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【토지거래허가구역 현황】

□ 제도개요

 ㅇ 근거 : 국토의계획및이용에관한법률 제117조

 ㅇ 지정권자

  - 건설교통부장관이 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정(동일 시·군·구내 지정은 시·도지사에게 위임)

 ㅇ 대상지역

  - 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역

 ㅇ 지정효과

  - 토지의 보유로 인한 부가가치창출 없이 시세차익만을 노리는 투기적거래를 억제하고 실수요를 통한 국토의 이용효율을 증진함

□ 허가구역 지정현황 (‘07. 1. 현재)

 ㅇ 수도권(서울·인천·경기)의 녹지․용도미지정지역 및 비도시지역

   ※ 자연보존권역인 가평․이천․여주․양평과 옹진․연천 제외

 ㅇ 수도권 및 광역권(부산․대구․광주․대전․울산․마창진권)의 개발제한구역

 ㅇ 충청권의 신행정수도건설 관련지역 8시9군

 ㅇ 기업도시 신청지역 7개 시․군

 ㅇ 혁신도시 후보지역 15개 시.군.구

 ㅇ 재정비촉진(뉴타운지역)〔서울(1～3차) 17구, 경기 9시, 인천1구〕

 ㅇ 경기도 뉴타운지역 9개시

 ㅇ 대전시 뉴타운지역 1개구

 ㅇ 기타 지자체 자체 개발예정지 등

총 172시.군.구 21,499㎢【국토(남한면적)】의 21.64%

□ 토지거래허가구역 지정현황 (’07. 5. 현재)

※ 현재 허가구역은 총 21,616.59㎢로서 국토면적 (99,892.83㎢, 남한면적)의 21.64%

농지법에서 말하는 '농업인'의 범위는?

 ○ 농지법에서 농업인이라 함은 농업에 종사하는 개인으로서

  - 1,000㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년중 90일 이상 농업에 종사하는 사람

  - 330㎡ 이상의 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스등의 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생 식물을 경작 또는 재배하는 사람

  - 대가축 2두, 중가축10두, 소가축100두, 가금1천수 또는 꿀벌10군이상을 사육하거나 1년중 120일 이상 축산업에 종사하는 사람

  - 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 사람

농지법에서 말하는 '자경'이란?

'자경'이란 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유농지 에서 농작물을 경작하거나 다년성 식물을 재배하는 것을 말합니다.

농업의 전용이란?

농지를 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적에 사용하는 것을 말한다.

농지의 위탁경영이란?

농지의 위탁경영이란 농지의 소유자가 타인에게 일정한 보수를 지급할 것을 약속하고 농작업의 전부 또는 일부를 위탁하여 행하는 농업경영을 말합니다. 농지소유자는 원칙적으로 소유농지를 위탁경영할 수는 없으나, 아래의 경우에는 농지법 제9조에 의거 위탁경영이 인정됩니다.

- 병역법에 의하여 징집, 소집되는 경우

- 3월 이상 국외여행중인 경우

- 농업법인이 청산중인 경우

- 질병, 취학, 선거에 의한 공직취임, 부상으로 3월 이상 치료가 필요한 경우,

- 교도소 등 수감시

- 농지이용증진사업 시행계획에 의하여 위탁경영하는 경우

- 농업인이 자기노동력이 부족한 경우에 농작업의 일부를 위탁하는 경우

경자유전의 원칙이란?

농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다는 것입니다. (농지법 제6조)

전업농민이 아닌 경우에도 농지소유가 허용되는 경우는?

경자유전의 원칙을 실현하기 위하여 농지는 원칙적으로 농업인과 농업법인만이 소유할 수 있도록 하고 있으나 다음과 같은 몇 가지 경우에는 예외적으로 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 소유를 인정하고 있습니다(농지법 제6조).

- 주말·체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작 하거나 다년성 식물을 재배하는 것)을 하고자 농지를 소유하는 경우(2001.12.18 신설)

- 농지전용허가(신고)를 받은 사람인 당해 농지를 소유하는 경우

- 농지전용협의를 완료한 농지를 취득한 경우

- 상속(유증 포함)받은 농지를 소유하는 경우

- 농지를 임대하거나 사용대차하는 경우에는 농업경영에 이용하지 아니하는 농지라도 그 기간중에는 이를 계속 소유할 수 있습니다.

- 담보농지를 취득하여 소유한 경우

- 8년이상 영농을 하고 이농하는 사람이 이농당시 소유하던 농지를 계속 소유하는 경우

- 토지수용 및 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의하여 농지를 취득, 소유하는 경우

- 기타

농지를 소유할 수 있는 한도는 얼마인가?

- 주말·체험영농을 하고자 하는 자는 1,000㎡ 미만의 농지에 한하여 이를 소유할 수 있으며 이경우 면적의 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총면적으로 합니다.

- 상속에 의하여 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 아니한 자는 그 상속농지 중에서 8년 이상 농업경영을 한 후 이농하는 자는 당시의 소유농지 중에서 10,000㎡ 이내의 것에 한하여 소유할 수 있습니다.

* 종전 농업진흥지역외 지역의 농지소유 한도인 50,000㎡를 삭제함으로 농지거래의 활성화 도모

농지를 취득하려면 반드시 농지취득자격증명을 받아야 합니까?

농지를 취득하고자 하는 자는 농지의 소재지를 관할하는 시장·구청장·읍장·면장으로부터 농지취득 자격증명을 발급받아야 하며 소유권에 관한 등기를 신청할 때 농지취득자격증명을 첨부하여야 합니다 다만, 아래의 경우에는 농지취득자격증명을 발급받지 않고 농지를 취득할 수 있습니다.

- 상속(유증 포함)으로 농지를 취득하는 경우

- 담보농지를 취득하는 경우

- 농지전용협의를 완료한 농지를 소유하는 경우

- 토지수용 및 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의하여 농지를 취득하는 경우

- 기타 토지 등의 개발사업과 관련하여 사업시행자 등이 농지를 취득하는 경우

- 농업법인의 합병 및 공유토지의 분할하는 경우

- 기타

농지취득자격증명 제도란?

○ 부동산 중개업을 하기 위해서는 공인중개사 자격을 취득하는 것이 필요한 것처럼, 비농업인이 농지를 취득하려면 농지법이 정한 바에 따라 먼저 농지취득자격증명을 받아야 합니다.

○ 이는 농지취득자격증명제는 종전 농지임대차관리법의 '농지매매증명제도'에서 전환된 제도로 농지매매증명 제도가 외지인들의 무분별한 농지 취득을 사전에 억제하기 위한 사전관리 체제였다면, 새로이 시행되는 농지취득자격증명제도는 취득의 문호는 개방하되(통작거리, 현지거주요건 철폐 등)취득후 실제 영농에 종사하는가의 사실적인 요건에 중점을 둔 사후관리 강화 체계라 할 수 있습니다.

○ 또한 새농지법은 위탁경영이라는 새로운 개념을 도입하여 현지에 거주하지 않고도 농지취득자격 증명을 발급받을 수 있는 길을 열어 놓았다.(농지법 제9조)

○ 한편 실질적으로 농지를 구입할 수 있는 경제력이 있는 도시의 수요자들에게 농지를 더욱 쉽게 취득할 수 있는 길을 열어는 주되, 구체적인 영농계획서를 제출하게 하여 이를 농지취득자격증명 발급 여부의 판단기준으로 함은 물론 취득후에도 매입 당시의 약속이 이행되고 있는지의 여부를 철저히 관리하여 농지의 무분별한 개발을 억제함으로서 국토의 효율적인 이용과 관리를 기하고자하는데 그 제도적 의의가 있습니다.

농지취득자격증명 발급절차는?

(1) 발급신청

농지를 취득하려는 자는 농업경영계획서를 작성하여 시장·구청장·읍장·면장에게 그 발급을 신청합니다. 농지법 개정(2002.12)으로 농지취득자격증명 신청시 받아야 하는 농지관리위원 확인 절차를 폐지하여 농지취득절차를 간소화하였습니다.

(2) 시장·구청장·읍장·면장의 결과 통지

시장·구청장·읍장·면장은 농지취득자격증명 발급 신청이 있는 때에는 확인기준 및 요건에 적합한지 여부를 검토한 후 신청한 날로부터 4일 이내에 결과를 신청인에게 통지하여야 합니다.

농지취득자격증명서 발급신청시 작성하는 농업경영계획서에 포함될 내용은?

- 취득대상농지의 면적

- 취득대상농지의 농업경영에 적합한 노동력 및 농업기계,장비의 확보방안

- 소유농지의 이용실태(농지 소유자에 한함)

농업경영계획서 작성이 면제되는 경우는?

- 주말·체험영농 목적으로 농지를 취득하여 소유하는 농지

- 농지전용 허가를 받거나 신고한 자가 농지를 소유하는 경우

- 농지의 개발사업지구 안에 소재하는 농지로서 농지법시행령이 정하는 1,500㎡ 미만의 농지 또는 농어촌정비법에 의한 농지를 취득하여 소유하는 경우

- 기타

농지의 소유자가 농지처분의무가 발생되는 경우는?

농지의 소유자가 다음의 1에 해당하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 당해 농지를 처분하여야 합니다.

- 소유농지를 정당한 사유없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장·군수 또는 구청장이 인정한 때

- 주말·체험영농 목적으로 농지를 취득한 자가 자연재해, 농지개량, 질병 등 농지법시행령 제11조의 2에서 정하는 정당한 사유없이 그 농지를 주말, 체험영농에 이용하지 아니하게 되었다고 시장, 군수, 구청장이 인정한 때

- 농지전용허가(신고 포함)를 취득한 자가 취득한 날로부터 2년 이내에 그 목적사업에 착수하지 아니한 때

- 농지의 소유상한을 초과하여 농지를 소유한 것이 판명된 때(초과되는 면적에 한함)

- 정당한 사유없이 농업경영계획서의 내용을 이행하지 아니하였다고 시장, 군수, 구청장이 인정한 때

- 허위 기타 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 것으로 판명된 때

- 농지를 소유하고 있는 농업회사법인이 성립요건에 적합하지 아니하게 된 후 3개월이 경과한 때

농지의 처분명령이란 ?

(1) 시장, 군수 또는 구청장은 농지 처분의무가 생긴 농지소유자에게 처분대상지, 처분의무기간 등을 명시하여 당해 농지를 처분하여야 함을 통지합니다.

(2) 농지처분명령

처분의무기간 내에 처분대상농지를 처분하지 아니한 농지소유자에게 6개월 이내에 당해 농지에 대한 처분을 명할 수 있습니다.

(3) 이행강제금 부과

- 농지처분명령을 받고 정당한 사유없이 그 처분기간내 농지를 처분하지 아니한 경우에는 농지 토지가액(공시지가 기준)의 20%에 상당하는 이행강제금을 부과합니다.

- 이행강제금은 매년 1회 계속해서 반복 부과, 징수할 수 있습니다.

- 농지소유자는 이행강제금을 부과받은 날로부터 30일 이내에 시장, 군수, 구청장에게 이의신청을 제기할 수 있습니다.

- 이의기간내 이의제기를 하지 아니하고 이행강제금을 납부기간 내에 납부하지 아니한 때에는 지방세체납처분의 예에 따라 징수합니다.

농지소유자의 농지매수청구란 무엇인가요?

 - 농지매수청구란 농지처분명령을 받은 농지소유자는 농업기반공사에 당해 농지의 매수를 청구할 수 있습니다.

- 농업기반공사의 매수가격은 공시지가를 기준으로 농지를 매수하는 것이 원칙이나, 실거래가격이 공시지가보다 낮은 경우에는 실제 거래가격을 기준으로 매수할 수 있습니다.

농지의 이용계획이란 무엇인가요?

농지의 이용계획이란 시장, 군수 또는 구청장이 농지의 효율적인 이용을 위하여 지역주민의 의견을 들은 농업·농촌기본법에 의한 시, 군, 구 농정심의회 심위를 거쳐 관할구역안 농지의 종합적인 이용에 관한 계획을 수립하는 것을 말합니다. 다만, 관할구역안 농지면적이 3,000만㎡ 이하인 시 또는 자치구는 농지이용계획수립대상에서 원칙적으로 제외됩니다.

농지의 대리경작제란?

- 시장, 군수 또는 구청장은 유휴농지(농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되지 아니하는 농지)에 대해 농지소유자 또는 임차자 대신 농작물을 경작할 자를 지정할 수 있습니다.

- 대리경작기간은 당사자간에 따로 정하지 아니한 경우에는 1년으로 하며, 토지사용료로 대리경작자는 수확량의 10%를 수확일로부터 2월 이내에 농지소유자 또는 임차인에게 지급하여야 합니다.

어떤 경우에 농지의 임대차가 가능하나요?

(1) 원칙적으로 농지는 타인에게 임대할 수 없습니다. (2) 다만, 아래의 경우에는 예외적으로 임대차, 사용대차가 가능합니다.

- 소유하고 있는 농지를 주말, 체험영농을 하고자 하는 자에게 임대, 사용대하거나 주말, 체험영농을 하고자 하는 것을 업으로 하는 자에게 임대, 사용대하는 경우

- 60세 이상의 고령으로 인하여 더 이상 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자로서 농지소유자가 거주하는 시, 군 또는 이에 인접한 시,군에 소유하는 농지중 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년을 초과하는 농지를 임대하거나 사용대하는 경우

- 공익사업법, 기타 개발사업과 관련하여 사업시행자 등이 취득하여 소유하는 경우

- 상속(유증 포함)에 의하여 농지를 취득하여 소유한 경우

- 8년 이상 농업경영을 하던 자가 이농하는 경우 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우

- 농지전용허가(신고 포함)를 받은 자가 농지를 소유하는 경우

- 농지전용협의로 농지를 취득하는 경우

- 기타

농지 임대차에 있어서 묵시의갱신이란?

임대인이 임대차기간 만료 3월 전까지 임차인에 대하여 그 갱신의 거절 또는 임대차조건의 변경의 뜻을 통지하지 아니한 때에는 그 기간이 만료된 때에 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 봅니다.(농지법 제26조)

농업진흥지역이란 무엇인가요?

 - 농지법 제30조 등에 의거 관할 시, 도지사는 농지를 효율적으로 이용, 보전하기 위하여 국토계획및이용에관한법률에 의한 녹지지역, 관리지역, 자연환경보전지역을 대상으로 농지진흥지역을 지정할 수 있습니다.(단 특별시의 녹지지역은 제외합니다.)

- 농업진흥지역은 아래와 같이 구분할 수 있습니다.

   농업진흥구역

   농업보호구역

농업의 진흥으로 도모하여야 하는 다음의 지역으로 농림부장관이 정하는 규모로 농지가 집단화되어 농업목적으로 이용하는 것이 필요한 지역

- 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었 거나 시행중인 지역으로 농업용으로 이용하고 있 거나 이용할 토지가 집단적으로 되어 있는 지역

- 위의 지역외의 지역으로 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역

 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

농업진흥지역에는 어떠한 행위가 가능하나요?

(1) 농업진흥구역내 행위제한

- 농업진흥구역 안에서는 원칙적으로 농업생산 또는 농지개량과 직접 관계되는 다음의 토지이용 행위만을 할 수 있습니다.

  . 농작물의 경작

  . 다년성 식물의 재배

  . 고정식 온실·버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설의 설치

  . 농막 및 간이퇴비장의 설치

  . 농지개량사업 또는 농업용수개발사업의 시행

- 예외적 허용행위

  . 농수산물 가공처리시설 및 농수산업 관련 시험, 연구시설의 설치

  . 농업인 주택 기타 대통령령이 정하는 농업인의 공동생활의 편익을 위한 시설

  . 도로, 철도, 전기공급시설 기타 농지법 시행령에서 정하는 공공시설의 설치

  . 기타

(2) 농업보호구역내 행위제한

- 농업진흥구역내에서 허용되는 행위는 농업보호구역내에서도 허용됩니다.

- 금지되는 행위

. 대기오염배출시설, 폐수배출시설, 폐기물처리시설의 설치

. 근린생활시설중 일반음식점, 휴게음식점, 노래연습장, 단란주점, 안마시술소, 골프연습장

. 숙박시설 및 위락시설의 설치

. 그 부지가 ① 1,000㎡ 이상인 공장의 설치 ② 그 부지가 2,000㎡ 이상인 공동주택의 설치 ③ 그 부지가 3,000㎡ 이상인 기타 시설의 설치는 금지됩니다.

농지의 전용이란 무엇입니까?

농지의 전용이란 농지를 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배 등 농업생산이나 농지개량 외의 목적으로 사용하는 것을 말하며, 농지법에서는 농지의 보전 및 이용의 측면에서 이러한 농지의 전용을 엄격하게 규제하고 있습니다. 즉 농지의 전용을 위해서는 행정기관의 허가 또는 신고를 하도록 하고 있으며, 행정기관이 이러한 농지의 전용을 하기 위해서는 사전에 농림부장관과 협의를 하도록 하고 있습니다. 또한 농지의 간접적 보전차원으로 농지의 지목변경도 제한하고 있습니다

농업전용 허가권자는 누구입니까?

농지전용 허가권자는 농지법 시행령 제72조에 따라 아래와 같습니다.

- 농림부장관

. 농업진흥지역 안의 농지 : 30,000㎡ 이상인 농지

. 농업진흥지역 밖의 농지 : 100,000㎡ 이상인 농지

- 시·도지사에게 위임

. 농업진흥지역 안의 농지 : 3,000㎡ 이상 30,000㎡ 미만

. 농업진흥지역 밖의 농지 : 10,000㎡ 이상 100,000㎡ 미만

. 농림부장관과 협의를 거쳐 지정된 택지개발예정지구, 산업단지, 유통단지, 제2종 지구단위계획구역 안에서의 100,000㎡ 이상인 농지

- 시장·군수·구청장에게 위임

. 농업진흥지역 안의 농지 : 3,000㎡ 미만

. 농업진흥지역 밖의 농지 : 10,000㎡ 미만

. 농림부장관과 협의를 거쳐 지정된 택지개발예정지구, 산업단지, 유통단지, 제2종 지구단위계획구역 안에서의 100,000㎡ 미만인 농지

농업전용허가를 받기 위한 절차는 어떻게 되나요?

(1) 허가신청

농지전용신청자는 농지전용허가신청서를 농지소재지를 관할하는 농지관리위원회에 제출하고 농지관리위원회의 위원장은 제출받은 서류에 흠이 있다고 인정할 때에는 보완 또는 보정에 필요한 상당한 기간을 정하여 신청인에게 보완을 요구합니다.

(2) 확인기준에 적합여부 확인

농지관리위원회에서는 농지관리위원회 확인서를 첨부하여 신청한 날로부터 5일 이내 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 송부

(3) 심사

농지전용허가서를 받은 시장, 군수 또는 구청장은 심사기준에 따라 심사한 후 관련서류를 첨부 하여 송부받은 날로부터 12일 이내에 시·도지사에게 송부하고, 시·도지사는 10일 이내에 종합 적인 심사의견서를 농림주장관에게 제출

농지전용신고의 대상은?

농지를 다음에 해당하는 시설의 부지로 전용할 경우에는 농지소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 시장, 군수, 구청장에게 신고로 가능합니다.(농지법 제37조)

- 농업인 주택, 농업용 시설, 농수산물 유통·가공시설

- 어린이 놀이터, 마을회관 등 농업인의 공동생활 편익시설

- 농수산 관련 연구시설과 양어장, 양식장 등 어업용 시설

농지전용협의대상 농지는?

농지를 전용하고자 하는 주무부장관, 지방자치단체의 장은 다음의 경우 농림부장관과 농지전용에 관하여 사전협의를 하여야 합니다.(농지법 제36조)

- 도시지역 안에 주거지역, 상업지역, 공업지역 또는 도시계획시설을 지정 또는 결정할 때 당해 지역 또는 시설예정지 안에 농지가 포함되어 있는 경우. 다만 이미 지정된 주거지역, 상업 지역, 공업지역을 다른 지역으로 변경하거나, 이미 지정된 주거지역, 상업지역, 공업지역에 도시계획시설을 결정하는 경우에는 제외

- 도시지역안의 녹지지역, 개발제한구역 안의 농지에 대하여 개발행위의 허가 또는 토지형질변경 허가를 하는 경우

농지전용허가후 사업착수 기한은?

농지는 전용허가 후 2년 내에 사업에 착수하여야 합니다. 전용허가 후 2년 내에 사업을 착수하지 않거나 사업을 착수하고 나서 1년 이상 공사를 중단하면 허가가 취소됩니다.

농지조성비를 납부해야 하는 경우는?

0. 다음의 경우에는 농림부장관이 고시하는 농지조성비를 납부하여야 합니다.

- 농지전용허가(신고 포함)를 받은 경우

- 농지전용협의를 거친 지역 또는 시설예정지 안의 농지를 전용하는 경우

- 다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 협의를 거친 농지를 전용하는 경우

0. 2004년도 농지조성비는 아래와 구분하여 차등부과하고 있습니다.

- 경지정리가 시행된 논 : 13.900/㎡

- 용수개발이 시행된 논 : 18.300/㎡

- 경지정리와 용수개발이 모두 시행된 논 : 21.900/㎡

- 밭경지정리가 시행된 밭 : 12.500/㎡

- 일반농지 : 10.300/㎡

농지를 농지전용허가 또는 신고없이 한 경우에는 어떻게 되나요?

농림부장관, 시장, 군수 또는 구청장은 허가(신고 포함)없이 농지를 전용하거나 타용도로 사용한 경우에는 원상회복을 명령하고, 원상회복명령을 위반한 경우에는 대집행에 의해 원상회복을 할 수 있습니다.

농지의 지목변경에 제한이 있나요?

농지는 아래의 경우를 제외하고는 전, 답, 과수원 외의 지목으로 변경하지 못합니다.

(농지법 제43조)

- 농지전용허가를 받거나 협의에 의한 농지를 전용한 경우

- 산지관리법에 의한 산지전용허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 불법으로 개간된 농지를 산림으로 복구하기 위하여 농지를 전용하는 경우

- 농지법 제37조(농지 전용신고) 및 제45조(농지전용허가의 특례)의 규정에 의하여 농지전용신고를 하고 농지를 전용하는 경우

- 하천관리청으로부터 허가를 받아 농지를 형질변경하거나 공작물을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우

- 시장, 구청장 또는 군수 등이 천재지변 기타 불가항력의 사유로 그 농지의 형질이 현저하게 변경되어 거의 원상회복이 불가능하다고 인정하는 경우

- 기타

농지관리위원회는 어떻게 구성이 되나요?

 - 시·구·읍 또는 면에 설치되는 농지관리위원회는 위원장 1인과 부위원장 1인을 포함한 10인 이상 40인 이하로 구성되며 위원장은 관할 시장, 군수, 면장이 됩니다.

- 농지관리위원회에서는 농지전용허가 및 농지전용신고에 관한 확인, 농업경영에 이용되지 아니하는 농지의 조사 등을 합니다.

농지원부란 무엇을 말하는가요?

농지원부는 농업인의 거주지 시·구·읍·면장이 농지의 소유 및 이용실태를 조사하여 1,000㎡ (비닐하우스, 고정식온실, 버섯재배사 등은 330㎡) 이상의 농지에서 농작물이나 다년성식물을 경작 또는 재배하는 농업인, 농업법인 등에 대하여 작성·관리하도록 하고 있습니다. 시, 구, 읍, 면장은 농지원부의 열람 또는 그 등본의 교부신청이 있는 경우에는 농림부령이 정하는 바에 의하여 열람하게 하거나 등본을 교부하여야 하며, 자경하는 농업인 또는 농업법인의 신청이 있는 경우에는 농림부령이 정하는 바에 따라 자경증명을 발급하여야 합니다.(농지법 제52조) 또한, 농지법시행규칙 제51조제5항에 의하여 시·구·읍·면장은 농지원부가 작성된 농업인·농업 법인 등이 더 이상 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하지 아니하게 된 경우에는 그 농지원부를 따로 편철하여 10년간 보존하도록 하고 있습니다. 농지원부는 시,구,읍,면의 직권등재 또는 농업인의 신청(구두, 서면 등)이 있는 경우 등재하고 있으며, 농지원부는 1972년12월18일 구.농지의보전및이용에관한법 제17조(농지카드 및 농지원부의 작성비치)에 의하여 관리하게 되었습니다.

농지취득시 20㎞통작거리제한이 폐지되어 이제는 거주지에 관계없이 농지를 살 수 있게 되었다는데?

- 운송수단 발달로 전국이 1일 생활권으로 되고 새로운 영농기술과 장비의 현대화를 고려해서 농지법에서 농지취득시의 20㎞통작거리제한을 없앴습니다.

- 따라서 앞으로는 농지소재지의 시·구·읍·면에 작성 제출하여 영농의사와 능력을 인정받으면 거주지에 관계없이 그곳에서 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 살 수 있습니다.

- 그러나 취득한 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않을 때에는 처분의무가 부과되고, 이를 이행 하지 않으면 당해 토지 공시지가의 20%를 이행강제금으로 매년 반복 부과하게 됩니다.

법원에서 경매하는 농지를 구입하는 사람도 농지취득자격증명이 필요한가?

- 농지의 소유권을 취득하고자 하는 자는 농지취득자격증명을 발급받아 소유권등기시 이를 첨부하여 야 하므로 법원에서 경매하는 농지를 경락받은 경우에도 농지취득자격증명이 필요합니다.

- 또한 1990.8.31 이전에는 부동산등기법에 의하여 확정판결등 법원의 확정력 있는 판결을 받으면 농지매매증명이 없이도 소유권이전등기가 가능하였으나, 이를 악용하여 제소전 화해, 위장소송등 농지 투기의 수단으로 활용하는 사례가 늘어나 1990.9.1 부동산등기특별조치법으로 모든 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명(농지매매증명)을 첨부하도록 한 바 있습니다.

주말 체험영농을 하고자 2사람이 지분으로 농지 2,000㎡를 공동취득하고자 하는데, 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지요?

2003.1.1부터 농지법 개정으로 위의 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 활용하여 여가 또는 취미 활동 으로 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하고자 하는 경우(주말체험영농)에는 세대별로 1000㎡ 미만의 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 주말체험영농 목적으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득할 수 있도록 농지법 제7조 제3항 등에 규정되어 있습니다.

이 경우 세대별로 1천제곱미터 미만의 농지는 농지법시행령 제10조에 따라 기존 소유농지와 주말체험 영농 목적으로 새로이 취득하는 농지면적을 합한 총농지면적을 말합니다.

위탁영농 또는 임대목적으로도 농지구입이 가능한지?

- 헌법 제121조에서 농지의 임대차와 위탁경영은 생산성의 재고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정이 있는 경우에만 법률이 정하는 바에 의하여 인정하도록 하고 있습니다.

- 이러한 헌법규정을 바탕으로 농지법에서는 농지의 임대차와 위탁경영을 원칙적으로 금지하되 특별 한 경우에 한하여 제한적으로만 농지의 임대차와 위탁경영을 허용하고 있으므로 처음부터 타인 에게 임대 또는 위탁영농을 목적으로 하는 농지취득은 허용되지 않습니다.

상속자가 외지에 거주하고 있는 경우 농지의 상속이 가능하나요?

농지는 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 농업인(농업인이 되고자 하는 자 포함)나 농업법인이 아니면 원칙적으로 이를 소유할 수 없도록 소유를 제한하고 있으며, 농지를 취득하고자 하는 자는 농지소재지 시구읍면에서 농지취득자격증명을 발급받아 등기를 신청할 때에 이를 첨부하도록 하고 있습니다(농지법 제6조 및 제8조).

다만, 상속인 경우에는 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 농지소유를 허용하도록 하고 있으며, 또한 상속에 의한 경우에는 농지취득자격증명 발급대상에서 제외하도록 하고 있습니다.

따라서, 농지를 상속받을 자가 정당한 상속자인 경우에는 농지법상 농지취득자격여부와 관계없이 소유권이전이 가능할 것으로 판단되며, 상속으로 취득한 농지는 임대, 위탁이 가능함을 알려드립 니다.

주말, 체험농장목적으로 농지를 취득할려면 어떻게 하나요?

도시민 등 비농업인이 주말, 체험농장영농을 하고자 농지를 취득하려면 농지취득목적을 주말, 체험 영농으로 기재하여 농지소재지 시, 구 , 읍, 면에서 농지취득자격증명을 받아 소유권에 관한 등기를 신청할 때 이를 첨부하여야 하며, 이때 농지관리위원회 확인과 농업경영계획서 없이 농지취득자격 증명서 발급신청이 가능합니다.

농지취득과 관련하여 거주제한과 통작거리 제한 등은 없으나 도시민이 주말, 체험영농목적으로 농지를 취득시 소유상한은 세대별로 1,000㎡ 미만으로 제한됩니다.

주말, 체험농장목적으로 취득한 농지에 전원주택을 지을 수 있나요?

주말, 체험영농 목적으로 농지를 취득할 수 있도록 한 것은 농지의 소유에 대한 제한을 완화하는 것을 의미하는 것이며 농지에 전원주택을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 주말, 체험영농 목적으로 취득한 농지에 전원주택을 건축하고자 하는 경우

- 농업진흥지역내에서는 농업인 주택만 가능하므로 비농업인은 전원주택을 건축할 수 없으나 - 농업진흥지역밖에서는 비농업인도 농지전용허가를 받으면 주택신축이 가능합니다.

주말, 체험영농 목적으로 취득한 농지에 농사를 짓지 아니하면?

주말, 체험영농 목적으로 취득한 농지에 농사를 짓지 아니하고 휴경하거나 임대하면 당해 농지를 처분하여야 합니다. 다만, 인근 농업인에게 농작업을 위탁하거나 농지법령에서 정하는 '정당한 사유'로 휴경하거나 임대한 경우에는 농지처분의무가 면제됩니다.

농지전용신고 

1. 농지전용신고방법

농지를 다음에 해당하는 시설의 부지로 전용하고자 하는 자는 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거처 시장․군수에게 신고 하여야 한다. 신고한 사항을 변경하고자 하는 경우에도 또한 같다.

2. 신고 대상 시설

2.1. 농업진흥지역 밖에 있는 농지의 경우

․ ▲농업인 주택 - 무주택세대주

              - 세대당 660제곱미터 이하(신청일 이전 5년간 농업인주택의 설치를 위하여 부지로 전용한 면적을 합산한다).

․ ▲축사나 야생조수의 인공사육시설

․ ▲건축법에 의한 건축허가 또는 건축신고의 대상이 아닌 간이 양축시설 - 세대당 7,000제곱미터 이하

․ ▲자기가 생산한 농수산물을 처리하기 위하여 설치하는 집하장. 선과장. 판매장. 창고 또는 가공공장등 농수산   물 유통 가공시설. - 세대당 3,300제곱미터 이하.

 ▲구성원(조합원)이 생산한 농수산물을 처리하기 위하여 설치하는 집하장. 선과장. 판매장. 창고 또는 가공공장등 수산물유통․가공시설.  - 단체당 7,000제곱미터 이하

․ ▲농업인의 공동생활의 편익을 위한시설 및 이용시설의 설치

   가. 어린이 놀이터. 마을회관.

   나. 창고. 작업장. 농기계수리시설. 퇴비장.

   다. 경로당. 보육시설. 유치원등 노유자 시설

   - 제한 없음

2.3. 농업진흥지역에 속한 농지의 경우

․ ▲농업인 또는 농업법인이 자기가 생산한 농산물을 건조․보관하기 위하여 설치하는 시설

․ ▲탈곡장. 잠실. 애누에 공동사육장 및 잎담배 건조실

․ ▲농업인 또는 농업법인이 자기의 농업경영에 사용하는 비료. 종자. 농약. 농기구. 사료 등의 농업자재를 생산 또는 보관하기 위하여 설치하는 시설.

․ ▲농업용. 축산업용 관리사(주거목적이 아닌경우에 한한다.)

   - 농 업 인 : 세대당 1,500제곱미터 이하

   - 농업법인 : 법인당 7,000제곱미터 이하 (진흥지역밖)

                  "   3,300제곱미터 이하 (진흥지역)

※ 전용신고자의 공통적인 자격요건 - 시행령 34조제4항제1호 각목의 1에 해당하는 세대이어야 한다.

․ 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업․임업 또는 축산업을 영위하는 다음의 세대로서 세대주가 설치하는 것일 것.

       가. 당해 세대의 농축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하고

        나. 당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농.임. 축산업을 영위하는 세대.

3. 농지의 전용신고 절차

농지전용의 신고 또는 변경신고를 하고자 하는 자는 농지전용 신고서를 당해농지의 소재지를 관할하는 농지관리 위원회에 제출하여야 한다.

3.1 농지전용신고서 첨부서류

    1. 농지전용신고서

    2. 전용목적등을 기재한 사업계획서.

    3. 농지의 등기부등본 및 사용 승낙서.

    4. 전용예정구역이 표시된 지적도등본

    5. 피해방지 계획서.

    6. 기반정비용 가산부과 대상농지 확인서

3.2. 농지관리위원회 확인사항

     1. 농지가 경지정리․수리시설등 농업생산 기반이 정비 되어 있는지 여부

     2. 인근농지의 농업경영과 농촌생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 그 피해방지계획이 수립되어 있는지 여부.

   ․ 농지관리 위원회 확인서를 첨부하여 신청일로부터 5일 이내에 시장. 군수에게 송부.

       - 개별공시지가 확인서. 기반정비용 가산부과 대상농지 확인서.첨부

3.3. 시장. 군수의 신고사항 처리

․ 신고내용의 규정 적합여부 검토(농지법 제37조. 동법시행령 제41조)

      - 적  합 : 농림부령 규정에 의거 "농지전용신고증" 교부

      - 부적합 : 부적합사유명시하여 제출서류 반려

농지전용허가 

1. 농지전용허가권자

농지전용허가는 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 농림부장관의 허가를 받아야 한다.

다만, 농업진흥지역안의 3천제곱미터 이상 3만제곱미터 미만의 농지의 전용허가와 농업진흥지역밖의 1만제곱미터 이상 10만제곱미터 미만의 농지의 전용허가는 시도지사의 허가를 받아야 하며,

농업진흥지역안의 3천제곱미터 미만의 농지의 전용허가와 농업진흥지역밖의 1만제곱미터 미만의 농지의 전용허가는 시장․군수 또는 자치구구청장에게 위임한다.

2. 농지전용허가대상 농지

2.1. 농지전용허가가 필요 없는 농지

원칙적으로 농지전용을 위해서는 농지전용허가를 받아야 한다. 다만, 다음의 농지는 농지전용허가를 받지 않아도 된다(법 제36조).

1. 다른 법률에 의하여 농지전용 허가가 의제 되는 협의를 거쳐 농지를 전용하는 경우.

2. 도시계획법 제2조 제1항 2호의 규정에 의한 도시계획구역 안에 있는 농지로서 농지전용협의를 거친 농지나 협의대상에서 제외되는 농지를 전용하는 경우.

3. 농지전용 신고를 하고 농지전용을 하는 경우.

4. 산림을 불법으로 개간한 농지는 산림으로 복구하는 경우.

2.2. 농지전용의 제한

․ 용도구역(농업진흥구역 및 농업보호구역) 안에서의 행위제한 : 농지법 제34조(용도구역안에서의 행위제한) 및 동법시행령 제34조 (농업진흥구역안에서 할 수 있는 행위), 동법 시행령 제35조 (농업보호구역안에서의 행위제한) 참조

․ 농지전용허가등의 제한 : 농지법 제39조(농지전용허가등의 제한) 및  동법시행령 제49조 (농지전용허가의 제한대상시설) 참조

3. 농지전용허가신청

농지전용의 허가 또는 변경허가를 받고자 하는 자는 농지전용허가신청서에 다음의 서류를 첨부하여 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회에 제출하여야 한다.

1. 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물의 배치도, 소요자금 조달방안, 시설물관리․운영계획, 대기환경보전법시행령 별표 8 및 수질환경보전법시행령 별표 1에 의한 사업장 규모등을 명시한 사업계획서

2. 전용하고자 하는 농지의 소유권을 입증하는 서류 또는 사용승낙서․사용승낙의 뜻이 기재된 매매계약서등 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류

3. 전용예정구역이 표시된 지적도등본 또는 임야도등본과 지형도 다만, 당해농지의 전용허가에 관한 권한이 영 제72조제2항의 규정에 의하여 시장․군수 또는 자치구구청장에게 위임된 경우에는 지형도를 생략할 수 있다.

4. 당해농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생등을 수반하여 인근 농지의 농업경영과 농어촌생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 대체시설의 설치등 피해방지계획서

5. 변경사유서(변경내용을 증명할 수 있는 서류를 포함한다) 및 허가증(변경허가 신청의 경우에 한한다)

6. 농지조성비 감면추천서(영 별표 2제25호․제28호․제28호의2․제33호․제34호의2 및 제37호의 규정에 의하여 중앙행정기관의 장 또는 시장․군수․구청장의 추천이 필요한 경우에 한한다)

4. 농지전용의 허가서류 작성의 유의사항

시장․군수․구청장이 농지전용허가신청서를 송부받은 때에는 첨부서류가 다음 각호에 적합하게 작성, 첨부되어 있는지를 확인하여야 한다.

1. 사업계획서 : 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물 배치도, 자금소요액 및 조달방안(농지조성비등 납입계획 포함), 시설물관리․운영계획, 대기환경보전법시행령 별표1 및 수질환경보전법시행령 별표1에 의한 사업장 규모등을 명시

2. 지적도 : 5,000분의 1이상의 도면을 사용하여 전용예정구역을 정확히 표시

3. 지형도 : 25,000분의 1이상의 도면을 사용하여 전용예정구역과 폐지되는 농로․수로등의 대체시설 설치 위치를 정확히 표시

4. 피해방지계획서 : 시행규칙 제25조제2항제4호에 해당하는 경우에 제출하여야하며 다음 각목의 내용을 기재

가. 농지개량시설 또는 도로가 폐지․변경되거나 손괴가 우려되는 경우에는 대체시설 설치계획 또는 손괴방지시설 설치

나. 토사의 유출이 예상되는 경우에는 토사유출방지계획

다. 폐수의 배출 및 악취의 발생이 수반될 경우에는 정화시설 설치계획

라. 기타 농업경영과 농어촌생활환경에 피해가 예상되는 경우에는 피해의 종류별로 필요한 피해방지계획

시장․군수․구청장은 제1항의 규정에 의한 확인결과 첨부서류가 누락되거나 착오기재 되는 등 흠이 있다고 인정될 때에는 지체 없이 이를 보완 또는 보정하게 하여야 한다.

5. 농지관리위원회 확인

5.1. 확인사항

허가를 접수받은 농지관리위원회에서는 다음의 사항을 확인한다.

1. 전용하고자 하는 농지가 경지정리․수리시설등 농업생산기반이 정비되어 있는지의 여부

2. 당해 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생등을 수반하여 인근농지의 농업경영과 농어촌생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 그 피해방지계획이 수립되어 있는지의 여부

3. 전용목적사업이 용수의 취수를 수반하는 경우 그 시기․방법․수량 등이 농수산업 또는 농어촌생활환경유지에 피해가 예상되는지의 여부

5.2. 농지전용심사의견서 송부

확인한 농지관리위원회는 농지전용심사의견서를 첨부하여 신청일로부터 5일 이내에 시장. 군수에게 송부한다. - 개별공시지가 확인서. 기반정비용 가산부과 대상 농지확인서. 농지개량조합장의 의견서(농지개량조합의 수혜지역) 첨부

5.3. 농지관리위원회의 확인을 생략 할 수 있는 경우

1) 도시계획법 제2조제1항제2호의 규정에 의한 도시계획지구내의 주거, 상업, 공업지구 안의 농지

2) 국토관리법 제20조의 규정에 의한 공공시설. 군사시설. 공용건축

3) 산업입지및개발에관한법률 제2조제5호의 규정에 의한 산업단지안의 농지

4) 시지역에 위치하고 있는 도시계획구역안의 녹지지역

5) 공업배치법및공장설립에관한법률 제2조의 규정에 의한 공장설립.

6) 택지개발촉진법 제2조제3호의 규정에 의한 택지개발예정지구로 지정?고시된 지역 안의 농지

6. 농지전용 허가의 심사

농지전용허가권자는 아래사항의 심사규정에 적합하지 아니한 경우에는 농지의 전용허가를 하여서는 아니 된다

1. 농업진흥지역안의 행위제한 및 농지전용 허가의 제한규정에 위배되는지 여부.

2. 설치하고자 하는 시설의 규모. 용도 및 지역여건등을 참작할 때 전용하고자 하는 농지가 전용 목적사업에 적합하게 이용될 수 있는지 여부.

1) 전용목적사업이 관계법령에 의한 허가․인가․승인 등을 요하는 경우 그 절차를 필하였거나 필할 가능성이 있는지 여부

2) 전용목적사업에 필요한 사업계획 및 자금조달방안이 확실한지 여부

3. 전용하고자 하는 농지의 면적이 전용목적사업의 실현을 위하여 적정한 면적인지 여부.

1) 건폐율. 공장입지기준면적. 부설주차장설치기준. 학교부지기준면적 등 관계법령에 의한 기준면적이 있는 경우에는 이를 감안하요 필요한 최소면적 인지 여부.

2) 도시계획의 경우 현재 인구와 목표년도의 인구전망 등에 따른 용도지역별 면적이 적정한지 여부.

3) 산업단지의 경우 당해지역의 기존 산업단지 분양실태. 입주예정기업의 부지 소요면적 등에 따른 조성면적이 적정한지 여부.

4) 관계법령상 부지면적기준이 없는 경우에는 시설물 배치계획, 시설물의 기능 및 용도 등을 감안하여 필요한 최소면적인지 여부

※ 시설부지에는 주된 시설뿐만 아니라 주차장, 관리사, 진입도로, 창고 , 화장실, 어린이놀이터, 등의 부대시설 부지를 포함하는 것이 일반적이다.

4. 전용하고자 하는 농지가 경지정리․수리시설등 농업생산 기반이 정비되어 있거나 집단화되어 있어 농지로서의 보전가치가 있는지 여부.

1) 경지정리. 수리시설등 생산기반이 정비되어 있거나 현재 정비사업이 진행중인지 여부.

2) 현재는 생산기반이 정비되어 있지 않으나 생산기반정비사업의 시행예정지로 편입되어 있는지 여부.

3) 집단화된 농지로서 연접된농지의 계속적인 잠식우려가 있는지 여부

5. 피해방지 계획이 타당하게 수립되어 있는지의 여부.

1) 구거. 저수지. 제방. 농로 등 농지개량시설 또는 도로의 폐지. 변경 이나 토사의 유출을 수반하여 인근농지의 농업경영에 피해가 예상되는지 여부

2) 오수.분진의 배출, 악취의 발생을 수반하여 인근농지의 농업경영과 농어촌환경의 유지에 피해가 예상되는지 여부

3) 용수의 취수가 예상될 경우 그 시기. 방법. 수량이 농수산업 또는 농어촌 생활환경의 유지에 피해가 예상되는지 여부

4) 전용신청 농지의 위치 및 시설물의 높이 등을 감안하여 인근농지의 일조. 통풍. 통작에 현저한 지장을 초래하는지 여부

6. 사업계획 및 자금조달계획이 전용목적사업의 실현에 적합하도록 수립되어 있는지 여부.

7. 기타사항

※ 농지법에서 농지전용후의 소유농지면적에 대한 제한규정은 없는바 전용허가 기준에 적합하면 전용후 소유농지의 면적이 1천제곱미터미만이 되는 경우에도 허가가 가능하며 농지원부가 작성된 농업인인 경우 농지원부를 말소 하여야 할 것임.

※ 농지전용허가신청시 진출입 도로 등의 설치기준 등에 대하여는 농지 법령상 별도로 제한하는 규정은 없으나 건축법등 다른법령에서 설치기준이 정 해져 있는 경우에는 동 기준에 적합한지 여부는 심사의 대상이 될 수 있으며 관련법령에 의하여 진입도로를 개설하고자 하는 경우에는 동 면적도 주된시설 면적에 포함시켜 전용허가를 받아야 함.

※ 농지법에 규정에 의한 허가 제한면적을 회피할 목적으로 가족 또는 타인의 명의를 빌려 전용허가를 신청한 경우에는 동일인이 전용허가를 신청한 것으로 본다.

※ 2인이상의 명의로 동일부지내에서 동일한 목적으로 농지전용허가를 신청한 경우에는 1건의 농지전용허가신청으로 보아야 할것임.

7. 농지전용의 허가.

농지전용허가를 함에 있어서 지역사회의 개발, 공용․공공용 목적사업의 시행 기타 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 농지관리위원회의 확인결과를 참작하여 허가 여부를 결정 하여야 한다.

※ 농지의 전용제한은 공공복리의 증진을 우선하고 자연환경을 보전함과 아울러 지역적 제조건을 충분히 고려하여 농지가 합리적으로 이용되도록 함으로써 양호한 주민의 생활환경과 국토의 균형 있는 발전을 도모함에 있으므로,

- 농지전용의 금지제한사유에 해당되지 않더라도 대상농지의 현상?위치?주변상황 등으로 보아 중대한 공익상의 필요가 있다고 인정될 때에는 그 허가를 거부할 수 있다.

- 환경 및 주변피해에 있어서 일정한 수치에 근거한 기준에 의하여 허가․불허가를 결정할 사항은 아니며 따라서 주변의 제반 사정을 종합하여 사회통념상 공익침해 정도가 현저한 경우에 농지전용을 불허가 함은 정당함.

또한, 농지조성비와 전용부담금의 납입을 조건으로 농지전용 허가를 한 경우에는 농지조성비와 전용부담금의 납입을 확인한 후에 전용허가증을 교부하여야 한다.