

예)농업인이 자기 소유 농지에서 자경하는 경우에는 "자경증명" 발급을 할 수 있으나 임차 농지에 대해서는 발급할 수 없음

예)1000제곱미터 미만의 농지에서 연간 농산물 판매액이 100만원 이상인 농업인이 자기 소유 농지에서 농작물을 경작하는 경우 자경에 해당되어 자경증명 발급

예)처분대상 농지도 자기 소유 농지에서 농작물이나 다년성식물을 경작 또는 재배하는 경우에는 자경증명 발급이 가능함

예)농막은 자경증명 발급대상이 아님

 

10.자주하는 질문

1)농지원부는 농지의 소유여부가 아닌 경작사실을 기준으로 작성하고 있으므로 세대(주소지)가 다른 경우 각각 1000제곱미터(시설 330제곱미터)이상씩의 농지에서 농작물을 경작하고 있다면 경작자 모두가 농업인이 되므로 각각의 농지원부 작성이 가능하나, 동일세대에서 가족이 농업경영에 종사할 경우 그세대를 기준으로 작성

2)1000제곱미터 이상의 농지에서 조경수 판매를 목적으로 재배하는 것이 확인되면 농지원부 작성가능

3)조경수나 관상수의 판매목적의 경우 사업자등록을 하지 않더라도 영수증 등으로 판매실적이 확인되면 작성 가능

4)지목이 임야인 토지를 형질변경하지 않고 수종 갱신만 한 경우 농지법상 농지가 아니므로 농지원부에 등재할 수 없음

5)형질변경허가를 거치지 않고 토지의 형질을 변경하여 3년 이상 과수 등을 재배한 경우에도 농지원부 등재 가능

6)산지관리법에 의한 형질변경절차를 거치지 않고 토지의 형질을 변경하여 3년 이상 과수등을 재배한 경우에도 농지원부에 등재할 수 있음

7)공부상 지목이 대지이나 실제로 농작물의 경작 또는 재배지로 3년이상 이용될경우 농지법상 사실상 농지에 해당하여 농지원부에 등재 가능

8)법적 지목이 하천이라도 사실상 농지인 경우(3년이상 경작확인) 농지원부 작성대상

9)임대차 계약시 반드시 인감증명을 첨부할 필요은 없고 종중 소유 농지의 경우 임대차계약서를 작성할 수 없을 경우, 마을 이장등의 확인을 받아 등재할 수 있음

10)종중소유의 농지를 임차한 경우 중중 대표자나 총무와 임대차 계약 후 임차농지로 등재

11)콩나물 재배사 부지는 농지가 아니므로 농지원부 작성 대상이 아니나 콩나물도 농산물이므로 이를 생산하여 연간 판매액이 100만원 이상이면 농업인에 해당함

12)공무원도 1000제곱미터 이상에서 영농을 할 경우 농지원부 작성 가능

 

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농지원부에 등록하면 무엇이 유리한가?

 

1. 농지취득자격증명으로의 대용 여부
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농지의 소유권이전등기 신청함에 있어서 농지취득자격증명이 필요할 경우
그에 대신하여 농지원부를 첨부할 수 없다.

2. 동지원부의 활용 용도
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0.농업인으로 추정되고 법상 농업인 자격요구시 그 원부 사본 제출.

0. 토지거래허가구역에서의 추가 농지 구입요긴시 유리

0.개발제한구역에서 농옵안의 헤택 부여시 확인 서류
0.농촌의 일부 세금 및 공과금 보험료 준조세등 감면 헤택
0.농업인 대상 자금 및 대부 지원시 확인서류
0.농지전용시 농지부담금 면제
0.농어촌출신 대학생 장학금 신청 서류
0.농업용 유류 구입시 일정량 면세

'땅'은 이렇게 접근한다 !
말 그대로 '참고사항'이지 '고려사항'이 아닙니다.

이세상에 아래와 같은 완벽한 땅은 없습니다.
제가 보기엔 30%만 충족해도 잘 사는겁니다.

그냥 재미로 들어 보세요^^

1. 고기도 먹어본 사람이 맛을 아는 것처럼 땅도 일단 사보아야 땅에 대한 매력을 맛볼수 있다. 그래서 사보고 팔아보고 재미보고 해본 사람이 또 사고 팔고 한다.
땅은 어려울 때 재기의 발판이 된다. 그러나 땅을 돈있을 때 사두지 않는 사람은 잘못되면 끝이다.

2. 주택 옆에 붙은 땅은 사지 마라.(투자에는 매력 없는 땅이다.)

첫째, 땅값이 안 올라간다.
둘째, 용도가 정해져 있다.(지목이 垈)
셋째, 주택지는 주택밖에 지을수가 없다.
넷째, 주택지는 선택의 여지가 없다.
다섯, 말이 많은게 주택지다.
여섯, 땅을 사두는 목적중에 한가지도 해당되는게 없다.
일곱, 공시지가는 높아 세금만 많이 나온다.
여덟, 땅을 늘리고 싶어도 이웃과 균형이 깨져서 안좋다.
이런땅을 보유한계점에 다달은 땅이라고 한다. 이래도 垈地를 살것인가 ?

3. 공장 옆에 붙은 땅을 사라.
혐오시설이나 공해공장 옆에는 땅값이 싸다. 땅의 먼훗날 다변성 다용도 변화를 예측한 다면 이런곳에 땅을 사라. 이런 공장들도 언젠가는 이전하거나 탈바꿈 하는날이 온다.

4. 맹지를 사란다고 신속깊이 묻힌 盲地는 안된다.
무인도 섬은 사지마라. 수요는 적고 공급은 많다.

5. 직삼각형(송곳형) 땅은 사지마라.
송곳땅에 집을 지으면 예기치 못한 흉사를 당한 예들이 지방마다 곳곳에서 들을수가 있 다. 합필을 해라.

6. 불난 땅을 사라.
남이 사기전에 빨리 사라. 건물은 불타 없어지고 나대지로 있는 땅은 재수가 있다.

7. 누가봐도 쓸모가 없다고 하는 땅을 사라.
그린벨트,공원,녹지지역,자연녹지 지역은 사자는 사람 마음대로 내려 깍을수 있어 싸게 살 수 있다. 싸게 사서 모름지기 놓아두면 언젠가는 용도가 생긴다. 땅의 쓰임새는 건축만이 전부가 아니다. 땅의 쓰임새는 다양하다.

8. 관공서나 공공시설물 옆에 땅은 사지 마라.
땅이고 집이고 시설물들은 사람과 항상 친화감이 감돌아야 하는 것이다.
법조청사 주변에 장사 잘되는 집 없고 임대 잘되는곳 없다. 저녁 6시 이후에는 모든건물 이 문을 닫아 저녁 장사가 없다.

9. 오래된 공동묘지 진입로 주위의 땅을 사라.
공동묘지는 명당자리다. 출상지는 생활권에서 8km 이내에 있는데 도시는 급속히 팽창되 고 있다. 빨리 묘지앞의 땅을 사두어라.

10. 흙을 파간땅, 돌을 캐간 땅(채석장)은 사지마라.
氣가 빠진 땅은 무엇을 하더라도 잘되는 것이 없다.

11. 山(임야) 밑자락에 붙은 조각필지를 사라.
완만한 산 밑자락에 붙은 전,답,잡종지,과수원,초지,임야에 관심을 가지고 살펴보라. 그런 소필지의 땅을 골라 사두면 잘했군! 소리를 할 날이 올 것이다.

12. 땅은 팔고 싶다고 아무 때나 팔리지 않는다.
땅을 팔려고 돌아다녀서는 좋은 값을 받고 팔기가 힘들다. 반대로 땅을 살 때는 돌아다니 면서 떠도는 땅을 잡아야 한다. 재운이 들어오는 해에 땅을 팔아야 한다.
땅을 팔려고 여기저기 돌아다녀서는 절대로 안된다.

13. 땅팔 사람에게 氣가 꺽이면 손해본다.
땅을 살 때 항상 옆 땅을 이길 수 있는 묘책을 강구해 두어야 한다. 氣가 살아있는 사람 은 땅을 헐값에 사들인다.

14. 부동산에 투자하지 말고 땅을 사라.
다른 재테크에 눈을 돌리지 마라. 투자방식을 땅으로 바꾸어라. 건물,상가,아파트에 투자하 지 마라. 땅에 투자해라.

15. 전문분야 不動産業을 하려면 직접 투자해라.
부동산업을 직접 하면 얼마든지 골라살 수 있다. 하자말고 약점 있는 땅을 싸게 사서 적 임자에게 비싸게 팔아 돈벌면서 전문가가 되어라. 그러나 절대로 집장사를 하거나 건축업 은 하지 마라. 오로지 땅 장사만 해라.

16. 땅으로 단기차익을 얻을 수 있는 방법은 도시근교의 준농림지역을 집중공략해라.
무자비하게 묻지마식 투자를 해라. 단, 여유돈으로 땅을 사고 400-500평의 소필지가 팔기 가 쉬우니 큰 필지는 분할해라. 5필지 정도 가지고 돌리면 이보다 안전한 장사는 없다.(5 년마다 매각)

17. 적은돈으로 땅을 사고 싶으면 여유돈이 있는 친척과 함께 사라.
끝까지 공유로 갖고 있다가 팔아야지 자기 지분을 나쁜쪽으로 양보하고 분할해 주면 손 해본다.

18. 걸레땅은 손대지 마라.
주인이 자주 바뀌는 땅, 분할 합병이 자주 있는 땅은 사지 않는 것이 좋다. 지적도를 볼 때는 내 땅이 옆 땅을 필요로 하는지를 파악해서 미리 대처를 하되, 인내와 기다림이 있 어야 한다. 성급하게 사가라 팔아라를 시도하는 것은 약점을 드러내는 결과다.

19. 지적도를 들여다 보는 비법
땅이 땅구실을 할 수 있는 잘생긴 땅인지, 도로에 접했는지,맹지인지,옆땅과 합병을 해야 할 땅인지, 분할을 해야할 땅인지 용도는 어떤 용도로 쓸 수 있는 땅인지를 파악하고 주 변에 있는 공장,전원주택,야외음식점,모텔등의 위치파악을 예리하게 해두어야 한다.

20. 땅사는 것은 기회요, 땅파는 것은 배짱이다.
싼땅이 있다고 대출얻어 사지마라. 이자에 치여 종자돈 까지 날아간다. 급한 눈치를 보이 면 거저 빼앗아 가려고 달려든다. 땅을 담보로 돈을 꿔쓰는 것은 망쇠의 시작이다. 돈도 땅 도 모두 날아가 버린다.

21. 돈이 불어나는데는 땅 따라갈 물건이 없다.
땅을 사놓으면 벌어놓은 돈이 도망가지 않는다. 땅을 샀다고 하면 왜 잘했다고 할까? 땅에 는 미래가 있다는 것을 알고 있기 때문이다.

22. 땅은 일단 샀으면 푹 삭혀라.
땅은 오래 삭힐수록 좋다. 땅에다 별도의 또 다른 짓을 하지 마라.

23. 땅을 판돈으로는 다시 땅을 사야한다.
땅 판돈의 절반을 땅 사는데 재투자해야 한다. 다시 사는 땅은 판땅의 培를 사야한다. 나 머지 돈은 통장에 넣어두고 조금씩 찾아써라.

24. 땅은 조금씩 사모는 것이 좋다.

25. 땅은 못쓰는 땅이 없다.
쓸모없는 땅이나 흠있는 땅을 싸게사서 적임자에게 받을만큼 받고 팔아라. 얼마든지 이런 저런 땅은 많으니까 두눈 부릅뜨고 찾아라.

26. 모르는 남남간에는 共有로 사놓치 말라.
얼마에 팔 것인지 언제 팔 것인지에 대해 반드시 분쟁이 일어난다. 서로 마음을 나눌수 있고 양해를 얻을수 있는 아는 知人과 共有로 사는 것이 좋다.

27. 땅을 사면 측량을 하고 경계말뚝을 박아라.
단, 건축허가를 내어서 집을 지어서는 안된다. 땅은 그저 땅으로 두고 지키는 것이 상책이 다.

28. 땅은 사고자 하는 사람과 인연이 있어야 그 사람이 땅이 된다.

29. 공동지분의 땅은 장기전에 견딜수 있는 돈 많은 사람이 이긴다.
공동으로 지분을 소유한 땅은 장기전에 견디지 못하는 지분소유자는 지분을 싼가격에 내 던져야 한다. 땅의 성질을 아는 사람이 싸게 집어먹는다.

30. 땅은 좋은땅,나쁜땅.비싼땅,싼땅으로 원래부터 탄생된 것이 아니다.
가리지 말고 땅을 사라. 그리고 좋은땅이 될 때까지 그냥 놓아두어라.좋은땅 비싼땅은 이미 빼먹은 땅이다.하지만 능력된다면 비싼땅도 좋다.

31. 돈은 적은데 땅은 사야겠고 그렇다면 흠있는땅,후면땅 맹지를 사라. 오랜세월이 흘러 개발이 되면 맹지에 길이 뚫리고 후면이 전면땅 되는 날이 온다.

32. 땅은 반드시 평지와 가까운 땅을 사라.
경사가 심한 땅, 축대를 쌓아야할 땅, 너무 내려앉은땅은 공사비도 만만치 않고 매몰위험도 크다.

33. 山(林野) 밑자락에 붙은 땅을 사라.
뒷산이 언젠가 개발되면 진입로가 될 수도 있고 합병하지 않으면 안될 중요한 부분이 될 수도 있다.

34. 전면 땅을 살힘이 있으면, 후면 땅을 먼저 사고 나중에 전면 땅을 사라. 비밀이 새서는 땅 사모으기가 힘들어진다. 못팔아서 쩔쩔매는 땅부터 하나씩 사들여야 한다. 땅은 클수록 좋다. 넓은땅을 확보해 두어야 승산이 크다.

35. 땅을 산후에는 더 사겠다고 설치거나 소문을 내지마라. 팔린땅 부근에는 땅값이 오르기마련이다. 팔린땅값 보다는 더 받으려는 마음이 땅가진 사람들의 공퉁된 심정이다.

36. 땅을 산후에는 그 땅에다 군돈을 들여 형질변경, 용도변경, 지목변경을 하지마라. 땅이 한정된 가치로 용도가 축소괴고 빨리 팔아야 하는 상황이 발생한다. 땅은 원시림일적에 희소가치가 있다.

37. 땅을 산후 종전 경작자나 임차인을 바꾸지 말고 그대로 사용토록 한다. 땅주변 사람들과 인간관계를 원만하게 유지하고 형성해 나가야 한다. 그래야 팔때되면 팔아도 주고 팔땅이 나오면 사라고 일러주기도 한다.

38. 좋은땅,나쁜땅을 구별하지 말고 재력에 맞는 땅을 사두어라. 좋은땅을 서둘러 발전시켜 놓으면 나쁜땅은 서서히 자기몫을 한다. 땅의 부증성에 의해 좋은 땅은 결국 나쁜땅을 필요로 하게 된다.

39. 못생긴땅은 옆땅, 앞땅과 합하면 쓸모있는 땅이 된다. 이렇게 모양도 쓸모도 사람이 만들어 쓰는것이고 보면 쓸모없고 못생긴 땅만 골라 싸게 사는 지혜도 오랜 경험이 있는 땅장사의 노하우다.

40. 이해타산을 따져보지 말고, 본능적으로 땅을 사라. 땅이 알아서 자기 몸값을 부풀린다. 땅이 알아서 자기 몸값을 부풀린다. 이 땅을 살까 말까 돈좀 더 모아서 좋은 땅을 하지. 기회는 계속 놓치고 돈은 엉뚱한데 쓰게 되고 땅은 결국 못사게 된다.

41. 땅을 왜 팔려고 하는지 상대방 형편을 파악한다. 직접 들어보면 순수한 원시림인지 닳고 닳은 땅장사 땅인지, 땅문서 위조범과 마주친것인지 파악할 수있다. 사정이 급하다고 하는땅, 땅값을 아무리 깍아도 화를 내지않고 도망가지 않는 사람땅은 바로 사면 안된다.

42. 땅을 살때는 신속하고 정확하게 판단 결정하여 번개처럼 계약하라. 용도에 맞는 요지의 땅, 즉 과일형 땅은 너무 망설이고 이리저리 재서는 기회를 놓친다.

43. 하자없고 약점있는 땅을 싸게 사라.
맹지, 길쭉하고 좁아서 집도 못짓게 생긴땅, 돈쓸일이 급한땅, 상속받은 땅으로 등기부상 하자없으면 싸게 골라 잡을수 있다.

44. 전원주택지로 조성해 놓은 땅을 사지 마라.
땅은 원시림을 사두어야 한다. 전원주택지로 조성된 땅은 투자용 땅이 아니다. 전원 주택지 땅값을 이미 빼먹은 것 이므로 잘못사면 손해 보는 수가 있다. 집을 지으면 더더욱 팔기가 힘들다.

45. 중개업소에서 땅을 자꾸 팔라고 졸라댈 때는 땅 주위에서 일어나고 있는 일들을 빨리 파악해라. 땅파는데는 서두르지 말아라. 옆땅에서 사업이 잘되면 배아파할 필요가 없다. 사업이 잘되면 내땅을 살것이 아닌가?

46. 땅을 살때나 팔때는 겨울이 좋다.
내년에 할 일 때문에 겨울에는 땅을 싸게 내던지는 사람이 많다.

47. 일단 땅을 샀으면 배짱을 두둑이 먹고 수십곱 이상이 안남으면 팔지마라.장기적으로 기다려라. 시간이 돈이다.

48. 땅을 샀으면 어떤일이 있어도 중개업소에 팔려고 내놓지마라. 중개업소를 찾아다니면서 기회를 잡으려고 해서는 돈벼락을 맞을수 없다.

49. 중개업소에서 귀찮게 찾아와서 땅팔라고 조르면 땅값을 10배 불려 높게 불러라. 도망갔다가 다시 찾아온다.

50. 땅을 못팔아서 안달할 필요도 없고 못사서 서두를 필요도 없다. 억지로 팔려면 손해를 보고 살려고 서두르면 등골만 휜다.

51. 땅은 도망가는 법도 있고 줄어드는 법도 있다. 주색잡기,사업투자,친구 보증서면 땅은 도망간다.

52. 땅은 오래 가지고 있으면 주인에게 물심양면으로 도움을 준다. 땅은 마음의 풍요와 심적위안을 주며 자식을 효자로 만든다.

53. 땅은 10년 가지고 있으면 인삼이요, 20년 이상 소유하면 산삼이 된다. 대를 이어가며 잘사는 부자들은 계속해서 땅을 사모은다.

54. 앞땅은 비싸니 뒷땅을 사라.
땅을 사서 오래 가지고 있을거라면 비싼 전면땅을 사지말고 값싼 뒷땅을 사두어라. 앞땅이 도로개설,도로확장으로 확 날아가 버리면 뒷땅이 앞땅된다.

55. 길없는 맹지를 사라.
지적도 성형수술하는 비법을 발휘하여 뒷땅이고 맹지고 닥치는대로 사놓아라. 그리고 장기보유에 돌입하라. 앞땅이 합병하자고 할 때까지.

56. 땅문서가 수십년간 장롱속에서 묵은땅이 걸리면 물어볼 것 없이 무조건 사라.

57. 원시림땅은 한번도 다름사람에게 넘어간 일이 없는 땅이다. 이런땅은 기가 왕성하여 샀다 하면 큰돈을 벌수 있다. 그러나 이사람 저사람이 굴리면서 얹어먹은 걸레땅은 중개업소마다 몇 개씩 있는데 잘못 걸려들면 망한다.

58. 개인이 택지를 조성한땅, 형질변경을 놓은 땅은 사지마라.

59.땅에 대해서 너무많이 알려고 하지마라.투자의 시기를 놓친다.

60. 건축허가를 내놓은 땅은 사지마라.
건축허가(전용허가)를 낼 때 까지 그 땅을 팔려고 별의별 궁리를 얼마나 했겠는가

61. 지분의 땅은 팔때 문제가 많다.

62. 합병된 땅은 사지마라.
땅을 보기좋게 쓸모있게 만들었으니까 누가 걸려들어도 걸려들게 마련이다.

63. 팔린땅 옆에 붙은 땅도 사지 마라.

64. 넓은 하천변 땅은 사지마라.
65. 오염공장이나 축사 주변 땅을 사라.
땅값이 똥값이다. 그래서 주섬주섬 사두라는 것이다. 개발을 하면서 오염공장은 쫓겨나게 된다.

66. 중개업소에 다니면서 내땅 팔아주시오 하지마라.
약점이 잡힌다. 그렇게 비싸게 내놓아서 팔리겠어요 이렇게 몇번 진을 빼면 땅값은 똥값이 된다.

67. 땅은 귀중한 아내의 보석처럼 가보처럼 소문내지 말고 자랑도 하지마라.

68. 땅을 샀으면 그땅에다 무엇을 할까 하고 자꾸 궁리하고 구상하지 마라. 썩지 않으니 없는 듯 그대로 두어라. 땅 때문에 사업을 시작하면 돈이 자꾸 투자가 된다.

69. 한번 사놓은 땅에는 어떤 이유로든 건축하지 마라.
땅을 샀으면 땅으로 가지고 있다가 땅으로 팔아야지 욕심을 부리려고 하다가는 전문업자가 웃는다.

70. 땅소유자 건물소유자가 다른집이 있다. 서로간에 해결책이 있었다면 해결보고 팔지 땅만 팔려고 했겠는가?

71. 누가 내땅을 사려고 하면, 왜 살려고 하는지 파악해라. 실수로 땅을 팔았으면 만회하는 길은 한가지다. 그 돈으로 다시 땅을 사라.

72. 꼭 필요한 사람에게 팔고 땅값은 톡톡히 받아라.

73. 부득이 땅을 팔아야 할 경우 한 중개업소에만 의뢰하라. 땅을 팔려면 1-2년 전부터 딱 한군데 중개업소와 계속 유대를 가지고 친분을 쌓아가야 한다. 중개업소에서 적임자를 골라주지 않으면 대성과를 거두기가 어렵다.

74. 땅이 안팔린다고 교환은 하지마라.
부동산 교환은 전문사기꾼이 전부다. 교환을 끝내고 받은 부동산을 다시 팔려고 보면 그때 속았구나 하는 한탄사가 터져나온다.

75. 땅을 일단 샀으면 이 땅이 어떤 용도로 적합한 땅인지 계속 연구해라.
자주 땅을 가서 보고 용도에 대해서 주위환경을 살펴야 한다. 지적도를 자주 들여다 보면 무엇인가가 발견된다.

76. 내가 거주하고 있는 시군읍면 지역의 땅을 사라.

77. 중개업소에 가서 이땅은 어떻고 저땅은 어떻고 평가하고 아는체 하지 마라.
얄밉게 보이면 땅보따리를 끓어안고 보여주지 않는다. 살땅을 발견하였을때도 감탄사가 터져 나오면 안된다. 침묵이 금일때도 있다.

78.중개업소에 가서 너무 있는체 너무 없는체 하지 말고 적당히 땅살돈 있는 눈치만 보여라.

79.땅을 살때는 열번만 검토하여 생각하여 결정을 내리고 팔때는 백번을 생각하고 검토한 다음 팔아라.

80. 땅을 살때는 A중개업소 소개로 사고, 팔때는 B 중개업소에 가서 팔아라. 그래야 비싼값에 땅을 팔수가 있다.

81. 땅 투기지역은 찾아다니지 마라. 투기가 식은 다음에 가서 사라.

82. 땅투기란 산삼을 캐고도 인삼값에 팔아버리는 땅투기꾼의 허무한 도로아미타불이다.

83. 땅투자를 야심으로 하지말고 본능으로 하라.

준비된귀농 아름다운삶! 조화로운삶의 실천 [귀농사모]http://cafe.daum.net/refarm

실제 귀농한 분들이 공통적으로 지적하는 체크사항들을 정리해 봅니다.

[귀농현장-잘 고른땅의 12가지 조건]

1. 지적도상 도로가 있는 땅

2. 자연마을과의 거리가 200m 이내인 땅

3. 구거(도랑)에 접한 땅

4. 평지보가는 경사도가 약간 있는 전망이 탁 트인 땅

5. 뒷산이 완경사지로 된 땅

6. 지세가 남쪽으로 향한 땅

7. 자연스럽게 들어오는 물을 볼 수 있는 땅

8. 도로보다 지형이 높은 땅

9. 주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 짱

10. 정사각형보다는 직사각형으로 도로에 접한 부분이 긴 땅

11. 지하수 개발이 쉬운 땅

12. 주변에 혐오시설이 없는 땅


<귀농시 좋은 시골집 고르는 요령 >


1. 지적도상 도로가 있는 주택

2. 2차선 도로에서 300m 이상 떨어진 주택

3. 뒤로 완경사지의 야산이 접해 있는 주택

4. 남향부지에 지은 주택

5. 도로보다 높은 자리에 있는 주택

6. 세대 수가 많은 단지내 주택

7. 농가주택인 경우 자연마을 한쪽에 위치한 주택

8. 앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 주택

9. 지대가 높아 시야가 탁 트인 주택

10. 주택의 위치에서 산만한 감이 없어 온화한 느낌이 드는 주택

11. 주변에 혐오시설이 없는 주택


<실전 체크사항-전용허가 및 주택 신축등이 어려운 농지는 아래의 경우다>

1. 농림지역의 농지나 관리지역이라도 농림지역으로 둘러 쌓인 농지

2. 농업진흥구역 내 농지와 농업보호구역 내 농지

3. 303평 미만의 농지 (예외적으로 원래 303평 이하였던 농지만 취득 가능)

4. 도로가 없는 농지 또는 3m 미만의 도로에 인접한 농지

5. 경지정리가 잘 되어있는 농지

6. 공사시 재해발생이 우려되는 농지

7. 군사보호구역 내 농지 (군협의시 신축가능)

8. 건축허가시 상.하수도 및 지하수 처리가 어려운 농지

<농지전용허가 신청시 구비서류>

1. 등기부등본

2. 지적도

3. 토지대장

4. 토지이용계획확인원

5. 피해방지계획서

-> 농지소재지 관한 읍, 면 농지관리위원회에 제출


- 사업계획서 : 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물배치도

자금소요액 및 조달방안 (농지조성비 등 납입계획 포함)

시설물 관리, 운영계획, 대기환경보전시행령 별표1 및



수질환경보전법시행령 별표1에 의한 사업장 규모 등을 명시

- 지적도 : 5,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역을 정확히 표시

- 지형도 : 25,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역과 폐지되는

농로, 수로등의 대체시설 설치위치를 정확히 표시

- 피해방지계획서에는
<농지개량시설이나 도로가 폐지, 변경되거나 손과가 우려되는 경우>
1) 대체시설 설치계획 또는 손괴방지시설 설치계획
2) 토사의 유출이 우려되는 경우에는 토사유출방지계획
3) 폐수의 배출 및 악취의 발생이 수반될 경우에는 정화시설설치계획
4) 기타 피해가 예상되는 경우에는 종류별로 피해방지계획


<귀농인의 임야구입시 체크포인트>

1. 인근 농지에 비해 얼마나 싸게 살 수 있는가?

2. 토목공사 및 개발비용은 얼마나 드는가?

3. 매입가격과 공사비를 포함한 총 투자비용이 얼마나 차이가 나는가?

4. 산지전용 타당성 평가에서 산림전용 및 개발허가가 가능한 임야인가?

5. 산림의 상태가 자연조경으로서 이용가치가 있는가?

6. 진입도로 확보가 가능한가?


<임야를 대지로 전용할 때 필요한 절차>

1. 형질변경(산림훼손허가) 절차

임야취득->기본계획구상->토목설계사무소 지정-> 산림훼손허가신청->

심의 및 협의 -> 전용부담금, 대체조림비 납부 -> 산림훼손허가->

건축허가->사용검사->지목변경신청->소유권이전

2. 구비서류

- 산림형질변경 허가신청서 1부

- 사업계획서 (연차별 사업계획표시) 1부

- 축척 1/6,000 또는 1/3,000 의 형질변경 임지 실측도 및 벌채구역도 1부

- 산림소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류 1부

땅 거래ㆍ허가, ‘샛길’ 있다는데...

중앙일보조인스랜드

정부가 투기를 막기 위해 땅 관련 규제를 강화하면서 실수요자들의 불편도 커지고 있다. 토지거래허가구역 안에서는 실수요자라도 전원주택 등의 건축을 위해 땅을 살 땐 현지에 일정 기간 거주해야 하는 등 제한이 많아서다. 현재 수도권 대부분 지역은 토지거래허가구역으로 묶여 전 세대원이 해당 시군에 1년 이상 거주해야 땅을 매입할 수 있는 경우가 많다. 하지만 굳이 이런 선거주 요건을 채우지 않더라도 외지인이 땅을 매입해 전원주택 등을 지을 수 있는 방법은 있다. 토지사용승낙서를 활용하라 실수요자가 땅 거래 규제를 피해 전원주택 등을 지으려면 ‘토지사용승낙서’를 활용하면 된다. 토지사용승낙서란 특정 땅을 사용할 수 있는 권리를 갖는 것으로 사실상 땅 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력이 인정된다. 대개 땅 매매대금의 60∼70% 이상을 지급하면 땅주인으로부터 이를 발급 받을 수가 있다. 토지사용승낙서를 받으려면 땅을 계약할 때 ‘매매대금의 60∼70%를 지급하면 매도자는 매수인에게 토지사용승낙서를 써줘야 한다’는 내용을 계약서에 단서조항으로 달면 된다. 매수인은 이 토지사용승낙서를 첨부해 땅 소재지 지방자치단체에 개발행위허가를 신청하면 허가를 받을 수 있다. 현행법상 개발행위허가를 받으려면 토지등기부등본 등 땅 소유권을 입증할 수 있는 서류 등을 제출해야 하는데 이를 토지사용승낙서로 대체할 수 있도록 돼 있기 때문이다. 물론 이때 땅주인의 인감이 첨부돼야 토지사용승낙서의 효력이 인정이 된다. 잔금은 허가가 떨어진 다음 주택을 지은 후 대지로 지목을 변경하고 지주로부터 소유권을 이전받을 때 지급하면 된다. 이 경우 현행법에는 토지거래허가구역이라도 지목이 대지인 땅은 거래허가에 별다른 제한이 없어 소유권을 넘겨 받는 데는 아무런 문제가 없다. 이는 토지거래허가구역이라도 외지인이 현지에 거주하지 않아도 얼마든지 땅을 매입해 전원주택 등을 지을 수 있다는 의미다.   ▲ 전원주택을 짓고 싶지만 사정상 현지로 주소를 옮기지 못할 경우 허가권 등을    매입해 집을 지을 수 있는 방법이 있다. 하지만 투기 목적으로 이런 방법을 이용    하는 것은 문제가 있다는 지적이다.    허가권 변경 통해 집짓고 땅을 살 수도 땅 관련 인허가 절차가 까다로워 지면서 웃돈을 주고서 이미 허가를 받은 땅을 구입해 전원주택 등을 짓는 사례도 늘고 있다. 이를 ‘수허가권 변경’이라고 하는데, 지자체별로 차이는 있지만 대부분 1회에 한해 이 같은 허가권 변경을 허용해 준다. 허가권을 구입할 땐 땅값에 ‘허가권 프리미엄’을 얹어 비용을 지불하면 된다. 용인, 남양주 등 수도권 인기지역에선 이 허가권 프리미엄이 500만∼600만원에 달하는 경우도 있다. 서울에서 토건회사에 다니던 김모(48)씨도 이렇게 전원주택 부지를 장만하게 됐다. 그는 지난해 3월 남양주시 수동면의 단지형 전원주택부지 1필지(250평)를 평당 60만원에 매입하려 했으나 여의치 않았다. 해당 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 땅을 사려면 현지에 전 가족이 1년 이상 거주해야 하는 법 규정 때문이었다. 마침 현지 중개업자가 이미 개발허가를 받아 놓은 인근 땅(임야 300평)을 소개해줬다. 김씨가 이 땅을 매입하기 위해 지급한 비용은 땅값(1억8000만원)과 허가권 프리미엄 600만원을 포함한 총 1억8600만원. 그는 결국 허가권을 매입해 주소지 이전 없이 전원주택을 지은 다음 땅(대지 상태) 소유권을 넘겨받을 수 있었다. 개발 허가권자와 건축주가 동일하면 전원주택 건축이 가능하다는 현행법(국토의 이용 및 계획에 관한 법률) 규정을 활용한 사례다. 하지만 이 허가권 변경 행위는 지역에 따라 제한을 받는 곳도 있어 주의가 필요하다. 양평, 광주 등 상수원보호구역의 경우는 허가를 받은 땅이라 하더라도 전 세대원이 현지에 6개월 이상 거주해야 명의변경을 허용해 주고 있다. 또 이미 한 차례 허가권 명의변경이 이뤄진 땅은 추가 변경이 어려운 경우도 많아 주의가 필요하다. 때문에 이미 허가를 받은 땅을 매입할 때는 최초 허가서류를 직접 확인하고 관할 시ㆍ군청에 자신의 건축계획이 기존 허가조건에 맞는지를 알아봐야 한다. 그린벨트에서는 이축권 매입해 땅 사기도 외지인의 땅 거래가 엄격하게 제한되는 그린벨트 안에서는 이축권(일명 용마루)을 통해 땅을 사기도 한다. 이축권이란 그린벨트지역에서 공공사업 등으로 집이나 땅을 수용당한 현지인이 인근지역에서 땅을 대토 받아 건물을 신축할 수 있는 권리를 말한다. 말하자면 그린벨트에 있는 헌 집을 헐고 인근 지역에 새 집을 지을 수 있는 이주권이라고 보면 된다. 정부는 이축권이 자금 사정상 새집을 지을 능력이 없는 원주민에게 주로 주어지는 점을 감안해 제3자 전매를 허용하고 있다. 때문에 외지인이라도 이축권을 매입하면 합법적으로 그린벨트 안에 땅을 사고, 집을 지을 수 있는 것. 요즘에는 이축권의 희소가치가 높아지면서 가격도 천정부지로 치솟고 있다. 과천, 성남, 하남 등 인기지역에선 ‘이축권 프리미엄’이 2억∼3억원 정도에 이른다. 다산서비스 이종창 대표는 “원권리자가 주택을 신축해 매도할 경우 훨씬 큰 차익을 기대할 수 있어 권리만의 양도를 꺼리는 분위기가 많다”며 “인기지역 이축권은 웬만한 집 한 채 값”이라고 말했다. 하지만 전문가들은 이축권의 진위 여부를 반드시 확인해야 한다고 조언한다. 시중에 나도는 이축권 중에는 멸실주택처럼 이축이 불가능한 경우도 있어서란다. 때문에 해당 시ㆍ군지역에 이축대상 주택인지를 파악한 후 매입에 나서야 한다. 이축 대상에 포함된 주택이라 하더라도 기존 거주자가 해당 시ㆍ군에 이축 허가와 함께 집을 지을 위치를 제출해야 건축허가가 나온다는 점도 유의해야 한다. 일단 이축권을 판 원 권리자 명의로 새 집을 완공한 후 이를 매입하는 형식을 취해야 한다는 의미다. 이축권 매입을 위한 계약서를 작성할 때는 ‘원주민이 건축허가까지 받아주고 소유권을 이전해준다’는 내용을 단서조항을 붙여야 한다. 여러 차례 거래된 이축권은 피하는 것이 좋다. 물론 이런 경우는 불법은 아니지만 도덕적으로 일부 문제가 있기 때문에 실제 전원주택 등을 짓고 살고 싶지만 허가 조건을 맞추기 위해 당장 전 세대원이 이사할 수 없는 불가피한 사정이 있을 경우에만 이용해야지 투기 목적으로 이용하는 것은 피해야 한다고 전문가들은 말하고 있다.

 

 

요즘 부쩍 보전임지에 대한 문의 가 많습니다.
두서없이 그동안 질문이 많았던 걸 위주로 정리 해 봅니다.

우선 농림지역의 보전임지(생산)는 토지 이용에 여러가지 제약이 있습니다.
국토 계획및 이용에 관한법률 및 해당 지자체 조례에 용도가 맞아야 하며
또한 산지 관리법상 용도도 맞아야 건축이 가능합니다.

그리고 일반론적으로 개발행위허가를 득하여야 함으로 도로조건,하수도,임목축척도,경사도 등이 법률및 조례에 적합하여야 합니다.

개발 면적은 농림지역의 경우 국토의 계획및 이용에 관한 법률상 30,000제곱미터 미만으로 개발 행위허가 가 가능하도록 되어 있으며, 이 조건에는 연접개발제한에 적용되지 않아야 하기에 해당 고나청에 연접 제한에 대해 문의필수 입니다.
또한 개발하고자 하는 건축물의 면적이 적은관계로 산지 전용도 최소화하여야 하기에
건폐율을 적용해 보면 800평 정도 되겠습니다.

토지거래 허가 구역에서는 건축허가를 득하고 나서 거래 허가를 신청하신다면 토목,건축 설계도서 필요합니다. 도로 부분도 지목변경이 수반됨으로 개발행위에 포함됩니다.
그런 경우라면 건축허가를 득하고 토지 거래허가를 득하는것이 유리하다고 사료 됩니다. 따라서 님의 명의로 사용승락을 받아서 건축허가 신청 가능합니다.

고압선이 지나간다면 한전과 협의사항입니다만 건축제한 관계는 확인해 보셔야 할것입니다.
도로,전기 ,수도가 없다면 건축물이 들어설수 없겠지요.
허가를 받으시려면 대행을 하여야 합니다

허가 비용은 일단 토목설계비,건축설계비가 수반되고요.
이는 가격차가 많이 남으로 두서너군데 알아 보시고 결정하시는 편이 좋습니다.
기타 허가시 일반 세금은 그리 많지 않습니다. 평당 약 만원정도 예상 하시면 될겁니다.
취득세 ,등록세가 있습니다. 사시는 매입가에 따라 다르니 중개사에게 문의하시는 편이 좋습니다.
제일 좋은것은 허가를 받아 놓은것을 매입하시는것이 젤 좋습니다.
허나 그러면 가격이 올라가겠지요.
따라서 종합적으로 판단해 보면 요즘 건축허가(개발행위허가의제)는 관청의 재량행위가 많아서 허가 여부를 판단하기가 쉽지 않습니다.
따라서 제일 안전하게 !00%를 추구 하시는 성격이시면 비사더라도 건축허가를 득해놓은 상태에서 매입하시는 것이고여, 약간의 투자 개념으로 보신다면 사용승락을 받아서 님이 건축허가(개발행위허가 의제)를 득하고 추후 토지 거래 허가를 득하여 매매 하시는 것입니다.

▒ 땅(토지) 보는법 10가지


지방의 토지를 보러 갈 때에 친구나 후배와 가끔 같이 갑니다. 심심한데 높은 산도 오르고 넓은 밭도 지나고 또 근사한 집도 사진찍는 것이 좋게 보여지는가 봅니다. 그럴 때 땅에 대해 이런 저런 이야기를 나누게 됩니다. 그렇게 일반인이 땅을 보러 갈 때에 알아 두면 좋을 그런 이야기들을 모아서 소개해 드립니다.

이 내용은 또한 이따금 전화로 문의를 받는 사항이기도 합니다. "어떤 땅이 좋은 땅입니까? 또는 땅을 보려 하는데 유의할 점을 이야기해 주십시요" 하는 그런 일반적이고 막연한, 따라서 대답하기 매우 어려운 그런 질문에 대한 포괄적인 설명이 될 수도 있다고 생각합니다..

우리가 아는 땅이란 부동산의 일종으로서 그 종류가 대단히 많습니다. 지적법에는 대체로 주된 사용목적에 따라 대지. 논, 밭, 과수원. 임야 등 28가지로 구분해 놓고 있습니다. 그러나 또 국토계획법은 그 용도에 따라 도시지역, 농림지역. 관리지역, 자연환경보전지역 등 크게 4가지로 구분하기도 합니다.

따라서 우리가 땅이라고 하지만 그 위치와 모양과 형태가 가지각색이기 때문에 한마디로 말하기는 어렵다고 할 수 있습니다. 또 사려는 목적이나 용도에 따라 중점적으로 보아야 하는 포인트가 다를 수도 있습니다. 그러나 일반적으로는 집이나 상가나 시설 건축물이 없어 장차 개발하고 이용할 수 있는 그런 맨땅(나대지를 포함한)이나 논, 밭, 산(임야)라고 할 수 있습니다.

이런 관점에서 일반적으로 꼭 알아두어서 좋을 사항을 크게 10가지로 정리해 봅니다.
땅을 볼 때는 목적을 가져야 합니다.
땅을 볼 때는 보는 이에 따라 자기기 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식을 가져야 됩니다. 아무런 목적없이 보는 땅은 그저 관광이요, 경치감상일 뿐입니다. 같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는 그냥 투자로 사두려는 사람에 따라 그 평가나 보는 관점이 다를 수 있습니다. 사려고 할 때에도 현 소유자로부터 직접 사는 경우와 경매로 입찰보려는 경우는 또 달라 집니다.

또 그 목적은 크게 사용수익의 목적과 투자의 목적으로 나눌 수도 있습니다. 사용수익의 목적을 가진 경우는 대개 실수요자일 것이고 투자하려는 경우도 보유목적 또는 개발목적으로 나눌 수 있습니다. 따라서 땅을 볼 때에는 지금 내가 무슨 목적으로 저 땅을 보유할 것인가를 사전에 구상하면서 보아야 한다는 것입니다.


땅의 물리적인 현황을 살펴야 합니다.
땅의 물리적 현황으로는 땅의 모양, 형태, 경사도,앉아 있는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요합니다. 땅의 모양 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가 제멋대로 되어 있는가가 활용에 있어서 매우 중요합니다. 일반적으로는 도로에 접하는 부분이 좀더 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋습니다.

땅이 평평한가, 경사 졌는가? 경사도는 얼마나 되는가 하는 것도 중요합니다. 농지에서 경사도 15도 이상은 한게농지라 하여 농지전용이 수월합니다. 임야에 있어서는 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 나지 않습니다. 다음 땅이 앉은 방향도 중요합니다. 햇빛과 전망을 가리는 것이 없으면 더욱 좋습니다. 우리나라는 북반구의 중간에 있고 4계절이 있기 때문에 시골에서는 집을 지었을 때 집안의 밝음과 해뜨는 시간 및 일조량. 특히 해지는 시간이 매우 중요합니다. 이것은 예전에는 일조량과 난방에 밀접한 관련이 있었다고 보고 있지만 대부분의 사람들이 남향을 선호하는 것은 지금도 여전합니다.

전원주택지를 고를 때는 지형은 남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며, 북서쪽은 산이나 숲이 있는 "남저북고(南低北高)"형이 좋습니다. 일조권이 좋고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문입니다. 어떤 집성촌에 가보면 골짜기를 사이에 두고 남향은 양반(?)이나 종가집이 자리 잡고 북향은 머슴이나 소작인의 집들인 경우가 지금 까지 남아 있음을 볼 수 있습니다. 예전에 잘 살던 사람들이 그만큼 남향을 선호했다는 증거입니다. 또 땅의 지질이나 지반 또는 과거의 이력을 보아야 합니다. 과거 공동묘지나 쓰레기매립장, 또는 갯벌이나 논 또는 늪지역을 매립한 지역은 아니었는지는 추후 건축과 활용에 있어서 건축비에 영향이 많고 또 식물재배나 동물사육과 식수조달 등에 있어서 매우 중요한 조건이 될 수 있음을 유의하여야 합니다.

또 지질에 있어서 암반이나 돌이 많은지 여부도 알 수 있으면 좋습니다. 농가주택신축에 있어서는 지하수가 나오는지 그 물이 양질인지도 알아 보는 것이 좋습니다. 풍수지리상 지하로 수맥이 지나가는 자리는 사는 집(양택)이나 묘지(음택)으로는 좋지 않다고 합니다. 최근에는 산을 깎거나 수면이나 논을 매립, 조성해 공급되는 택지가 많이 있는데 수면을 매립한 경우 개발시 부동침하에 대한 배려가 필수적이며 쓰레기를 매립해 조성된 곳이라면 지반이 약할 우려가 있으므로 주의해야 합니다. 연약한 지반에 알맞은 조치를 취하지 않은 채 집을 지으면 건물의 일부가 침하되어 집이 기울거나 벽이 갈라지는 일이 생길 수 있으므로 지반에 대한 사전 조사를 충분히 해야 합니다. 주택지의 토양은 극도의 산성인 경우 식물의 생육이 어렵고 점토가 많은 토양은 배수가 용이치 않은 문제점이 있읍니다.


땅의 주변환경은 매우 중요합니다.
땅 자체는 마음에 들고 조건이 좋지만 주위환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우가 허다합니다. 땅은 부동이고 사람 마음대로 들어서 옮길 수 없기 때문에 주어진 주위환경은 인위적으로 피할 수 없습니다. 말하자면 땅은 숙명적으로 주변환경의 영향을 받는다고 할 수 있습니다.

땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳은 피하는 것이 좋습니다. 이것은 주변에 쓰레기매립장. 하수종말처리장, 화장장. 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 유류창고,주유소,사격장. 예비군훈련장등 위험시설, 대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주나 전선이 뻗쳐 있는 고압선 밑의 땅 등 기피시설이 있는 경우를 말합니다.

이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염,등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수 밖에 없습니다. 따라서 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우가 많습니다. 반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나 바다. 강, 호수, 저수지등이 있을 때에는 그만큼의 어드밴티지를 받게 됩니다. 물론 이렇게 주위환경이 탁월한 지역은 통상 자연환경보존지구나 상수원보호구역, 공원구역, 보전임지 등으로 공법상 제약을 받는 경우가 많습니다.

또한 전원주택지 선정에 있어서 주변환경은 가까이는 이웃집 등이 되고 멀리는 그 마을의 생활수준이나 분위기 등이 될 수 있습니다. 시골집을 고를 경우 가급적 집성촌에 들어 가지 않는 것이 좋다고 합니다. 자칫 외지인으로 왕따를 당할 수도 있다는 이야기입니다.


땅에 있어서 아마도 가장 중요한 것은 위치,접근성과 도로일 것입니다.
우리나라의 경우는 수도권에 전 인구의 45%가 집중되어 있고 또 대부분의 구매력이 이 곳에서 나온다고 하여도 과언이 아닙니다. 따라서 수도권 안에 있거나 또는 수도권에서 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고 따라서 땅값도 비싼 것은 당연한 이치입니다. 아무리 좋은 땅이라도 수도권에서 너무 멀리 있는 경우에는 땅값이 높지 않습니다. 땅에 있어서 위치와 교통편과 그에 다다를 수 있는 접근성은 대단히 중요한 것으로 땅값의 기본을 이루고 있다고 봅니다.

다음에 땅은 도로를 따라 접근할 수 있어야 하고 4m정도의 도로에 2m이상 접하고 있어야 합니다. 아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 길이 없으면 허당입니다. 부동산의 격언에 “길이 아니면 가지 말라”는 말이 있습니다. 길이 없는 소위 눈먼 땅인 맹지는 길이 접한 이웃 토지와 합하여만 비로소 그 값을 다 하는 것입니다. 길이 없으면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 농사애도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능한 땅이라고 할 수 있습니다. 따라서 모든 땅에 있어서 길은 우선적으로 챙겨 보아야 할 필수적인 점검사항입니다.


땅의 소유권이나 이용권 등에 관한 권리관계는 구입시 필수적인 점검사항입니다.
땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 미련이 없어 지는 경우도 많습니다. 소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기 등이 덕지덕지 붙어 있는 땅, 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어 있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅., 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입을 망설이게 하는 땅이라고 할 수 있습니다.

그러나 이러한 복잡한 권리관계도 경매를 통해 낙찰받으려는 전문가에겐 오히려 좋은 호재(?)가 될 수 도 있다는 것을 알아야 합니다. 일반인이 기피하는 물건이 여러번 유찰되어 오히려 적은 경쟁율에 싼 값으로 낙찰 받을 수 있는 기회를 얻을 수 있다는 것입니다.


땅에 관련된 공법적 제한과 규제의 내용을 파악하고 있어야 합니다.
우리나라 지도에 나와 있는 땅으로 공법적 규제를 받지 않는 땅은 있을 수 없습니다. 국토로 되어 있는 모든 땅은 국공유지나 사유지를 막론하고 모두 거미줄 같은 공법상의 규제를 받고 있습니다. 즉 모든 땅은 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있는 것입니다.

할 수 있는 것도 건축허가나 행위허가등 관련법에 의한 허가와 신고 또는 관계부처의 협의를 받는 절차를 필히 거쳐야 합니다, 내 땅을 파는 것 이외에는 거의 모든 개발이용행위에 대해 관련 공법의 제한내용을 꿰차고 있어야 원활한 토지이용이 가능합니다. 이러한 복잡한 업무는 주로 부동산컨설팅 업체에서 수행하게 됩니다.

우리나라의 토지규제관련 공법은 목적과 필요에 따라 개별법으로 무수히 제정되어 있기 때문에 토지소유자라 할지라도 자기 땅에 가기가 무엇을 할 수 있고 무엇은 할 수 없는지를 잘 모를 정도로 복잡하다고 하는 비판의 목소리가 높습니다. 그러한 규제법의 대표적인 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법. 개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별조치법. 농지법. 산림법, 산지관리법, 수도법. 하천법. 공원법. 도로법. 환경기본법. 장사 등에 관한 법률, 건축법 등을 들 수 있습니다.

그러나 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등이 즐비해 가히 그 규제내용을 모두 파악하려면 규정의 미로에 들어서서 보물을 찾는 기분이라고 할 수 있습니다. 하여튼 토지의 가격은 1차적으로는 그 위치에 따르지만 다음으로는 규제내역 즉 어떠한 용도로 쓸 수 있는 땅인가 하는 것이 매우 중요하다고 할 수 있습니다.


땅의 개발가능성과 전망을 살펴야 합니다.
지금까지 설명한 것은 땅의 현재에 관한 것이지만 땅의 개발가능성은 미래에 관한 것입니다. 재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있습니다. 개발가능성이라 함은 당해 토지뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것입니다.

통상 개발의 최대 호재는 고속도로나 지방도로 또는 포장공사등 도로 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설. 터널 개통 및 철도 노선의 신설이라고 할 수 있습니다. 그러나 그 외에도 신도시개발, 재개발,공장, 대학,대기업, 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등을 꼽을 수 있습니다. 이러한 대형 프로젝트는 그 추진에 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재가 됩니다.

내 땅이 이러한 개발구역에 직접 포함되거나 또는 직접적인 개발대상이 아니더라도 신설된 고속도로의 인터체인지 인근이나 연결 신설도로변이 되거나 또는 개발지역에 붙은 인접지역이 된다면 개발로 인한 수혜지역으로 되어 지가상승을 기대할 수 있습니다.

또 현재 계획이 있는 개발은 아니더라도 향후 장기간의 세월이 흐른 후에 맹지가 도로에 접한다든지 쓸모 없던 임야가 도로개설로 수용된다든지 또는 개발제한구역(그린벨트)이나 군사보호구역, 공원지역, 상수원보호구역등이 해제됨으로서 토지의 이용가치와 가격이 상승하는 운 좋은 경우도 있을 수 있습니다. 그러므로 개발가능성이나 전망은 단기간의 관점이나 현황분석으로는 불가능하고 정부의 국토개발 기본계획과 개발정책을 예의 주시하면서 오랜 현장 경험에 의한 감과 운이 뒤따라 주어야 가능한 어려운 노하우에 속한다고 할 수 있습니다.


결점이 없는 땅은 없습니다.
지방 현장을 다니다 보면 위에 설명한 모든 조건을 완비한 땅은 매우 드물고 거의 모든 땅은 한 두가지 흠이 있음을 알게 됩니다. 마치 결점없는 완벽한 사람이 없듯이 땅도 그렇게 완벽한 땅은 있을 수 없다는 것입니다. 또 설혹 그런 땅이 있다고 하여도 그런 땅은 이미 딴 사람의 장기간 소유로 매물로서는 나오지 않고 있으며, 나온다고 해도 엄청나게 비싸서 과연 향후에도 그럴만한 가치가 있을까 하는 의혹에 구입을 망설이게 됩니다.

토지컨설턴트나 토지 개발업자는 목적과 용도에 대체로 적합하다고 판단하면 그러한 험있는 땅이라도 비교적 저렴한 가격에 구입하여 다듬고 손을 보아 쓸만한 물건을 만들어 제값 또는 몇배의 수익을 창출하는 그런 전문가를 일컫습니다. 예컨대 쓸모없는 산비탈의 밭은 근사한 펜션을 짓거나 전원주택 단지를 만든다든지 별로 쓸데가 없을 듯한 높은 산 중턱을 깍아 뭉게어 정신병원이나 기도원이나 납골당을 건설합니다. 또 강가의 하천부지를 덤으로 이용해 강변의 근사한 펜션이나 모텔 또는 야외가든을 짓기도 합니다.

때로는 경사가 가파르고 울창한 숲을 가진 보전임지조차 지분등기라는 방법을 이용해 많은 사람들에게 짤라 분양하는 기술을 발휘하기도 합니다. 하여튼 유능한 개발업자 눈에는 지상에 이용 불가능한 땅은 없다고 해도 과언이 아닐 것입니다.


땅값은 따로 없습니다.
부동산업계에서는 땅값이 따로 없다는 말이 있습니다. 땅은 임자가 따로 있다는 말도 있습니다. 이 말을 땅은 부르는게 값이라는 말로 오해해서는 안됩니다. 땅은 원하는 사람에 따라 그 평가가 다르고 따라서 그 값도 객관적으로 평가하기가 어렵다는 말입니다, 확실히 땅값은 보는 사람에 따라 들숙 날숙한 것이 사실입니다. 특히 지방의 펜션이나 임야, 농지를 볼 때 팔려고 내놓은 소유자와 사려는 구입희망자와의 시각차는 매우 큽니다.

또 바로 이웃해 있는 토지나 임야인데도 그 가격에 차이가 있을 수 있습니다. 그러나 잘 분석해 보면 비싼 것은 설명을 들어 보면 그 나름대로 비싼 이유가 있고 싼 것은 싼대로 그럴만한 이유가 있을 수 있음을 알 수 있읍니다. 그러나 경제학의 기본이론인 수요공급의 원칙에 의해서만은 설명할 수 없는 것이 땅값의 이치입니다. 토지가격의 책정에 있어서 중요한 요소 중의 하나가 대체성이 있느냐 없느냐인 것입니다, 어느 지역에 조건에 맞는 땅이 오로지 그 땅만 있다면 그 땅은 부르는 게 값이고 높은 값을 받을 수도 있습니다. 예컨대 국립공원 바로 밑의 개울가 남향 전원주택지인 경우 부르는 게 값이라는 이야기가 있을 정도로 높은 값에 팔리는 것을 보았습니다.

또 공원이나 개발제한구역내의 이축권을 이용한 주택신축도 높은 가격을 받는 경우가 많습니다. 맹지 앞의 도로변 땅도 그 예입니다. 이것은 다른 방법으로는 그런 위치에 다시 그런 땅을 구할 수 없기 때문만이 아니고 마침 운좋게 그것을 강력히 선호하는 구매자가 있었기 때문이었습니다. 원매자가 없거나 망설일 경우 항상 제값을 받는다는 보장은 없습니다.


결론----나에게 맞는 땅을 선택하여야 합니다.
땅을 고를 때 어떤 점을 고려해야 하는가? 그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 달라집니다. 땅이라는 같은 토지라도 대지, 임야, 논 밭, 농가주택등 대상물에 따라 다르다고 할 수 밖에 없습니다. 농가주택이나 펜션, 전원주택부지에 있어서는 무엇보다도 주위환경이나 위치가 가장 중요한 선택의 기준이 될 수 밖에 없습니다. 현재의 조건에서 좋은 물, 좋은 공기를 마시며 좋은 환경에서 생활하려는 것이 목적이기 때문입니다.

그러나 임야나 나대지등 순수한 투자목적인 경우에는 환경등 보다도 우선하는 것이 개발가능성이라고 말 할 수 있습니다. 현재보다는 장래를 보기 때문입니다. 토지를 구입하는 사람은 각자 나름대로의 사용수익이냐 투자냐 하는 목적이 다르고 그에 따라 특히 우선적으로 고려해야할 사항이 다를 수 밖에 없을 것입니다. 또 투자라 할지라도 정도에 따라 상대적이기는 하지만 수익성과 환금성, 안정성을 동시에 고려해야 하기 때문에 모든 사람에게 동일한 선택의 기준이 있을 수 없습니다. 또 현실적인 투지실행에 있어서는 투자할 수 있는 돈의 범위에 따라 선택할 수 있는 시기, 지역, 위치나 면적 등에서 필연적인 제한을 받을 수 밖에 없는 한계도 있습니다.

세금문제도 간과해서는 안될 사항입니다. 따라서 어느 시점에서 각자 자기에게 맞는 땅을 선택하는 것이 가장 잘 사는 것이라고 결론지을 수 있습니다. 전문가들 사이에서 땅에도 궁합이 있다고 하는 말은 이런 취지로 쓰는 말입니다.