다락골사랑

서울에 사는 최모(56)씨는 얼마전 고향인 충북 음성의 중개업소로부터 농지 투자를 권유받고 고민중이다. 노후 대책으로 땅은 사고 싶은데 8.31 대책 이후 외지인들의 토지 투자 규정이 복잡해져 자칫 세금이나 과태료 등을 물게될까 망설이는 것. 최 씨와 같은 외지인의 토지 취득시유의점을 소개한다.

▶까다로워진 외지인 투자=올해부터 비사업용토지나 농지, 임야의 외지 소유자(부재지주)의 경우 비투기지역에서도 양도세가 실거래가로 부과된다. 종전에는 시가보다 싼 공시지가로 부과했었다.

또 내년부터 부재지주의 양도세율이 9~36%에서 60%로 높아지고, 장기보유 특별공제(10~30%)도 받을 수 없게 된다. 토지거래허가구역의 땅 취득 요건도 강화된다. 종전에는 가구주 및 전 세대원이 해당 지역 시,군에서 6개월 이상 거주해야 했지만 올해부터는 1년 이상으로 확대된 것. 또 허가구역내 농지의 경우 취득후 2년, 개발사업용 토지는 4년, 임야는 3년 이전에는 전매할 수 없다. 땅을 허가받은 대로 활용하지 않으면 공시지가의 5~10％의 이행강제금이 부과된다. 내달부터는 토지거래행위 위반을 신고하면 포상금을 주는 ‘토(土)파라치’ 제도가 운영된다.

▶‘재촌’ 규정 등 지켜야=외지인은 ‘재촌(在村-실거주)과 ‘자경(自耕-직접 영농)’ 규정을 지켜야 사업용 토지로 인정받아 세금이 중과되지 않는다. 하지만 농지의 경우는 두 요건외에 양도일 현재 ▲3년 이상 보유기간 중 2년 이상 ▲5년이상 보유기간 중 3년 이상 ▲보유기간 중 80% 이상 등을 직접 사업에 사용한 경우에만 세금중과를 피할수있다. 단 300평(1000㎡) 이하의 주말 체험 영농은 재촌 규정은 지키지 않아도 된다. 임야의 경우 재촌 규정만 갖추면 된다. 양도일 현재 ▲3년 이상 보유기간 중 2년 이상 ▲5년 이상 보유기간 중 3년 이상 ▲보유기간 중 80% 이상 임야 소재지 시군구나 연접 시군구 등에 살아야 한다.

▶위탁시 양도세 중과=지난해 10월부터 도시민들이 300평 이상 농지를 구입, 한국농촌공사의 농지은행에 맡기면 농사를 짓지 않고도 소유할 수 있다. 그러나 이 경우 내년부터 양도세가 60%로 중과된다. 따라서 자경이 어려워 농지를 처분하려면 연내에 파는게 유리하다.

“내 땅이 그냥 ‘밭’으로만 알았는데 ‘농업보호구역 밭’이라네요.”

서울 종로구 연지동에 사는 A씨(여ㆍ65). 지난해 말 묵혀뒀던 경기도 남양주 땅을 팔아볼 양으로 인근 부동산중개업소를 찾았다가 도통 알아듣기 힘든 말만 잔뜩 얻어 들었다.

▲ 땅의 종류와 관련한 용어는 추상적인데다 각종 토지제도와 연계된 탓에 체계도 복잡해 헛갈리지만 각 용어의 뜻만 제대로 파악하면 이해가 어렵지 않다.

농지는 농업경영에만 사용되어야 한다는 것이 농지법의 입장이다. 쉽게 말하면 농지에는 농사를 지어야 한다는 것이다. 그래서 농지법에서는 농지를 매입한 사람이 일정기간이 지나도록 농사를 짓지 않으면 취득한 농지를 처분하도록 강제하고 있다. 그런데 이러한 규제는 현실적으로 실효성이 크지 않다. 왜냐하면 지방의 농지를 매입한 도시의 매수자들은 해당 농지의 매도자나 그 지역의 농민에게 해당 농지를 맡겨서 계속하여 농사를 짓도록 함으로써 위의 규정을 쉽게 피해 나가고 있기 때문이다. 아무튼 농지법의 규정상 농지의 처분이 강제되는 몇 가지 예를 들어보겠다. 다음에 해당하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날부터 '1년 이내에' 해당 농지를 처분하여야 한다. ① 주말, 체험 영농을 하고자 농지를 취득한 자가 정당한 사유 없이 그 농지를 주말, 체험 영농에 이용하지 아니하게 되었다고 시장, 군수, 구청장이 인정한 때 ② 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하고 농지를 취득한 자가 취득한 날부터 2년 이내에 목적사업에 착수하지 아니한 때 ③ 농지의 소유상한을 초과하여 농지를 소유한 것이 판명된 때 ④ 사위 기타 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 것이 판명된 때 ⑤ 정당한 사유 없이 농업경영계획서의 내용을 이행하지 아니하였다고 시장, 군수, 구청장이 인정한 때

그러면 처분대상이 된 농지는 어떤 과정을 거쳐서 어떻게 처분이 되는지를 좀 살펴보자. 시장, 군수, 구청장은 처분의무가 생긴 농지에 대해서 먼저 해당 농지의 소유자에게 농지를 처분할 것을 통지하게 된다.

예를 들어 유비가 주말, 체험 영농 목적으로 농지를 하나 매입하였는데 유비가 농지를 주말 영농 목적으로 이용하지 않고 지가상승만을 기다리며 놀리고 있다는 사실이 확인되면 해당 지자체의 장은 유비에게 소유 농지를 처분할 것을 통지하게 된다.

그런데 이때 만약 해당 시장, 군수, 구청장으로부터 처분통지를 받은 유비가 처분의무기간(1년) 내에 대상 농지를 처분하지 않고 버티고 있으면 어떻게 될까? 이런 경우에는 해당 시장, 군수, 구청장이 유비에 대하여 6월 이내에 해당 농지를 처분할 것을 명할 수 있다. 이것을 '처분명령'이라고 한다.

시장, 군수, 구청장으로부터 농지의 처분명령을 받은 유비가 이제라도 농지를 처분하면 별 문제없이 일이 마무리된다. 그런데 만약 이때도 유비가 고집을 피우고 버티면 어떻게 될까? 이런 경우에는 '이행강제금'이라는 것이 부과된다.

시장, 군수, 구청장은 처분명령을 받은 후 처분명령을 이행하지 아니하는 자에 대하여는 해당 농지의 토지가액(공시지가)의 100분의 20에 상당하는 이행강제금을 부과한다. 그리고 시장, 군수, 구청장이 이행강제금을 부과할 때는 사전에 이행강제금을 부과한다는 뜻을 문서로써 유비에게 알리게 된다.

이때 유비가 이행강제금의 부과처분에 대하여 도저히 납득할 수 없는 심정이라면 처분의 고지를 받은 날부터 30일 이내에 시장, 군수, 구청장에게 이의를 제기할 수 있다. 이를 '이의신청'이라고 한다.

만일 유비가 이행강제금이 부과된 후 30일 이내에 이의신청도 하지 않고 또 이행강제금을 납부하지도 않고 있으면 어떻게 될까? 이런 경우 시장, 군수, 구청장은 지방세체납처분의 예에 의하여 징수하게 된다. 즉, '강제징수'한다는 것이다.

이행강제금은 만만하게 볼 것이 아니다. 왜냐하면 이행강제금은 처분명령이 '이행될 때까지 매년 1회' 반복해서 부과, 징수되기 때문이다. '이행될 때까지 부과 된다'는 점이 이행강제금의 큰 특징이자 무서운 점이다.

일반적인 벌금이나 과태료는 1회성의 제한이 있다. 즉, 어떠한 규정을 위반하였을 경우 그러한 잘못에 대하여 벌금 한 번 내면 다 마무리된다. 그러나 이행강제금은 그 위반사항을 시정할 때까지 계속해서 반복적으로 부과·징수된다.

그러면 늦게나마 이행강제금의 무서움을 파악한 유비가 어쩔 수 없이 농지를 처분하게 되면 상황은 어떻게 마무리될까? 농지의 처분명령을 받은 자가 처분명령을 이행하는 경우에는 새로운 이행강제금의 부과는 즉시 중지되며, 이미 부과된 이행강제금은 납부하여야 한다.

참고로 이런 제도도 있다. 처분명령을 받은 유비가 농지를 누구에게 팔아야 할지가 마땅치 않은 경우 한국농촌공사에게 해당 농지의 매수를 청구할 수 있다. 이를 '매수청구제도'라고 한다.

그런데 여기에는 문제가 하나 있다. 유비가 한국농촌공사에게 자기의 농지를 사 달라고 청구하면 한국농촌공사는 '공시지가'를 기준으로 해서 유비의 농지를 매수해 간다는 것이다. 유비의 입장에서는 각종 세금이며 수수료 물어가면서 비싼 값에 산 땅을 고작 공시지가에 다시 판다는 것은 너무 억울한 일이다.

따라서 처분명령을 받은 경우라 할지라도 한국농촌공사에 매수청구 하는 일은 하지 않는 게 좋다. 행정관청으로부터 처분명령을 받게 되면 어떤 형태로든 해당 농지에 농사를 짓는 방법을 찾아보는 것이 최선이다.

귀농 복덕방에 글을보다보니 현황 도로는 있다라고 설명된 땅이 나왔드만요.

제가 현황도로땀시 엄청 곤란한 일을 겪어서요

땅사러 다닐때 도로가 없으면 안된다고 얘기를 들어서

아..그럼 집을 지을수 없나보구나하고

길 있냐고만 물어봤댔어요

그러다보니 현황도로니 지적도상도로니 요걸 따질 줄을 모르고

지금 집 있는 땅에 길이 있길래 길이 있으면 되는구나하고 샀거든요

(부동산 업자가 속였다고봐야져.. 길두있어 집짓는데 아무런 하자 없다고...)

땅값이 싸긴 하드만요 하지만 전혀 주변시세를 모르는터라 시골땅이라 싼가보다하고 샀져

그리고는 설계사무소에 토지전용 신청해 달라고해서 전용까지 되어서

집을 짓기 시작해서 바닥공구리까지 쳤는데

그때부터 문제가 시작되더군요

위에 산에 벌목할때 냈던 임도를 길로보고 건축허가가 났다는데

우리 땅에 올라가는데 중간에 다른사람의 땅을 거쳐야만 올라가는데

그 땅주인이 난리법석을 피우며 자기 땅이니 길을 막는다느니

임도로 잠깐 사용했던 것인데 건축허가를 내준 군청 공무원 목이 어떠느니하드만요

급기야는 건축허가 취소 직전까지 가서야

길값으로 어마어마한 돈을 치르고 집을 지었지요...

(나중을 보면 그 큰돈이라도 치르고 집을 지은것이 두고두고 있을 화근을 없앤

결과가 되었지만 그 당시는 너무 억울하드만요)

-군청에다가는 당신들이 허가해줬는데 하며 항의했더니

바닥공구리 다 깨부셔서 다시 밭으로 만들어놓으면

대체농지조성비라든가 전용비용은 돌려주시만 건축허가는 취소라고하드만요.

제가 하구 싶은 말은요 현황도로 임도 - 이거 통행은 할 수 있지만 집짓는데 전혀 도움안되는 길이드만요

땅값이 싸면 그 이유를 한번 따져보시길요..(저부텀두 좋은물건 싸게 팔 이유가 없네요..)