다락골사랑

부동산 거래를 크게 나누워 보면 중개업자를 통한 거래와 소위 말하는 직거래가 있습니다. 중개업자를 통한 거래는 부동산중개업법상 어느 정도의 안전장치는 있으나 우리 민법은 동산의 경우에는 공신의 원칙을 인정하지만 부동산의 경우에는 공신의 원칙을 인정하지 않으므로 등기부를 신뢰한자를 보호하지 못합니다. 그래서 몇가지 사항을 유의하셔야 거래사고의 방지를 할수있습니다.

최근 인터넷의 보급등으로 부동산 중개업자를 통해서가 아닌 생활정보지나 인터넷을 통해 직접 거래하는 성향이 높아졌습니다. 더군다나 주요 부동산 전문 사이트등에서도 직거래 코너를 두어서 중개업자없이도 거래가 이루어지고 있는 실정입니다.

그러나 이런 거래방법은 많은 전문가등 부정적인 견해를 보이고 있습니다. 부동산 수수료를 아끼는 장점은 있지만 까딱 잘못해서 비싸게 매입할 우려가 있습니다. 더욱 처음으로하는 거래이거나 투자의 경험이 적은 경우 더욱 주의를 요합니다.
물론 직거래를하면 수수료절약과 거래의 신속성등 장점도 있습니다만 그많큼 위험(RISK)도 따른다는 점입니다.

부동산거래를 하시는 분들이나 투자자분들이 직거래를 시작하게 된것은 부동산 직거래의 대상이 늘어나면서 부터입니다. 종전에는 전,월세거래이던것이 부동산매매,교환,분양권전매,경매등 영역이 넓어졌습니다. 또 인터넷의 확산으로 온라인 또는 오프라인등을 통한 직거래도 늘어났습니다.

정보화 시대와 인터넷 사용인구 증가 등의 요인으로 사이버 거래와 부동산 전자상거래 시장은 앞으로 늘어날 전망입니다. 그러나 직거래를 할경우 여러가지 문제점이 발생할수 있기 때문에 초보자들에게는 위험하기 짝이 없습니다. 전,월세등은 초보자라도 시세파악이 어느정도 가능하나 금액이나 규모가 큰 부동산은 이중매매,권리상하자,시세조작등 위험요소가 도처에 도사리고 있습니다. 또 급매물,개인사정등 직거래물건은 환금성이 떨어는 매물이거나 미분양등  짜투리 매물일 가능성이 높습니다. 따라서  반드시 매도자가 소유권이 있는 본인인지,매물의 권리상 하자는 없는지 여러번 확인하는 노력도 필요합니다. 직거래사고로 인한 모든 책임은 물론 매수자가 전적으로 져야합니다.
부동산거래는 단순행위가 아닙니다. 모든 과정에 있어 법적인 책임이 따를 뿐 아니라,경우에 따라서는 민.형사책임에 접촉될수있으므로 수수료를 아끼기보다는 모든 전반적인 수고에 대한 대가로 보시면 됩니다. 초보자일수록 복잡하고 어려운 부동산거래과정을 이해하기 어려우므로 법률 전문가나 믿음이 가는 컨설턴트에게 자문을 구하는 것이 안전한 길입니다. 또한 중개업자를 통한 거래는 만일의 피해를 방지하고 손해발생시 보상을 받을수있기 때문입니다.

그럼 직거래시 유의 사항에 대해 말씀을 드리겠습니다.

- 게약체결하기전부터 계약서작성시까지 유의사항

먼저, 계약을 체결하기 전에 부동산에 방문할 때는 혼자 가지 않으며,거래를 원하는 사람이 찾아오기로 했을 때도 상대방의 이름과 전화번호를 적어둔 뒤 가족이나 친지와 함께 기다리며 계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후 관할 등기소에 가서 건축물관리대장과 도시계획확인원 각 1통을 발급 받아 권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등) 및 사실관계(무허가건물 여부, 과세완납여부, 도시계획사항 등) 를 확인하여 이상유무를 파악합니다.

두 번째, 계약을 체결하실 때 발급 받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시받아 동일인 여부를 합니다. 되도록이면 소유자와 계약을 하고 관공서가 쉬는 토요일,일요일,공휴일은 피합니다.

만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인하고 전화로 매매계약의 승인여부를 확인하며 위임장에는 부동산의 소재지, 계약의 목적,본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지,본인 인감날인,수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일등을 명시 해야합니다. 계약서의 내용은 꼼꼼히 살핍니다. 계약서 작성시 입회인을 배석시키거나 자신이 없는 경우 공인중개사 사무실에 맡기는 것이 안전하다고 할 수 있습니다.

세 번째,계약서를 작성하실 때는 시중에서 판매되는 부동산계약서를 이용하고 계약서에는 아래와 같은 내용을 명시합니다.

① 부동산 표시란에 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분)

② 계약내용란에 계약금, 중도금, 잔금 및 기일

③ 인적사항란에 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인 계약조항 검토 후 특약사항란에 아래와 같은 내용을 명시

1)계약 당시의 등기상 권리관계상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용

2)잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용

3)잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용

4)계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용

5)각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용 

네번째, 대금을 수수할 때는 지급내역, 도장, 연월일 등이 포함된 영수증을 필히 받아두어야 합니다.

다섯번째, 계약서 작성 당일, 중도금 지불 당일 등 잔금 지불 당일 등기부등본상의 권리관계 변동사항 확인해야 합니다. 많이 확인할수록 거래사고는 줄어듭니다.

마지막으로 여섯번째,  계약체결 후 전입신고와 동시에 관할 동,읍,면사무소에서 받아두고 확정일자인 수령합니다. (전세계약서 지참)

- 신원을 확실히 할것

거래 당사자는 상대방에게 주민등록증이나 운전면허증등을 통해서 확실히 밝힙니다.
등기소에 직접 가서 부동산등기부등본을 반드시 확인하여 실제 소유자인지, 저당권등은 설정되어 있지 않은지 살펴봅니다. 재산세 납세자가 소유자와 다른 경우 반드시 이유를 확인합니다.

- 직접 방문시 주의할 점

방문을 받을 때는 상대방의 이름과 신원을 확인하고 이웃이나 가족과 함께 있는 것이 범죄를 예방할 수 있습니다.
방문 시에도 여자 혼자 가는 것은 피하고 공인중개사의 직원이나 친구, 가족과 함께 방문하도록 합니다.

- 기타 주의사항

이해당사자의 확정판결에 의한 물건을 매수할 경우에는 패소판결 받은 사람을 찾아 사실여부를 확인하는 것이 좋습니다.

도시개발계획이나 개발제한구역 여부 등도 확인해 봅니다. 계약금, 중도금, 잔금 지급 시마다 영수증을 반드시 주고 받습니다.

이중 매도를 방지하기 위해 번거롭더라도 부동산등기부등본은 계약금 지급, 중도금 지급, 잔금 지급 시마다 확인해 보는 것이 안전합니다.

부동산 매수인은 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등 등기이전에 필요한 모든 서류를 받아 즉시 이전등기신청을 해야 하고 이전등기가 된 후 에도 제대로 되었는지 등기부등본을 발급받아 확인해야 합니다. 등기신청을 지정기일보다 경과된 뒤에 했을 때에는 최고등록세액(등기에 들어가는 세금으로 매입부동산의 기준시가에 따라 다릅니다)의 500%까지의 과태료를 내야 하는 수가 있습니다.

이외에도 유의할사항은 많으나 최소사항이라고 염두해두시고 서두에서 말씀드렸듯이 부동산직거래에는 변수도 많고 유의사항도 많습니다. 주위에 직거래를 통해서 성공한분들도 계시지만 평생모은 소중한 재산을 주의부족으로 손실을 보시는 경우가 발생합니다. 직거래든 중개거래든 장단점이 있기마련입니다. 

- 부동산 개발연구소 자료입니다..

- 필승!!^^

<토지매수가격 추측하는 법> 

토지 매도자가 얼마에 매수하였는지를 추정할 수 있는 방법에 대해 소개할까 합니다.

필요한 것은 일단 부동산등기부등본 1통.

요즘엔 인터넷에서 700원에 발급 되는거 다 아시죠? (네이버, yahoo등에 검색하면 나옵니다.)

거기에 보면,

“갑구”와 “을구”란이 있습니다.

갑구에는 부동산의 매매일자와 매수인(현재소유자)가 적혀있습니다.

일단, 매매일자를 잘 확인하시고…

을구를 보시면, ‘근저당권’이라는 표현이 되어있고 은행이름이 적혀있을겁니다.

필시 매매일자와 동일한…또는 그 이후 날짜가 적혀있을꺼구요..

거기에 채권최고액 얼마얼마 적혀있을겁니다.

자..이제 매수인이 얼마에 토지를 매입했는지 추측해볼까요..

예를 들어, 1000m2짜리 나대지를 46만원/평에 사라고 복덕방에서 넌지시 꼬신다고 가정해보죠.

뭐 원래 5,60만원 넘는 땅인데, 급매로 나온 것이라며, 원래 땅주인이 갑자기 미국을 가게 되었다며..등등..해서 말이죠.

그럼, 원래 그 사람은 얼마주고 샀는지 궁금해 지실 겁니다.

등기부등본을 떼어보니, “을구”에 설정금액이 6천5백만원이 적혀있습니다.

채권최고액 설정금액이 65,000,000원으로 적혀있다면, 설정비율 130%로 나눈 값이 실제 은행에서 대출받은 금액이 됩니다.

여기에 은행의 담보대출비율을 나누면 매매가격이 되는데요..

일반적으로 토지의 경우 (나대지를 기준합니다…전,답,임야는 좀 더 낮습니다) 매매가의 50%정도로 보시면 무난할 것 같습니다.

(이걸 담보대출 비율이라고 하는데요, 정확히 하기 위해선, 근처 은행에 한번 문의해보시면 잘 가르쳐 줍니다. 아파트의 경우 60%정도가 일반적이구요..)

그러면,

65,000,000 / 1.3 / (1000*0.3025) / 0.5 = 약 330,000 원/평 이 나옵니다.

자..그러면, 복덕방에서 요구한 금액이 원래 매수한 금액보다 약 12,3만원 정도 높다는 것을 아실 수 있을겁니다.

필승!!^^

【용적률】대지 면적에 대한 지상 층 연면적의 비율.
                 = (연면적/대지면적)*100(%)
【연면적】각층의 바닥 면적의 합계

내 집 마련이나 주거용 부동산 투자시에 반드시 확인해 보아야 될 사항중의 하나가 바로 ‘대지 지분’(땅의 크기)이다. 2회에 걸쳐 이 대지 지분에 대해 알아보도록 하자.

요즘 아파트 선택의 기준이 달라지고 있다. 예전에는 교통, 교육, 환경, 편의 시설, 전용 면적 등을 따져보는 것이 아파트 선택 기준의 전부였다. 물론 요즘도 위의 항목들은 기본적인 확인 사항이지만, 지난 2~3년 동안 전국에 재건축 열풍이 불면서 추가된 것이 바로 <대지 지분>이다.

대지 지분이란 한마디로 ‘아파트가 갖고 있는 땅의 면적’을 말한다. 이 대지지분은 아파트 단지 전체의 대지 면적을 가구 수로 나눠 등기부 등본에 표시되어 있다. 오래된 주공 아파트의 경우 대부분 요지에 위치해 있고 저층이므로 대지 지분이 넓어 재건축을 하게 되면 수익성이 높아지게 되니까 그동안 가격이 많이 오른 것이다.

우리는 흔히 아파트 가격을 비교할 때 <평당 가격>을 따진다. 하지만 이보다 더 중요한 것이 <대지 지분당 가격>이다. 결국 아파트는 <땅>이므로 위치가 비슷한 곳에 평수가 같은 두 단지가 있는데 가격도 같다면, 당신은 어느 아파트를 사겠는가? 나라면 대지 지분이 넓은 아파트를 살 것이다. <평당 가격> 보다는 <전용 면적당 가격>이, <전용 면적당 가격> 보다는 <대지 지분당 가격>이 더 객관적으로 아파트 가치를 평가할 수 있는 잣대가 된다. 대지 지분이 중요한 이유를 살펴보면,

첫째, 대지 지분은 아파트의 주거 환경의 쾌적성을 나타내는 척도이다.
즉, 대지 지분이 높은 아파트는 용적률이 낮다는 얘기이므로, 이런 아파트는 동과 동사이의 간격이 넓고, 층수도 낮고, 기타 편의 공간(놀이터, 관리실, 운동 시설 등등) 등의 여유 공간이 많다는 것을 의미한다. 여러분은 새로운 평면 설계와 뛰어난 조경을 가진 대지 지분이 낮은 용적률 300%의 새 아파트와 대지 지분이 넓은 용적률 150%의 오래된 아파트 둘 중에 어느 아파트를 사겠는가?

나라면 당연히 오래된 아파트를 살 것이다. 새 아파트의 경우 3년만 지나면 중고 아파트가 되어 장점은 점점 들어들게 되지만, 오래된 아파트의 경우 사는 동안 주거의 쾌적성은 물론이고 향후 재건축이나 리모델링이 되었을 때는 재산 가치의 상승도 기대할 수 있기 때문이다.

아파트를 분해하면 결국 건물과 토지(땅)로 나눌 수가 있는데, 건물은 시간이 지날수록 감가 상각되어 가치가 줄어들지만 토지는 가치가 계속된다. 예를 들어 강남의 6억 짜리 32평 신축 아파트가 있다고 하자. 이 아파트의 건물 가격은 아무리 최고급으로 지어도 최고 평당 300만원을 넘지 않는다. 그러면 약 1억 정도가 건물 가격이 되고 나머지 5억은 땅의 가격이 되는 것이다. 이러니 대지 지분이 중요하지 않을 수 있겠는가?

둘째, 재건축 아파트에 있어 대지 지분은 향후 무상 입주 평형과 추가 부담금 산정의 기준이 되므로 중요하다. 대지 지분이 클수록 재건축 사업 이후에 조합원이 무상 입주하게 되는 아파트의 평형이 커지게 되며 이에 따라 추가 부담금이 줄어들게 되어 대지지분은 재건축 사업의 수익성을 가늠하는 핵심적인 사항이 된다.

다음에는 구체적으로 등기부등본을 가지고 이 대지 지분을 계산하는 방법에 대해 알아보기로 하겠다.

전원주택지를 선택할 때는 우선 자신이 좋아하는 곳의 땅을 찾게 됩니다.
강원도를 좋아하든 충청도를 좋아하든, 연고가 있는 지역이든 없는 지역이든 하여튼 자신이 좋아하는 지역을 고르게 되고 그 곳 땅을 구입하게 됩니다.

전원주택 부지를 마련하는 방법에는 전원주택단지를 조성해 놓은 땅이나 이미 대지로 되어 있는 땅을 구입하는 방법이 있고 농지나 임야를 구입하여 전용을 받은 후 전원주택을 짓는 방법이 있습니다.

전원주택단지와 같이 대지를 구입할 때는(전원주택단지라 하여 모두 대지가 아니므로 주의해야 함) 집을 지을 수 있는 환경으로 만들어 놓았기 때문에 번거롭지 않아 좋지만 가격이 그만큼 비쌉니다.
반면 농지나 임야를 전용 받아야 할 때는 땅값 자체는 싸지만 구입 후 번거로운 절차를 거쳐야 합니다.

토지를 구입하기 위해서는 현장답사가 필수입니다.
‘토지이용계획확인서’ ‘토지대장’ ‘지적도’ 등의 서류도 떼어보고 현장을 찾아 축사, 공장 등과 같은 환경오염시설을 확인해야 합니다.
특히 ‘토지이용계획확인서’에 관리지역으로 표시돼 있으면 일단 집을 짓거나 기타의 개발행위가 가능하다고 보면 됩니다.
농림지역이나 보전임지, 자연공원보호구역, 수질보전특별대책지역, 군사시설보호구역 등은 개발에 해당되는 내용의 제한을 받으며 토지거래허가구역에서는 거래를 할 때 허가를 받아야 합니다.

서류상으로 확인을 하였다 하더라도 현장답사는 필수입니다.
서류와 현장은 차이가 나기 때문에 현장을 확인한 후 결정해야 합니다.

땅을 구입할 때는 여러 가지 고려사항이 있지만 가장 중요한 것은 진입로입니다.
부지에 닿는 도로가 있는가를 확인해야 하는데 이때 현황도로만으로는 부족합니다.
현황도로가 있다고 하더라도 지적도 상에 도로가 있는지를 알아보아야 하고 도로에 자신이 없을 때는 관공서를 찾아 담당 공무원과 상의해 보아야 문제가 없습니다.

물을 얻을 수 있는지에 대해 알아보는 것도 중요합니다.
지하수를 얻을 수 있는 곳인지 그렇지 않다면 동네 우물을 사용할 수 있는지에 대해 알아본 후 땅을 구입해야 합니다. 만약 물을 얻을 수 없다면 집을 짓고 난 후에도 큰 문제가 생깁니다.

K씨의 경우 물을 구하지 못해 갖은 고생을 했습니다.
땅을 구입해 집을 지으려고 지하수를 찾아보니 자신이 산 부지에서는 물을 구할 수 없었습니다.
일반적인 전원주택에서보다 더 깊이 팠지만 지하수가 나오지 않아 하는 수 없이 동네우물을 부탁했습니다.
하지만 동네에서는 물이 모자란다는 이유로 함께 물을 사용하는 것을 허락하지 않았습니다.
할 수 없이 뒷산 봉우리 몇 개를 넘어 물을 구해오는 수밖에 없었고 그렇게 구한 물도 겨울에 얼지나 않을까 조마조마하며 살고 있습니다.

물이 중요한 만큼 전기에 대한 고려사항도 필수입니다.
기존마을과 많이 떨어져 있는 오지의 땅을 살 때는 전기를 끌어오는데 문제가 없는 지에 대해 꼭 확인해 보아야 합니다.
200m 이내의 거리는 간단한 설치비만으로 전기를 사용할 수 있지만 200m를 넘으면 1m당 51,700원씩의 가설비가 추가됩니다.
거리가 멀면 멀수록 많은 비용이 듭니다.
자칫 잘못하면 배보다 배꼽이 더 클 수 있습니다.

정선에 전원주택을 지은 B씨의 경우 마을과 떨어져 있는 산동네 경관이 마음에 들어 구입했는데 막상 집을 지으려고 보니 전기가 필요했지만 가설비가 너무 많이 들어 포기했습니다.
결국 발전기를 전기대용으로 사용하고 있으며 그것도 시원치 않아 이따금 촛불로 밤을 납니다.

민원사항에 대한 고려사항도 필수입니다.
전원생활을 목적으로 전원주택을 겠다고 마을에 들어가면 원주민들이 가만히 두지 않습니다.
마을기금을 요구할 때가 많고 그것이 여의치 않을 때는 도로를 막고 길을 주지 않아 주민과 싸우게 됩니다.

강화도에서 전원주택을 지은 A씨의 경우 전원주택을 짓기 위해 레미콘 트럭이 드나들기 시작하자 주민들이 도로를 막고 마을 기금을 요구해 50만원을 주게 되었고 이후 몇 차례 비슷한 건으로 마을사람들이 돈을 요구해 300여만을 주었다고 합니다.

이런 것들을 원만히 해결하지 못하면 매사에 민원이 생깁니다.
경기도 광주에서 전원주택을 짓기 위해 땅을 구입한 후 마을사람들의 요구에 응하지 않았다가 골치 아픈 적이 있습니다.
밭가에 나무를 베었는데 마을 주민이 벌목으로 민원을 제기해 시청을 몇 번을 불려다녀야 했습니다.

토목공사비에 문제가 없는지도 알아보아야 합니다.
경관만 보고 땅을 사게 되면 경사가 급한 땅을 사게 됩니다.
또 움푹 꺼진 땅을 살 수도 있는데 이럴 경우에는 집을 지을 때 토목공사 를 많이 해야 하고 그만큼 경비를 많이 들이는 수밖에 없습니다.

즐거운 마음으로 쓸고 닦을 수 있는 땅

전원주택을 짓겠다는 목적으로 땅을 사는 것은 투자를 위해 구입하는 것과 마음가짐부터 달라야 합니다.
투자가 목적이라면 당연히 땅값이 오를 수 있는 곳이 우선입니다.
땅값이 오를 때를 기다렸다가 곧바로 팔고 나올 수 있는 땅을 구입해야 합니다.
그런 땅을 찾다보면 당연히 개발계획이나 도로망, 도시계획 등을 따라가야 합니다.

권리관계에 문제가 없는지 등기사항만 확인하고 구입한 후에는 신경쓸 것 없이 두고 있다 보면 언젠가 땅값이 오르고 그러면 임자가 나타나 “얼마를 줄 테니 팔라”고 합니다.
그때 프리미엄을 붙여 팔면 됩니다.

그 땅을 쓸고 닦고 광내고 할 필요도 없이 돈만 오가면 모든 것이 해결됩니다.
하지만 전원생활이나 노후를 즐기기 위한 목적으로, 구입한 땅에 전원주택을 지어 살겠다는 생각으로 땅을 구입한다면 자신의 취향에 맞는 땅을 골라야 합니다.
액세서리 구하듯 땅을 구하는 것이 좋습니다.
귀걸이를 좋아하는 사람은 다른 액세서리보다 귀걸이에 신경을 쓰고 시계에 신경을 쓰는 사람은 액세서리로 고가의 시계를 구입하는데 망설이지 않습니다.

비싼 돈을 주고 구입을 해도 그만큼 마음은 넉넉합니다.
꼭 그것이 당장은 필요한 것은 아니지만 가지고 있으면 기쁘고 그래서 만져도 보고 닦아도 보고 남들에게 자랑도 하는 액세서리 같은 땅이 전원주택용 땅입니다.

액세서리도 여러 가지 유형이 있습니다.
처음 구입할 때는 별로였는데 볼수록 정이 가는 것이 있는가 하면 처음 '혹' 해서 구입했는데 금방 싫증이 나는 것도 있습니다.
남들 눈에는 별 볼일 없지만 자신의 눈에는 억만금을 주고도 바꾸지 않을 정도로 마음을 뺏기는 것도 있고 남들은 좋아하는 것이지만 자신의 취향에 맞지 않는 것도 있습니다.

겉으로 보았을 때는 좀 아니다 하는 것이지만 정성으로 닦아놓으면 광이 나기도 하고 그렇게 애지중지 보살피다 보면 남들이 탐을 내 비싸게 흥정을 걸어오기도 하고 그러다 상황이 안 좋아 팔게 되면 임자만 잘 만나면 주변의 비슷한 것 몇 배를 받을 수 있습니다.
물론 두고두고 가보로 물려갈 생각을 할 수도 있습니다.

자신의 취향과는 별도로 유행에 따라 액세서리를 구입했다면 유행이 지난 후에는 쓸모가 없어집니다.
금방 싫증을 느껴 얼마 못 가 쓰레기통에 버리든가 아니면 필요하다고 하는 사람에게 헐값에 주는 수밖에 없습니다.

투기 대상으로만 여겨지던 땅이 액세서리가 되고 있습니다.
그런 땅을 찾는 사람들은 전원주택 실수요자들이고 전원생활을 원하는 사람들입니다.
삶의 질이 향상되고 국민소득이 높아져 경제적으로나 시간적으로 여유가 생기면 땅을 액세서리처럼 간직하고 즐기려는 사람들이 점점 늘어날 것으로 보이며, 액세서리 같은 땅을 찾는 사람들도 많아질 것입니다.

전원주택을 투자한다면 액세서리 같은 땅을 사든가 액세서리가 될 수 있는 땅을 사야합니다.
먼지를 뒤집어쓰고 있어 처음에는 그것이 나한테 맞는 것인지, 내가 쓸고 닦을 정도의 가치가 있는 땅인지를 모르지만 먼지를 떨어내고 나면 나에게 소중하고 귀중한 물건이 될 수 있습니다.

내 마음에 드는 액세서리라야 정성을 들여 쓸고 닦게 되고 그런 노동 자체도 힘들지 않습니다.
결국 그것이 액세서리의 가치를 올리게 됩니다.

굳이 투자에 맞추어 말한다면 이것이 안정적인 미래형 토지투자의 최고 방법이 아닐까 여겨집니다.

좋은 땅은 만들어 진다

전원주택을 목적으로 땅을 찾는 사람들은 하나같이 그림 같은 땅을 원합니다.
뒤에는 산이 있고 앞에는 강이 흐르는 그리고 집 옆으로 계곡이 하나쯤 있는 언덕 위의 그린 듯이 아름다운 곳을 찾습니다.

하지만 그림같은 땅을 찾는 것은 하늘의 별따기 만큼 어렵습니다.
원래 생긴 것이 그렇게 환상적인 땅이 있기도 하겠지만 그런 땅은 주인이 있든가 아니면 비싼 값을 치러야 내 것으로 만들 수 있습니다.

대부분의 사람들은 현재 아름다운 곳들도 과거에도 그랬을 것이라고 여깁니다.
과거에 볼품없는 땅이었다는 사실은 모르고 있고 생각하려고도 하지 않습니다.
땅은 현재 상태보다 가꾸어 놓았을 때를 생각해야 합니다.

현재는 잡목과 잡풀들이 우거져 있고 푹 꺼져 있는 볼품없는 땅이지만 움푹 꺼진 곳은 흙으로 채우고 잡목과 잡풀들을 제거한 후의 모습을 볼 수 있는 혜안이 있어야 좋은 땅을 구할 수 있습니다.

볼품없는 땅을 헐값에 구입한 후 적은 비용을 들여 가꾸어 놓은 후 다시 매매하여 이익을 챙기는 사람들도 있습니다.
길이 없는 맹지의 임야를 아주 싸게 구입하여 길을 내고, 계곡도 살려내고, 마당에는 계곡물을 끌어들여 연못을 만듭니다.
자연 상태 그대로 지형을 살리고 제멋대로 자라던 나무들은 정원수로 다듬어 놓습니다.

이렇게 완전히 다른 땅으로 만들어 놓은 후에는 구입가격의 몇 배 가치가 있게 됩니다.
원래 좋은 땅은 흔하지 않습니다.
좋은 땅들은 대부분 만들어 지고 그러한 예는 얼마든지 있습니다.

중요한 점은 가꾸는데 많은 비용이 드는 땅도 있으므로 비용을 적게 들여 가꿀 수 있는 땅을 찾는 것도 노하우입니다.

농지전용신청 때 주의할 점

1) 전용 가능면적을 확인하라
농지전용을 신청하기 전에는 전용가능 면적이 어느 정도인지를 확인할 필요가 있다.
지자체에 따라 혹은 상황에 따라 전용면적을 탄력적으로 정하는 경우가 많으며 또 많은 지자체에서 자체적인 기준에서 건폐율을 정하고 있다.
건폐율은 건물의 바닥면적(평)을 대지의 면적(평)으로 나눈 값에 100을 곱한 값이다.
즉 건평이 30평이고 대지가 150평이라면 건폐율은 20%다.
건폐율이 20%한도에서 전용이 가능하다면 전용가능면적은 건물바닥면적의 5배에 해당된다.
또한 대부분의 시군에서는 최대전용면적을 일반주택 200평, 농가주택 300평으로 정하고 있다.
전용가능면적에 대해서는 해당 지자체에 확실히 알아보고 부지를 매입하는 것이 좋다.

2)전용하고 남은 농지의 면적이 303평 이상인지 확인하라
농지 500평을 구입하였는데 최대 전용면적이 200평이라면 전용하고 남은 면적이 300평이다.
여기서 주의해야할 점은 전용하고 남은 300평은 소유권이전을 할 수 없다는 점이다. 그 이유는 농사를 짓지 않던 도시인이 농지를 소유하고자 할 때 최소 303평 이상은 되어야 소유권 이전을 할 수 있기 때문이다.
단 2002년 4월부터는 임차면적을 포함해 303평이면 가능하다.

앞서 이야기했듯이 농지는 원칙적으로 농민만이 소유할 수 있다.
농사를 짓지 않던 도시인이 농민이 되기위해서는 최소한 303평 이상은 농사를 지어야 한다는 것이 그 근거다.

농지원부가 있는 사람의 경우 지역에 관계없이 303평 이하라도 소유권을 이전 할 수 있다.

농지원부는 ▲303평 이상의 농지를 소유한 농업인이 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 항상 종사하거나 ▲농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력에 의해 경작 또는 재배하는 '자경농민'에게 주어진다.

농지원부는 주민등록부와 함께 관리되며 농지 소유자가 주민등록을 옮길 경우 함께 따라 옮겨진다.
농지원부를 발급 받아 현재 농사를 짓고 있다는 증거를 제시하면 303평 이하의 농지라도 소유권 이전이 된다.
예를 들면 제주도에 농지원부가 있어도 강원도에 있는 303평 이하 농지를 사서 이전할 수 있다는 것이다. 그러나 식량 문제 때문에 이런 사항들이 규제되는 경향이 있다.

이것도 각 지역의 지방조례에 따라 약간씩 달리 적용하고 있다.
예를 들어 경기도의 경우에는 경기도에 농지원부가 있어야만 소유권이전이 가능하다.

3)건축면적과 비교해 전용면적을 정하라
전용할 때 전용면적을 무조건 넓게 한다하여 좋은 것이 아니다.
집을 몆 평 지을 것인가부터 계획을 세워야 한다.
전용허가가 나면 그 면적에 맞게 건축을 해야 하기 때문에 너무 넓게 전용받았다가는 불필요한 건축비를 들이게 된다.
수도권일원에서는 건축면적의 3~4배가 대지화 된다고 보면 된다.
즉 건평 40평의 주택을 짓는다면 120평~160평 정도가 대지화 된다.
이 내용은 앞서 설명한 건폐율과 중복되는 것이지만 전용신청할 때 염두에 두어야 할 내용이다.

위에서는 303평이 넘으면 도시민은 소유권이전을 할 수 없다고 나와 있습니다.

그건 법이 그렇다는 얘기지요.

현실은 이전 가능합니다. 대부분 이전하고 있습니다.

그 해답은 농지취득자격 증명원을 발급받으시면 됩니다.

주말농장용이 아니라 농민이 되겠다고 약속하는 농지 취득 자격 증명서를 받는다는 겁니다.

현재 농지법에서는 취득은 말리지 않습니다.

1년 6개월 동안요..... 그 다음은 본인이 판단하십시요.

단, 허가지역이나 투기지역은 상황이 다릅니다.

산을 등지고 있는 산 밑의 집터는 배산의 조건을 갖추어 있습니다.

만일 그 앞에 강이나 개울을 멀리 두고 내려다 본다면

영낙없는 배산임수의 명당조건을 갖추게 됩니다.

그러나 이 경우 배후의 산은 북향의 산이어야 합니다.

북으로 산을 등져야만 북의 차디차고 나쁜 기운을 막고, 남으로 탁 터져있는

강이나 별판을 내다 보는 그런 남향의 배산임수 형국이 가장 이상적인 것입니다.

지대는 너무 높아도 안 좋고, 너무 낮아도 안 좋습니다.

이왕이면 적당히 높은 것이 사방으로 밝고 일조량이 많으며 전망도 좋을 것입니다.

그래서 땅을 보는 지관들은 “높고 큰 산의 동남쪽 골짜기를 주목하라” 고 말합니다.

강원도 대개의 높은 산을 보면 산의 동남쪽 방향의 계곡이나 산 골짜기에 전원주택단지가 많이 들어섬을 볼 수 있습니다.[흥정계곡, 치악산 부곡지구, 제천 백운산 자락 등]

집이 자연스럽게 정남향이나 동남향으로 들어설 수 있고 전망이 좋기 때문입니다.

마찬가지로 자연휴양림이나 식물원 등 잘 보전된 숲의 입구 남향토지를 주목하라고도 합니다. 환경보전이 잘 되고 지가도 오를 것이기 때문입니다.

등지고 있는 산은 너무 높거나 또는 경사가 급하면 집이 어둡기 때문에 좋지 않습니다. 급경사인 경우 절개지나 벼랑 등이 생겨 산사태나 홍수의 우려가 있습니다.

또 옹벽등을 쌓아야 하고 배수로를 신설하는 부담도 있고 때로는 그것으로 건축허가가 나지 않을 수도 있습니다.

뒷산이라도 다소 완만한고 편안한 야산정도나 약간만 높은 그런 산자락이 좋겠지요....

그러나 뒷산이 구릉이거아 너무 낮은 야산인 경우 사유림인 때에는 후일 개발여지가 있으므로 이 또한 반드시 좋은 것만은 아닐 것입니다.

전원주택지로 쓸 땅은 도로와 접해 있으면 좋으나 만일 그렇지 않으면 도로와 붙은 부분의 땅을 사던지 혹은 사도를 내도록 해야 할 것입니다. 살 때부터 도로를 미리 고려해야 합니다.

또 지질이 논이나 개울가 습지거나 암반이 있는 경우 평토작업을 위한 토목공사비가 많이 들 수도 있습니다. 경사지도 마찬가지입니다. 나무가 울창한 임야를 부지로 만드는 경우에는 벌채허가가 나는지도 보아야합니다.

결론적으로 땅뒤 북쪽으로는 뒷산이 얕으막하게 있고 남쪽을 바라보는 그런 완만한 산 밑자락에 붙어 있는 전. 답. 과수원. 잡종지.초지. 임야 등을 500~1000평의 작은 조각 필지로 사두면 후일 전원주택은 물론 어떤 용도로든지 쓸 수 있고 또 되팔기도 용이합니다.

끝으로 “땅이나 산은 눈 오는 겨울에 보라” 또는 "땅은 겨울에 사라" 는 옛 격언이 있습니다. 이것은 두가지로 해석할 수 있습니다.

첫째는 겨울에는 우거진 숲이 제거되어 산의 경계나 골짜기. 지반의 모양이

분명하게 보인다는 뜻입니다.

두 번째는 겨울에는 눈이 빨리 녹는 땅이 양택으로나 음택으로 가장 좋은 땅이란 이야기도 됩니다.

어떤 의미이든 겨울에 산을 보게 되면 가까이 가지 않아도 정확히 볼 수 있는 장점이 있습니다. 참고하시기 바랍니다.(출처농가주댁)