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농가주택을 새로 구입했거나 원래 있던 집을 편하게 고쳐 쓰자면 증개축이 필요할 때가 있다. 이 행위는 건축법 상 신고나 허가가 꼭 필요하며 일조권, 정화조, 주차장 등 신경쓸 것이 많은 공사다. 자칫하다간 불법건축물로 여겨져 다시 허물어야 할 지도 모르니 애초에 꼼꼼이 따져보고 일을 도모해야 한다.

집을 고치는 일은 그 범위에 따라 다양한 명칭이 붙는다. 생활의 편의를 위해 조금씩 손보는 일이야 제재 받을 일이 없지만, 건축법에 등장하는 증축, 개축에 해당되면 이야기가 복잡해진다.

증축(增築)이란 기존 건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적, 연면적 또는 높이를 증가시키는 것이다. 방 하나를 더 늘리거나, 단층주택에 2층 방을 만들게 되면 건축법 상 증축행위로 법적인 신고나 허가 행위가 있어야 한다. 개축(改築)도 마찬가지다.

기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중 세 가지 이상이 포함되는 경우)를 철거하고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 세워야 하기 때문에 제약이 많이 따른다. 혹 그 지역의 건폐율과 용적률이 바뀌었다면, 개축이 무단 증축도 될 수 있으니 유념해야 한다.

이 외 대수선이라는 개념도 있는데, 이는 구조의 안전상, 형태상에 변화를 가져올 수 있는 정도의 수선으로 증축 또는 개축에는 해당되지 않는 것을 말한다. 면적에 관계없이 신고만으로도 가능하며 벽면적 30㎡ 이상의 내력벽을 해체하여 수선하거나 변경하는 것, 기둥·보·지붕틀을 해체하여 수선하거나 변경할 때 등에 해당된다.

신고만으로 가능한 증개축 범위는?

바닥면적의 합계가 50㎡(15평) 이내인 증ㆍ개축, 건축물의 높이를 3m 이하의 범위 안에서 높이는 증축, 또는 표준설계도서에 따라 건축하는 축사의 건축이나 대수선의 경우에는 소관청에 신고하는 것만으로 적법하게 건축을 할 수 있다. 또한 총 연면적의 합계가 85㎡(약25평) 이하인 단독주택의 증축이라도 신고사항이다.

단, 건축을 하기 전에 미리 신고를 하지 않으면 위법이 된다. 신고일 경우에는 건축사가 설계도서를 작성하지 않아도 되지만, 일조권, 도로에 의한 높이 제한 등 건축기준에는 적합해야 한다.

미리 진단 받아야 안전해

증ㆍ개축을 하기로 마음먹었다면, 가장 먼저 할 일은 자기집의 안전성을 체크하는 것이다. 이는 건설교통부에서 지정한 안전진단 기관에 맡기는 것이 좋다. 상담 비용은 별도로 정해진 기준이 없고 건물의 면적에 따라 달라진다. 일반주택의 경우, 안전진단 비용은 50만~120만 원 사이이며, 진단의 범위에 따라서도 가격이 다르다.

건축주가 직영으로 하기 어렵다면, 공사를 맡기고자 하는 업체에 의뢰하면 진단 업체를 구해 처리해준다.

용적률과 건폐율 꼭 따져봐야

증축을 해도 안전하다는 결과가 나왔다 하더라도, 또 따져봐야 할 것이 있다. 인접도로나 일조권, 용적율이나 건폐율 등에 따라 중-개축의 허가에 행정구역별로 차이가 있기 때문이다. 증축하는 면적은 용적률과 건폐율 내에서 처리해야 하며 주변건물과의 일조권 문제, 정화조 용량 등을 고려해야 한다.

증축을 했다가 자신의 대지 안에 주차장을 만들어야 하는 경우도 생긴다. 법적 기준은 해당지역 도시계획조례에서 정하고 있기 때문에 합법적인 증ㆍ개축을 위해서는 관할 주택과에 문의해 구체적인 상담을 받아두어야 후회가 없다.

특별한 경우의 증개축 관련법

1. 상수원보호구역 내 주택의 증축

(1) 보호구역 안에 거주하는 주민이 증축하는 경우에는 기존주택의 면적을 포함하여  100㎡(30.3평) 또는 기존의 부속건축물의 면적을 포함하여 66㎡(20평) 이하만 증축할 수 있다. 단, 지하층이 농가용 부대창고인 경우에는 기존의 지하층 면적을 포함하여 100㎡(30.3평)로 하되, 연면적에 포함시키지는 않는다.

(2) 원거주민이 주택을 증축하는 경우에는 기존주택의 면적을 포함하여 연면적 132㎡(40평) 이하(지하층이 농가용 부대창고인 경우에는 기존의 지하층 면적을 포함하여 132㎡(40평) 이하로 하되, 연면적에 포함하지 아니한다) 및 기존의 부속건축물의 면적을 포함하여 연면적 66㎡(20평) 이하. 이 경우 지하층이 없는 주택의 증축은 기존면적을 포함하여 연면적 154㎡(약47평)이하로 한다.

2. 그린벨트 내 주택의 증축

원거주자는 기존 주택을 300㎡(90.9평)까지 증ㆍ개축할 수 있고 이 중 기혼자녀 분가용 주택으로 100㎡(30.3평)를 다세대주택 형식으로 건축, 따로 분할등기 할 수 있다.

이는 원주민이 주택소유자로서 대지면적이 500㎡(151.5평) 이상이어야 하며 분가용 주택을 지을 때는 창고 등 부속사 건축이 금지되고 기존 부속사를 철거해야 한다. 기존면적을 포함해 연면적이 300㎡(90.9평)이하, 3층 이하인 다세대주택은 이 중 100㎡(30.3평)는 분가용이란 취지를 살리고, 대규모 호화주택이 양산되는 것을 막기 위해 독립된 구조와 설비를 갖추어야 한다. 또 증축할 수 있는 사람은 구역지정 전부터 거주하고 있는 주택소유자 중 부모와 동거하고 있는 기혼자녀에 한한다.

3. 군사시설 보호구역 내

해당 지역 안에서 3년 이상 거주한 자에 한해, 연면적 2백㎡(약 60평) 이하로서, 지표면으로부터의 높이 9m이하의 범위 안에서 증축 개축이 가능하다.

4. 농가주택 증축하기

농가주택을 개조하는 행정적인 절차는 특별하게 까다롭지 않다. 도시계획지역 등 몇 가지 경우를 제외하고는 2백㎡(약 60평)까지는 허가 없이 증개축이 가능하다. 단 증축한 면적이 85㎡(약 26평) 정도 이상일 경우에는 허가를 받아야 한다. 개조한 후 시청이나 군청을 찾아 주택의 면적 등 내용이 바뀌었다는 내용을 신고해 건축물대장 기재신청을 하면 된다.

무단증축 했을 때 법적 규제 사항

지붕 하나 올리고, 방 하나 늘리는 데 누가 알겠느냐는 안이한 생각을 하면 안 된다. 누군가에 의해 신고가 들어가면 바로 고발을 당하기 때문이다. 구청에서는 현장 검증을 한 후 위반한 사실에 대해서 고발을 한다. 이러한 경우 속칭 ‘약식기소’라 하여 벌금형을 선고받는데, 법상으로는 2백만원 이하로 되어 있지만, 주택의 경우는 보통 50만원 이하의 벌금형을 선고받는다.

그러나 벌금을 납부했다고 끝나는 것은 아니다. 과거 무허가로 집을 지어놓고 벌금 한 번 내고 말지 하는 식으로 집을 짓는 사례가 많아서 정부에서는 이행강제금이란 제도를 만들었다.

이행강제금이란 것은 불법내용이 시정될 때까지(즉 무단으로 중축, 혹은 개축한 부분을 헐 때까지) 1년에 1번, 또는 2번씩 계속 벌금을 부과하는 것이다. 무단 증축의 경우는 증축면적의 과세시가표준액의 반을 부과한다. 단, 25평 이하의 주택은 구청 건축조례에 의해 50% 이상 깎아주기도 한다.

공사대금 빌려주는 대출서비스도

주거여건을 개선하고자 하는 정부정책에 따라 시중 은행이나 할부 금융사에서 이를 위한 금융상품을 마련해놓고 있다.

국민은행에서는 리폼기금이란 이름으로 주택을 증축, 수선하기 위하여 건축허가(신고) 또는 공사계약을 체결한 이에 한해 그 비용을 대출해주고 있다. 주택의 종류, 구조 및 면적의 제한 없이 건축허가일 또는 공사계약일로부터 준공 전까지 신청이 가능하다. 금리는 5% 내외로 은행 담보평가금액 내에서 총공사비를 대출받을 수 있고, 적용금리에 따라 대출기간은 다양하다.(문의 2573-5446)

현대해상에서도 리모델링 대출이란 이름으로 공사비용을 빌려준다. 주택시설의 경우 금리는 8.3~9.8%, 근린시설의 경우 금리는 9.3~10.5%이고, 대출 한도는 담보가액의 80% 이내다.(문의 02-3701-8183~4)

간단 Q&A

Q 증축하는 부분의 바닥면적이 85㎡(약25평) 이내라 원래 신고만으로도 가능한데, 박공지붕을 만들다 보니 높이가 3m 가 넘었습니다. 그렇다면 건축허가를 받아야 합니까?

A 건축물의 높이는 건축법 시행령 제119조 규정에 의거 산정하는데 박공지붕의 끝을 기준으로 삼아야 합니다. 결국 높이가 3m를 넘는 증축행위이므로 허가사항입니다.

Q 기존 주택에 한 층을 증축하는데 주차장을 더 만들어야 하는지 궁금합니다. 증축 하는 2층의 면적이 43.2㎡인데, 기존에 한 대만으로 불가능합니까?

A 주차대수 산정 시 추가로 설치하여야 하는 대수는 증축으로 인하여 면적이 증가하는 부분에 대하여만 설치기준을 적용하여 산정합니다. 지역의 건축조례를 파악해 주차장 산정기준을 알아보고, 계산 시 0.5대가 넘으면 1대를 설치해야 합니다.

취재ㆍ이세정 기자｜취재협조ㆍ양평군 주택과, 국민은행 대출팀, 윤혁경의 건축법규상담