4차국토종합계획
 
1. 수립배경
4차계획 확정('00.1)이후 고속철도 개통('04.4), 행복도시 건설 및 공공기관 이전, 주40시간 근무제,
중국 급부상 등
국토공간의 여건변화가 발생하여 이에 대응할 수 있는 중장기 국토비젼 마련에 착수 ('04.3)
※ (헌법 제120조) '국토와 자원은 국가의 보호를 받으며, 국가는 균형있는 개발과 이용을 위하여 필요한
    계획을 수립'
※ (국토기본법 제9조, 제19조) 건교부장관은 국토종합계획을 수립하고, 5년마다 전반적으로 재검토하여
    필요시 정비

2. 추진경위
'04. 3 : 연구단 구성 (단장: 국토연구원장, 10개 연구분과 210명)
'04. 5 : 수정계획 수립지침 확정·시달
'04. 7 : 연구협의회(21회), 자문회의(8회) 등을 거쳐 試案 작성
'04. 8 : 분과별 토론회 (분과별로 1~3회씩 총 25회)
'04. 9 : 시·도별 협의회 개최 (14개 시·도) 및 대국민 설문조사 (1,500명) 실시
'04.11 : 국제세미나 (프, 일, 네덜란드 전문가 초청)
'05. 6 : 행정수도 위헌결정에 따른 계획시안 보완
'05. 6 : 수정계획(안) 부처협의 (6.24~7.24)
'05. 9 : 7대 권역별 순회 공청회 개최

3. 계획기조 : 약동하는 통합국토의 실현
4. 국토공간구조의 개편
5. 5대 목표
상생하는 균형국토
   - 다핵분산형 국토구조, 지역별로 특화된 발전기반을 구축

경쟁력있는 개방국토
   - 국토의 개방거점을 확충하고 상생적 국제협력을 선도

살기좋은 복지국토
   - 사회적 약자의 삶의 질 배려, 주거복지 증진, 도시환경 및 교통시설을 개선

지속가능한 녹색국토
   - 환경친화적 개발을 강화, 국토생태망 구축과 연결성을 강화

번영하는 통일국토
   - 접경지역의 평화벨트 조성과 남북 경협 거점도시 개발
 
1. 자립형 지역발전의 기반구축
행복도시 건설, 공공기관 지방이전 등을 과감히 시행하고, 자립형 지역거점 형성을 위해 혁신도시, 기업도시 등을 육성
[공공기관 시도별 이전기능]
구분 이전기능
부산 해양수산, 금융산업, 영화진흥 등
대구 산업진흥, 교육/학술진흥, 가스산업 등
광 주 전력산업
울 산 에너지, 근로복지, 산업안전 등
강 원 광업진흥, 건강생명, 관광 등
충 북 정보통신, 인력개발, 과학기술 등
전 북 국토개발관리, 농업생명, 식품연구 등
전 남 정보통신, 농업기반, 문화예술 등
경 북 도로교통, 농업기술혁신, 전력기술 등
경 남 주택건설, 중소기업진흥, 국민연금 등
제 주 국제교류, 교육연수, 국세관리 등

지역별로 전략산업을 육성, 기존산업단지와 연구단지를 중심으로 혁신클러스터를 형성
2. 동북아 시대의 국토경영과 통일기반의 조성
경제자유구역, 자유무역지역, 국제자유도시 등 동북아 경제협력 거점 육성을 위해 인프라를 확충하고
   외국인 투자를 유치
[한반도 개방거점 및 인프라 개발 구상]
구분 인천 부산ㆍ진해 광양만권
위치 인천 3개 지구
(송도, 영종, 청라)
부산시 강서구, 경남 진해시 일원 광양만
(여수 순천ㆍ광양, 경남 하동일원)
면적 6,336만평 3, 154만평 2,691만평
핵심계획 항공물류ㆍ금융ㆍ첨단산업 항만물류, 산업단지, F1경주 항만물류, 산업단지
육성, 관광
기간 2020년까지 2단계 2020년까지 3단계 2020년까지 3단계
북한 경제특구의 단계적 개발, 한반도 통합 인프라 구축하고, 접경지역을 평화벨트로의 전환을 추진
3. 네트워크형 인프라 구축
7×9 고속간선망의 구축, 철도노선 개량·신설, 동북아 중추공항과 권역별 거점공항의 육성, 대형항만의
  개발
등을 추진

동북아 물류 중심국가로 성장하기 위해 물류흐름을 합리화하고, 지역간 화물 간선교통망을 확충하며,
   종합물류정보망을 구축

국토정보화를 추진하여 시공자재(時空自在 : Ubiquitous)의 국토를 구현하고 국토의 효율적 관리와
  국민편익의 증진
4. 아름답고 인간적인 정주환경의 조성
국가~도시~지역, 도시간·도농간 네트워크를 통해 기능이 상호 연계되도록 관리
선계획 ~ 후개발 체제를 정립하여 도시용지의 개발과 공급을 계획적으로 관리하고, 농지와 산지도
   효율적으로 관리


주택 거버넌스 체계의 마련 등으로 수요자가 원하는 주택을 안정적으로 공급하고, 주택관리 및
   소비자보호를 강화
부동산종합정보체계의 마련, 부동산 금융과 시장의 투명성을 제고하여 부동산시장 안정기반을
   구축
5. 지속가능한 국토 및 자원관리
지속가능한 국토개발과 오염된 생활환경의 개선을 통해 인간과 자연이 더불어 살아가는 건강하고 쾌적한
  녹색국토를 조성

수자원의 효율적인 관리와 공급체계 마련 및 철저한 수질관리

유역별 종합치수 관리체계의 구축, 재해취약지역의 방재능력 강화 등 예방적·통합적 국가방재체계 구축

6. 분권형 국토계획 집행체계 구축
분권화 시대의 흐름에 맞춰 국토개발행정의 지방분권을 강화하고, 국토계획 집행의 거버넌스체계를
   구축


국토개발의 갈등 조정시스템을 구축하고, 국토개발 투자재원을 다양한 방법으로 확보하여 계획의
  실천가능성을 제고

국토개발사업의 계획단계에서부터 집행, 관리에 이르는 전 과정에서 지역주민의 참여가 가능하도록 제도적
   기반을 마련
1. 서울 : 새천년의 세계도시
- 국제적 경제활동의 중심지 육성 및 국제교류산업의 활성화
- 공간구조개편을 통한 자족적인 지역생활권, 첨단산업 육성 및 새로운 천년에 대비하는 도시계획의 실현
- 지자체 중심의 수도권계획 수립 및 광역관리기구 신설
- 역사문화자원에 기반한 문화도시 조성 및 관광산업의 육성
- 생활환경의 수준향상을 통한 생태도시의 조성
- 원활한 도시기능유지를 위한 광역교통체계의 구축

2. 부산 : 환태평양권 국제 해양ㆍ물류도시
- 신항만ㆍ고속철도 등 국가기간 기반시설 건설 및 동북아 수산유통거점 확보
- 국제교류거점을 향한 도시공간구조 개편과 쾌적한 생활환경 조성
- 지식기반형 전략산업의 집중육성아시아ㆍ태평양 비즈니스 거점화
- 한일해협의 연안관광루트 구축 및 국내외 해상크루즈 개발
- 뉴밀레니엄 시대에 대비한 첨단정보ㆍ영상산업의 활성화

3. 대구 : 국제 섬유패션산업 메카
- 섬유ㆍ패션 산업의 수도화(밀라노 프로젝트 추진)
- 산업거점도시의 기능 제고
- 균형발전을 위한 다핵형 도시공간구조 형성
- 다원적 교통체계의 구축 및 물류산업도시 육성
- 전통문화ㆍ자연자원의 관광산업화
- 쾌적하고 안전한 녹색환경의 창출

4. 인천 : 동북아권 국제정보ㆍ교류 도시
- 국제정보 및 교역도시 조성을 위한 트라이포트 기능의 확충
- 특성있는 관광개발로 아ㆍ태지역 중추적 해양관광도시 건설
- 공업의 재배치를 통한 첨단산업기지의 건설
- 지역간 교통망 및 물류시설의 확충
- 쾌적하고 건강한 환경친화도시의 건설

5. 광주 : 첨단산업ㆍ문화예술 중심도시
- 광산업이 특화된 첨단과학도시로 발전
- 남도 고유의 문화, 예술, 관광자원 특화
- 서남권 중심도시로서 대중국 교류의 내륙지원기능 강화
- 지속가능한 개발을 통한 녹색환경도시 기반구축

6. 대전 : 과학기술중추도시
- 국가발전을 선도하는 과학기술ㆍ지식정보도시 기반조성
- 균형적인 도시구조 형성을 통한 선진도시 기반조성
- 광역교통체계 구축 및 물류ㆍ유통중심도시 실현
- 문화ㆍ관광기반 확충을 통한 격조 높은 문화도시 실현
- 쾌적한 도시환경 조성으로 아름다운 환경도시 실현

7. 울산 : 자동차 및 21세기 신산업 도시
- 자동차산업도시 건설과 21세기 신산업의 활성화 유도
- 복합기능도시구조의 형성과 도농지역간 균형발전
- 광역교통체계 확립과 국제무역도시 기반확충
- 산악ㆍ해안자원의 연계와 관광ㆍ문화거점 육성

8. 경기 : 지식산업 중심지역
- 지식산업을 중심으로 한 산업구조의 고도화 추진
- 통일에 대비한 북부지역의 전략적 개발과 보전
- 다핵분산형 공간체계 구축을 통한 수도권의 경쟁력 강화
- 여가공간의 확충 및 생활환경 정비를 통한 삶의 질 향상

9. 강원 : 환동해권 관광ㆍ휴양산업 전진기지
- 관광ㆍ휴양산업과 연계된 지역특성화축의 구축
- 교류협력기반 강화를 위한 교통ㆍ통신망 확충
- 테크노밸리 추진에 의한 청정복합산업의 활성화
- 관광인프라 정비 및 전 산업의 관광자원화

10. 충북 : 내륙 신산업 중심지역
- 첨단산업 육성을 통한 지식정보화 선도지역 형성
- 자연환경과 중원문화의 조화에 의한 내륙문화관광 육성
- 지역발전축 형성과 권역별 주기능 육성
- 중부권 지역특성에 맞는 교통 및 물류시설 확충

11. 충남 : 역사문화ㆍ임해산업ㆍ황해권 교류 중심지역
- 역사와 전통문화가 살아 숨쉬는 문화ㆍ관광지역 창조
- 지역특화산업 및 임해형 신산업지대 조성
- 도시 및 농어촌 개발ㆍ정비에 의한 도ㆍ농 통합과 삶의 질 향상
- 통합적 교통 및 물류체계 구축과 농림어업의 선진화

12. 전북 : 환황해권 생산ㆍ물류 전진기지
- 환황해권 및 국토발전의 신중심지역으로 도약
- 지역특성에 부합하는 신산업 중심지로 발전
- 인간, 자연, 문화가 조화를 이루는 세계적 지역문화의 창출
- 보전과 개발의 균형을 통한 삶의 질 향상

13. 전남 : 국제교역ㆍ해양관광 중심지역
- 첨단특화산업의 육성과 지역경제의 활성화
- 국제적 해양관광 기능의 강화와 해양지향적 교류기반의 확충
- 향토문화의 복원ㆍ계승 및 관광산업의 육성
- 쾌적한 생활환경과 자연보전을 통한 삶의 질 제고

14. 경북 : 환동해권 첨단산업ㆍ문화 중심지역
- 정보ㆍ과학기술 혁신으로 하이테크화 실현
- 문화유산의 보존 및 전승과 문화관광지역의 실현
- 지역균형 발전축 구축과 권역별 특성화 개발
- 교통ㆍ물류체계의 개선과 친환경적 개발

15. 경남 : 첨단기계산업ㆍ문화관광 선도지역
- 기술ㆍ지식ㆍ정보기반에 의한 첨단기계산업의 메카 육성
- 국제교류의 전진기지 기반 구축
- 역사ㆍ문화 및 생태자원기반에 의한 문화생태형 관광거점 조성
- 지역 균형발전을 위한 권역별 기능특화

16. 제주 : 국제자유도시
- 환경친화적 복합형 국제자유도시 건설
- 첨단산업 육성으로 자립경제기반의 구축
- 제주 문화의 세계화를 통한 동북아 관광 중심축으로 부상
 
:: 정책목표
⊙ 기존 수도권 정책은 인구와 산업의 수도권 진입을 억제하는『입지규제 중심의 소극적 접근』에 치중
수도권정비계획법('82), 공장총량제('94), 과밀부담금제('94) 등의 규제에도 불구하고, 수도권 인구와
    산업의 집중추세가 지속

수도권에 전체인구의 47.9%가 집중되어 교통난, 주택난, 환경오염 등 주민의 삶의 질과 경쟁력이 저하
    - 주택보급률 94%(서울 89%), 교통혼잡비용('93년 2.9조원 → '02년 12.4조원), 아황산가스·오존유발 질소
       산화물 배출량은 각각 OECD의 9배·51배 등


국력 증진을 통한 진정한 국가재도약을 위해서는 수도권의 질적 발전과 지방의 자립적 발전을 동시에
   추구
할 새로운 패러다임이 필요
『수도권 과밀·지방 침체』라는 국토의 이중구조를 해소하고, 지방과 수도권이 모두 상생 발전할 수 있는
     토대를 마련
    - 행정중심복합도시 건설, 공공기관 지방이전 등 '적극적 지방화 정책'을 통해 지방을 새로운 성장동력
       으로 육성
    - 수도권은 '적극적 발전'을 위한 종합대책을 통해 세계적인 경쟁력과 삶의 질을 갖춘 동북아 경제중심
       으로 육성
低발전지역의 발전을 촉진하여 수도권 내부의 균형발전 도모
:: 추진방향
   ☞ 기본원칙
수도권과 지방의 상생발전이라는 큰 틀에서 수도권의 글로벌 경쟁력을 제고하고, 삶의 질을 향상
노동·자본 투입위주의 양적 팽창에서 지식·기술 중심의 질적 발전으로 패러다임을 전환
수도권 규제는 행정중심복합도시 건설, 공공기관 이전 등 지방화 추진과 연계하여 단계적으로 개선

수도권 주민의 삶의 질을 제고하고, 산업클러스터 활성화를 통하여 경쟁력을 강화
인구안정화를 전제로 다양한 삶의 질 개선 방안을 추진
인적자원 활용, 산학협력 네트워크 구축 등을 통해 지식기반 제조업과 서비스업을 집중 육성

수도권 규제개선은 행정중심복합도시의 건설, 공공기관 지방이전 등 지방화 추진속도와 연계
단기적으로는 현재의 정책기조를 유지해 나가면서 경쟁력 강화 등에 필수적인 사항을 선별 개선
중장기적으로 수도권 권역의 합리적 조정, 계획관리체제로의 전환 등 종합적인 개편 등을 추진
:: 규제개선 방안
1. 단기적 규제개선

가. 첨단산업에 대한 선별적 규제개선

현황
대기업공장신설을 금지하고, 증설은 14개 첨단업종에 한하여 허용
 * 외투기업 25개 첨단업종 신·증설은 '02~'04년말까지 한시 허용


대기업공장신설을 금지하고, 증설은 14개 첨단업종에 한하여 허용

개선방안
수도권 성장관리권역의 산업단지내에서 외국인 투자기업의 첨단업종(25개) 공장 신·증설을 재허용
    (5.17 산집법시행령 개정안 국무회의 의결, 5.26 시행)
   - 첨단업종의 범위를 일부 조정하고, '04년말로 종료된 신·증설 허용 특례기간을 '07년말까지 연장
국내대기업 첨단공장의 신설허용은 행정중심복합도시 건설, 공공기관 지방이전 등 지방화 추진정도와
    연계
하여 종합 검토

나. 정비발전지구 제도 도입

도입 목적
행정중심복합도시 건설과 공공기관 지방이전 등에 따른 수도권의 경쟁력 약화 우려를 불식시키고,
   - 현행 권역별 규제의 획일성·경직성을 보완하여 수도권 내부의 균형발전 도모
수도권 과밀해소와 국가균형발전 기조를 유지하는 범위에서 제한적으로 지정하고 선별적인 규제특례
    부여
  * 경제자유구역 및 접경지역 지원, 신활력지역 등과는 달리 정부 재정지원은 없음

지정 대상지역
행정기관 및 공공기관이 지방으로 이전함에 따라 지역경제의 활력이 저하될 것으로 우려되는 지역
    ·지구를 원칙으로 함
수도권내 다른 지역보다 상대적으로 低발전된 지역포함하여 수도권 내부의 균형발전 및 다핵분
    산화
를 도모

   - 인구·산업·지방재정 등을 종합 고려하여 낙후도가 심한 접경지역 및 자연보전권역(팔당수질보전특별
    대책지역을 제외한 지역으로서 수질오염총량제를 시행하는 지역)을 대상으로 검토

정비발전지구의 공간적 범위
동일 지역내 복수의 공공기관 종전부지를 연계하거나, 일부 종전부지를 중심으로 지역발전거점이 될 수
    있는 지역 지정
低발전지역내에서는 산학연계 또는 지역 고유자원 등을 활용하여 지역발전 잠재력이 최대화될 수 있는
    곳에 지정

   - 기존의 접경지역 개발계획, 신활력지역 지원사업 등과 연계될 수 있는 입지를 중심으로 지정하여 지역
    발전효과 제고

  ※ 해당 지역내에서 구체적인 정비발전지구의 지정위치 및 규모 등은 수도권정비위원회 심의를 거쳐 결정

수도권 규제특례
수도권정비계획법상의 규제 및 수도권 집중억제를 목적으로 시행 중인 조세중과 조치 등을 선택적
    으로 완화

   - 법률(수도권정비계획법)에서 규제특례 사항을 일괄 규정하되, 지구별 특례는 수도권정비위원회 심의
     거쳐 지구유형 및 입지성격에 따라 필요한 사항에 국한하여 적용

향후 추진일정
정비발전지구 도입을 위한 법률 개정 : '05년 하반기
정비발전지구 지정·운영 : '06년 2/4분기

   - 선도지구를 지정·운영 후 제도를 보완하고 지방화와 연계하여 본격 운영

다. 자연보전권역 택지규제의 합리적 개선

(현행) 자연보전권역 안에서 6만㎡ 초과 택지조성사업이 금지되고, 3만㎡~6만㎡ 사업은 수도권 심의를
    거쳐 허용
  ※ 단, 오염총량제를 시행하는 시·군에서는 20만㎡까지 허용

(개선) 소규모 개발을 억제하기 위해, 사업을 수차례 분할하거나 연접하여 시행하는 경우 합산하여 규제
다만, 난개발·수질오염 통제에 효과적인 지구단위계획오염총량제가 확대 도입될 수 있도록 인센티브
    부여

라. 대학 설립·이전 규제의 합리적 개선

(현행) 수도권 안에서 4년제 대학의 신설이 금지
서울시 내부에서 기존 대학의 이전도 불가
(개선) 서울시 내부에서의 대학 이전을 허용하여 시설 및 운영여건을 개선하고, 도시 내부의 균형발전
    촉진
또한, 접경지역으로의 대학 이전이 유도될 수 있도록 지원

2. 중장기적 규제개선

행정중심복합도시 등의 건설단계에서는 현행 수도권정책을 단계적으로 정비
    개편
'94년에 지정된 현행 3개 권역을 그간의 지역별 인구변화, 산업발전정도 등을 기준으로 개편
   - 자연보전권역은 한강수계특별법 개정(수질오염총량제 의무화)과 연계하여 규제제도를 정비

현재의 일률적인 금지 위주의 규제방식을 심사를 통해 허용여부를 결정하는 방식으로 전환
공공기관의 지방이전 실적을 보아가며, 수도권에 잔류하는 공공기관의 수도권내 신·증축 허용기준 조정

행정기관 및 공공기관의 지방이전 효과가 가시화된 이후에는
규제위주의 현행 '수도권정비계획법' 체제를 전면 개편하여 중앙정부와 수도권 지자체가 협력하는 계획
    관리체제
로 전환
:: 향후 추진일정
2005년
수도권발전 종합대책 확정·발표 : '05. 6월
   - 정부내『수도권발전대책협의회』의 논의를 거치고, 국가균형발전위원회 심의를 거쳐 발표하고 국무회의
     에 보고

수도권발전 종합대 보완 책: '05 하반기중

   -지역의견 수렴·검토 후 수도권 발전과제·사업 추가 제시

   - 수도권발전대책 보완을 위한 국제용역 시행 : '05.6~12월
      · 경쟁력과 삶의 질을 높일 수 있는 구체적인 전략과 프로젝트를 개발

   - 제3차 수도권정비계획('05~'20) 수립 : '05. 하반기
      · 수도권발전 종합대책과 국제용역 결과를 토대로 관계부처 및 시·도별 실행계획을 수립
관련법령 개정 : '05년중
   - 정비발전지구 도입을 위한 법률 개정 (정기국회)
   - 경쟁력 강화, 규제개선 과제의 실천을 위한 법령 정비

2006~2007년
정비발전지구 지정 : '06. 2/4~
기타 경쟁력강화 및 규제개선 과제 : '06년 이후

2008년 이후 : 중장기 발전대책의 단계적 추진
::수도권 SOC 확충방안
서울과 인천 및 경기도를 급행으로 연결하는 간선급행버스체계(BRT)를 구축하는 등 대중교통 중심체계
    강화
수도권에 총 22개 BRT노선(540km)을 구축하여 대중교통 이용률을 획기적으로 제고
서울시 주요 경계지역에 종합환승센터를 설치하며, 서울시 외곽지역에 환승주차장 건설

국제업무단지 연계교통망 및 물류 연계수송망 등 확충
경의선 용산-문산 복선전철 등 국제업무단지 연계교통망 확충
수인선 건설 등 물류 연계수송망 확충
광명역 활성화를 위해 신안산선 등 연계교통망을 구축하고, 역세권을 단계적으로 개발

수도권 광역전철을 확충하고, 급행전철을 확대 운행
'07년까지인천공항~김포를 연결하는 공항철도를 건설하고 '09년까지 서울 도심과 연결하여 인천공항
    기능을 극대화
현재 운행중인 광역급행전철을 확대하고 광역전철을 추가 건설하여 철도의 수송분담률을 제고
수도권내 주요거점 및 인접 광역지자체 연결 광역철도 확충
경부고속철도 평택역 신설 검토
   - 미군기지이전·평화도시개발계획 확정 후 신설문제 검토

경기북부권의 교통인프라 대폭 확충
남북철도와 대륙철도의 연결 및 개성공단 제품 등 철도화물 수송 활성화에 대비한 수도권 우회 수송
    철도망 구축
경기북부 접경지역의 경제활성화를 위한 대중 교통망 확충

수도권 '남북7축·동서4축·3개 순환망(7×4 3R)' 구축
한계 용량에 도달하고 있는 서울외곽순환도로의 교통량 분산 등을 위하여 제2외곽 순환고속도로 건설 추진
인천공항 접근의 정시성 확보와 송도신도시 지원 등을 위해 인천대교 착공('05.6)


수도권 대규모 개발사업 지구의 교통인프라 확충
화성 동탄, 성남 판교, 파주 교하 등 수도권 신도시의 교통흐름 개선을 위해 '08년까지 광역단위의 연결
    도로를 확충
광명 소하, 화성 향남지구 등 택지개발지구의 교통흐름 개선을 위해 2008년까지 도로 개설 및 확장공사
    시행

물류유통의 선진화 추진
의정부권, 부천권, 인천권, 여주권, 수원권, 안산권 등 6개 권역별로 유통단지 조성 추진
   - 개성공단 활성화 등에 대비하여 파주 일원에 수도권 북부 내륙화물기지 조성 추진
물류정보망 구축
   - 인천국제공항 화물터미널과 물류서비스업체 및 입주기관간 전략적으로 연결하는 네트워크 구축
   - 내륙컨테이너기지(ICD) 등 물류거점시설에 대한 정보 공동활용 체제 구축
 
:: 서울을 세계적 경쟁력을 지닌 동북아의 거점도시이자 국가 혁신 창출의 중심지로 육성

:: 동북아 비즈니스ㆍ금융허브 구축

   - ’05년 7월 한국투자공사(자본금 1조원)를 출범시켜 국내 자산 운용업 활성화를 주도하고, 외국 금융기관에
      대한 흡인력 확보 .
   - 서울 도심, 용산, 강남, 여의도, 상암을 국제업무지구로 조성
   - 다국적 기업 지역본부, 국제기구 등을 적극 유치하여 서울을 동북아 비즈니스 중심지로 육성
   - 국제회의 개최 증가에 대응하여 고부가가치 국제회의산업을 전략적으로 육성

:: 5대 IT클러스터 및 3대 BT클러스터 활성화 지원
   - 도심(종로?중구)의 디지털콘텐츠 산업 육성, 구로 서울디지털산업단지의 구조고도화, 상암 DMC의 첨단
      IT컴플렉스 조성, 테헤란 밸리 등 강남 IT클러스터의 국제적 혁신네트워크 구축, 공릉 NIT클러스터 조성
      등 5대 IT클러스터의 활성화 지원
   - 홍릉 바이오밸리, 강북 메디클러스터, 관악 생명공학 클러스터 등 3대 바이오 클러스터에 대한 활성화
      지원

::  전통산업 클러스터에 대한 지원 강화
   - 도심의 인쇄ㆍ의류패션ㆍ귀금속 및 ’02년부터 추진 중인 재래시장의 현대화를 위한 지원 강화
   - 노량진 수산시장 등의 현대화 지원

:: 서울시 강남ㆍ북간 격차 등 내부 불균형 해소를 위하여 광역개발을 통한 도시구조 개선 추진
동북아비즈니스/금융허브 국제비즈니스(도심, 용산, 강남, 여의도, 상업), 동북아금융허브(명동, 여의도, 강남)
5대 IT거점 종로중구ㆍ도심(문화), 강남(소프트웨어형), 구로ㆍ금천(하드웨어형), 상업(미디어ㆍ엔터테인먼트), 공릉(나노 IT)
3대 BT거점 홍릉 바이오밸리, 강북 메디클러스터, 관악 생명공학클러스터
전통산업의 고도화 도심인쇄, 의류패션, 종로귀금속, 재래시장 현대화
 
 
::  경기도의 7개 권역을 첨단ㆍ지식기반산업의 메카로 육성하여 한국의 실리콘밸리를 구현

::  경기서부

   -반월ㆍ시화 국가혁신 클러스터와 부천의 영상ㆍ시흥의 게임ㆍ광명의 음악 밸리 등 창조산업 클러스터
    조성을 지원하여 경기서부의 글로벌 경쟁력을 강화
   -부천의 생활로봇, 안산 등의 자동차부품 등 관련산업 인력 양성을 지원
   -시화호 및 주변지역 1,720만평을 관광레저 중심의 친환경 생태도시로 개발하고, 주거ㆍ문화ㆍ레저ㆍ연구
    기능을 유치

::  경기남부
   -IT, BT 등 지식기반산업 클러스터의 활성화를 지원
   -평택ㆍ당진항을 중심으로 항만물류 클러스터를 구축하여 지식기반산업과 동반 경쟁력 강화를 모색
   -평택ㆍ당진항에 최대 20만톤급 접안시설 확충

::  경기중부
   - 안양ㆍ군포ㆍ과천의 멀티미디어, IT 기계, 정보통신 등 지역에 특화된 지식기반산업 클러스터의 활성화를
     지원
   -의왕의 철도기술연구원내에 연구시설 건설 등 철도연구 개발사업을 추진

::  경기동부
   -판교에 IT복합단지(가칭 판교 실리콘파크)를 조성하여 전국에 산재된 반도체ㆍ디스플레이 산업체의 연구
     지원 시설을 집적
   -여주ㆍ이천ㆍ광주의 3개지역을 연계한 도자(陶瓷)문화산업 클러스터 활성화를 지원

::  경기북부
   -양주 섬유센터 건립 지원 등을 통해 전통 제조업의 지식 기반화를 촉진하고 고부가가치화를 추진
   -지역의 청정 환경, 향토ㆍ문화, 접경지역 등 다양한 어메니티 자원을 연계ㆍ활용하여 문화ㆍ관광
     클러스터를 활성화하고, 전통음식 특구를 조성하여 관광과 연계
   -5도2촌 생활의 확산에 따른 체류형 숙박시설 등 인프라 및 관련 S/W 프로그램을 지원

::  경기 북서부
   -파주 LCD, 출판문화정보단지를 중심으로 지식기반산업 클러스터를 통한 지역 경쟁력 강화를 지원
   -남북연계 도로, 철도 등 인프라 구축 및 경협사업과 연계하여 남북한 교류, 물류의 전진기지 역할 수행을
     지원

::  경기북동부
   -구리, 남양주, 양평, 가평 지역의 영화촬영소 등을 중심으로 영상, 애니메이션 등 문화콘텐츠에 기반한
     실리우드 클러 스터의 활성화를 지원
     ※ 실리우드 : 실리콘밸리의 디지털기술과 헐리우드의 문화콘텐츠의 결합 산업
   -남양주 지역에 기존 택지지구 등을 중심으로 주거ㆍ교육ㆍ문화ㆍ관광ㆍ산업 기능이 복합된 혁신형
     주거공간을 조성
권역 시 /군 발전방안
남 부 수원, 용인, 오산, 화성, 평택, 안성 지식기반 ITㆍBT, 국제항만클러스터 등
서 부 부천, 안산, 시흥, 광명 반월ㆍ시화 국가혁신클러스터, 생활로봇, 첨단부품소재, 창조산업(음악, 영상, 게임 등)클러스터 등
동 부 성남, 하남, 광주, 이천, 여주 IT 벤처밸리, 휴양레저, 도자문화클러스터 등
북 부 의정부, 동두천, 양주, 포천, 연천 전통제조업(가구, 섬유) 구조고도화, 슬로우푸드, 평화ㆍ안보 클러스터 등
북동부 구리, 남양주, 가평, 양평 영상산업, 휴양ㆍ레저, 친환경, 슬로우푸드 등
북서부 고양, 파주, 김포
 
LCD, 출판문화, 남북교류 등북 부
 
 
 
:: 인천의 비전인 ‘시민과 함께 하는 동북아의 관문도시 건설’을 실행하기 위해 경제자유구역을 활성화.
   - 인천국제공항을 ’20년까지 연간 여객 1억명, 화물 700만톤 규모의 동북아 중추공항으로 육성
   - 공항구역에 1단계로 63만평 규모의 자유무역지역을 개발하여 다국적 물류 및 생산기업을 유치
   - ’08년까지 공항 활주로 등 2단계 시설 확장을 추진
   - 인천 경제자유구역내에 외국대학 설립을 허용.

:: 인천항의 경쟁력제고 및 항만시설 공급확충
   - 인천항 항만관리의 효율성 제고 및 경쟁력 강화를 위해 1조 266억원을 출자하여 ’05년 7월 인천항만공사를
     설립
   - 인천북항은 고철부두 등 18선석을 확보하기 위한 사업을 지속 추진하고, 인천남외항은 다목적 부두
     확충을 위한 타당성 조사 및 기본설계 용역을 시행하는 등 조기 추진
   - 물류기업의 투자유도를 위해 항만배후단지를 조성하여 새로운 부가가치 창출기반을 마련

:: 물류 연계수송망 확충
   - 인천공항 접근로의 다양화 및 동북아 물류중심국가 실현을 위해 인천대교(제2연육교)를 추가 건설
   - 청라지구와 서울도심이 직접 연결될 수 있도록 경인고속국도의 직선화를 조기 완공

:: 송도 유비쿼터스-IT 클러스터 구축
   - 송도 지식정보 산업단지내 2.4만평에 글로벌기업 및 혁신 선도형 국내기업이 집적된 유비쿼터스-IT
     클러스터를 조성하고, 첨단산업 R&D 센터 유치를 추진
   - 청라지구에 약 70만평의 테마파크와 골프장 등 레저공간을 조성하여 관광?레저와 국제업무기능을 활성화
경제자유구역의 활성화 송도(국제업무, ITㆍBT산업, R&D센터), 영종(항공물류, 첨단산업, 해변종합관광), 청라(금융ㆍ관광ㆍ복합레저)
국제물류비즈니스 클러스터 조성 인천국제공항, 인천항, 인천항만공사제 도입 등
관광ㆍ여가 도시화 옹진(도서 해양관광), 강화(역사문화, 해양관광), 소래포구(문화관광, 레저, 수변문화지구)
구도심의 재생 도시재생 프로젝트, 구도심의 자동차부품, 기계 등 주력산업 구조고도화

 

확인사항 확인 자료 비 고
면적확인 등기부등본
토지(임야)대장
ㆍ임야의 경우 상당한 면적 차이 있음
ㆍ'매매 대금의 지불은 실측 면적 기준'이라는   계약상의 약정 사항 제시
ㆍ일필지 일부의 거래의 경우 사후 실측에 의해   정산하도록 특약사항 둠
지목확인 등기부등본
토지(임야)대장
현장 확인 및 사진
ㆍ형질 변경 허가는 공부보다 현황 중요시
ㆍ현장 사진 통하여 공부상 지목과 현황 지목 비교
경계확인 지적대장
지적도(임야도)
현장 확인
ㆍ임야는 능선, 계곡, 도로, 하천 등을 기준으로 확인
ㆍ대상 토지를 인접 필지에서 사용하고 있는 부분의   유무를 지적도 현황, 면적, 실측에 의해 확인
형태확인
(지형,지세)
지적도(임야도)
1/5,000 항측도
현장 확인
ㆍ용도 지역 변경을 수반하는 입지의 경우,   토지 형태에 유의
ㆍ지형은 지적도에 의하여 판단하되 상당히   불규칙한 경우 용도 변경 곤란하므로 구입 면적에서   제외시키는 것이 좋을 듯 (매도자와의 합의 어려움)
인접도로
확인
지적도(임야도)
1/5,000 항측도
측량 도면
현장 확인
ㆍ인접 도로는 건축법과 관련, 허가 심사 기준이   중요
ㆍ인접 도로가 건축법상 기준보다 좁거나 대상
    토지가 맹지일 경우, 진입로 확보 후 매입하여야
지반의
형태와 구성
지적도(임야도)
1/5,000 항측도
지질도
ㆍ지반의 상태는 조성의 난이도 및 비용, 용수 개발,   건축시 지반의 견고성 등에 영향
체납 여부 등기부등본
제세 완납 증명서
기타납세 관련 자료
ㆍ재산세 등의 체납이 있는 경우, 등기부등본에 압류   등이 설정될 수도 있음.
ㆍ 본의 아니게 매수자에게 승계한 경우 있으므로   이에 대비한 약정 및 관계 관청에의 확인 필요
 

생산이나 보전으로 편입되면 땅값이 절반?

 

 

 

 

 

생산이나 생산 관리지역으로 편입되면 땅값이 절반으로 떨어진다고?

예, 사실입니다.

그래서 오늘은 관리지역의 세분화작업을 이해하기 쉽게 이미 완료단계인 파주시의 세분화시 가능한 업종 및 조건을 (참조)종합하여 보았습니다.

1. 보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역. 건폐율20% 용적률80% 범위내로 지자체 조례로 제정(건:20%용:50%) 가능업종으로 단독주택, 음식점 등을 제외한 근생시설, 종교입회장, 의료시설, 농축수산업창고, 위험물저장 및 처리시설, 동, 식물관련시설 중 일부만 들어설 수 있고 제2종지구단위계획 제안불가능. 대형개발사업불가

2. 생산관리지역은 농업ㆍ임업ㆍ어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역, 건폐율20% 용적률80% 범위 내에서 지자체 조례로 제정(건:20%용:50%)  아파트를 제외한 공동주택과 단독주택, 상가 등을 제외한 근생시설, 농축수산업창고,위험물저장및처리시설,도정,식품및제재공장, 등의 건축만 가능하며 제2종지구단위게획 제안이 불가능. 대형개발사업불가 

3. 계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역. 건폐율40%용적률100% 범위 내에서 지자체 조례로 제정(건:40%용:80%)  아파트를 포함한 공동주택과 단독주택, 상가 등 근린생활시설, 숙박시설(660㎡이상,3층 이하),공장(1만㎡이상) 등을 지을 수 있으며 지역경제에 가장 큰 영향을 미치는 대형개발사업으로 불리는 골프장, 관광휴양시설과 아파트 등을 짓기 쉽게 하기위해 제2종 지구단위계획의 제안이 가능하며, 특히 금년 4월 19일자로 공표된 계획관리지역에서 도시관리게획에 의한 제2종 지구단위계획을 제안할 경우 용적률을 200%까지 상향허용한 관계로 수도권의 아파트개발사업이 활기를 띨 것이며 토지가격 상승이 확실히 예고되는 지역이다.

참고로 보전보다는 생산이 생산보다는 계획이 건축물의 용도가 더 넓으며, 건폐율과 용적률이 높고, 토지의 활용용도가 다양해 지가가 높다는 것을 의미하며, 상수원을 포함한 높은 산이 많은 지역인 광주, 양평, 포천 등은 계획관리지역 비중이 전체 관리지역의 40%~50%범위에서 책정될 것으로 예상되며 농장이나 공장 및 과수원등이 많은 이천·화성·강화 등은 계획관리지역 비중이 74~76%에 이를 것으로 보인다.

도시전체의 면적 중에 농림지역중 농업진흥지역이 많고 해발50미터 미만의 낮은 구릉지가 70%이상인 평택지역은 과연 몇%가 계획관리지역으로 지정될지가 최대의 관심사이다.

중요한 포인트는 아직까지 평택시는 관리지역 세분화가 완성되지 않았다는 점이다.

결과적으로는 투자자나 토지지주 모두에게 위기와 기회가 공존함을 뜻하며 결국 부동산 정보에 밝은 사람들은 횡재를 하는 반면, 부동산에 관심을 접고 생업에만 집중한 지주들은 낭패를 보게  됐습니다.

 

1. 산지 찾아보기
귀농 하시려는 분들이 답과 전 보다 상대적으로 저렴한 임야를 많이 찾고 있습니다. 산지는 크게 나누어 보전 임지와 준보전 임지로 대별 됩니다.
가) 보전 임지는 공익 임지나. 문화재. 국가사업. 국방 관련. 연접임지 개발. 등에 저촉 되지 않는 임지를 찾아 봐야 합니다.

나) 준보전 임지는 보전 임지에 비해 상대적으로 개발 하기가 수월 합니다.

2. 토질 방향.그리고 기후
가) 토질은 배수가 잘되는 토질이 좋습니다.(돌이 다수 섞여 있어도 나무는 잘 살아요)

나) 방향은 북서향 완경사가 좋습니다.

다) 기후는 가능한 따뜻한 쪽이 좋을듯 합니다.(유실수의 경우)그러나 약초 재배는 서늘한 곳이 좋을듯 합니다.(확실히 자신 없음)

라) 산지에 자생하는 나무는 소나무 보다 활엽수가 좋습니다.

마) 원하는 산지 주변에 큰 산이 있으면 기후로 인하여 유실수에 피해를 볼수 있습니다.

3. 산지 구입 방법.
가) 부동산 업자나 임야 소유자를 통하여 매입할 경우는 주변 시세를 잘 파악 하시고 토지 경계를 분명히 하신다음 매입해야 훗날 분쟁에 휘말리지 않습니다.

나) 경매를 통하여 매입할 경우는 용도, 경계, 지상권, 그외 제한권이 있는지 권리 분석과, 임장 활동이 중요합니다.(매우중요한 사항으로서 저에게 권리 분석 물어 보셔도 됩니다)

4. 산지전용.
가)매입한 산지를 경작(유실수 재배)하려면 관청에 신고 해야 합니다.
측량(실측도 확보 ) - 서류작성(사업계획서,실측도.농지원부,등기부, 등) - 제출 - 공무원 실사 - 수리 - 복구비 예치(보험증권 가능 - 1만 제곱미터 일때 저는 190여만원 통보 받았습니다) - 벌목 - 나무심기

나)약초 재배는 벌채를 수반 하지 않으므로(약초는 대부분 음지 식물이라)간벌 신고만 해도 가능 할듯 합니다.

5. 천기누설
1. 산지전용 신고 안하면 관청으로 부터 복구 명령 내지 고발 당할수 있습니다.
2. 산지 전용 신고 하면 공무원이 실사 나옵니다. 그때는 좋은 나무가 많으면 벌채가 힘들어 지고 복구비도 많이 나오기도 하고 산지전용신고가 무산 될수도 있습니다. (그러므로 테크닉이 필요 한데 개인적으로 질문 해 주세요.)
3. 잡목이 많은 산이 개발이 잘 됩니다.
 

토지매매 필지매매냐 수량매매냐

2004년 경기도 남양주시 호평지구 인근에서 임야 3505여평(등기부상 면적)을 70억1000만원에 매입한 B씨.

땅을 살 때 매매계약서를 잘못 써서 4000여만원을 손해 볼 처지가 됐다. 지난해 말 이 땅을 되팔기 위해 실제로 면적을 측량해보니 당초 계약서상에 표기된 것보다 21평이나 모자랐던 것.

이 경우 B씨는 땅 판 사람으로부터 부족한 21평에 대한 땅값을 돌려 받을 수 없다. 땅을 살 때 ‘수량매매’ 방식이 아닌 ‘필지매매’ 방식으로 계약서를 썼기 때문이다.

법원 판결에 따르면 필지매매의 경우 서류상 면적과 실제 땅 면적이 다르다는 사실이 밝혀지더라도 매도인을 상대로 그 차액을 돌려 받을 수 없다. (대법원1993.6.25선고 92다56674판결).

땅 계약서는 평당 금액도 적어넣어야

땅 매매 계약서 작성 방식에는 기본적으로 두 가지가 있다. ‘필지 매매’와 ‘수량매매’ 방식 등이 그것이다.

필지 매매는 계약서에 전체 땅 면적과 매매대금만을 적어넣은 방식으로 가장 널리 쓰인다. 반면 수량매매는 전체 땅 면적, 매매대금과 함께 평당 금액도 적어 넣는다.

수량매매는 평당 가격을 기준으로 하는 매매인데 비해, 필지매매는 매매대상인 땅 전체를 하나의 필지로 보고 체결하는 계약서 작성 방식으로 보면 된다.

현행 법률상으로는 두 방식 모두 정식 계약행위로 인정받는다. 하지만 서류상 면적과 실제 면적이 차이가 날 때는 문제가 된다.

이 경우 법원은 수량매매 방식으로 체결한 땅 계약에 한해 매도인을 상대로 ‘감액청구(실제보다 부족한 땅 면적만큼 차액을 돌려 달라는 요구)’을 할 수 있도록 하고 있기 때문이다.

때문에 반드시 땅 계약서를 작성할 때 특약사항으로 평당 금액을 명기해 수량을 표시해야 한다. 아니면 계약서에 ‘매매대금의 지급은 실측면적기준’이라는 약정사항을 적어넣은 것도 한 가지 방법이다.

계약서 단서조항 적극 활용해야

아울러 땅 계약서를 작성할 때 단서조항을 잘만 활용하면 생각지도 못했던 금전적 손실을 막을 수 있다. 단서 조항이란 정식 계약조건은 아니지만 상황에 따라 매도ㆍ매수가 서로 합의하에 내걸 수 있는 매매 조건을 말한다.

불가피하게 소유권 이전이 늦어져 발생하는 손해배상 책임이 누구에게 있는지 등처럼 중요한 사항은 반드시 단서조항으로 명시하는 게 좋다. 만약 매입하려는 땅에 근저당이나 가압류 등이 설정돼 있다면 잔금지급 전에 이를 해결한다는 내용의 단서조항을 붙인다.

근저당이 설정된 땅을 매입할 때는 매수인승계협약서(땅에 설정된 빚을 떠안겠다는 내용의 서류)를 대출은행에 제출하고 채무자 변경 절차를 밟으면 된다. 가압류가 돼 있는 땅은 채무자로 하여금 법원에 ‘가압류해방공탁금’을 공탁하게 해 가압류를 풀고 매매계약서를 작성한다. 가처분된 땅은 공탁제도도 없으므로 가급적 매입하지 않는 것이 좋다.

이처럼 사려는 땅에 소유권 제한에 관한 사항이 설정이 돼 있다면 반드시 땅주인과 책임소재를 분명한 뒤 이를 단서로 붙여 계약서를 작성하는 게 요령이다.

그리고 막상 계약서를 쓸 때에는 다시 ‘소유권 이전등기가 완료되기 전에 다른 권리가 설정될 경우 자동적으로 계약은 파기되고, 그동안 낸 금액은 모두 반환해야 한다’는 조항을 단서로 넣는다.

마지막으로 잔금 지급 직전에 다시 한번 해당 관청을 찾아가 계약 이후에 근저당 등이 설정돼 있는지도 확인해 본다. 계약서 작성 당시에는 깨끗했던 등기부가 잔금을 치르기 전에 다시 확인해 보았더니 근저당으로 얼룩져 있는 경우가 있기 때문이다. 간혹 이를 막기 위해 매매계약을 체결한 후 그 이행을 확보하기 위해 가등기를 설정하는 경우도 있다.

구두 약속은 금물, 계약서 명기해야

매입하려는 땅에 주택, 창고, 무허가건물 등과 같은 지상물이 있을 때도 이에 대한 책임소재를 분명히 한다. 일반적으로 이주비, 철거비용 부담 등은 매도자가 잔금 지급 전까지 모두 해결한다는 단서조항을 계약서에 명기한다. 또한 진입로에 문제가 있을 때 이에 대한 책임을 매도자로 한다는 내용의 단서조항을 붙인다.

이때 매도인이 잔금지급전까지 진입로 예정지를 매입한다거나 소유자로부터 토지사용승낙서를 받아준다는 내용을 단서로 붙이는 게 일반적이다.

그리고 중개수수료 이외의 거래비용에 대한 부담책임도 분명히 해두는 것이 좋다. 예를 들어 마을이장이 요구하는 마을발전기금이나 기타 비용 등은 원칙적으로 매도자 부담이다. 

덩치가 큰 토지는 수도권지역의 경우 시골(도시계획구역 밖) 땅이라도 간혹 ‘알박기’를 해둔 땅이 있는데 이 경우도 해결에 대한 책임의 소재를 분명히 한다. 이 경우 구두약속은 절대금물이다.

마지막으로 잔금을 지급할 때 종합토지세 등의 세금을 매도자와 정산한다. 원칙적으로 매수자는 소유권 등기이전 이후의 세금만 내면 된다. 잔금을 지불하고 동시에 매도자로부터 등기이전에 필요한 인감증명서(매도용), 주민등록등본, 등기권리증 등을 건네받음으로써 계약절차를 종료한다.

등본상 등기자와 계약서 써야

계약서 작성은 반드시 토지등기부등본상의 등기 명의자와 직접 하는 것이 원칙이다.

불가피하게 대리인과 계약을 체결하게 된 경우에는 등기부상의 실소유자 명의의 위임장에 인감증명을 첨부해야 계약이 유효해진다. 부부나 자식이라도 대리권은 원칙적으로 없다.

계약 전에는 관련 서류를 철저하게 점검하는 것은 기본이다. 계약 당일 본인이 직접 해당 관청에서 토지등기부등본 등 관련 서류를 발급받아 보는 것이 좋다. 기간이 지난 등기부등본은 휴지조각이나 다름없기 때문이다.

토지 매매는 워낙 고가의 거래이기 때문에 각별한 주의를 요한다. 백화점에서 물건을 사는 것과는 질적으로 다르기 때문이다. 사소하게 지나쳤던 문제가 나중에 돌이킬 수 없는 치명타가 돼 막대한 금전적 손실로 돌아오는 경우가 있다.

계약서만 잘 쓴다면 이 같은 문제를 어느 정도 막을 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.
 

땅 매입전 필수 체크사항

확인

항목

확인자료

확인내용

면적

-등기부등본

-토지(임야)대장

①특히 임야의 경우 실제면적과 서류상 면적 사이에 차이가 발생하는 경우가 많음.

②따라서 ‘매매대금의 지급은 실측면적기준’이라는 계약상의 약정사항을 계약서에 명기하는 것이 좋음.

③분할매매 거래의 경우 개별등기시 실측에 의해 정산하도록 반드시 특약사항을 두는 것이 유리함.

지목

-등기부등본

-토지(임야)대장

-현장 확인

①형질변경 등의 허가는 공부서류보다 실제 현황을 중시하기 때문에 반드시 전문가를 동행, 현장답사를 통해 기본적으로 인허가가 가능한 땅인지 확인. 

②현장사진을 통해 서류상 지목과 현황 지목을 비교해 차이가 있을 경우 이를 바로 잡아야 함.

지적

경계

-지적도(임야도)
-현장확인

①임야는 능선, 계곡, 도로, 하천 등을 기준으로 자기 땅의 지적 경계선을 확인하고 전답은 둑을 기준으로 먼저 자기 땅을 확인

②특히 전답의 경우 자기 땅이 서류와는 달리 인접한 땅에 실질적으로 편입돼 다른 사람이 사용하고 있는 부분의 유무를 지적도, 현황, 면적, 실측 등에 의해 반드시 확인해야 함.

형태

(지형,
지세)

-지적도(임야도)

-1/5,000 항측도

-현장확인

①용도지역변경 등 인허가를 전제로 하는 땅의 경우 토지의 형태에 유의해야 함.

②지형은 지적도에 의해 판단하되 상당히 불규칙하거나 경사도가 심한 경우 인허가가 곤란하므로 구입면적에서 제외시키는 것이 유리함

도로

-지적도(임야도)

-1/5,000 항측도

-측량도면

-현장확인

①도로는 건축법상 건축허가가 가능한 상태인지 확인.

②인접도로가 건축법상 기준보다 미달하거나 맹지일 경우 반드시 진입로를 확보한 후 매입해야 함.

③지적도상 진입도로가 확실히 연결돼 있더라도 도로 일부에 사유지가 끼어 있는지 반드시 확인해야 함.

지질

지반

-지적도(임야도)

-1/5,000 항측도

-지질도

①지반의 상태는 토목비용, 용수개발 등에 결정적으로 영향을 끼치므로 계약 전 사전조사 필요. 특히 암반이 있는 경우는 결정적인 흠결이 됨.

체납
여부

-등기부등본

-제세완납증명서

-기타납세관련
자료 

①재산세 등의 체납이 있는 경우 등기부등본에 압류 등이 설정될 수 있음,

②채무나 체납세금이 본의 아니게 매수자에게 승계되는 경우가 발생하므로 이에 대비한 약정 및 관계관청의 확인 필요함.


1. 전

물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물·원예작물(과수류를 제외한다)·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위하여 죽순을 재배하는 토지는 "전"으로 한다.

2. 답

물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지는 "답"으로 한다.

3. 과수원

사과·배·밤·호도·귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지는 "과수원"으로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.

4. 목장용지

다음 각목의 토지는 "목장용지"로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.

가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지

나. 축산법 제2조제1호의 규정에 의한 가축을 사육하는 축사 등의 부지

다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지

5. 임야

산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지는 "임야"로 한다.

6. 광천지

지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지(維持)에 사용되는 부지는 "광천지"로 한다. 다만, 온수·약수·석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관·송유관 및 저장시설의 부지를 제외한다.

7. 염전

바닷물을 끌어 들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지는 "염전"으로 한다. 다만, 천일제염방식에 의하지 아니하고 동력에 의하여 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지를 제외한다.

8. 대

다음 각목의 토지는 "대"로 한다.

가. 영구적 건축물중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지

나. 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지

9. 공장용지

다음 각목의 토지는 "공장용지"로 한다.

가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지

나. 산업집적활성화및공장설립에관한법률 등 관계법령에 의한 공장부지조성공사가 준공된 토지

다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역안에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지

10. 학교용지

학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지는 "학교용지"로 한다.

11. 주차장

자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "주차장"으로 한다. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 시설의 부지를 제외한다.

가. 주차장법 제2조제1호 가목 및 다목의 규정에 의한 노상주차장 및 부설주차장(주차장법 제19조제4항의 규정에 의하여 시설물의 부지인근에 설치된 부설주차장을 제외한다)

나. 자동차 등의 판매목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장

12. 주유소용지

다음 각목의 토지는 "주유소용지"로 한다. 다만, 자동차·선박·기차 등의 제작 또는 정비공장안에 설치된 급유·송유시설 등의 부지를 제외한다.

가. 석유·석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지

나. 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

13. 창고용지

물건 등을 보관 또는 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "창고용지"로 한다.

14. 도로

다음 각목의 토지는 "도로"로 한다. 다만, 아파트·공장 등 단일 용도의 일정한 단지안에 설치된 통로 등을 제외한다.

가. 일반공중의 교통운수를 위하여 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지

나. 도로법 등 관계법령에 의하여 도로로 개설된 토지

다. 고속도로안의 휴게소 부지

라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지

15. 철도용지

교통운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사·차고·발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지는 "철도용지"로 한다.

16. 제방

조수·자연유수·모래·바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제·방수제·방사제·방파제 등의 부지는 "제방"으로 한다.

17. 하천

자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지는 "하천"으로 한다.

18. 구거

용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지는 "구거"로 한다.

19. 유지

물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐·저수지·소류지·호수·연못 등의 토지와 연·왕골 등이 자생하는 배수가 잘되지 아니하는 토지는 "유지"로 한다.

20. 양어장

육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "양어장"으로 한다.

21. 수도용지

물을 정수하여 공급하기 위한 취수·저수·도수(導水)·정수·송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "수도용지"로 한다.

22. 공원

일반공중의 보건·휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 국토의계획및이용에관한법률에 의하여 공원 또는 녹지로 결정·고시된 토지는 "공원"으로 한다.

23. 체육용지

국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장·실내체육관·야구장·골프장·스키장·승마장·경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "체육용지"로 한다. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장·골프연습장·실내수영장 및 체육도장, 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림안의 야영장 등의 토지를 제외한다.

24. 유원지

일반공중의 위락·휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장·유선장·낚시터·어린이놀이터·동물원·식물원·민속촌·경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "유원지"로 한다. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천·구거 또는 유지[공유(公有)의 것에 한한다]로 분류되는 것을 제외한다.

25. 종교용지

일반공중의 종교의식을 위하여 예배·법요·설교·제사 등을 하기 위한 교회·사찰·향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "종교용지"로 한다.

26. 사적지

문화재로 지정된 역사적인 유적·고적·기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지는 "사적지"로 한다. 다만, 학교용지·공원·종교용지 등 다른 지목으로 된 토지안에 있는 유적·고적·기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지를 제외한다.

27. 묘지

사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 의한 묘지공원으로 결정·고시된 토지 및 장사등에관한법률 제2조제8호의 규정에 의한 납골시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "묘지"로 한다. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 한다.

28. 잡종지

다음 각목의 토지는 "잡종지"로 한다. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지를 제외한다.

가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물

나. 영구적 건축물중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지

다. 다른 지목에 속하지 아니하는 토지

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 대지 구입시 유의사항

전원주택 마련의 첫걸음이라 할 수 있는 대지 마련 자칫 한가지라도 소홀하게 되면 후에 낭패를 볼 수도 있다.
대지를 선정하기 전에 충분한 사전지식을 지니고 현장답사를 한다면 부지를 고르는데 있어 그리 큰 어려움은 없을 것이다.
사소하지만 결코 지나침이 없어야 할 대지마련시 유의점. 어떤 점이 있는지 꼼꼼히 체크해 보도록 하자.

1. 지적도에 4m이상 도로 없으면 집짓기 어려워요

대지를 구입하기 위해 현장을 둘러볼 때 흔히 저지르는 실수 중의 하나가 바로 도로체크이다.
현장에 도로가 있다해서 안심하고 그냥 지나치기 쉬운데 정작 전용허가가 나려면 지적도상 4m이상의 도로가 있어야 하므로 반드시 지적도를 확인해 봐야 한다.
아울러 지방도로와 4차선 간선도로와의 거리뿐 아니라 출.퇴큰시 대중교통수단, 문화시설이나 의료시설과의 연결성도 염두에 두도록 한다.


2. 가까운곳에 병원과 학교는 있나요?

가족 구성원 중에 자녀가 있다면 필히 교육환경을 따져봐야 한다.
학교와의 거리나 통학수단 그리고 교육시설 입지 등을 고려하여 학교 생활에 별 무리가 없도록 배려해야 즐거운 전원생활이 될 수 있다.
또한 시장이나 레저시설 등의 인접여부 또한 중요한 사항이므로 필히 체크하여 사는 데 큰 불편함이 없도록 한다.


3. 너무 외진 곳이라면 이웃의 도움 받기가 힘들어요

주변경관만을 의식한 나머지 인근마을과 동떨어진 곳에 주택을 짓는다면 불의의 사고나 각종 재난이 닥쳤을 때 도움을 청할 수 없다.
또한 물이나 전기 가설시 기본설치거리를 벗어날 경우 많은 비용을 부담해야 한다.
따라서 생활여건과 안전문제를 고려하여 입지를 선택해야 하며 마을 사람들과 돈독한 관계를 유지하여 전원생활에 실패하는 일이 없도록 한다.


4. 집터가 좋아도 땅이 무르면 소용없어요

아무리 좋은 입지를 갖추었다 하더라도 부지로서 적합한 땅이 아니라면 무용지물이 될 수 밖에 없다.
배수가 너무 원활하거나 잘 되지 않는 경우를 피해, 습하지 않으면서도 쉽게 마르지 않는 터가 적합한 토질이라 할 수 있다.
저지대는 장마철 침수 우려가 있고 토질이 습한 경향을 띠어 농사를 짓기에도 적합하지 않다.
또한 경사지를 깎아 조성한 부지는 토사유출로 인한 붕괴위험이 내재되어 있으므로 가급적이면 피하는 것이 좋다.
농지를 매입한 경우는 애초에 물길이 있던 땅이므로 반드시 지반강화작업을 했는지 또한 세심히 살펴야 한다.


5. 남향 고집할 필요없이 여건에 맞춰 건물을 앉히세요

예부터 산이 감싸고 아래로 강을 조망할 수 있는 배산임수형의 남향이나 동남향이 좋은 집의 향으로 손꼽혀왔다.
이처럼 좋은 향으로 부지를 앉힌다면 문제될 것이 없지만 그렇지 않은 경우라도 굳이 남향만을 고집할 필요는 없다.
집향이 좋은 만큼 값이 많이 나가는 것이 통례이므로 지세나 부지의 모양새에 따라 주택을 앉히거나 단열에 중점을 두어 시공한다면 겨울철 추위도 간단히 해결할 수가 있다.


6. 대지는 겨울철에 제대로 보여요

겨울철은 나무나 식물이 생장을 멈추고 앙상한 뼈대만을 드러내는 시기다.
따라서 대지가 벌거벗은 모습을 지닌 겨울철에 부지를 고르는 것이 좋다.
대지의 모양새를 제대로 볼 수 있을 뿐만 아니라 부지의 경사도까지 한눈에 파악할 수 있기 때문이다.
여기에 햇빛이나 바람의 세기를 파악할 수 있는 이점도 있다.


7. 집 주변에 공장이 들어서는지 사전에 미리 체크하세요

아름다운 경관과 편리한 입지여건에 끌려 주택을 짓고 나니 막상 생각지 못한 일들이 벌어질 수 있다.
바로 인근에 공장이 들어서고 축사가 생기는 것. 주택을 짓기 전으로 되돌리기엔 이미 너무 늦어버려 어찌할 도리가 없는 경우가 많다.
때문에 사전에 미리 주변정보를 입수, 파악해 충분한 조사를 거치는 것이 좋다.

다음의 조건을 갖춘 농지의 교환 또는 분합(分合)에 대하여는 양도소득세가 과세되지 않습니다(법89조① 2호).


이 경우 쌍방 토지가액의 차액은 가액이 큰 농지가액의 1/4 이하에 해당해야 합니다(영153 ①).


국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지


국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지


경작상 필요에 의하여 교환하는 농지

   다만, 교환에 의하여 새로이 취득하는 농지를 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우에 한합니다.


농어촌정비법·농지법·농업기반공사 및 농지관리기금법 또는 농업협동조합법에 의하여 교환 또는 분합하는 농지


사례 》

 

갑과 을은 경작상 필요에 의하여 농지를 교환함

갑이 소유했던 농지는 공시지가가 5천만원, 을이 소유했던 농지는 공지시가가 8천만원임


⇒ 공시지가 차액(3천만원) > 가액이 큰 농지가액의 1/4(8천만원/4 = 2천만원)

쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 농지가액의 1/4을 초과 → 비과세가 적용되지 아니함


경작상 필요에 의하여 자경농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때(즉, 代土 하였을 때) 양도소득세가 감면됩니다(조특법 70, 조특령 67).


단, 종전 농지를 양도한 날부터 1년 내에 새로 취득한 농지의 면적이 1/2 이상이거나 가격이 1/3 이상인 다른 농지를 사야 합니다(다른 농지를 먼저 샀을 때에는 그 산 날부터 1년 안에 종전 농지를 팔아야 함).


판 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 판 날부터 소급하여 3년 이상 경작했어야 합니다.


산 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 산 날부터 계속하여 3년 이상 경작해야 합니다.


대토에 따른 감면방법은 다음과 같습니다.


당해 농지의 양도로 인하여 발생한 양도소득세의 100%가 감면됩니다(조특법70).


    - 농어촌특별세는 비과세됩니다(농특세법시행령4).


2006.1.1 이후 양도분부터 8년 이상 자경농지 양도(조특법 69)에 따른 양도소득세와 합해 5개 과세기간 양도소득세 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원까지만 감면됩니다(법률 제7839호 조특법133 ①., 조특부칙36 ①, ②., 2005.12.31).


다음에 해당하는 경우에는 농지의 교환·분합 및 대토를 하더라도 양도소득세가 과세됩니다(영153 ④, 조특법70 ②, 조특령67 ⑤).


양도일 현재 특별시·광역시 또는 시지역에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지


농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 있은 경우로서 그 지정일부터 3년이 지난 농지

세대 합산 주택 6억 · 토지 3억 초과 대상
[생생정보] 종부세 바로알기-① 이렇게 바뀌었어요
올해 과세되는 종합부동산세는 그 대상과 합산방법이 작년과 달라졌다. 주택의 경우 과세대상이 공시가격 기준으로 9억 원에서 6억 원으로, 토지는 6억 원에서 3억 원으로 확대됐다. 또 과세기준일 현재 실제 주거용으로 사용되는 오피스텔은 과세대상에 포함되도록 했다. 종부세 과세와 관련해 달라진 내용을 3회에 걸쳐 소개한다.<편집자>
① 이렇게 바뀌었어요
② 알아두면 유익해요
③ 재산세와 이런 점이 달라요


◆ 종합부동산세, 인별합산→세대별 합산

개인이 보유하는 주택과 나대지 등의 비사업용토지(이하 종합합산토지)는 세대 단위로 합산과세하므로 세대별로 주택공시가격을 합산해 6억 원을 초과하면 종합부동산세가 과세되며, 종합합산토지도 세대별로 개별공시지가를 합산해 3억 원 초과 시 종합부동산세가 과세된다. 다만 법인이나 단체 등이 보유하는 경우에는 작년과 동일하게 인별로 합산한다.

건축물 부속토지 등 사업용토지(이하 별도합산토지)는 전년도와 같이 인별합산하므로 개별공시지가를 합산해 40억 원 초과 시 종합부동산세가 과세된다.



◆ 세대원, 납세의무자와 연대납세의무

세대별 합산 시 납세의무는 주된 주택(토지)소유자에게 있으며 세대원은 소유한 주택 및 토지의 공시가격을 한도로 연대납세의무를 지게 된다.

여기서 세대는, 주택 또는 토지의 소유자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대이다. 다만 배우자가 없는 경우에도 일정한 경우에는 1세대*로 인정하고 있다.

* ①30세 이상으로서 미혼인 경우 ②배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ③최저생계비 수준 이상의 소득으로 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자는 제외하되, 직계존속의 사망, 결혼 등의 경우는 인정한다)


◆ 9억원 초과 주택, 세율 0.5%포인트 인상

세율도 주택분에서 전년도에 비해 4단계로 세분돼 공시가격 기준으로 9억 초과 20억 미만의 주택에 대한 세율이 1%에서 1.5%로 인상되었으며 과세대상에 새로 편입된 6억 초과 9억 미만의 주택은 1%의 세율이 적용된다.



세액계산에 있어 감안하는 과세표준 적용비율은 주택 및 종합합산토지의 경우 올해 70% 적용 이후 매년 10%포인트씩 인상해 2009년에는 100% 적용되도록 하고 있다. 별도 합산토지의 경우에는 올해 55% 적용 이후 매년 5%포인트씩 인상해 2015년에는 100%가 적용되도록 하고 있다.

◆ 세부담 상한, 1.5배→3배로

주택 및 종합합산토지의 경우 세부담상한은 직전년도 보유세액(재산세액과 종부세액의 합계액)의 1.5배에서 3배로 확대된다. 다만, 별도합산토지는 사업용 부속토지인 점을 감안하여 전년도와 동일하게 1.5배 한도가 유지된다.

세액계산 사례(공시가격 10억 원인 주택을 1채만 보유)

<1차 재산세 계산>
주택분 재산세 과세표준(=5억 원) : 공시가격(10억 원)*적용비율(50%)
주택분 재산세(=224만 원) : 과세표준(5억 원)*세율(0.5%)-누진공제(26만 원)
<2차 종부세 계산>
주택분 종부세 과세표준(=4억 원) : 공시가격의 합계(10억 원)-과세기준금액(6억 원)
주택분 종부세(=215만 원) :
{과세표준(4억원)*세율(1.5%)-누진공제(150만 원)}*적용비율(70%)-공제할재산세액(100만 원※)
※공제할재산세액(=100만 원) : 종부세 과세표준(4억원)*재산세 세율(0.5%)*적용비율(50%)


◆ 가정보육시설용 주택은 합산배제

5년 이상 운영하는 일정한 가정보육시설용 주택에 대해서는 합산배제하는 기타주택의 대상에 추가했다. 이러한 보육시설용 주택에 대해서는 올해 12월 15일까지 사업자등록을 하는 경우 과세기준일 현재 사업자등록을 한 것으로 본다.

임대차계약의 묵시적갱신을 2년 연장으로 볼 수 있을까?

 

1. 배경

주택임대차보호법은 통상 사회적 약자로 지칭되는 임차인의 보호를 위해 제정된 특별법이다. 입법취지가 이러하기에 법 전반에 걸쳐 임차인에게 유리하게 구성되어 있다.

당사자간에 계약에 대한 특별한 언급이 없이 계약기간을 경과하는 경우를 묵시적갱신 또는 법적갱신이라 하는데, 그 기간에 대한 2002년 대법원 판결이 주택임대차보호법 자체를 논리적 모순으로 빠져들게 했을 뿐더러 현실세계에서 적용에 혼란을 야기하고 있다.

 

2. 묵시적갱신기간에 대한 대법원 판례

대법원은 제6조2항에서 언급한 "존속기간은 정함이 없는 것으로 본다"를 제4조1항의 "기간의 정함이 없는 임대차"로 유추적용하여 법정최단기간인 2년 의제를 받도록 했다.

 

3. 대법원 판결의 논리적 문제점

 

(가) 대법원 판결처럼 해석한다면 굳이 제6조2항이 존재할 필요가 없다. 당장 제6조2항을 삭제하여도 제6조1항의 적용을 받아 2년간 연장될 수 있다. 즉, 제6조1항의 "전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것"의 조건에는 당연히 기간도 포함되기 때문이다.

따라서 2002년 대법원 판결은 입법취지를 망각한 잘못된 법리해석으로 보인다.

 

(나) 대법원 판결과 같이 묵시적갱신기간을 제4조를 유추적용하게 되면, 당사자간에 1년 계약을 한 경우 2년차를 어떻게 볼 것인가의 논란을 야기한다.

대법판결 이전에는 당연히 제4조만을 적용하여 2년미만으로 정한 임대차이므로 2년 계약으로 간주하였는데, 문제가 되는 대법판결로 인해 2년차를 묵시적갱신상태로도 볼 수 있게 되었다(계약자유의 원칙을 강조). 즉, 묵시적갱신으로 간주해도 역시 제4조1항의 적용을 받게 되므로 굳이 제4조1항만을 적용해야 할 이유가 없어진 것이다.

또한, 이 경우 묵시적갱신상태로 보는 것이 임차인에게는 제6조의2에 자유계약해지권까지 함께 보유하므로 더 유리하다.

동법내에서 특정조항을 먼저 적용하느냐 나중에 적용하느냐의 차이만 있을 뿐인데 그로인해 법적성격 뿐 아니라 일방당사자에게 권리가 허여되느냐 않느냐는 차이까지 생기게 된다.

 

(다) 묵시적갱신기간의 시점적용

제6조2항의 기간의 정함이 없음을 과거처럼 장래를 향해 정해진 기간이 없는 곳으로 본다면 전혀 문제가 되지 않으나, 2002년 대법원 판결에서처럼 제4조1항으로 피드백이 되어버리면 묵시적갱신의 시점을 언제로 보아야 하느냐는 문제가 생긴다.

본래 입법시에는 종전계약의 만료일의 다음날부터 묵시적갱신상태로 보았으나 2002년 대법판결은 제4조1항을 유추적용함으로써 기간자체를 정하지 않은 계약이 유지되다가 당사자간에 논란이 생기면 그때부터 법정최단기간의 적용을 받는 것으로 해석될 수도 있다.

 

4. 결론

이렇듯 묵시적갱신기간에 대한 최근 대법원 판결은 그 자체가 모순을 다수 내포한 법리오판으로 보여진다.

전혀 문제될 것이 없던 주택임대차보호법을 여러가지 논리적 모순을 가진 조잡한 특별법으로 만들어 버렸다.

사회적 약자계층인 임차인을 두텁게 보호하기 위해 이렇게 해석했다고 변명할 수 있을지 모르나 법적용을 자의적으로 해석해서는 곤란하다고 본다.

또한, 대법원판결은 그 자체가 명문법은 아니다. 따라서 묵시적갱신기간에 대해서는 애시당초 법이 의도한 바 대로 장래를 향해 기간정함이 없는 것으로 간주해야 한다고 본다.

정녕 묵시적갱신기간을 2년으로 간주하려면 주택임대차보호법 자체를 개정해야 한다.

 

 

* 참고 (주택임대차보호법)

제4조 (임대차기간 등) ①기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. [개정 89·12·30, 99·1·21]

제6조 (계약의 갱신) ①임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다. [개정 99·1·21]
②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. [신설 99·1·21]
③2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.

제6조의2 (묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지) ①제6조제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다.

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