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생산이나 보전으로 편입되면 땅값이 절반? |
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생산이나 생산 관리지역으로 편입되면 땅값이 절반으로 떨어진다고? 예, 사실입니다. 그래서 오늘은 관리지역의 세분화작업을 이해하기 쉽게 이미 완료단계인 파주시의 세분화시 가능한 업종 및 조건을 (참조)종합하여 보았습니다. 1. 보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역. 건폐율20% 용적률80% 범위내로 지자체 조례로 제정(건:20%용:50%) 가능업종으로 단독주택, 음식점 등을 제외한 근생시설, 종교입회장, 의료시설, 농축수산업창고, 위험물저장 및 처리시설, 동, 식물관련시설 중 일부만 들어설 수 있고 제2종지구단위계획 제안불가능. 대형개발사업불가 2. 생산관리지역은 농업ㆍ임업ㆍ어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역, 건폐율20% 용적률80% 범위 내에서 지자체 조례로 제정(건:20%용:50%) 아파트를 제외한 공동주택과 단독주택, 상가 등을 제외한 근생시설, 농축수산업창고,위험물저장및처리시설,도정,식품및제재공장, 등의 건축만 가능하며 제2종지구단위게획 제안이 불가능. 대형개발사업불가 3. 계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역. 건폐율40%용적률100% 범위 내에서 지자체 조례로 제정(건:40%용:80%) 아파트를 포함한 공동주택과 단독주택, 상가 등 근린생활시설, 숙박시설(660㎡이상,3층 이하),공장(1만㎡이상) 등을 지을 수 있으며 지역경제에 가장 큰 영향을 미치는 대형개발사업으로 불리는 골프장, 관광휴양시설과 아파트 등을 짓기 쉽게 하기위해 제2종 지구단위계획의 제안이 가능하며, 특히 금년 4월 19일자로 공표된 계획관리지역에서 도시관리게획에 의한 제2종 지구단위계획을 제안할 경우 용적률을 200%까지 상향허용한 관계로 수도권의 아파트개발사업이 활기를 띨 것이며 토지가격 상승이 확실히 예고되는 지역이다. 참고로 보전보다는 생산이 생산보다는 계획이 건축물의 용도가 더 넓으며, 건폐율과 용적률이 높고, 토지의 활용용도가 다양해 지가가 높다는 것을 의미하며, 상수원을 포함한 높은 산이 많은 지역인 광주, 양평, 포천 등은 계획관리지역 비중이 전체 관리지역의 40%~50%범위에서 책정될 것으로 예상되며 농장이나 공장 및 과수원등이 많은 이천·화성·강화 등은 계획관리지역 비중이 74~76%에 이를 것으로 보인다. 도시전체의 면적 중에 농림지역중 농업진흥지역이 많고 해발50미터 미만의 낮은 구릉지가 70%이상인 평택지역은 과연 몇%가 계획관리지역으로 지정될지가 최대의 관심사이다. 중요한 포인트는 아직까지 평택시는 관리지역 세분화가 완성되지 않았다는 점이다. 결과적으로는 투자자나 토지지주 모두에게 위기와 기회가 공존함을 뜻하며 결국 부동산 정보에 밝은 사람들은 횡재를 하는 반면, 부동산에 관심을 접고 생업에만 집중한 지주들은 낭패를 보게 됐습니다.
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땅 매입전 필수 체크사항 |
확인 항목 |
확인자료 |
확인내용 |
면적 |
-등기부등본 -토지(임야)대장 |
①특히 임야의 경우 실제면적과 서류상 면적 사이에 차이가 발생하는 경우가 많음. ②따라서 ‘매매대금의 지급은 실측면적기준’이라는 계약상의 약정사항을 계약서에 명기하는 것이 좋음. ③분할매매 거래의 경우 개별등기시 실측에 의해 정산하도록 반드시 특약사항을 두는 것이 유리함. |
지목 |
-등기부등본 -토지(임야)대장 -현장 확인 |
①형질변경 등의 허가는 공부서류보다 실제 현황을 중시하기 때문에 반드시 전문가를 동행, 현장답사를 통해 기본적으로 인허가가 가능한 땅인지 확인. ②현장사진을 통해 서류상 지목과 현황 지목을 비교해 차이가 있을 경우 이를 바로 잡아야 함. |
지적 경계 |
-지적도(임야도) |
①임야는 능선, 계곡, 도로, 하천 등을 기준으로 자기 땅의 지적 경계선을 확인하고 전답은 둑을 기준으로 먼저 자기 땅을 확인 ②특히 전답의 경우 자기 땅이 서류와는 달리 인접한 땅에 실질적으로 편입돼 다른 사람이 사용하고 있는 부분의 유무를 지적도, 현황, 면적, 실측 등에 의해 반드시 확인해야 함. |
형태 (지형, |
-지적도(임야도) -1/5,000 항측도 -현장확인 |
①용도지역변경 등 인허가를 전제로 하는 땅의 경우 토지의 형태에 유의해야 함. ②지형은 지적도에 의해 판단하되 상당히 불규칙하거나 경사도가 심한 경우 인허가가 곤란하므로 구입면적에서 제외시키는 것이 유리함 |
도로 |
-지적도(임야도) -1/5,000 항측도 -측량도면 -현장확인 |
①도로는 건축법상 건축허가가 가능한 상태인지 확인. ②인접도로가 건축법상 기준보다 미달하거나 맹지일 경우 반드시 진입로를 확보한 후 매입해야 함. ③지적도상 진입도로가 확실히 연결돼 있더라도 도로 일부에 사유지가 끼어 있는지 반드시 확인해야 함. |
지질 및 지반 |
-지적도(임야도) -1/5,000 항측도 -지질도 |
①지반의 상태는 토목비용, 용수개발 등에 결정적으로 영향을 끼치므로 계약 전 사전조사 필요. 특히 암반이 있는 경우는 결정적인 흠결이 됨. |
체납 |
-등기부등본 -제세완납증명서 -기타납세관련 |
①재산세 등의 체납이 있는 경우 등기부등본에 압류 등이 설정될 수 있음, ②채무나 체납세금이 본의 아니게 매수자에게 승계되는 경우가 발생하므로 이에 대비한 약정 및 관계관청의 확인 필요함. |
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1. 전
물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물·원예작물(과수류를 제외한다)·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위하여 죽순을 재배하는 토지는 "전"으로 한다.
2. 답
물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지는 "답"으로 한다.
3. 과수원
사과·배·밤·호도·귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지는 "과수원"으로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.
4. 목장용지
다음 각목의 토지는 "목장용지"로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.
가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지
나. 축산법 제2조제1호의 규정에 의한 가축을 사육하는 축사 등의 부지
다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지
5. 임야
산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지는 "임야"로 한다.
6. 광천지
지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지(維持)에 사용되는 부지는 "광천지"로 한다. 다만, 온수·약수·석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관·송유관 및 저장시설의 부지를 제외한다.
7. 염전
바닷물을 끌어 들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지는 "염전"으로 한다. 다만, 천일제염방식에 의하지 아니하고 동력에 의하여 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지를 제외한다.
8. 대
다음 각목의 토지는 "대"로 한다.
가. 영구적 건축물중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지
나. 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지
9. 공장용지
다음 각목의 토지는 "공장용지"로 한다.
가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지
나. 산업집적활성화및공장설립에관한법률 등 관계법령에 의한 공장부지조성공사가 준공된 토지
다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역안에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지
10. 학교용지
학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지는 "학교용지"로 한다.
11. 주차장
자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "주차장"으로 한다. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 시설의 부지를 제외한다.
가. 주차장법 제2조제1호 가목 및 다목의 규정에 의한 노상주차장 및 부설주차장(주차장법 제19조제4항의 규정에 의하여 시설물의 부지인근에 설치된 부설주차장을 제외한다)
나. 자동차 등의 판매목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장
12. 주유소용지
다음 각목의 토지는 "주유소용지"로 한다. 다만, 자동차·선박·기차 등의 제작 또는 정비공장안에 설치된 급유·송유시설 등의 부지를 제외한다.
가. 석유·석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지
나. 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
13. 창고용지
물건 등을 보관 또는 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "창고용지"로 한다.
14. 도로
다음 각목의 토지는 "도로"로 한다. 다만, 아파트·공장 등 단일 용도의 일정한 단지안에 설치된 통로 등을 제외한다.
가. 일반공중의 교통운수를 위하여 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지
나. 도로법 등 관계법령에 의하여 도로로 개설된 토지
다. 고속도로안의 휴게소 부지
라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지
15. 철도용지
교통운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사·차고·발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지는 "철도용지"로 한다.
16. 제방
조수·자연유수·모래·바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제·방수제·방사제·방파제 등의 부지는 "제방"으로 한다.
17. 하천
자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지는 "하천"으로 한다.
18. 구거
용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지는 "구거"로 한다.
19. 유지
물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐·저수지·소류지·호수·연못 등의 토지와 연·왕골 등이 자생하는 배수가 잘되지 아니하는 토지는 "유지"로 한다.
20. 양어장
육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "양어장"으로 한다.
21. 수도용지
물을 정수하여 공급하기 위한 취수·저수·도수(導水)·정수·송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "수도용지"로 한다.
22. 공원
일반공중의 보건·휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 국토의계획및이용에관한법률에 의하여 공원 또는 녹지로 결정·고시된 토지는 "공원"으로 한다.
23. 체육용지
국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장·실내체육관·야구장·골프장·스키장·승마장·경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "체육용지"로 한다. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장·골프연습장·실내수영장 및 체육도장, 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림안의 야영장 등의 토지를 제외한다.
24. 유원지
일반공중의 위락·휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장·유선장·낚시터·어린이놀이터·동물원·식물원·민속촌·경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "유원지"로 한다. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천·구거 또는 유지[공유(公有)의 것에 한한다]로 분류되는 것을 제외한다.
25. 종교용지
일반공중의 종교의식을 위하여 예배·법요·설교·제사 등을 하기 위한 교회·사찰·향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "종교용지"로 한다.
26. 사적지
문화재로 지정된 역사적인 유적·고적·기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지는 "사적지"로 한다. 다만, 학교용지·공원·종교용지 등 다른 지목으로 된 토지안에 있는 유적·고적·기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지를 제외한다.
27. 묘지
사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 의한 묘지공원으로 결정·고시된 토지 및 장사등에관한법률 제2조제8호의 규정에 의한 납골시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "묘지"로 한다. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 한다.
28. 잡종지
다음 각목의 토지는 "잡종지"로 한다. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지를 제외한다.
가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물
나. 영구적 건축물중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지
다. 다른 지목에 속하지 아니하는 토지
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다음의 조건을 갖춘 농지의 교환 또는 분합(分合)에 대하여는 양도소득세가 과세되지 않습니다(법89조① 2호).
이 경우 쌍방 토지가액의 차액은 가액이 큰 농지가액의 1/4 이하에 해당해야 합니다(영153 ①).
≫ 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지
≫ 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지
≫ 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지
다만, 교환에 의하여 새로이 취득하는 농지를 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우에 한합니다.
≫ 농어촌정비법·농지법·농업기반공사 및 농지관리기금법 또는 농업협동조합법에 의하여 교환 또는 분합하는 농지
사례 》
갑과 을은 경작상 필요에 의하여 농지를 교환함 갑이 소유했던 농지는 공시지가가 5천만원, 을이 소유했던 농지는 공지시가가 8천만원임 ⇒ 공시지가 차액(3천만원) > 가액이 큰 농지가액의 1/4(8천만원/4 = 2천만원) 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 농지가액의 1/4을 초과 → 비과세가 적용되지 아니함
경작상 필요에 의하여 자경농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때(즉, 代土 하였을 때) 양도소득세가 감면됩니다(조특법 70, 조특령 67).
≫ 단, 종전 농지를 양도한 날부터 1년 내에 새로 취득한 농지의 면적이 1/2 이상이거나 가격이 1/3 이상인 다른 농지를 사야 합니다(다른 농지를 먼저 샀을 때에는 그 산 날부터 1년 안에 종전 농지를 팔아야 함).
≫ 판 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 판 날부터 소급하여 3년 이상 경작했어야 합니다.
≫ 산 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 산 날부터 계속하여 3년 이상 경작해야 합니다.
대토에 따른 감면방법은 다음과 같습니다.
≫ 당해 농지의 양도로 인하여 발생한 양도소득세의 100%가 감면됩니다(조특법70).
- 농어촌특별세는 비과세됩니다(농특세법시행령4).
≫ 2006.1.1 이후 양도분부터 8년 이상 자경농지 양도(조특법 69)에 따른 양도소득세와 합해 5개 과세기간 양도소득세 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원까지만 감면됩니다(법률 제7839호 조특법133 ①., 조특부칙36 ①, ②., 2005.12.31).
다음에 해당하는 경우에는 농지의 교환·분합 및 대토를 하더라도 양도소득세가 과세됩니다(영153 ④, 조특법70 ②, 조특령67 ⑤).
≫ 양도일 현재 특별시·광역시 또는 시지역에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지
≫ 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 있은 경우로서 그 지정일부터 3년이 지난 농지
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토지거래허가구역 현황-2007.5 현재 (0) | 2007.05.12 |
세대 합산 주택 6억 · 토지 3억 초과 대상 |
[생생정보] 종부세 바로알기-① 이렇게 바뀌었어요 |
올해 과세되는 종합부동산세는 그 대상과 합산방법이 작년과 달라졌다. 주택의 경우 과세대상이 공시가격 기준으로 9억 원에서 6억 원으로, 토지는 6억 원에서 3억 원으로 확대됐다. 또 과세기준일 현재 실제 주거용으로 사용되는 오피스텔은 과세대상에 포함되도록 했다. 종부세 과세와 관련해 달라진 내용을 3회에 걸쳐 소개한다.<편집자> ① 이렇게 바뀌었어요 ② 알아두면 유익해요 ③ 재산세와 이런 점이 달라요 ◆ 종합부동산세, 인별합산→세대별 합산 개인이 보유하는 주택과 나대지 등의 비사업용토지(이하 종합합산토지)는 세대 단위로 합산과세하므로 세대별로 주택공시가격을 합산해 6억 원을 초과하면 종합부동산세가 과세되며, 종합합산토지도 세대별로 개별공시지가를 합산해 3억 원 초과 시 종합부동산세가 과세된다. 다만 법인이나 단체 등이 보유하는 경우에는 작년과 동일하게 인별로 합산한다. 건축물 부속토지 등 사업용토지(이하 별도합산토지)는 전년도와 같이 인별합산하므로 개별공시지가를 합산해 40억 원 초과 시 종합부동산세가 과세된다. ◆ 세대원, 납세의무자와 연대납세의무 세대별 합산 시 납세의무는 주된 주택(토지)소유자에게 있으며 세대원은 소유한 주택 및 토지의 공시가격을 한도로 연대납세의무를 지게 된다. 여기서 세대는, 주택 또는 토지의 소유자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대이다. 다만 배우자가 없는 경우에도 일정한 경우에는 1세대*로 인정하고 있다. * ①30세 이상으로서 미혼인 경우 ②배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ③최저생계비 수준 이상의 소득으로 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자는 제외하되, 직계존속의 사망, 결혼 등의 경우는 인정한다) ◆ 9억원 초과 주택, 세율 0.5%포인트 인상 세율도 주택분에서 전년도에 비해 4단계로 세분돼 공시가격 기준으로 9억 초과 20억 미만의 주택에 대한 세율이 1%에서 1.5%로 인상되었으며 과세대상에 새로 편입된 6억 초과 9억 미만의 주택은 1%의 세율이 적용된다. 세액계산에 있어 감안하는 과세표준 적용비율은 주택 및 종합합산토지의 경우 올해 70% 적용 이후 매년 10%포인트씩 인상해 2009년에는 100% 적용되도록 하고 있다. 별도 합산토지의 경우에는 올해 55% 적용 이후 매년 5%포인트씩 인상해 2015년에는 100%가 적용되도록 하고 있다. ◆ 세부담 상한, 1.5배→3배로 주택 및 종합합산토지의 경우 세부담상한은 직전년도 보유세액(재산세액과 종부세액의 합계액)의 1.5배에서 3배로 확대된다. 다만, 별도합산토지는 사업용 부속토지인 점을 감안하여 전년도와 동일하게 1.5배 한도가 유지된다. 세액계산 사례(공시가격 10억 원인 주택을 1채만 보유) <1차 재산세 계산> 주택분 재산세 과세표준(=5억 원) : 공시가격(10억 원)*적용비율(50%) 주택분 재산세(=224만 원) : 과세표준(5억 원)*세율(0.5%)-누진공제(26만 원) <2차 종부세 계산> 주택분 종부세 과세표준(=4억 원) : 공시가격의 합계(10억 원)-과세기준금액(6억 원) 주택분 종부세(=215만 원) : {과세표준(4억원)*세율(1.5%)-누진공제(150만 원)}*적용비율(70%)-공제할재산세액(100만 원※) ※공제할재산세액(=100만 원) : 종부세 과세표준(4억원)*재산세 세율(0.5%)*적용비율(50%) ◆ 가정보육시설용 주택은 합산배제 5년 이상 운영하는 일정한 가정보육시설용 주택에 대해서는 합산배제하는 기타주택의 대상에 추가했다. 이러한 보육시설용 주택에 대해서는 올해 12월 15일까지 사업자등록을 하는 경우 과세기준일 현재 사업자등록을 한 것으로 본다. |
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임대차계약의 묵시적갱신을 2년 연장으로 볼 수 있을까?
1. 배경
주택임대차보호법은 통상 사회적 약자로 지칭되는 임차인의 보호를 위해 제정된 특별법이다. 입법취지가 이러하기에 법 전반에 걸쳐 임차인에게 유리하게 구성되어 있다.
당사자간에 계약에 대한 특별한 언급이 없이 계약기간을 경과하는 경우를 묵시적갱신 또는 법적갱신이라 하는데, 그 기간에 대한 2002년 대법원 판결이 주택임대차보호법 자체를 논리적 모순으로 빠져들게 했을 뿐더러 현실세계에서 적용에 혼란을 야기하고 있다.
2. 묵시적갱신기간에 대한 대법원 판례
대법원은 제6조2항에서 언급한 "존속기간은 정함이 없는 것으로 본다"를 제4조1항의 "기간의 정함이 없는 임대차"로 유추적용하여 법정최단기간인 2년 의제를 받도록 했다.
3. 대법원 판결의 논리적 문제점
(가) 대법원 판결처럼 해석한다면 굳이 제6조2항이 존재할 필요가 없다. 당장 제6조2항을 삭제하여도 제6조1항의 적용을 받아 2년간 연장될 수 있다. 즉, 제6조1항의 "전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것"의 조건에는 당연히 기간도 포함되기 때문이다.
따라서 2002년 대법원 판결은 입법취지를 망각한 잘못된 법리해석으로 보인다.
(나) 대법원 판결과 같이 묵시적갱신기간을 제4조를 유추적용하게 되면, 당사자간에 1년 계약을 한 경우 2년차를 어떻게 볼 것인가의 논란을 야기한다.
대법판결 이전에는 당연히 제4조만을 적용하여 2년미만으로 정한 임대차이므로 2년 계약으로 간주하였는데, 문제가 되는 대법판결로 인해 2년차를 묵시적갱신상태로도 볼 수 있게 되었다(계약자유의 원칙을 강조). 즉, 묵시적갱신으로 간주해도 역시 제4조1항의 적용을 받게 되므로 굳이 제4조1항만을 적용해야 할 이유가 없어진 것이다.
또한, 이 경우 묵시적갱신상태로 보는 것이 임차인에게는 제6조의2에 자유계약해지권까지 함께 보유하므로 더 유리하다.
동법내에서 특정조항을 먼저 적용하느냐 나중에 적용하느냐의 차이만 있을 뿐인데 그로인해 법적성격 뿐 아니라 일방당사자에게 권리가 허여되느냐 않느냐는 차이까지 생기게 된다.
(다) 묵시적갱신기간의 시점적용
제6조2항의 기간의 정함이 없음을 과거처럼 장래를 향해 정해진 기간이 없는 곳으로 본다면 전혀 문제가 되지 않으나, 2002년 대법원 판결에서처럼 제4조1항으로 피드백이 되어버리면 묵시적갱신의 시점을 언제로 보아야 하느냐는 문제가 생긴다.
본래 입법시에는 종전계약의 만료일의 다음날부터 묵시적갱신상태로 보았으나 2002년 대법판결은 제4조1항을 유추적용함으로써 기간자체를 정하지 않은 계약이 유지되다가 당사자간에 논란이 생기면 그때부터 법정최단기간의 적용을 받는 것으로 해석될 수도 있다.
4. 결론
이렇듯 묵시적갱신기간에 대한 최근 대법원 판결은 그 자체가 모순을 다수 내포한 법리오판으로 보여진다.
전혀 문제될 것이 없던 주택임대차보호법을 여러가지 논리적 모순을 가진 조잡한 특별법으로 만들어 버렸다.
사회적 약자계층인 임차인을 두텁게 보호하기 위해 이렇게 해석했다고 변명할 수 있을지 모르나 법적용을 자의적으로 해석해서는 곤란하다고 본다.
또한, 대법원판결은 그 자체가 명문법은 아니다. 따라서 묵시적갱신기간에 대해서는 애시당초 법이 의도한 바 대로 장래를 향해 기간정함이 없는 것으로 간주해야 한다고 본다.
정녕 묵시적갱신기간을 2년으로 간주하려면 주택임대차보호법 자체를 개정해야 한다.
* 참고 (주택임대차보호법)
제4조 (임대차기간 등) ①기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. [개정 89·12·30, 99·1·21]
제6조 (계약의 갱신) ①임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다. [개정 99·1·21]
②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. [신설 99·1·21]
③2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.
제6조의2 (묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지) ①제6조제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다.
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